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論城市住宅小區(qū)非營業(yè)性配套設施的共有性質(zhì)
規(guī)�；较虬l(fā)展的趨勢，出現(xiàn)了以住宅小區(qū)為主的城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自減少小區(qū)非營業(yè)性配套設施，或?qū)⒎菭I業(yè)性配套設施產(chǎn)權辦理于其名下的情況屢屢發(fā)生，這極大地損害了小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人的合法權益，使房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人無法行使選擇物業(yè)管理公司的權利，或?qū)е挛飿I(yè)管理工作無法正常開展。因此，對小區(qū)非營業(yè)性配套設施的產(chǎn)權性質(zhì)進行探討是有益的，也是必要的。一、配套建設是國家法律規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔的義務。
《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相一致的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設�！钡�26條第1款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第6條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權出讓或劃拔前，主管部門應當組織有關部門對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》�！薄啊斗康禺a(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》應當包括以下內(nèi)容：（一）項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求；（三）基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；（四）基礎設施和公益設施建成后的產(chǎn)權界定；（五）項目拆遷補償安置要求；（六）項目經(jīng)營方式等�！薄皩ⅰ斗康禺a(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》提交負責土地出讓或劃拔的管理部門，其內(nèi)容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃拔土地使用權批準文件的內(nèi)容之一�！眹医ㄔO部、工商行政管理局制定的《商品房購銷合同》（GF-95-0171）范本第1條要求將土地使用權出讓合同或劃拔土地使用權批準文件作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用地根據(jù)，第22條第2款規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質(zhì)”。這表明《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》是《商品房購銷合同》的潛在的有效組成部分，配套設施建設是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房買方應當承擔的法定和合同義務。
二、非營業(yè)性配套建設費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本決定了小區(qū)非營業(yè)性配套設施的產(chǎn)權共有性質(zhì)。
國家物價局、建設部、財政部、中國建設銀行1992年《商品住宅價格管理暫行辦法》第5條規(guī)定，住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費（依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算；住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行）計入商品住宅價格組成的成本項目。既然房地產(chǎn)產(chǎn)權人購買商品房時支付了非經(jīng)營性配套設施費用而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該費用計入了成本，那么，除法律另有規(guī)定的部分外，非經(jīng)營性配套設施的產(chǎn)權就應當歸住宅小區(qū)全體房地產(chǎn)產(chǎn)權人所共有，并由住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物業(yè)管理公司進行管理。
三、加強和改善行政管理，確保商品房買方或房地產(chǎn)產(chǎn)權人的合法權益。
1、嚴格執(zhí)行驗收標準。這是指必須按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第16條的規(guī)定進行綜合驗收。綜合驗收內(nèi)容應當包括非營業(yè)性配套設施是否建設完畢；如未依《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》的要求建設非營業(yè)性配套設施，則綜合驗收的結果應為不合格。
2、改善非營業(yè)性配套設施的產(chǎn)權產(chǎn)籍管理�！渡唐贩抠忎N合同》（GF-95-0171）范本在第2條將商品房建筑面積分為實得建筑面積，公共部位與共用房屋分攤面積兩部分，這導致在辦理產(chǎn)權登記時將公用房屋分攤面積登記在每個產(chǎn)權人名下，在實踐中不便于公用房屋的管理使用。因為公用房屋的產(chǎn)權，如門衛(wèi)房、值班室、休息室、幼兒園房、鍋爐房，是確實難以分割的，而且不便于辦理有關手續(xù)，如申辦幼兒園時房產(chǎn)手續(xù)如何證明就成為問題。在此，筆者建議修改有關產(chǎn)權登記規(guī)定，將公用房屋產(chǎn)權登記在住宅小區(qū)管委會名下，但管委會不得行使處分權。
3、支持商品房買方依法變更或者解除商品房購銷合同。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有依《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》中關于小區(qū)非經(jīng)營性配套設施的要求建設時，允許商品房買方提出變更房價或者解除合同的要求。當然，為了公平地保護雙方的利益，維護合同的穩(wěn)定性，考慮建設中的細小變更的必然性，可以設定一個不符合非營業(yè)性配套設施的標準界限，如公用房屋實際建筑面積不得超過規(guī)劃的±10%，非營業(yè)性配套設施實際投資額不得超過規(guī)劃的±20%。
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