物業(yè)小區(qū)一些特殊客體的權(quán)屬確定

　　一、外墻、外墻面、共用界墻

　　常見的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。一般認(rèn)為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國建設(shè)部的規(guī)章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規(guī)定如上海把外墻、外墻面都規(guī)定為共用部位。這一問題涉及到學(xué)理上關(guān)于專有部分范圍的四種學(xué)說，即壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層說。第四種壁心和最后粉刷表層說被視為通說。該說認(rèn)為，就內(nèi)部關(guān)系而言，專有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關(guān)系上，專有部分達(dá)到境界部分厚度之中心線。按此通說，外墻一般不應(yīng)視為共用部位，而外墻面應(yīng)為共用部位。但是，是否能一概認(rèn)定業(yè)主對外墻沒有任何合法使用權(quán)，其任何使用都應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有權(quán)人或共有權(quán)人授權(quán)的組織如物業(yè)公司同意和許可呢？對此，也不能完全絕對化。首先，如業(yè)主公約有規(guī)定，業(yè)主在公約允許的范圍內(nèi)使用，這種使用實際構(gòu)成了前面所述約定專用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)對自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權(quán)。如安裝空調(diào)器，如果業(yè)主沒有任何利用外墻面的權(quán)利的話，那么空調(diào)的室外安裝就成問題了。顯然，對于外墻，業(yè)主仍然應(yīng)當(dāng)有一定的合理利用權(quán)。合理的界線應(yīng)當(dāng)是：是否對相鄰業(yè)主的生活造成不良影響；是否影響了整幢樓宇的美觀和統(tǒng)一性；是否影響公共安全，等等。

　　對共用界墻，我國建設(shè)部的規(guī)章確定的是由相鄰業(yè)主承擔(dān)對共用界墻的維修義務(wù)。筆者認(rèn)為，對共用界墻應(yīng)當(dāng)承認(rèn)相鄰業(yè)主對其有共有權(quán)，但這種共有權(quán)實質(zhì)是一種共用權(quán)。當(dāng)共用界墻同時又是整幢樓的承重墻的時候，該共用墻又構(gòu)成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權(quán)。

　　二、樓頂平臺

　　對樓頂?shù)臋?quán)屬有不同觀點：有認(rèn)為應(yīng)歸共有共用；也有認(rèn)為應(yīng)歸樓頂業(yè)主等。一般認(rèn)為，樓頂?shù)臋?quán)屬應(yīng)由該樓的全體業(yè)主享有共有共用權(quán)，而且，可以約定專有使用權(quán)。這同我國建設(shè)部的規(guī)章是一致的，建設(shè)部規(guī)章對共用部位的界定包含了屋頂。

　　現(xiàn)實中，樓頂權(quán)屬的確定可能會因開發(fā)商先行約定專用或者后來進(jìn)一步開發(fā)利用變得異常復(fù)雜。例如下列案例：乙公司從甲公司手上購買了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“L”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺，原設(shè)計規(guī)劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動工，通過主樓電梯經(jīng)4樓可以到裙樓露臺。在乙公司購買裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺賣給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結(jié)構(gòu)建筑，經(jīng)營歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權(quán)，將甲公司告上法庭。

　　就上述案例，筆者認(rèn)為，開發(fā)商原規(guī)劃該露臺為空中花園，應(yīng)是確定露臺權(quán)屬的一個十分重要的考慮因素，它表明了露臺的公共用途，由此就不能在露臺未能建成的情況下，仍視開發(fā)商保留了對露臺的盈利性開發(fā)權(quán)和經(jīng)營性使用權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)判定該露臺屬于該L型大廈的共用部分，乙有權(quán)以其應(yīng)享有的份額主張對甲已獲得的利益進(jìn)行分割，按份享有其應(yīng)得收益。

　　三、停車場所

　　目前，我國有關(guān)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普遍。常見的糾紛如，開發(fā)商承諾“為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”，卻又將停車場專賣于特定業(yè)主；物業(yè)管理公司將停車場低價出租給特定人專用，侵害業(yè)主共同權(quán)益等。從各國的立法和學(xué)說看，停車場的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭論的問題。日本將停車場區(qū)分為屋內(nèi)停車場和屋外停車場。屋外停車場屬于在共有地基上設(shè)定專用使用權(quán)；屋內(nèi)停車場，日本最高法院判決認(rèn)為構(gòu)成區(qū)分所有之標(biāo)的，為專有部分。主要理由是：停車場滿足專有部分的兩個要件，即構(gòu)造上的獨立性與利用上的獨立性。但日本學(xué)界對此持批判態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以共用部分專用使用權(quán)確認(rèn)停車場權(quán)屬比較妥當(dāng)。我國有學(xué)者也認(rèn)為，地下停車場可以與上面樓層分開而成為單獨所有權(quán)的客體。也有學(xué)者認(rèn)為，在理論或者立法上應(yīng)當(dāng)將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業(yè)主購買（直接計入各個物業(yè)的成本）或者在業(yè)主公約中約定專用使用權(quán)。但這在我國目前的適用有困難，由此不妨可以將停車位作為專有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購買，不愿購買或剩下的可以由原開發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。

　　筆者認(rèn)為，目前我國司法實踐中確定停車場權(quán)屬，應(yīng)注意考慮以下幾點：1.區(qū)分不同的類型。對地下室形態(tài)或者室外共用基地上的停車場，一般應(yīng)確定為屬于共用部分，共有權(quán)屬全體區(qū)分所有人，但可以通過業(yè)主公約或者開發(fā)商事先出賣、區(qū)分所有人事后追認(rèn)的形式設(shè)定專用使用權(quán)；對地上以小型獨立的停車空間形態(tài)存在的且規(guī)劃設(shè)計及宣傳材料中沒有明示是作為公共設(shè)施的，可以確定為專有部分，同房產(chǎn)一樣單獨出賣所有權(quán)（當(dāng)然目前還存在產(chǎn)權(quán)登記方面的障礙），也可以作為房產(chǎn)的附屬物出賣。2.對已作為小區(qū)公共配套設(shè)施的一部分納入了房價或者在規(guī)劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區(qū)分所有人享有共有權(quán)。如果開發(fā)商再拿去賣，重復(fù)獲利，應(yīng)不予支持。

　　四、地基、小區(qū)空地、場地

　　對建筑物地基的使用權(quán)歸區(qū)分所有人共有，此基本為通說。也就是說，如果建筑物發(fā)生了毀損需要重建或者拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有人對地基的使用都享有權(quán)利。但是，小區(qū)空地、場地的權(quán)屬則往往比較復(fù)雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問題。增建改建權(quán)屬于開發(fā)利用權(quán)，這種權(quán)利一般應(yīng)屬于所有權(quán)人，當(dāng)然，所有權(quán)人可以將這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓，由特定人繼受獲得。司法實踐中，判斷小區(qū)空地、場地的權(quán)屬是由業(yè)主共同享有，還是由開發(fā)商自己保留，應(yīng)特別注意以下幾點：1.從開發(fā)商的規(guī)劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場地性質(zhì)為公用；2.開發(fā)商是否明示保留了對這些空地、場地的所有權(quán)使用權(quán)；3.這些空地、場地是否已作為房價的成本并已由業(yè)主承擔(dān)；4.如果本身已作為公共場地在使用，開發(fā)商擅自改變公共用途改建其他，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定是否構(gòu)成對業(yè)主法定“共用權(quán)”的侵害；5.開發(fā)商的增建改建獲得行政許可或者被定為非法建筑，不應(yīng)實質(zhì)影響民事權(quán)利歸屬的判斷。

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