日本房地產(chǎn)稅制概況及經(jīng)驗借鑒

日本房地產(chǎn)稅可以追溯到江戶時代，當(dāng)時的年貢、地租作為國稅的主要收入來源，是對農(nóng)作物收成征收的一種收益稅；繼地租之后的固定資產(chǎn)稅經(jīng)過一段時期的演變，1950年根據(jù)“肖普建議”，計稅依據(jù)改按房地產(chǎn)評估額，成為地方主體稅種之一。目前，日本的房地產(chǎn)稅制已形成針對房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓的均衡征稅體系，對我國房地產(chǎn)稅制有一定的借鑒意義。

　　日本房地產(chǎn)取得課稅

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　　印花稅針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據(jù)金額超過3萬日元時要繳納印花稅（個人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負(fù)擔(dān)。未貼印花或未貼足印花的，通常征收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應(yīng)貼印花同等金額的罰款。

　�。ǘ�）注冊執(zhí)照稅和不動產(chǎn)取得稅

　　日本實行財產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進行登記。該制度是日本對房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，同時允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺賬登記的全部內(nèi)容。這項政務(wù)公開活動使納稅人有機會比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機構(gòu)提出審查請求或向法院起訴。

　　在進行登記時，取得房地產(chǎn)的人必須繳納注冊執(zhí)照稅。其稅率根據(jù)登記的種類如所有權(quán)保存登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地上權(quán)或租賃權(quán)的設(shè)定／轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)移登記、臨時登記、抵押權(quán)設(shè)定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設(shè)定，如所有權(quán)保存登記稅率為4‰，對符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，對新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊執(zhí)照稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估額、債權(quán)金額和不動產(chǎn)個數(shù)。

　　此外，房地產(chǎn)取得者還須繳納不動產(chǎn)取得稅，該稅屬于都道府縣稅�？h稅務(wù)所憑借房地產(chǎn)登記證明，到現(xiàn)場進行核實后，向納稅人送達納稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的日期，即取得房地產(chǎn)的日期。不動產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率設(shè)定為4%，其減輕稅負(fù)的方法是變動計稅依據(jù)，如2004年以房地產(chǎn)評估額的1／2作為計稅依據(jù)，并減按3%征收。除因繼承、遺贈、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征此稅外，因買賣、交換、贈與、新建、增改建等取得的房地產(chǎn)都需征此稅。其免征對象為取得費低于10萬日元的土地、低于23萬日元和12萬日元的房屋和構(gòu)筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

　�。ㄈ�）消費稅

　　在日本，土地的出售不征消費稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費稅，這部分消費稅添加在每塊土地出讓金之上，最終轉(zhuǎn)嫁給消費者。對房屋的新建工程款和購入款，由工程承包商、不動產(chǎn)商繳納消費稅，最終轉(zhuǎn)嫁給建筑商和購房者。不動產(chǎn)商介紹房地產(chǎn)買賣收取的中介費也需要繳納消費稅，稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給委托人。

　�。ㄋ模├^承稅與贈予稅

　　日本繼承稅和贈予稅目前均采用10-50%的6檔累進稅率。征稅對象包括土地、房屋、有價證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財產(chǎn)占6-7成，占直接國稅的3.4%.兩者的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)評估額。評估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市價（指在納稅期內(nèi)由不特定多數(shù)當(dāng)事人進行正常自由交易時成立的價格）。為確保評估的公正合理性，國稅廳規(guī)定了三項基本方針：①評估的全國統(tǒng)一性；②評估的簡單明了性；③評估的安全性。評估額通常設(shè)定得低于市價。免征繼承稅的財產(chǎn)包括墓地和供宗教、慈善、學(xué)術(shù)等公益事業(yè)用的財產(chǎn)。

　　日本房地產(chǎn)保有課稅

　�。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)稅

　　1.征稅主體、征稅對象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時，明確了固定資產(chǎn)稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計稅依據(jù)由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評估額；并將房地產(chǎn)的征收范圍擴大到折舊資產(chǎn)（房地產(chǎn)以外供經(jīng)營用的資產(chǎn)）。固定資產(chǎn)稅實行臺賬征稅原則。市町村政府對土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺賬和補充征稅臺賬，后者是為遺漏登記的房地產(chǎn)實際所有人或使用人準(zhǔn)備的。凡是在臺賬上注冊登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。

　　2.計稅依據(jù)及稅率。固定資產(chǎn)稅的計稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場評估價，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評估額和比照基準(zhǔn)年度評估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)，通過合

理調(diào)整計稅依據(jù)，公平稅負(fù)。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%.日本對公益事業(yè)、住宅用地（災(zāi)區(qū)）等采取了一系列按照各種財產(chǎn)評估額給予一定比例減除的優(yōu)惠措施，并通過設(shè)定期限加強某些領(lǐng)域優(yōu)惠措施的執(zhí)行效果。

　　3.免征點及減免稅制度。固定資產(chǎn)稅采用免征點制度，免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產(chǎn)150萬日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、自然資源機構(gòu)、土地改良區(qū)、宗教法人、墓地、公路水路、國立公園和國家風(fēng)景保護區(qū)、國家重點文化歷史名勝、重點傳統(tǒng)建筑群保存區(qū)、學(xué)校法人、社會福利及公益設(shè)施以及城市更新機構(gòu)取得的土地等。固定資產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區(qū)再開發(fā)工程建筑以及供老年人居住的優(yōu)質(zhì)租賃住宅上。

　　4.評估及價格確定。日本房地產(chǎn)評估實行市田丁村長負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)估價師制度。其步驟是，首先由市町村估價師做出實地調(diào)查后將評估結(jié)果提交市町村長，估價師評估所依據(jù)的是國土交通省土地鑒定委員會每年1月1日確定的公示地公示價格；然后，市町村長根據(jù)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)和實施方案確定房地產(chǎn)價格，并及時在房地產(chǎn)征稅臺賬上登記后公示，同時將記載有各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)地價格的路線價圖供一般閱覽。

　　市町村房地產(chǎn)評估根據(jù)土地用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農(nóng)田等）和距離城市中心部位置，在每一情況類似地段（街道、交通、居住環(huán)境等）選出標(biāo)準(zhǔn)地和標(biāo)準(zhǔn)田。標(biāo)準(zhǔn)地價格以地價公示價格的70%為尺度，并根據(jù)市場價進行調(diào)整。路線價采用畫地計算法對宅地進深、寬度、形狀、街道等進行修正后反映在評估價格上。

　　宅地和房屋評估采用不同方法，在人口集中的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、工廠區(qū)設(shè)置路線價，對市區(qū)以外的宅地評估按照評估額乘以各地段相應(yīng)倍率的方式；房屋評估則通常采用以再建筑價格為基準(zhǔn)的評估方法，即評估時先求出在同一場所新建房屋所需建筑費用，再根據(jù)房屋現(xiàn)狀，減除房屋的折舊和損耗。

　　對農(nóng)田和市區(qū)化農(nóng)田也采用不同的評估和征稅方法。普通農(nóng)田按照買賣價格評估，市區(qū)化農(nóng)田比照類似宅地價格評估。對宅地的稅負(fù)調(diào)整通常根據(jù)負(fù)擔(dān)水平確定相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)，商業(yè)地比照宅地，地價下降時調(diào)整系數(shù)向下調(diào)整。

　　5.其他。固定資產(chǎn)稅的核定征收日為每年1月1日，征稅與否要根據(jù)征收日當(dāng)天房地產(chǎn)狀況而定。因此，即使在征收日之后房地產(chǎn)因火災(zāi)等事由消失，當(dāng)年固定資產(chǎn)稅也要按全額征收，不予退還。相反，征收日之后擁有的房地產(chǎn)不征當(dāng)年的固定資產(chǎn)稅。征收有效期限為自法定納稅期限起5年以內(nèi)。納稅期為2月、4月、7月、12月，記載有備期應(yīng)納稅額和納稅期限的納稅通知書于法定納稅期前十天送達納稅人。提前納稅的納稅人，市町村政府給予其獎勵。根據(jù)市町村條例，因受天災(zāi)、生活貧困接受補助以及其他特殊情況的人可以享受減免稅優(yōu)惠。

　�。ǘ�）城市規(guī)劃稅

　　城市規(guī)劃稅的納稅人和征收方法的規(guī)定均與固定資產(chǎn)稅相同。不同的是，城市規(guī)劃稅的征稅對象為城市化區(qū)域內(nèi)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的房屋和土地，征收的稅款專項用于該區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃事業(yè)。折舊資產(chǎn)不包含在征稅對象范圍內(nèi)。計稅依據(jù)對住宅用地也設(shè)置了優(yōu)惠措施，最高限制稅率為1.3%，對新建住宅一般不設(shè)減免稅措施，但東京都例外。

　　日本房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅

　　日本對個人和法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益均征收國稅和地方稅，但征收方法有所差異。首先，普通個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益只需繳納個人所得稅和個人居民稅。房地產(chǎn)保有期以5年為界限，對個人超過5年的長期轉(zhuǎn)讓收益征收15g的個人所得稅和5%的個人居民稅，對不超過5年的短期轉(zhuǎn)讓收益征收30%的個人所得稅和9%的居民稅。通過對短期或超短期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課以重稅，抑制以獲取土地升值利益為目的的投機行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益按照分類課稅的方法，對總收入減去取得費（各種稅費、貸款利息）、轉(zhuǎn)讓費（各種損失費、中介費、違約金）、扣除額（3千萬日元）之后的余額征收。其次，專門從事不動產(chǎn)業(yè)的個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益不屬于轉(zhuǎn)讓所得，而納入經(jīng)營所得，與此類似的情況，如農(nóng)戶或職員在自有土地上建造房屋后轉(zhuǎn)讓的收益，納入雜項所得，均采用綜合計稅方式。上述兩種所得視規(guī)模還須繳納事業(yè)稅；此外，從事房地產(chǎn)租賃業(yè)（屬于以營業(yè)為主的工商業(yè)范疇）的個人也須繳納事業(yè)稅。個人事業(yè)稅對工商業(yè)、畜牧水產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)征收，稅率分別為5%；5、4%、5%.

　　對法人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益首先計算出法人稅稅額，方法是先對銷售收入和成本費用進行核算，求出稅前利潤，并作出相應(yīng)的稅務(wù)調(diào)整后，按當(dāng)期收入額乘以適用稅率來計算。法人稅對資本金超過1億日元的法人適用稅率

為30%，資本金低于1億日元的法人按年收入額低于800萬日元的部分適用稅率為22%，超過800萬日元的部分適用稅率為30%.法人居民稅的計稅依據(jù)也是上述法人稅稅額，地方政府對法人稅稅額按照一定的比例（5%的都道府縣民稅+12.3%的市町村民稅=17.3%）以及按法人規(guī)模（資本金和從業(yè)人員）定額征收法人居民稅。此外，法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)還須繳納事業(yè)稅，計稅依據(jù)為經(jīng)營所得。法人事業(yè)稅不區(qū)分行業(yè)種類，對全部經(jīng)營所得征收，分別采用5%、7.3%、9.6%的比例稅率。不論個人還是法人，計算事業(yè)稅時均可以作為費用，從翌年的個人及法人稅額中向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

　　經(jīng)驗與借鑒

　　1.日本房地產(chǎn)稅制吸取國際通行做法，形成了對房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)征稅的體制。通過設(shè)計合理的房地產(chǎn)稅制促進房地產(chǎn)流通、滿足供需平衡、抑制投機，始終是房地產(chǎn)稅制研究的課題。對房地產(chǎn)價值追求合理稅負(fù)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅和保有課稅相結(jié)合，從而發(fā)揮稅收的相乘效應(yīng)。從長期看，轉(zhuǎn)讓和保有稅率過高過低均對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響：稅率過高在地價上升期會降低需求、阻礙流通，在地價下降期造成房地產(chǎn)供大于需，供需不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)交易凍結(jié)；相反，稅率過低則起不到抑制投機的作用。因此，為了減少稅制對房地產(chǎn)交易和地價波動的負(fù)面影響，應(yīng)該保持稅制的穩(wěn)定。在地價上升期對投機色彩較濃的短期轉(zhuǎn)讓所得重課，而對投機色彩較輕的長期轉(zhuǎn)讓所得輕課，以達到抑制投機，優(yōu)先居住的目的。目前我國房地產(chǎn)稅重流轉(zhuǎn)輕取得、保有，應(yīng)改變這種局面，借鑒日本做法協(xié)調(diào)各環(huán)節(jié)征稅機制，并通過強化執(zhí)行程序加強政策效果。

　　2.日本的財產(chǎn)登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產(chǎn)安全、確保稅收收入、維持評估的全國統(tǒng)一性起到重要作用。財產(chǎn)登記制度的保障機制在于，雖然房地產(chǎn)交易憑借買賣合同有效成立，但如果買方不立即登記注冊，賣主隨即可將房地產(chǎn)賣給其他人，而先登記的人成為房地產(chǎn)所有者。因此，買主為維護自身權(quán)利而進行登記，國家為保障納稅人所有權(quán)而征收登記注冊稅，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時也必須進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由于財產(chǎn)登記制度實行嚴(yán)格的精細(xì)化管理，幾乎無遺漏地將所有房地產(chǎn)納稅人都納入征稅臺賬，從而確保了稅收收入的及時足額征收。地價公示制度則維持了財產(chǎn)評估的公正合理性，公示價格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價格，是判斷合理價格的客觀標(biāo)準(zhǔn)。我國在進行房地產(chǎn)稅制度改革時，首先要建立的就是健全的房地產(chǎn)所有權(quán)人的利益保障機制、國家收入保障機制以及合理的價格評估機制。

　　3.日本對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力，采用差別稅率。其差別稅率的具體含義體現(xiàn)在對計稅依據(jù)的調(diào)整上：比如，對于受政策性照顧的房地產(chǎn)如公益事業(yè)、住宅、災(zāi)區(qū)等，計稅依據(jù)按一定比例壓縮，以減輕稅負(fù)。另外，按照公平效率原則和受益負(fù)擔(dān)原則，日本房地產(chǎn)評估額通常設(shè)定得較低，收益高的商業(yè)區(qū)稅率高于收益低的住宅區(qū)，并根據(jù)各地區(qū)土地利用形式和取得的收益，采用相應(yīng)的合理稅率。房地產(chǎn)稅的差別稅率對我國未來城市的合理規(guī)劃與建設(shè)，對歷史、文化、景觀、農(nóng)田的保護和方便居民生活也將提供大有可為的空間。

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