為了一江清水浩蕩東流讀后感

　　一、"發(fā)展也要講兵法，兵無常勢。"

　　兵無常勢——用兵無一成不變的形勢，用以說明辦事要因時、因地制宜，具體問題要用具體辦法去解決。

　　出自：《孫子·虛實》："夫兵形象水，水之行，避高而趨下；兵之形，避實而擊虛。水因地而制流，兵因敵而制勝。故兵無常勢，水無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神。"

　　給我的啟示：（1）沒有一成不變的市場形勢。天下生意向來都是一千天好，一千天糟，沒有常好也沒有常遭。房地產(chǎn)市場尤其如此，從2003年開始，大致看全國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，不論市場行情，還是開發(fā)商規(guī)模，三年一小變，五年一大變，有時候即便資金實力雄厚有成熟操盤經(jīng)驗的大房企也看不透形勢。2009年時，潘石屹的SOHO中國在全國房地產(chǎn)商排名前五，2009年6月30日SOHO中國參與北京朝陽區(qū)廣渠路15號地塊（北京金茂府項目），經(jīng)過多輪競價，最終被中化旗下方興地產(chǎn)公司以40.6億元的價格竟得地王。當(dāng)晚，潘石屹通過個人微博發(fā)表個人觀點："北京的房地產(chǎn)市場真的存在泡沫了",第二天潘石屹的好友任志強公開發(fā)表個人觀點："央企兇猛".也是基于潘個人的泡沫觀，導(dǎo)致其在后來的幾年內(nèi)投資謹(jǐn)慎，不敢大肆在全國買地布局，不走住宅工業(yè)化道路，不搞大規(guī)模擴(kuò)張，不到9年時間，恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)、華潤、保利、富力、萬達(dá)等房企直接將其碾壓趕超。

　�。�2）沒有一成不變的優(yōu)勢和劣勢。唯物主義辯證法告訴我們?nèi)魏问挛锒加袃擅嫘裕�在某些領(lǐng)域你的優(yōu)勢會變成阻礙你前進(jìn)的劣勢，你的劣勢也許會轉(zhuǎn)成優(yōu)勢幫助你平安度過風(fēng)險。以我們集團(tuán)公司房地產(chǎn)來說，我們國企在項目投融資時是有著自身風(fēng)險評估程序的，與私人開發(fā)商相比，這樣的風(fēng)投評估程序在保證國有投資保值增值安全方面有明顯的優(yōu)勢，但是在項目開拓時往往也因為太過謹(jǐn)慎，風(fēng)投評估過不了，導(dǎo)致好的項目失之交臂。2013年，天和公司在做渾源縣項目時，當(dāng)?shù)厥袌鲂星椴诲e，與周邊縣市比較還未出現(xiàn)"過剩",客戶群體需求，集團(tuán)公司原本為天和府東苑開發(fā)準(zhǔn)備的啟動資金剛好可以撬動該項目地塊規(guī)模和開發(fā)投資體量，天和公司做了大量工作，最終因為集團(tuán)公司風(fēng)投評估過不了，導(dǎo)致從2013年到2015年再也沒有合適項目，白白浪費了一次開發(fā)周期和資本原始積累的大好時機。

　　二、"大保護(hù)工作也是兵馬未動糧草先行。"

　　兵馬未動，糧草先行——指出兵之前，先準(zhǔn)備好糧食和草料。比喻在做某件事情之前，提前做好準(zhǔn)備工作。

　　出自：《南皮縣志·風(fēng)土志下·歌謠》："兵馬不動，糧草先行。年年防歉，夜夜防賊。"

　　給我的啟示：房地產(chǎn)項目在前期很多工作都是關(guān)聯(lián)性的，有些甚至是同步進(jìn)行的。以最簡單的設(shè)計工作和融資工作來舉例，都是需要提前開展進(jìn)行的。前段時間，碧桂園集團(tuán)楊國慶簽發(fā)一道文件，要求所屬項目將前期報建審批壓縮至60天，項目土地競拍成功當(dāng)天，設(shè)計院當(dāng)夜出圖，報建員次日到規(guī)劃局報審（住宅工業(yè)化、設(shè)計產(chǎn)業(yè)化），項目拿地到開盤超出60天的，項目總按日罰2萬，超出90天未開盤的，項目總直接走人。由此可見，碧桂園在房地產(chǎn)項目運作時，資金和設(shè)計都是處于先行狀態(tài)的，當(dāng)然碧桂園的項目體量，資金成本運作，壓縮成本利息也是利潤創(chuàng)造源。

　　反思我們的項目運作，就以晉建房地產(chǎn)迎曦花園項目為例，2016年11月簽訂的土地收儲合同，2017年4月底項目達(dá)到凈地條件，2017年10月底，融資買地，到現(xiàn)在項目還處于調(diào)整規(guī)劃階段，就這樣的開發(fā)節(jié)奏，估計也屬建投系統(tǒng)領(lǐng)先企業(yè)，僅此所背負(fù)的項目財務(wù)費用，項目成本與利潤根本不足與大型房企進(jìn)行競爭。

　　三、"有所為是發(fā)展，有所不為也是發(fā)展，要因時而宜。"

　　有所為，有所不為——人要審時度勢，決定取舍，選擇重要的事情去做，而不做或暫時不做某些事情。指人的精力是有限的，只有放棄一些事情不做，才能在別的一些事情上做出成績。

　　出自：《論語·子路》："不得中行而與之，必也狂狷乎�？裾哌M(jìn)取，狷者有所不為也。"

　　給我的啟示：華藝傳媒公司創(chuàng)始人杜子建先生曾在他的直播課中講過一個觀點：一個人要想成功，首先要認(rèn)清自己，你能做什么，你不能做什么；在頭腦發(fā)熱的那一刻，請一定記住多問自己一遍你不能做什么。

　　一個人的精力是有限的，如何在有限的生命里獲取最多的成功，最簡單的捷徑就是少走彎路，少走彎路的前提就是有所不為。獲取做多的成功，而不是獲取最大的成功。獲取最大的成功，靠的是運氣，靠的是賭，正所謂富貴險中求，你如果沒有押上全部身家的勇氣，請盡量去做獲取最多成功的小事情，成功的積累也是走向康莊大道的一條路徑。

　　說到房地產(chǎn)，在選擇項目時，除了政治任務(wù)外，我個人的建議也是有所為有所不為，盡量將有限而且有效的時間和精力用在值得研究的項目上去，盡量不跨界到我們陌生的領(lǐng)域去搞開發(fā)。

　　四、"治好長江之病還是用老中醫(yī)的辦法，追根溯源、分類施策。開展生態(tài)大普查，系統(tǒng)梳理隱患和風(fēng)險，對母親河做一個大體檢。祛風(fēng)驅(qū)寒、舒筋活血、通絡(luò)經(jīng)脈，既治已病，也治未病，讓母親河永葆生機活力。"

　　既治已病，也治未病——既要治療已經(jīng)發(fā)生的病情，還要防治可能發(fā)生的病情。

　　出自：《黃帝內(nèi)經(jīng)》中說："不治已病治未病，不治已亂治未亂。"

　　給我的啟示：說到這里，給大家分享一個小故事，華佗時三國時候的名醫(yī)，但是華佗還有兩個哥哥，也是醫(yī)生但默默無名。有人就問華佗："和你的兩位哥哥相比，你覺得誰的醫(yī)術(shù)更高明？"華佗說："我的兩位哥哥都比我醫(yī)術(shù)高明。"接著問："那他們怎么不像你這么有名呢？"華佗說："大哥總是在別人還沒有感覺到病的時候就能發(fā)現(xiàn)并預(yù)防；二哥總是在別人稍有小病初發(fā)的時候就能認(rèn)準(zhǔn)病因并加以治療；自己則是在病人已經(jīng)嚴(yán)重快死時才能發(fā)覺和醫(yī)治，雖獲得醫(yī)術(shù)高明的稱號，其實醫(yī)術(shù)最高明應(yīng)該是我大哥。"

　　既治已病，也治未病，說到房地產(chǎn)行業(yè)，就是精準(zhǔn)決策、科學(xué)管理、風(fēng)險防控。一個項目從啟動時，就要從全面建立風(fēng)險防控體系，辨識風(fēng)險源，判斷風(fēng)險等級，制定防范措施，就是治未病。

　　五、"積極穩(wěn)妥騰退化解舊動能，為新動能發(fā)展創(chuàng)造條件、留出空間，實現(xiàn)騰籠換鳥、鳳凰涅槃。鳥得舍得換。原來的鳥飛了，籠子騰空了卻沒有新動能進(jìn)來，不行；眼神不對，換進(jìn)來的鳥對生態(tài)整治有弊無利，也不行。"

　　騰籠換鳥——經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一種戰(zhàn)略舉措，就是把現(xiàn)有的傳統(tǒng)制造業(yè)從目前的產(chǎn)業(yè)基地"轉(zhuǎn)移出去",再把"先進(jìn)生產(chǎn)力"轉(zhuǎn)移進(jìn)來，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級。

　　給我的啟示：騰籠換鳥，這是經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變常用的詞，去年咱們山西省大力提倡混改制媒體和官方經(jīng)常提到。我覺得我們每個人都應(yīng)該有騰籠換鳥的意識，騰什么籠？騰我們的大腦；換什么鳥？把慣有的傳統(tǒng)的知識迭代升級，裝新知識、新業(yè)務(wù)。除了金融外，房地產(chǎn)行業(yè)是政策和市場變化最快的行業(yè)，涉及的行業(yè)縱深比較廣泛，有的時候設(shè)計規(guī)范、招投標(biāo)、消防規(guī)范、園林、人防、環(huán)評、節(jié)能、物業(yè)等行業(yè)政策變化都會給房地產(chǎn)帶來相應(yīng)變化，再深入一點，市場營銷方式和手段的不斷升級，市場行情和需求也是不斷發(fā)生著變化的，這些都是直接關(guān)系到項目收益的，我們前段時間座市場調(diào)研是往籠子里裝東西，可能過段時間市場變了，就需要來一場騰籠換鳥。裝進(jìn)腦袋里的知識不是一成不變的，這就需要我們不斷的將已學(xué)到的來一場騰籠換鳥式的系統(tǒng)升級。

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