典權(quán)或可破解小產(chǎn)權(quán)房難題

 在小產(chǎn)權(quán)房屋的權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題上，確實(shí)存在著現(xiàn)實(shí)的尷尬：一方面，農(nóng)民簽約轉(zhuǎn)讓住房后，可隨時(shí)申請(qǐng)宣布買賣無(wú)效，只需向買方償還價(jià)款，即可收回賣出的房屋，這不僅在觀念上摧毀了契約的效力，還將誘發(fā)社會(huì)公眾對(duì)契約的普遍蔑視；另一方面， 法律 承認(rèn)農(nóng)民擁有小產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)，卻不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)民房屋，這在事實(shí)上否認(rèn)了農(nóng)民對(duì)于房屋的所有權(quán)。如何破解小產(chǎn)權(quán)房屋的權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓難題，已成為各界矚目的話題�！�
　　法律是社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定器，法律安定是社會(huì)秩序安定的保障。在小產(chǎn)權(quán)房屋問(wèn)題上，相關(guān)法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問(wèn)題。前段時(shí)間，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)正問(wèn)題初見(jiàn)曙光，城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府不斷釋放小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的信號(hào)，一些法院也傾向于從寬解釋小產(chǎn)權(quán)的法律地位。深圳市頒布的《關(guān)于 農(nóng)村 城市化 歷史 遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的社會(huì)預(yù)期。然而，國(guó)土資源部官員在幾天后的簡(jiǎn)短表態(tài)，徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的轉(zhuǎn)正美夢(mèng)，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無(wú)疑加劇了小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的擔(dān)憂，沒(méi)有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的人們則竊喜沒(méi)有掉入小產(chǎn)權(quán)的陷阱。　

　　但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設(shè)部或行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動(dòng)，無(wú)疑是不甚公平的。我國(guó)法律法規(guī)其實(shí)從未公開(kāi)承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機(jī)關(guān)作為法律的執(zhí)行者應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的地位。WwW.11665.CoM在這個(gè)意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問(wèn)題。當(dāng)然，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動(dòng)存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動(dòng)時(shí)緊時(shí)松，讓人不知所從。嚴(yán)格地說(shuō)，行政機(jī)關(guān)執(zhí)法只是實(shí)現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機(jī)關(guān)沒(méi)有執(zhí)法，也絕不說(shuō)明大家可以背離法律規(guī)定，私下進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易。然而，我們至今也沒(méi)有充分的理由說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當(dāng)性�！�

　　我國(guó)農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國(guó)家所有。如果要求先完成對(duì)集體土地的征收，再由國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，這就意味著國(guó)家最終通過(guò)征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責(zé)。法律規(guī)定與社會(huì)正當(dāng)性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒(méi)有得到修改時(shí)，如果行政機(jī)關(guān)明確確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問(wèn)題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒(méi)有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問(wèn)題。　

　　無(wú)論民眾如何評(píng)價(jià)，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問(wèn)題上始終猶豫不決。有的學(xué)者認(rèn)為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來(lái)一系列難以估量的復(fù)雜社會(huì)問(wèn)題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國(guó)家無(wú)法有效實(shí)施城鄉(xiāng) 發(fā)展 規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來(lái)的巨大收益。有的學(xué)者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無(wú)定所問(wèn)題，有效地對(duì)抗了 金融 危機(jī)帶來(lái)的沖擊，如此等等。然而，我們也不應(yīng)忽視相反的意見(jiàn)。　

　　這些反對(duì)意見(jiàn)或可歸結(jié)為，既然 農(nóng)村 土地屬于村民集體所有，既然農(nóng)民擁有住宅的所有權(quán)，也當(dāng)然有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋。農(nóng)民是否居無(wú)定所不該成為國(guó)家優(yōu)先考慮的問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也未必當(dāng)然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見(jiàn)無(wú)疑合乎于民事權(quán)利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買者的支持。在現(xiàn)有政策和尊重民事權(quán)利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產(chǎn)權(quán)僵局的重要視角。如果說(shuō)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是我國(guó)獨(dú)有的問(wèn)題，破解這一難題既要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，也要重視發(fā)掘我國(guó)傳統(tǒng)上的習(xí)慣法資源。　

　　對(duì)此，筆者認(rèn)為，修改我國(guó)傳統(tǒng)的典權(quán)制度，或許有助于破解小產(chǎn)權(quán)難題。典權(quán)是我國(guó)傳統(tǒng)的習(xí)慣法制度，按照該制度，后代繼承了先人祖宅后不敢賣掉祖宅，以免背負(fù)出售祖宅的惡名。作為變通，繼承人可將祖宅出典給承典人，不僅獲得了不菲典價(jià)，還可隨時(shí)贖回典出的祖產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，典期可能有數(shù)年或者十年以上，唯在典期屆滿、出典人無(wú)法贖回時(shí)，承典人可將房屋收歸己有。在習(xí)慣法上，出典不是出售或者轉(zhuǎn)讓，出典人沒(méi)有喪失對(duì)于出典物的所有權(quán)，卻可獲得對(duì)應(yīng)的典價(jià)；承典人沒(méi)有直接獲得房屋的所有權(quán)，卻可在絕典時(shí)獲得房屋所有權(quán)�！�

　　我國(guó)物權(quán)法應(yīng)否規(guī)定典權(quán)，學(xué)者在起草物權(quán)法時(shí)爭(zhēng)議很多。三進(jìn)三出之后，立法者最終放棄了典權(quán)入法的方案。筆者認(rèn)為，如果典權(quán)只是傳統(tǒng)陋習(xí)，確實(shí)不該承認(rèn)典權(quán)。然而，如果承認(rèn)傳統(tǒng)習(xí)慣法中的優(yōu)秀因素并善加修正，不妨修正傳統(tǒng)典權(quán)制度，以服務(wù)于 現(xiàn)代 社會(huì)。如果人民法院承認(rèn)典權(quán)的習(xí)慣法地位，即將農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住宅類比于出典，將轉(zhuǎn)讓方毀約解釋為“回贖”，轉(zhuǎn)讓方毀約必須支付較高代價(jià)。這種做法不僅有助于穩(wěn)固農(nóng)民的房屋所有權(quán)，也有助于平衡小產(chǎn)權(quán)房屋買賣雙方的關(guān)系，更有助于在現(xiàn)有制度夾縫中公平處理小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣糾紛。

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