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商品房買賣糾紛中面積誤差糾紛的處理
面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的基礎(chǔ)。因商品房買賣面積誤差問題而發(fā)生的糾紛逐年遞增，商品房買賣糾紛中面積誤差的認(rèn)定和法律責(zé)任的承擔(dān)也是審判實(shí)踐中難以把握的問題。正確認(rèn)定面積誤差是審理好這類案件的前提，明確其法律責(zé)任有利于公正判決，切實(shí)保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。最高法院《解釋》對此問題作了原則規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不少問題值得探討。一、商品房買賣雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因
司法實(shí)踐中，商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權(quán)登記時露臺?樓頂平臺?不計(jì)算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺?樓頂平臺?面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤差；3.適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在3％以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測繪規(guī)則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。
二、商品房面積誤差的認(rèn)定處理
1.商品房開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理
根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實(shí)測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)了賣方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)?含3％?，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；?二?面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)?含3％?部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)?含3％?部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。首先，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定。買賣雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時，房屋實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過一定幅度，如果在此幅度內(nèi)，買方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過約定的幅度時，自賣方向買方出示測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi)，買方可以選擇解除預(yù)售合同，要求賣方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次，在沒有約定的情況下，按《解釋》第14條第（1）、（2）項(xiàng)的規(guī)定處理。
2.露臺?樓頂平臺?面積計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理
依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時，露臺面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺面積計(jì)入房屋建筑面積作為買賣的標(biāo)的物，在簽訂合同時約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺面積，其不享有露臺所有權(quán)等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實(shí)測面積時，雖不確認(rèn)露臺為房屋建筑面積，但對于賣方單獨(dú)計(jì)價(jià)出售獨(dú)立使用的露臺，由于露臺具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買賣合同的標(biāo)的物，由買方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠實(shí)信用原則。出賣人對獨(dú)立使用的露臺面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。
對于不獨(dú)立使用的露臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時往往會與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺房款的，應(yīng)予以支持。
3.測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理
由于商品房預(yù)售時雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預(yù)測面積。預(yù)測和實(shí)測適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時不同（或測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實(shí)測面積時，沒有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對于測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測面積的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測面積與實(shí)測面積認(rèn)定是否存在誤差，對于適用預(yù)測的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測面積適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測繪后的實(shí)測誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。
經(jīng)過調(diào)查，我們認(rèn)為可以采取積極措施預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實(shí)測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時在合同上注明商品房銷售面積的測量方法、預(yù)測面積所依據(jù)的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)時，應(yīng)對雙方合同約定的面積是否符合測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。
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