房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：現(xiàn)存問題及其應(yīng)對措施

　　市場經(jīng)濟的發(fā)展離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，主要是指房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，是指專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動的機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費發(fā)揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海，大約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實現(xiàn)的。因此，信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。這一中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。

　　巨大的利潤空間，使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域。同時，由此也引出了諸多的糾紛。北京市工商行政管理局的統(tǒng)計資料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消費者投訴中心共受理消費者投訴4722件。其中排在首位的是房屋經(jīng)紀(jì)糾紛，為485件，占投訴總量的10%.目前存在的問題主要有以下：

　　問題一：無資質(zhì)、無證書。

　　根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。同時第11條也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。盡管這些條件比較低，但是，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記、借別人的《經(jīng)紀(jì)人資格證書》蒙混檢查。上海市工商管理部門在2001年對轄區(qū)內(nèi)的近700戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展了一項專項檢查。其中共取締無照經(jīng)營的86戶，查獲異地經(jīng)營、擅自設(shè)立分支機構(gòu)的109戶，超越經(jīng)營范圍的5戶，有營業(yè)執(zhí)照而未辦理資質(zhì)認(rèn)證或從業(yè)人員未具備經(jīng)紀(jì)人資格證書的45戶。上海工商管理部門的統(tǒng)計顯示，2001年被查處取締的無照經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)達344家。這些數(shù)字充分說明了現(xiàn)實中的問題。

　　問題二：利用虛假信息騙取錢財

　　個別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明目張膽的利用“房托”或與假房主相互勾結(jié)，竄通一起，坑騙消費者。張某看到一家房屋經(jīng)紀(jì)公司刊登的一則廣告，聲稱：“為用戶提供安全、可靠的房源”。于是，他滿懷信心的與這家公司聯(lián)系，希望能租住一處位于某地區(qū)的房子，對方很快答應(yīng)說：“房源已找到”。當(dāng)即公司一位業(yè)務(wù)員帶他去看一居室住房。張某看后很滿意，便向這家公司交了1000元費用。在公司業(yè)務(wù)員、“房主”和他三方在場的情況下，他向房主交了一年的房租費16000元。隨后，“房主”也給了他房屋鑰匙，他當(dāng)晚去所租的住房查看時，卻發(fā)現(xiàn)此房早已租給另一位女士。目前這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在廣告中所刊登的信息，有的是抄襲別家經(jīng)紀(jì)公司，有的是自己編造。他們的目的只有一個-騙取所謂的“信息費”。

　　問題三：在交易中大肆超標(biāo)收費和賺取差價

　　報紙曾報道過，一位陸女士在經(jīng)過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)購買一幢價值僅7.5萬元的房價卻被房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收取了1.5萬元的手續(xù)費。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第14條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須按規(guī)定收費�！渡虾Ｊ薪�(jīng)紀(jì)人條例》（2000年頒布）也明確規(guī)定了對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)而言，目前最高只能收取3.5%的傭金。因此，這個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的收費已經(jīng)大大超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重侵犯了購房人的利益。而讓消費者感到最為憤慨的是，有些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在交易中不僅賺傭金，而且賺取差價。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第21條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)中介活動中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦�益。但由于�?jīng)濟利益驅(qū)動、現(xiàn)行傭金率相對較低等因素，遭到明令禁止的“賺取差價”事實上卻成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，尤其是低端二手房交易市場中經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獲取暴利的主要手段。這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“壓上家，瞞下家”，在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，以“包銷”名義，隱瞞委托人的實際出賣價格，與第三方進行交易，一套房屋轉(zhuǎn)手可加價逾萬元。還有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過預(yù)留雙方印鑒，代雙方鑒定合同，以賺取巨額中間差價。

　　問題四：設(shè)置合同陷阱

　　有些房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用協(xié)議合同書設(shè)置圈套，讓客戶上鉤，從中騙取押金。房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往在協(xié)議中寫到：“禁止租房者和房主私下聯(lián)系，否則視為違約，押金一概不予退還�！钡�有的房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的業(yè)務(wù)員卻故意對客戶說：“我已和房主談妥，將其電話告訴你、，請你直接與房主聯(lián)系”。有的業(yè)務(wù)員則謊稱有急事，對房主說：“你與客戶具體協(xié)商租房事宜把！”可事后一旦租房不成，卻指責(zé)客戶“違約在先，不能退回押金�！崩钅痴业揭患曳课葜薪楣�司簽了一份協(xié)議書，并交了300元的押金�！耙晃粯I(yè)務(wù)員假惺惺的對他說，我已與房主談妥，保證讓你滿意，請你與房主直接聯(lián)系吧！聽后，李某主動找房主聯(lián)系，也到實地的看了一下，覺得房子較破舊，房價過高，不太滿意，雙方?jīng)]有談成。李某向這家公司提出退出押金，業(yè)務(wù)員拿出協(xié)議書，讓他過目，他看后傻了眼，真是啞巴吃黃連，有苦難言。

　　問題五：人去樓空退款無門

　　某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過經(jīng)常變換工作人員和經(jīng)營地點的手段來逃避責(zé)任。這些中介機構(gòu)大多承租寫字樓以裝門面，租期大多為幾個月，一旦投訴太多，執(zhí)法人員追查太緊就搬家。更有甚者，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)席款而逃。羅先生是某保險公司的職員，近日與一家房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂了委托協(xié)議，并交納看房押金1000元。由于一直租不到滿意的房子，羅先生提出解約，并要求公司退款。中介人員稱此事須先向上級匯報，請羅先生過幾日聯(lián)系。哪知沒過幾天，羅先生再到該房產(chǎn)中介公司時，發(fā)現(xiàn)早已人去樓空。

　　應(yīng)當(dāng)看到，上述違法現(xiàn)象有些具有普通性，有些只是個別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所為，但這些問題的存在使得者消費者對房地產(chǎn)中介機構(gòu)產(chǎn)生了嚴(yán)重的不信任感，甚至對中介機構(gòu)望而卻步。這不僅嚴(yán)重?fù)p害消費者的利益，而且對房地產(chǎn)銷售和流轉(zhuǎn)造成不利的影響，最終損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人本身的利益，可謂兩敗俱傷。如何消除消費者的信任危機，讓他們放心的走進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的健康發(fā)展成為目前急待解決的問題。

　　我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的問題并不是因為房地產(chǎn)中介規(guī)范的滯后，而是因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其工作人員追求短期利潤的行為、故意欺詐違法所致。1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》肯定了房地產(chǎn)中介的地位并對此作了規(guī)范；建設(shè)部為實施該法還于1996年頒布《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（2001年8月作了修訂）對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)、中介機構(gòu)、中介業(yè)務(wù)的管理作出了具體規(guī)定。這些規(guī)定不能說不全、不細(xì)，而且各地工商管理機構(gòu)也把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的管理作為中介機構(gòu)管理的重點，制定有相應(yīng)地方規(guī)章。而且面對入世前政府角色的調(diào)整，決定了更應(yīng)當(dāng)靠市場和經(jīng)紀(jì)人自律去培育我們的經(jīng)紀(jì)隊伍，而不是依賴政府的處罰。因此，解決目前存在的問題的措施除了工商管理機構(gòu)加強引導(dǎo)和管理外，更重要的是加強經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機制。在這方面，作者的建議是：

　�。�1） 成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

人專業(yè)委員會（隸屬經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）或?qū)ｉT自律組織，接受社會或消費者投訴，懲罰經(jīng)營活動中的不當(dāng)行為，或者向工商管理機構(gòu)提供違法活動的信息，由工商機構(gòu)進行處罰。另外，經(jīng)紀(jì)自律機構(gòu)可以建立網(wǎng)站，通過便利的投訴信息公開方式，達到信用監(jiān)督的作用。也可以通過信用評級辦法，使某些經(jīng)營者的機會主義行為、違法行為得到懲罰。

　　（2） 專業(yè)委員會或主管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)樹立品牌意識或者組織自愿聯(lián)合，組建連鎖店或聯(lián)系店，樹立共同營業(yè)規(guī)范，向違法違規(guī)行為作斗爭；同時使經(jīng)紀(jì)組織走向規(guī)�；�，最終淘汰那些信譽不好的經(jīng)紀(jì)組織。甚至今后還可以適當(dāng)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織準(zhǔn)入門檻，防止“一間房子＋一張桌子＋一部電話”經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場。

　�。�3） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差，但是市場監(jiān)督可以將之有形化，其途徑是行使合法權(quán)利，向有關(guān)部門投訴，向媒體反映，向法院起訴，維護自由的合法權(quán)益。這里需要培育消費者自我保護意識、普及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介等法律知識，建立有效的投訴和消費者保護機制。

　�。�4） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)規(guī)范，實行統(tǒng)一承攬業(yè)務(wù)，統(tǒng)一收費營業(yè)模式，注重經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同積累，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)操守，誠實經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能有長遠(yuǎn)發(fā)展。

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