預(yù)售商品房買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)的法律問(wèn)題

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條和第5條的規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將符合國(guó)家規(guī)定條件的、正在建設(shè)中的房屋先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。但是，由于預(yù)售商品房尚未形成特定的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人在履行買(mǎi)賣(mài)合同后在實(shí)際上并不能必然取得預(yù)售商品房的所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，因此，買(mǎi)受人對(duì)預(yù)售商品房只是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有取得其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的期待權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一種資金密集型經(jīng)營(yíng)，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在與買(mǎi)受人關(guān)系中的優(yōu)勢(shì)地位，以及《擔(dān)保法》第91條關(guān)于定金數(shù)額“不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”的限制，在商品房預(yù)售實(shí)踐中，作為消費(fèi)者的買(mǎi)受人往往在取得權(quán)屬證書(shū)之前甚至房屋竣工之前已經(jīng)支付了絕大部分乃至全部房?jī)r(jià)款。但是，買(mǎi)受人的權(quán)利有時(shí)卻因法律規(guī)定上的不足，受到了嚴(yán)重侵害卻難以得到切實(shí)有效的保障和救濟(jì)。

　　一、已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開(kāi)發(fā)的商品房或者設(shè)定在建工程抵押的未完工商品房是否可以預(yù)售？如果可以，如何解決抵押權(quán)人和買(mǎi)受人之間的權(quán)利沖突？

　　為了籌集資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)，往往以土地使用權(quán)或者在建工程作為抵押物。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款和《擔(dān)保法》第34條第1款第3項(xiàng)的規(guī)定，是允許以土地使用權(quán)作為抵押物的。對(duì)在已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開(kāi)發(fā)的商品房，無(wú)論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是具體的行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、行政規(guī)章《城市商品房預(yù)售管理辦法》都沒(méi)有關(guān)于禁止預(yù)售的規(guī)定，只是規(guī)定商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)（見(jiàn)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第7條和第10條第1款）。關(guān)于在建工程，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程可以用作抵押物，其第3條第5款規(guī)定，“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”并且沒(méi)有關(guān)于禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)已經(jīng)辦理在建工程抵押手續(xù)的在建工程申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定。而且在實(shí)踐中，房地產(chǎn)管理部門(mén)在這種情況下也都為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理了商品房預(yù)售許可證。在買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同并支付了絕大部分乃至全部房?jī)r(jià)款之后，但取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，如果因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)履行借款合同中的還款義務(wù)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，則買(mǎi)受人享有的取得預(yù)售商品房所有權(quán)和土地使用權(quán)的期待權(quán)，也就不復(fù)存在。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)發(fā)展到這種地步，買(mǎi)受人要收回已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款，實(shí)際上已基本沒(méi)有可能。為了防止因商品房預(yù)售后交房時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、不確定因素多而大量發(fā)生的買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)大、權(quán)利受侵害情況多的問(wèn)題，保障買(mǎi)受人的消費(fèi)者權(quán)益，有些省市已經(jīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的條件提高。如從今年1月1日起，上海市和廣東省將申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為：七層以下（含七層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2／3以上（不得少于七層）；這就意味著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須在完成總投資額的約50%后，才能進(jìn)行商品房預(yù)售。但是，這并不能有效或者比較根本地解決問(wèn)題。

　　平衡借款合同債權(quán)人和預(yù)售商品房買(mǎi)受人之間的這種權(quán)利或者利益沖突，考慮現(xiàn)行的法律規(guī)定和確定解決問(wèn)題的價(jià)值取向是必須的。從現(xiàn)行法律規(guī)定上分析，《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案。” 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款規(guī)定：“預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)�！� 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款規(guī)定：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租�！绷硗�，國(guó)家工商行政管理局和國(guó)家建設(shè)部2000年制定的GF-2000-0171《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本）第12條規(guī)定：“出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛�！保ㄖ档脤�(duì)比和注意的是，國(guó)家工商行政管理局和國(guó)家建設(shè)部此前制定的GF-95-0171《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》（示范文本）第23條規(guī)定：“甲方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）保證在交接時(shí)該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交接時(shí)已清除該商品房原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)�！� -著重號(hào)系作者所加。）可以看出，立法的價(jià)值取向在于側(cè)重保護(hù)買(mǎi)受人的利益。但是，由于法律規(guī)定上的“應(yīng)當(dāng)”并不等于社會(huì)現(xiàn)實(shí)中的“必然”，這些規(guī)定就存在一些嚴(yán)重的問(wèn)題。第一，在土地使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況下，作為出賣(mài)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是難以在實(shí)質(zhì)上保證預(yù)售商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的。第二，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)的行為具有什么樣的法律效力？如果商品房預(yù)售人沒(méi)有履行辦理登記備案的義務(wù)，買(mǎi)受人又能得到什么樣的法律保護(hù)？第三，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通知抵押權(quán)人并告知買(mǎi)受人土地使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況，買(mǎi)受人的權(quán)利又如何保護(hù)？從價(jià)值取向而言，作為消費(fèi)者的買(mǎi)受人，其利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先的保護(hù)。那么，現(xiàn)行的法律規(guī)定就需要予以完善，或通過(guò)國(guó)家的行政干預(yù)使買(mǎi)受人的利益得到切實(shí)有效的保障。筆者建議完善有關(guān)法律規(guī)定如下：已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開(kāi)發(fā)的商品房或者已經(jīng)設(shè)定在建工程抵押的商品房可以預(yù)售，但房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提交經(jīng)土地管理部門(mén)或者房地產(chǎn)管理部門(mén)蓋章確認(rèn)有效的、抵押權(quán)人關(guān)于商品房預(yù)售合同一旦簽訂其抵押權(quán)自行消滅的聲明。這樣規(guī)定并不一定會(huì)損害抵押權(quán)人的利益，因?yàn)橥耆�可以通過(guò)買(mǎi)受人預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款（按揭貸款）或者約定房?jī)r(jià)款支付的方法，使抵押權(quán)人的債權(quán)得到有效的保障。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與第三人發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)，人民法院能否對(duì)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同的、但買(mǎi)受人尚未取得權(quán)屬證書(shū)的預(yù)售商品房予以查封或者執(zhí)行。

　　一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與第三人發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)，人民法院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)或者具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利都可以予以查封或者執(zhí)行，除非這種財(cái)產(chǎn)或者權(quán)利上已經(jīng)設(shè)定了擔(dān)保權(quán)且其數(shù)額不大于擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。由于房屋所

有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以政府或其職能部門(mén)辦理登記手續(xù)為要件，而已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同的、但買(mǎi)受人尚未取得權(quán)屬證書(shū)的預(yù)售商品房的財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)享有，則依現(xiàn)行法律規(guī)定，人民法院當(dāng)然有權(quán)對(duì)之予以查封或者執(zhí)行，而不必顧及買(mǎi)受人的利益。一旦預(yù)售商品房被人民法院執(zhí)行，買(mǎi)受人的權(quán)利只是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)退還已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款和支付違約金或者賠償損失，不能提出執(zhí)行異議，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)是缺乏切實(shí)保障的。顯而易見(jiàn)，這對(duì)買(mǎi)受人而言，極不公平�！艾F(xiàn)代民法是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其中一個(gè)原則是公平公正。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)原則，必須對(duì)社會(huì)成員中處于劣勢(shì)的人和特殊利益進(jìn)行特殊的照顧和保護(hù)”。（蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)研究》，人民法院出版社2000年10月第1版，第211頁(yè)。）從保護(hù)消費(fèi)者利益、推行住房體制改革、維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的公共利益的角度出發(fā)，筆者建議在法律上規(guī)定買(mǎi)受人對(duì)預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的法定抵押權(quán)。具體可規(guī)定為：預(yù)售商品房合同一旦簽訂，買(mǎi)受人即自行具有對(duì)預(yù)售商品房（或者在建工程）及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的抵押權(quán)；買(mǎi)受人按揭貸款的，在按揭貸款合同約定的期間內(nèi)，抵押權(quán)由按揭權(quán)人享有。有人可能會(huì)對(duì)此提出這樣的不同意見(jiàn)：在買(mǎi)受人沒(méi)有支付全部房?jī)r(jià)款的情況下，損害了第三人的權(quán)利。其實(shí)，人民法院完全可以通過(guò)協(xié)助執(zhí)行的方法，通知要求買(mǎi)受人將未支付的房?jī)r(jià)款支付給第三人。

　　三、關(guān)于承包人的優(yōu)先受償權(quán)與買(mǎi)受人的權(quán)利沖突問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。

　　在預(yù)售商品房工程建設(shè)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)違反其與建設(shè)工程承包人之間的合同，沒(méi)有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買(mǎi)受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問(wèn)題。因?yàn)椤逗贤�法》�?6章建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償�！痹陉P(guān)于這兩種權(quán)利沖突問(wèn)題的解決上，有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于預(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣(mài)，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買(mǎi)受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)�！俺邪�人所享有的工程價(jià)款債權(quán)的優(yōu)先權(quán)，在所有的基于該建設(shè)工程而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)中，居于最為優(yōu)先的地位�！保ù藿ㄟh(yuǎn)主編：《新合同法原理與案例評(píng)析》，吉林大學(xué)出版社1999年5月第1版，第1220頁(yè)。）第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，買(mǎi)受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，“在以后的立法或司法解釋中有必要明確：只要發(fā)包人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）預(yù)售或?qū)嶋H出售房屋符合法律規(guī)定，手續(xù)齊全，承包人對(duì)已賣(mài)出的房屋不能再行使優(yōu)先受償權(quán)�！敝饕�理由是，“商品住宅樓，它往往涉及到許多購(gòu)買(mǎi)者的利益，如果不對(duì)承包人的優(yōu)先受償權(quán)加以限制，勢(shì)必侵害大量善意購(gòu)買(mǎi)者的利益，影響社會(huì)的安定”。（宋金林：《略論建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)》，《人民法院報(bào)》2001年1月10日。）

　　筆者贊同第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為承包人工程價(jià)款的受償權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先的保護(hù)，買(mǎi)受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，且覺(jué)得第二種觀點(diǎn)在權(quán)利沖突的價(jià)值衡量上存在不足。具體理由如下：第一，從產(chǎn)生的順序上對(duì)兩者之間的關(guān)系上進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，其前提和基礎(chǔ)都是基于承包人的施工行為而已經(jīng)建設(shè)到一定程度的部分或者全部完工工程。也就是說(shuō)，沒(méi)有因承包人的施工行為而已經(jīng)建設(shè)到一定程度的部分或者全部完工工程，商品房預(yù)售行為就不可能合法的實(shí)施。第二，從權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的保障上對(duì)兩者之間的關(guān)系進(jìn)行探討。承包人的施工行為將使工程項(xiàng)目最終竣工，而竣工的工程項(xiàng)目才具有最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，承包人的施工行為是預(yù)售商品房買(mǎi)受人權(quán)利能夠?qū)崿F(xiàn)的有力保障。如果不賦予建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)更為優(yōu)先的位序地位，在發(fā)包人沒(méi)有按照約定支付工程價(jià)款的情況下，就會(huì)起到鼓勵(lì)承包人在建設(shè)工程竣工之前終止合同并行使優(yōu)先受償權(quán)的作用，從而出現(xiàn)半拉子工程、爛尾樓，造成社會(huì)財(cái)富的閑置和浪費(fèi)，預(yù)售商品房買(mǎi)受人的權(quán)利更得不到保障。第三，從比較法律所保護(hù)利益的輕重，進(jìn)而對(duì)沖突的權(quán)利進(jìn)行價(jià)值的比較衡量。《合同法》之所以賦予建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，除為了保障承包人工程價(jià)款這一債權(quán)的實(shí)現(xiàn)外，更重要的是為了保護(hù)建筑工人的工資收入。因?yàn)榻ㄔO(shè)工程中凝結(jié)著工人的勞動(dòng)價(jià)值，工程價(jià)款中包含著工人的勞動(dòng)力價(jià)格，它的取得是承包人能夠支付工人工資的先決條件，故而應(yīng)對(duì)工人的工資、雇工的報(bào)酬加以特殊保護(hù)。相對(duì)而言，買(mǎi)受人權(quán)利所體現(xiàn)的債權(quán)為一般性質(zhì)的債權(quán)，即使在買(mǎi)受人享有筆者前邊所建議的對(duì)在建工程的抵押權(quán)的情況下，其重要性要小于工資債權(quán)。通過(guò)比較，我們就不難作出將建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)的效力置于買(mǎi)受人權(quán)利之先的選擇。第四，從法律的性質(zhì)上進(jìn)行考察。承包人優(yōu)先受償權(quán)是法定的優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)售商品房買(mǎi)受人的權(quán)利是基于其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間的約定而產(chǎn)生。依法定優(yōu)先受償權(quán)更優(yōu)先于約定優(yōu)先權(quán)的原則，承包人優(yōu)先受償權(quán)具有優(yōu)于買(mǎi)受人優(yōu)先權(quán)的位序。第五，承包人也是善意人，大量建設(shè)工人在得不到勞動(dòng)報(bào)酬時(shí)也會(huì)發(fā)生影響社會(huì)安定的情況�？傊�，筆者認(rèn)為，在承包人將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人之前，承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)處于優(yōu)先位序；如承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

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