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房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)及中國經(jīng)濟的意義
房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)及中國經(jīng)濟的意義呂鴻煊（北京大學馬克思主義學院，北京100871）
文摘編號：1005-913X(2010)12-0021-CA
摘要：對房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟的分析可知，房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的重要調(diào)控手段；房產(chǎn)稅將輔助地方政府完成財政轉型，促進經(jīng)濟轉型；房產(chǎn)稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距。
關鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)業(yè)；中國經(jīng)濟
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X(2010)12-0021-02
房產(chǎn)稅并不是一個新稅種。早在房地產(chǎn)業(yè)剛開始起步的時候，房產(chǎn)稅就已經(jīng)存在了。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。然而由于各種原因，房產(chǎn)稅從頒布之日起，對居住性房產(chǎn)和非商業(yè)用途的商業(yè)房產(chǎn)一直沒有征收，處于空轉狀態(tài)。2010年9月29日，國家出臺了包括貸款、稅費等一系列調(diào)控政策，同時中央媒體首次明確透露了房產(chǎn)稅改革試點即將啟動的消息。無論在哪個國家，房產(chǎn)稅都是十分重要的稅種。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，作為地方財政收入的重要支柱稅源，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，對房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟都有著至關重要的意義。
一、房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的重要調(diào)控手段
資本的本質是逐利，炒作是市場經(jīng)濟的先天性疾病。經(jīng)濟危機的本質是生產(chǎn)過剩，而炒作就是生產(chǎn)過剩的催化劑。房地產(chǎn)炒作本是由來已久，縱觀世界經(jīng)濟，房地產(chǎn)泡沫已成經(jīng)濟危機的主要誘因之一。房子作為生活必須品，有著穩(wěn)定的市場需求。土地作為不可再生資源，具有稀缺性。具體到我國的情況，在經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程和人口紅利的預期下，房地產(chǎn)就成了資本炒作和資本保值的最佳對象。而房產(chǎn)稅正是要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，改變房地產(chǎn)囤積成本低的屬性，增加房地產(chǎn)炒作成本和風險，進而抑制房地產(chǎn)炒作，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)這20年的發(fā)展，始終充斥著投機和炒作。在沒有房產(chǎn)稅這個保有環(huán)節(jié)調(diào)控手段的情況下，行政調(diào)控顯得孤掌難鳴，其弊端也更加明顯。房地產(chǎn)業(yè)形成了一漲就調(diào)，一調(diào)就死，一死就放，一放再漲的惡性循環(huán)，加之貨幣因素，房價一路高漲走來，泡沫不斷吹大，威脅經(jīng)濟發(fā)展。2009年4萬億經(jīng)濟刺激計劃后，房價在2008年調(diào)控的基礎上出現(xiàn)了報復性上漲。作為以投資的名義拉動經(jīng)濟增長的所謂支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的資金支持。除中信和北京銀行外，12家上市銀行已發(fā)布的2009年年報顯示，截至2009年年底，包括房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)貸款和個人住房抵押貸款在內(nèi)，這12家銀行的涉房貸款總額達5.28萬億元，占銀行貸款總額的24.27%。其中，對房地產(chǎn)行業(yè)的公司貸款為1.66萬億元，個人住房抵押貸款為3.62萬億元。而這個時候實體經(jīng)濟則是舉步維艱，更需要貸款的支持。2009年房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式的增長，使得很多民營企業(yè)放棄實體經(jīng)濟進入房地產(chǎn)領域，大型國有企業(yè)也紛紛成立房地產(chǎn)事業(yè)部，進軍房地產(chǎn)領域。各地的民間炒房團層出不窮。
2009年年底國家出臺了一系列調(diào)控政策，但房價依然一路高漲。大家或為炒作、或為保值紛紛買房。新盤入市，不管地段、不管好壞，房子被一搶而空，大量房屋空置，造成大量社會資源浪費，房地產(chǎn)泡沫被越吹越大，嚴重威脅經(jīng)濟運轉。這個時候房子已經(jīng)演變?yōu)榻鹑谘苌�，成為資本保值升值的工具，投資、投機需求遠遠超過使用需求。到2010年一季度，在房地產(chǎn)的拉動下，GPD已經(jīng)達到了11.9%。在這一輪的整個調(diào)控過程中，由于缺乏房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控手段，調(diào)控只能控制成交量，房價卻依然堅挺。到了2010年9月，房價再次出現(xiàn)了明顯的上漲的勢頭。國家意識到了問題的嚴重性，加快了房產(chǎn)稅改革試點的步伐。如果在這個過程中有房產(chǎn)稅的存在，國家可以通過調(diào)整稅率更好更快捷的對房地產(chǎn)進行調(diào)控。
房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接、快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加其持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。同時，房子作為生活必需品，和百姓生活息息相關。安居則樂業(yè)、人人樂業(yè)則國家興旺。住房問題是關系人民幸福、社會穩(wěn)定的大問題。通過房產(chǎn)稅可以準確、快捷、方便地調(diào)節(jié)房子的使用屬性和投資屬性。通過加強房子的使用屬性，更合理地分配社會資源，抵制炒作，讓那些真正需要住房的人有房可住。而不是一邊百姓無房可住，一邊大量房子空置。在中國這樣一個地少人多的國家，很多城市甚至應該通過房產(chǎn)稅率基本消除房子的投資屬性，讓房子成為一個完全的使用品，給那些真正需要住的人。另外，作為房地產(chǎn)調(diào)控手段，稅收調(diào)控和行政調(diào)控相比有很多優(yōu)勢。行政調(diào)控操作復雜而缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性。像類似于限購令這樣的計劃經(jīng)濟色彩濃厚的調(diào)控政策并不被人們看好，這往往是短期應急的政策，缺乏對長期市場預期的影響能力，治標不治本。而房產(chǎn)稅作為稅收杠桿，在市場調(diào)控的框架內(nèi)，對房地產(chǎn)的調(diào)控高效而快捷。通過修改房產(chǎn)稅稅率，改變房子的使用和投資屬性，進而達到調(diào)控房地產(chǎn)的目的。
二、房產(chǎn)稅將輔助地方政府完成地方財政轉型，促進經(jīng)濟轉型
改革開放三十多年，全國各地的城市化進程對各地方財政產(chǎn)生了深刻影響。地方財政越來越依靠房地產(chǎn)開發(fā)。土地出讓金已經(jīng)成為地方財政的主要資金來源。在土地招掛牌制度的刺激下，土地價格被一次次刷高，客觀上刺激了高房價的形成。高房價回過頭來又再次推高土地出讓金，形成地價房價相互刺激上漲的惡性循環(huán)。在這個過程中，地方政府因為土地財政和GDP的原因，樂于看到地價房價上漲，所以中央的房地產(chǎn)調(diào)控往往到地方這一級就執(zhí)行難度加大。在土地財政模式下，地方政府只有不斷地進行土地開發(fā)才能不斷地獲取土地出讓金，維持財政收入。這使得地方政府在經(jīng)濟發(fā)展上更傾向于支持房地產(chǎn)發(fā)展。就是所謂的房地產(chǎn)綁架地方政府之說。中國經(jīng)濟經(jīng)過三十多年投資驅動下的快速發(fā)展，累積的問題已經(jīng)十分嚴重，已經(jīng)到了必須轉型的關鍵時刻。在十二五規(guī)劃中，大力刺激消費，經(jīng)濟發(fā)展向消費驅動轉型將成為發(fā)展的重點。處在轉型階段的關鍵時期，土地財政的副作用已十分明顯。要讓地方政府放棄土地財政，就需要為其找到新的、穩(wěn)定的財政來源。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)資源之上的穩(wěn)定稅收來源。中國人民大學財經(jīng)金融學院教授安體富表示，房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元，而2008年全國土地出讓金為9600億元。房產(chǎn)稅可以為地方政府擺脫土地財政提供資金支持。財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應轉為重視長期可持續(xù)發(fā)展。擺脫土地財政的地方政府將會更理智的管理土地開發(fā)，將資金和精力轉而刺激消費和鼓勵實體經(jīng)濟的發(fā)展，促進經(jīng)濟轉型。
三、房產(chǎn)稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距
2010年6月9日，國家稅務總局下發(fā)《關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》。該通知勾畫我國資本利得稅的雛形。《通知》指出要加強財產(chǎn)轉讓所得征收管理，包括限售股轉讓、房屋轉讓、拍賣所得，以及股息、紅利、利息所得，所有這些稅收所得實際上是資本利得的部分�？梢钥闯觯黝愅顿Y所得盡在征收范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)作為重要的資本利得項目，房產(chǎn)稅除了房地產(chǎn)調(diào)控的作用外，也具有資本利得稅的作用——社會財富的二次分配。作為國家稅務改革的一部分，全面向資本利得征稅影響深遠。而房產(chǎn)稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個人所得稅。在十二五規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標�？s短貧富差距的重要手段就是通過稅收實現(xiàn)的社會財富二次分配。而縱觀世界各國，對資本利得征稅都是縮短貧富差距、體現(xiàn)社會公平、公正的重要手段。即將出臺的房產(chǎn)稅就是這樣的稅種之一。擁有更多房產(chǎn)的公民占有更多的社會財富，應該繳納更多的稅費以實現(xiàn)財富二次分配，縮短貧富差距。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收可以更有效、更合理的將房地產(chǎn)投資過程中房產(chǎn)升值部分的資本利得納入二次分配之中，通過稅收實現(xiàn)公平社會資源，調(diào)節(jié)收入分配。
在當前情況下房產(chǎn)稅的實施確實面臨很多困難。然而作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，作為地方財政改革的重要保障，作為國家稅收體制改革的重要內(nèi)容，房產(chǎn)稅改革已經(jīng)和中國經(jīng)濟轉型緊密的聯(lián)系在一起。在中國經(jīng)濟轉型勢在必行的大環(huán)境下，國家開展房產(chǎn)稅改革的決心尤為堅定。為實現(xiàn)十二五規(guī)劃中經(jīng)濟轉型，富民強國的目標，房產(chǎn)稅必然以先頭兵的角色堅實地向我們走來，對房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟產(chǎn)生深遠影響。
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