關(guān)于反抵押貸款實(shí)施中的具體措施

內(nèi)容摘要：本文在反抵押貸款這一養(yǎng)老保險(xiǎn)的全新思路基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)今國際流行的資產(chǎn)證券化的融資模式，論述了反抵押貸款資產(chǎn)證券化在我國的可行性，提出反抵押貸款實(shí)施過程中的具體措施。
　　關(guān)鍵詞：反抵押貸款 資產(chǎn)證券化 特殊信托機(jī)構(gòu)
　　
　　據(jù)預(yù)測，到2030年，我國60歲以上的老齡人口將達(dá)3.09億人，占我國人口總數(shù)的21.4％，這就對(duì)增大養(yǎng)老保險(xiǎn)基金提出了種種需求。但因我國養(yǎng)老保障體系的不夠健全，養(yǎng)老資金的積累是嚴(yán)重短缺。開拓新的養(yǎng)老保障手段成為必然。反抵押貸款作為最近興起的退休人員保障體系的有效補(bǔ)充，正越來越多地受到大家關(guān)注。其具體含義是借鑒家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人所擁有的住房所有權(quán)，在退休以后將其抵押給業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)并逐期取得貸款，用做晚年生活的養(yǎng)老費(fèi)用，但其使用權(quán)在老人生命周期的后半段仍歸由老人享有。只有當(dāng)老人去世后，才將該住房的產(chǎn)權(quán)及使用支配權(quán)完全轉(zhuǎn)移給特設(shè)機(jī)構(gòu)，作為貸款本息的償還。當(dāng)業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)通過反抵押貸款的形式從居民手中取得了大量的住宅，并為此而在后期的每月都需要持續(xù)穩(wěn)定地向這些客戶發(fā)放貸款，這使業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)的資金來源遇到大的困難，也會(huì)使這些資金發(fā)生沉淀或凝固，直到數(shù)年或十?dāng)?shù)年后才可能將現(xiàn)在付出的現(xiàn)金予以收回，但目前定期的現(xiàn)金支付就很可能遇到大的支付危機(jī)。業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)如何解決這一資金籌措問題，以使業(yè)務(wù)開辦能夠順利推行呢？借助于資產(chǎn)證券化這一金融工具，將這筆資產(chǎn)通過證券化的形式予以解脫，就是融通資金的可行舉措。
　　
　　資產(chǎn)證券化融資理論概述
　　
　　資產(chǎn)證券化（ABS，是英文“Asset-backed Securities”的縮寫）是指以融通資金為目的，將缺乏流動(dòng)性，但具有共同特征和穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入流的信貸資產(chǎn)進(jìn)行組合和信用增級(jí)（對(duì)該組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組），并依托該現(xiàn)金流發(fā)行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。
　　這種融資方式的基本過程是：項(xiàng)目資產(chǎn)的原始權(quán)益人將自身持有的某些流動(dòng)性較差的資產(chǎn)加以分類并匯集成一系列資產(chǎn)組合，交給負(fù)有信托義務(wù)的專門機(jī)構(gòu)(SPV, Special Purpose Vehicle)，這些機(jī)構(gòu)再以這些資產(chǎn)組合的預(yù)期現(xiàn)金收入作為償債保證，利用一系列信用等級(jí)提高方式提高項(xiàng)目資產(chǎn)的資信等級(jí)，發(fā)行各類可以流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者；取得發(fā)行收入后，再按資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價(jià)格把發(fā)行收入的大部分作為出售資產(chǎn)的交換支付給原始權(quán)益人，使原始權(quán)益人達(dá)到籌資的目的。　資產(chǎn)證券化參與反抵押貸款業(yè)務(wù)的基本原理
　　
　　反抵押貸款資產(chǎn)證券化可行性分析
　　選擇資產(chǎn)證券化作為我國當(dāng)前反抵押貸款制度改革的過渡途徑，主要是基于反抵押貸款與資產(chǎn)證券化所具有的共同之處。首先，反抵押貸款所出售的標(biāo)的——房屋是不動(dòng)產(chǎn)，并且具有一定的同質(zhì)性，符合資產(chǎn)證券化標(biāo)的的要求；其次，反抵押貸款中出售的房屋由于都是個(gè)人所有，難以借此直接在證券市場進(jìn)行融資，因此必須找一特殊機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)的重新組合，這正是資產(chǎn)證券化的獨(dú)特優(yōu)勢所在；第三，反抵押貸款在未來可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即合同到期住房產(chǎn)權(quán)完全移交后，SPV出售房產(chǎn)所得資金可以償付前期所發(fā)行的債券，未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的必要條件之一，從而很好的保證了債券未來的本息償付；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)證券化標(biāo)的也有利于提高發(fā)行債券的信用級(jí)別。反抵押貸款的這些特點(diǎn)決定了其具體操作比較容易借助資產(chǎn)證券化進(jìn)行。
　　
　　反抵押貸款資產(chǎn)證券化具體措施
　　建立特殊信托機(jī)構(gòu)SPV 在資產(chǎn)證券化實(shí)施初期應(yīng)該建立一個(gè)獨(dú)立于政府機(jī)構(gòu)的特殊信托機(jī)構(gòu)（SPV）作為反抵押貸款實(shí)施的主體。實(shí)際運(yùn)作時(shí)，符合一定條件的老人在其退休伊始即將自己所擁有的房屋所有權(quán)出讓給SPV，而房屋的使用權(quán)則在其余生內(nèi)繼續(xù)保留居住，出售住房的款項(xiàng)也非一次性結(jié)清，而是根據(jù)平均壽命計(jì)算支付率，按月在其存活期間均勻獲得，作為養(yǎng)老金使用，從而達(dá)到養(yǎng)老保障目的。特殊信托機(jī)構(gòu)向上游——房屋提供者進(jìn)行操作以后，還應(yīng)向下游資金提供者發(fā)行債券融資，這樣才能完成反抵押貸款資產(chǎn)證券化的全過程。
　　反抵押貸款資金的運(yùn)用 當(dāng)上下游的工作都已完成后，這個(gè)特殊的信托機(jī)構(gòu)還擔(dān)負(fù)著一個(gè)重要的任務(wù)就是如何合理運(yùn)用這筆資金。首先應(yīng)將融資得到的資金分成兩部分，第一部分用于按月支付老人存活期間的生活費(fèi)用，由于退休以后老人的壽命長短是不確定的，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)和收益的不對(duì)稱，具體操作應(yīng)該結(jié)合人壽保險(xiǎn)資金運(yùn)用的特點(diǎn)進(jìn)行。作為契約型的金融機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老基金與壽險(xiǎn)公司有著相似的資產(chǎn)負(fù)債特點(diǎn)，因此可以考慮選擇人壽保險(xiǎn)公司作為投資管理者。第二部分資金應(yīng)在穩(wěn)定前提下，實(shí)現(xiàn)收益最大化。由于目前我國資本市場法律規(guī)范還不完善，市場參與者的投資理念相對(duì)滯后，因此在進(jìn)入資本市場的初期，比例應(yīng)控制在一個(gè)較低水平，以降低風(fēng)險(xiǎn)；隨著技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的增多可以逐步提高投資比例。

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