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房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷策略探討
房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷策略探討楊 帆
�。ㄖ貞c工商大學(xué)融智學(xué)院，重慶400033）
摘要：科技進(jìn)步為人類帶來(lái)巨大物質(zhì)財(cái)富的同時(shí)也帶來(lái)了生存危機(jī)，隨著消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)生活的追求，人們對(duì)健康安全和綠色的生存環(huán)境產(chǎn)生了渴望。在生態(tài)文明時(shí)代，企業(yè)欲謀求生存發(fā)展之道，應(yīng)樹立以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的綠色環(huán)保營(yíng)銷觀念。房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用和實(shí)踐體現(xiàn)出了多個(gè)策略的組合，若要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展權(quán)，需要走綠色環(huán)保營(yíng)銷之路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；綠色營(yíng)銷；營(yíng)銷策略
中圖分類號(hào)：F293. 35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006 - 723Xf 2012）10 - 0091 - 03
作者簡(jiǎn)介：楊帆（1981-），女，云南玉溪人，重慶工商大學(xué)融智學(xué)院講師，主要從事項(xiàng)目管理研究。
一、房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷的內(nèi)涵
房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到追求環(huán)境與自身共存的目的，把“綠色生態(tài)”的理念引入到房地產(chǎn)一系列營(yíng)銷活動(dòng)中，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃與實(shí)施有了指導(dǎo)方向，其內(nèi)涵就是在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐中充分運(yùn)用綠色環(huán)保營(yíng)銷的理念。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷具有三大特征：第一，房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷策略生態(tài)化、綠色化。第二，營(yíng)銷關(guān)系擴(kuò)大。之前，傳統(tǒng)營(yíng)銷活動(dòng)更多體現(xiàn)了企業(yè)與消費(fèi)者的直線關(guān)聯(lián)，然而房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷理念擴(kuò)大了這種營(yíng)銷關(guān)聯(lián)，使得社會(huì)、企業(yè)和消費(fèi)者三者的利益得以合理調(diào)節(jié)，產(chǎn)生均衡效益。第三，綠色營(yíng)銷理念更多強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以及環(huán)保義務(wù)。這一綠色理念不僅提升了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，還樹立了房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)保觀念，也逐步增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。[2]
二、房地產(chǎn)企業(yè)綠色環(huán)保營(yíng)銷分析
雖然從地圖上來(lái)看我國(guó)地大物博，但土地資源卻十分稀缺，尤其是耕地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，13億人口的可用資源相當(dāng)有限。土地資源關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，珍惜和合理利用每一寸土地是當(dāng)今我國(guó)國(guó)情的需要。據(jù)資源顯示，近十年來(lái)我國(guó)有超700萬(wàn)畝耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，農(nóng)民無(wú)奈，只得去砍伐森林，造成嚴(yán)重的水土流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，需治理的水土流失面積約為356萬(wàn)平方公里，包括水力侵蝕的165萬(wàn)平方公里以及風(fēng)力侵蝕的191萬(wàn)平方公里。另外，我國(guó)年均表土流失量在50億噸以上，位于世界前列。
21世紀(jì)被世界各國(guó)定義為綠色環(huán)保世紀(jì)，大部分項(xiàng)目都圍繞一個(gè)共同的主題一“綠色環(huán)保”來(lái)建設(shè)。比如聞名世界的北京奧運(yùn)會(huì)各場(chǎng)館建設(shè)以及上海世博園區(qū)的各國(guó)場(chǎng)館的施工，這些都讓中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以快速提升，也正式邁入了綠色環(huán)保的隊(duì)伍。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極響應(yīng)中央的號(hào)召加入綠色環(huán)保隊(duì)列，在設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)過(guò)程中把項(xiàng)目的環(huán)保認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，著手建立“房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷”[3]。如：萬(wàn)科地產(chǎn)就成為了我國(guó)房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷的先行者之一，該企業(yè)完成的項(xiàng)目“朗潤(rùn)園”是它們的第一個(gè)綠色建筑，不僅滿足了房地產(chǎn)的許多需求，還做到了節(jié)能率為50%。雖然綠色營(yíng)銷的成績(jī)可觀，但并非所有的房地產(chǎn)商都愿意采取綠色營(yíng)銷的手段，究其原因主要有以下幾方面。
�。ㄒ唬┚G色低碳建筑會(huì)使企業(yè)的成本有所提高
房地產(chǎn)企業(yè)為了在建設(shè)、銷售過(guò)程中少污染、不污染，會(huì)選擇加大對(duì)綠色營(yíng)銷產(chǎn)品的研發(fā)資金投入，比如用高價(jià)格引入污染治理的技術(shù)等。資金的投入無(wú)疑會(huì)增加項(xiàng)目成本，這部分費(fèi)用不是轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，就是由房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)，這多出的成本費(fèi)用無(wú)論由誰(shuí)承擔(dān)都是房地產(chǎn)企業(yè)不想看到的。
�。ǘ┫M(fèi)者并未對(duì)綠色營(yíng)銷提出過(guò)高需求
隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增多，對(duì)住房的需求日益加大。住戶往往在選擇住房時(shí)最看重的幾個(gè)因素主要集中在生活是否便利、是否離工作單位較近、交通是否便利、周圍是否有好的教育機(jī)構(gòu)等。除了吃喝住行外，人們對(duì)“綠色環(huán)保房地產(chǎn)”的問題似乎不太關(guān)注，僅有20%的人會(huì)選擇綠色環(huán)保房地產(chǎn)，這說(shuō)明人們?cè)谟^念意識(shí)上還未更新?lián)Q代，大家關(guān)注的依然是生活、工作的瑣事，對(duì)于生活品質(zhì)的提升還需要一段時(shí)間去更新理念。也有人認(rèn)為，只有富裕階層、經(jīng)濟(jì)條件較好的人才會(huì)對(duì)住房提出安靜、舒適、無(wú)污染的需求，而那些處于城市絕大多數(shù)比例的普通收入、工薪階層人群只需要解決溫飽問題。由此可見，雖然市場(chǎng)有對(duì)綠色環(huán)保住宅的需求，但是比例并不高。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)綠色環(huán)保技術(shù)水平欠缺
綠色環(huán)保房地產(chǎn)在具備舒適、貼心的基本要求上，更看重的是高技術(shù)、高服務(wù)的推進(jìn)。但在技術(shù)上，現(xiàn)有的水平非常有限，一些研究成果還無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只能使用一些綠色環(huán)保營(yíng)銷的基礎(chǔ)技術(shù)和手段，并借此來(lái)進(jìn)行炒作，消費(fèi)者往往在購(gòu)買了高價(jià)商品房后才發(fā)現(xiàn)問題所在，從而導(dǎo)致矛盾凸現(xiàn)。
三、在房地產(chǎn)企業(yè)中推進(jìn)綠色環(huán)保營(yíng)銷理念的方法探析
�。ㄒ唬┐蛟炀G色環(huán)保型住宅
綠色環(huán)保型住宅可謂現(xiàn)今的全新型住宅模式，它能滿足可持續(xù)性發(fā)展生存以及購(gòu)房者的需求，是以人與自然和諧發(fā)展的原則來(lái)設(shè)計(jì)的，充分、高效、合理地利用了資源�！毒G色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專家評(píng)審提出的，這其中特別強(qiáng)調(diào)了：“以推進(jìn)住宅生態(tài)環(huán)境建設(shè)及提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平為總體目標(biāo)，以住宅小區(qū)為載體，全面提高住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一�！边@一觀點(diǎn)凸顯了“綠色環(huán)保住宅”的指導(dǎo)原則，即以可持續(xù)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)它的全方位性和立體性，在開發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格遵循4R原則（ Reduce、Reuse、Recycle、Replace），以此來(lái)尋求人、自然和建筑之間的和諧、統(tǒng)一。
綠色住宅的開發(fā)包括四個(gè)方面：開發(fā)綠色資源、開發(fā)綠色生態(tài)、開發(fā)綠色建材以及實(shí)施綠色服務(wù)，如開發(fā)風(fēng)能、水能和太陽(yáng)能就是一種無(wú)公害的新型替代能源。舉個(gè)例子，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)的北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館之一水立方，在各個(gè)方面都為綠色住宅樹立了方向和典范，無(wú)論是其設(shè)計(jì)、建造、建材的使用，還是采光、噪音處理、節(jié)能等方面都堪稱世界一流，它真正貫徹和體現(xiàn)了“綠色奧運(yùn)”這一理念。
�。ǘ┩菩芯G色物業(yè)
綠色物業(yè)具有較高的科技含量，其開發(fā)建設(shè)伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用，包含了能源的節(jié)約利用、建筑物抗災(zāi)能力的有效提升、降低污染等多個(gè)指標(biāo)。物業(yè)要有特色才能具有和其他物業(yè)抗衡的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，創(chuàng)新意識(shí)和超前意識(shí)能助推特色物業(yè)的發(fā)展�！坝布焙汀败浖毕嗯浜喜攀浅晒Φ木G色物業(yè)設(shè)計(jì)的根本，一是要因地制宜，以人工環(huán)境和自然環(huán)境相融合的方式發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)。二是要配套豐富的軟件環(huán)境�，F(xiàn)今，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗因素之一就是物業(yè)管理。綠色物業(yè)強(qiáng)調(diào)的是以人為本，它重視人與自然的和諧生存，實(shí)現(xiàn)生態(tài)的平衡，利用現(xiàn)代高科技手段來(lái)打造健康居住環(huán)境，以此來(lái)滿足人們對(duì)物質(zhì)文明與精神文明的追求，獲得高效、舒適、低污染的居住環(huán)境。
�。ㄈ⿲�(shí)施綠色定價(jià)
綠色定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷模式中的一個(gè)重要因素，它是一種與綠色產(chǎn)品相適應(yīng)的定價(jià)方式。綠色住宅的開發(fā)在成本上比傳統(tǒng)住宅有所增加，主要包括了使用綠色建材和綠色施工技術(shù)而增加的成本、為環(huán)境保護(hù)而在施工中增加的成本以及綠色環(huán)保住宅在運(yùn)營(yíng)、維護(hù)中所增加的成本。綠色住宅的定價(jià)方法可使用在綠色住宅的成本基礎(chǔ)上加上一定利潤(rùn)的成本加成定價(jià)法，也可使用在對(duì)比綠色住宅與相鄰住宅的差異化后帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。許多消費(fèi)者表示能夠接受較高價(jià)格的綠色住宅，因?yàn)榇_實(shí)真切感受到了綠色利益。因此，企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)除了要充分考慮消費(fèi)者的支付能力外，還要竭盡全力進(jìn)行宣傳，把綠色住宅的特點(diǎn)推廣出去，使消費(fèi)者愿意為高價(jià)格的綠色住宅買單。企業(yè)還可以另謀策略，比如以適當(dāng)讓利的方式來(lái)增加銷售量，形成一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)效益，以此來(lái)獲取更大的利潤(rùn)。
�。ㄋ模┌l(fā)展綠色品牌
市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想爭(zhēng)得自己的一席之地就必須樹立綠色品牌的觀念，制定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的品牌戰(zhàn)略。品牌是企業(yè)和產(chǎn)品在消費(fèi)者心中的一種形象代表，它包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌。為了不讓競(jìng)爭(zhēng)者之間的產(chǎn)品發(fā)生混淆，可充分發(fā)揮品牌的功能，把不同企業(yè)之間的同類產(chǎn)品區(qū)別開來(lái)。房地產(chǎn)品牌的建設(shè)需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，企業(yè)必須得加大努力，提升自身水平。我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)社會(huì)中不難看出，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌很容易在人們心底扎根，當(dāng)人們一看到這個(gè)品牌就能很快地聯(lián)想到一個(gè)詞或一句話，而且多數(shù)為大眾所喜愛的正面詞句。據(jù)心理學(xué)家推測(cè)，人們喜歡把某個(gè)品牌與美好的事物聯(lián)想到一起，比如：鳥語(yǔ)花香、優(yōu)美的環(huán)境等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌或產(chǎn)品品牌應(yīng)該從這些符合綠色環(huán)境的標(biāo)志上多下功夫。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色品牌的意義主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)綠色品牌的作用
綠色品牌的建設(shè)容易得到社會(huì)的公認(rèn)和消費(fèi)者的支持，以此來(lái)拉近企業(yè)與消費(fèi)者之間的距離，這有利于塑造企業(yè)形象，也有利于挖掘企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。同時(shí)，綠色品牌產(chǎn)品也能使得綠色原材料供應(yīng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力在同行業(yè)間有所提升，占據(jù)一席之地。
第二，對(duì)購(gòu)房者而言的綠色品牌住宅作用
現(xiàn)階段，人們生活水平日趨提升，在追求物質(zhì)生活的同時(shí)，人們更加注重精神生活�，F(xiàn)今，都市生活的節(jié)奏在加快，許多上班族承受著巨大的精神壓力，這些人愿意花錢去享受有品質(zhì)的生活，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅就是他們的首選，希望借此來(lái)釋放壓力。
第三，綠色生態(tài)的綠色品牌住宅
生態(tài)環(huán)境為人們?cè)絹?lái)越關(guān)注，保護(hù)好生態(tài)環(huán)境就是保護(hù)我們的家園。開發(fā)綠色品牌住宅，關(guān)注生態(tài)環(huán)境，更有利于人們的生活、社會(huì)的進(jìn)步。
（五）促進(jìn)綠色廣告
房地產(chǎn)的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分樓盤都是以預(yù)售的形式進(jìn)行銷售的，這就需要促銷手段。綠色廣告是促銷手段的一種，它包含了開發(fā)小區(qū)的基本情況、生態(tài)綠色率、樓盤打造的特色及品牌形象等內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)商以促進(jìn)銷售為目的、加大企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力而設(shè)計(jì)的一種促銷方式。綠色廣告的設(shè)計(jì)最重要的是要吸引消費(fèi)者的注意力，通常表現(xiàn)在以采光通風(fēng)為主題，以不含有害、有毒及腐蝕性、揮發(fā)性物質(zhì)，對(duì)人體沒有危害的綠色建材為主題，以舒適高品質(zhì)生活為主題等�？梢詮木G色公益出發(fā)，打造有關(guān)綠色公益的平面和立體廣告，以此提升企業(yè)形象，還可博得消費(fèi)者的信任。
在綠色住宅銷售中，綠色廣告促銷占據(jù)了舉足輕重的地位。綠色廣告的設(shè)計(jì)需要房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注營(yíng)銷前沿的動(dòng)態(tài)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇。特別是在媒體選擇上要特別注重“綠色”效應(yīng)，要選擇消費(fèi)者最易接觸的媒體。綠色促銷廣告在設(shè)計(jì)上應(yīng)有新穎的感覺，在內(nèi)容上要凸顯綠色住宅給人們帶來(lái)的高品質(zhì)生活，要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的綠色形象，展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)生態(tài)環(huán)境做出的貢獻(xiàn)。
如今，人們的觀點(diǎn)在發(fā)生改變，對(duì)貼近自然、呼吸自然的需求日益高漲，對(duì)于住宅的功能不再局限于遮風(fēng)擋雨。普及和實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保的消費(fèi)理念需要一個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存，擁有可持續(xù)發(fā)展權(quán)，就只能認(rèn)準(zhǔn)綠色營(yíng)銷之路。
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