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房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)融資經(jīng)驗(yàn)交流
一、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況
我市目前依法注冊(cè)的典當(dāng)企業(yè)有五家，分別是冷水江市恒升典當(dāng)有限公司、xx市信泰典當(dāng)有限公司、xx騰飛典當(dāng)有限公司、xx金松典當(dāng)有限責(zé)任公司、xx縣錦宏典當(dāng)有限公司。房地產(chǎn)典當(dāng)融資的用途主要有居民生活性融資、小企業(yè)及個(gè)體工商戶融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性企業(yè)開(kāi)發(fā)性融資這三方面。從調(diào)研匯總情況來(lái)看，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)在我市的開(kāi)展自20xx年至20xx年期間總體呈上升趨勢(shì)，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)有此增彼伏的調(diào)整，其中：居民生活性融資呈下降趨勢(shì)，20xx年占30.85%，20xx年占20.09%，20xx年占15.83%；小企業(yè)、個(gè)體工商戶生產(chǎn)性融資呈上升趨勢(shì)，20xx年占32.17%，20xx年占34.95%，20xx年占50.08%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性企業(yè)開(kāi)發(fā)性融資也呈上升趁勢(shì)，20xx年占8.75%，20xx年占12.5%，20xx年占22.73%。房地產(chǎn)典當(dāng)融資中，最長(zhǎng)當(dāng)期180天，最短當(dāng)期15天。平均當(dāng)期97.5天，最高當(dāng)金數(shù)額100萬(wàn)，最低當(dāng)金數(shù)額60萬(wàn)，平均當(dāng)金數(shù)額為80萬(wàn)，單一客戶最高當(dāng)金額度100萬(wàn)。壞帳損失為零。
近幾年房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)融資在業(yè)務(wù)中所占比例逐年增長(zhǎng)，主要原因有兩方面，一方面國(guó)家宏觀調(diào)控和貸款政策的變化，使銀行貨款融資嚴(yán)重緊縮，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行求貸無(wú)門。另一方面房地產(chǎn)銷售速度的減緩，影響資金回流速度，在這兩方面因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的出路必然會(huì)轉(zhuǎn)向典當(dāng)行，以緩解資金不足帶來(lái)的壓力。
房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了建工程典當(dāng)。在建工程典當(dāng)屬于房地產(chǎn)典當(dāng)范疇，其特點(diǎn)是房屋建筑工程沒(méi)有最后竣工。從法律手續(xù)上是開(kāi)發(fā)商暫時(shí)享有所有權(quán)，房屋賣出后所有權(quán)歸購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中總會(huì)有資金短缺的時(shí)候，用典當(dāng)行當(dāng)金完成工程建筑，用賣房款歸還典當(dāng)行當(dāng)金，可以避免出現(xiàn)爛尾樓，避免影響城市容貌。有些是期房和回遷樓，及時(shí)完工可避免群眾的不滿情緒，從某些意義上講維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)開(kāi)發(fā)商也可以較快的回籠資金。但是在建工程，風(fēng)險(xiǎn)很大，不可控。如果是已取得預(yù)售證或房地產(chǎn)權(quán)證的，就得防范該用于抵押的房產(chǎn)是否已與第三人簽訂購(gòu)房合同也就是所說(shuō)的一房?jī)少u（收了購(gòu)房人的預(yù)付款然后又將該房抵押給銀行或典當(dāng)行）造成三角債。資金不能正常歸還，不利于典當(dāng)行資金周轉(zhuǎn)，降低了典當(dāng)行收益。另在建工程的抵押在考察、評(píng)估、權(quán)證辦理，到后期的跟綜監(jiān)管都有諸多困難，難以到位，相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，需嚴(yán)格把控。目前我市在建工程典當(dāng)業(yè)務(wù)尚不多。
二、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)存在的主要問(wèn)題
房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)雖近幾年上升，但在具體業(yè)務(wù)辦理中有些問(wèn)題的存在影響了當(dāng)戶的快速融資和及時(shí)融資。主要是評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)和房地產(chǎn)登記部門的相關(guān)手續(xù)占用的時(shí)間較長(zhǎng)，難以滿足當(dāng)戶在時(shí)間上的需求。在房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，也不可避免的會(huì)出現(xiàn)當(dāng)戶與不法房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)串通一氣，高估冒估房地產(chǎn)的價(jià)值，從而達(dá)到騙貸的目的，使典當(dāng)行承受風(fēng)險(xiǎn)。
三、典當(dāng)行融資、經(jīng)營(yíng)守則情況
我市各典當(dāng)行主要以自有資金開(kāi)展典當(dāng)業(yè)務(wù)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，按估價(jià)的適當(dāng)比例發(fā)放當(dāng)金，沒(méi)有辦理超出經(jīng)營(yíng)范圍的業(yè)務(wù)，各典當(dāng)企業(yè)各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，按自己的市場(chǎng)來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)，未曾出現(xiàn)多家典當(dāng)企業(yè)聯(lián)合做家的現(xiàn)象。
四、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的利弊及相關(guān)對(duì)策與建議
典當(dāng)行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放典金有利有弊，利的方面：
1、從事方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)一般都是資金較雄厚的企業(yè)，資信方面相對(duì)有明顯的優(yōu)勢(shì)；
2、相對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押而言，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)無(wú)需專門的場(chǎng)地專門保管，只需到房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，對(duì)典當(dāng)行而言管理成本相對(duì)要低很多；
3、房地產(chǎn)企業(yè)資本回報(bào)率較高，能承擔(dān)起典當(dāng)行較高的費(fèi)率。
弊的方面：
1、房地產(chǎn)抵押貸款是當(dāng)前金融市場(chǎng)中融資和消費(fèi)的最佳、最有效的擔(dān)保方式，但實(shí)際操作中，利用房地產(chǎn)貸款抵押進(jìn)行不法活動(dòng)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、抵押登記機(jī)關(guān)造成了諸多金融風(fēng)險(xiǎn)和行政風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要有房?jī)r(jià)虛估、產(chǎn)權(quán)虛假、重復(fù)抵押、產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)無(wú)效等方面。
2、房地產(chǎn)抵押貸款金額比率偏低�！兜洚�(dāng)管理辦法》明確規(guī)定，對(duì)同一當(dāng)戶單筆房地產(chǎn)抵押貸款額度最高不超過(guò)注冊(cè)資本的10%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般所需資金均比較大，而如果要獲取100萬(wàn)以上的貸款，必需同時(shí)提供2個(gè)以上的抵押物，導(dǎo)致流失了一部分低風(fēng)險(xiǎn)貸款業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至今業(yè)務(wù)不占主要份額的主要原因。
根據(jù)目前存在的問(wèn)題，應(yīng)盡快完善在建工程抵押典當(dāng)手續(xù)，簡(jiǎn)化手續(xù)環(huán)節(jié)；加強(qiáng)行業(yè)主管部門與房地產(chǎn)抵押登記部門協(xié)調(diào)，加快抵押評(píng)估和登記辦理速度。加強(qiáng)立法，使保障典當(dāng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展的相應(yīng)法律盡快頒布。討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。
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