共有房產(chǎn)可適用善意取得

    源自日爾曼法“以手護(hù)手”的原則，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)不適用善意取得這一論斷已為理論界和審判實(shí)務(wù)普遍接受。但是不論房產(chǎn)的按份共有人還是共同共有人，對(duì)房產(chǎn)所享有的權(quán)利法律予以保護(hù)的同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當(dāng)保護(hù)房產(chǎn)共有人的利益與維護(hù)善意第三人權(quán)益、維護(hù)交易安全發(fā)生沖突時(shí)，善意取得制度是否有其適用的空間？在我國尚未完整地建立物權(quán)公示公信制度的背景下，有必要進(jìn)行重新審視。

　　一、案例及分歧意見

　　姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了鎮(zhèn)江市某小區(qū)某幢406室房屋（建筑面積62.35m2），產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。

　　對(duì)該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁�，依�?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

　　第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。

　　第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯(cuò)原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣的意思表示，主觀上沒有過錯(cuò)，錢某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯(cuò)責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)。

　　第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買賣無效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

　　二、善意取得制度及其適用

　　第三種觀點(diǎn)的核心是善意取得制度的適用。善意取得亦稱即時(shí)取得，指無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人在不法將其占有的他人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則其取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)。善意取得制度是近代大陸法系和英美法系民法上的一項(xiàng)重要制度，其涉及民法所有權(quán)與交易安全之衡量與價(jià)值問題。從所有權(quán)保護(hù)的立場(chǎng)來說，所有權(quán)不能因他人的無權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人得向受讓人請(qǐng)求返還原物，受讓人應(yīng)向讓與人依其法律關(guān)系要求救濟(jì)。如果絕對(duì)貫徹所有權(quán)保護(hù)的原則，交易活動(dòng)會(huì)受影響。善意取得制度的執(zhí)行能兼顧所有權(quán)保護(hù)和交易安全，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，維護(hù)正常的商品交換。

　　“任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付于他人者，僅能向相對(duì)人請(qǐng)求返還，若該相對(duì)人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，則僅可對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償”①，這就是“以手護(hù)手”原則。日爾曼法實(shí)行占有與權(quán)利合一的占有制度，占有與所有權(quán)沒有嚴(yán)格的區(qū)分，占有不僅是一種事實(shí)，而且也是一種物權(quán)。占有為權(quán)利的外衣，占有具有公示性，權(quán)利借占有而體現(xiàn)。占有其物者即有權(quán)利，而對(duì)物享有權(quán)利的也必須占有物。因而受讓物的占有者，可能取得權(quán)利，而有權(quán)利但卻未直接占有其物時(shí)，其權(quán)利的效力也因之減弱。當(dāng)動(dòng)產(chǎn)所有人以自己的意思將動(dòng)產(chǎn)托付于他人而由他人直接占有時(shí)，所有人權(quán)利的效力減弱。一旦直接占有人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人，所有人就無從對(duì)該第三人請(qǐng)求返還。這種占有讓與，其對(duì)象是動(dòng)產(chǎn)，取得方法只能在動(dòng)產(chǎn)的商品交易中，只有這樣才能做到“以手護(hù)手”。動(dòng)產(chǎn)以占有獲得公信力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，因不動(dòng)產(chǎn)的取得以登記為條件，不動(dòng)產(chǎn)的登記使不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)具有外部表征，如果權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出示權(quán)利證書，不發(fā)生第三人不知情的“善意”問題，而買受人在購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)也必須查驗(yàn)登記文件中所記載的權(quán)利人，這樣作為權(quán)利人也很難處分屬于他人的財(cái)產(chǎn)�；�于上述理論，在后世的民事立法中人們把善意取得制度局限在動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)，只承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)交易中適用善意取得的制度，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。例如德國立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，基于喪失占有即導(dǎo)致所有權(quán)效力減弱的法律觀念，確立了最具典型意義的善意取得制度，法律保護(hù)交易當(dāng)事人基于交易行為所取得的利益，認(rèn)為在特定的場(chǎng)合下應(yīng)犧牲真正權(quán)利人的利益來保護(hù)善意無過失交易者的利益，以此維護(hù)活潑生動(dòng)的交易活動(dòng)秩序，促進(jìn)民事流轉(zhuǎn)。

　　國外立法在發(fā)展完善動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的同時(shí)，借鑒早期羅馬法物權(quán)變動(dòng)的形式主義要求和繼承日爾曼法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)注重交付方式的交付制度，逐步發(fā)展形成了現(xiàn)代物權(quán)的公示公信制度。物權(quán)變動(dòng)的公示原則是指物權(quán)的產(chǎn)生、變更或消滅應(yīng)當(dāng)或者必須以一定的可以從外部察知的方式表現(xiàn)出來②。物權(quán)具有對(duì)抗第三人的排他性，使得物權(quán)的變動(dòng)會(huì)對(duì)不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制，為避免第三人遭受不虞之害，要求物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)性手段結(jié)合起來，使之可以讓交易關(guān)系以外的第三人確知。這一技術(shù)手段就是公示制度。物權(quán)變動(dòng)的公示制度要求當(dāng)事人將物權(quán)變動(dòng)以某種便于從外部表象進(jìn)行判斷的方式對(duì)外界加以公示，從而使物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)公示義務(wù)。通過公示，使第三人在參與交易時(shí)有了一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)。在正常情況下，無需進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查，僅憑公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易過程中出現(xiàn)權(quán)利上的瑕疵，使真正權(quán)利人與第三人之間形成了物權(quán)要求方面的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標(biāo)準(zhǔn)，來平衡當(dāng)事人之間的利益，這樣

較好地協(xié)調(diào)了靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全與動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)安全。所謂公信是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果③。該制度的實(shí)質(zhì)是保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)�益。在登記記載的權(quán)利人與相對(duì)人從事交易的時(shí)候，相對(duì)人相信登記的內(nèi)容并與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，出于登記的公信力，即使登記記栽的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人，相對(duì)人只要不明知（善意的相對(duì)人），法律仍承認(rèn)交易行為有效。不動(dòng)產(chǎn)公示采用登記的方法為各個(gè)國家和地區(qū)的通例。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度借助登記的公信力原則來維護(hù)交易安全。

　　從國外立法不難看出，在維護(hù)交易安全，鼓勵(lì)交易方面，公示公信制度與善意取得制度是相同的。善意取得制度和公示公信制度分別就動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)過程中，以符合社會(huì)效益，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則，對(duì)房產(chǎn)善意第三人權(quán)益予以保護(hù)，從而維護(hù)交易安全。

　　三、共有房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度

　　我國現(xiàn)行法上的善意取得制度還相當(dāng)?shù)牟煌晟�，存在極大的局限性。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條的規(guī)定是現(xiàn)行法迄今就善意取得問題所作的較為明確的規(guī)定，同時(shí)物權(quán)法正在起草制定過程中，公示公信制度尚未完全建立，可以說該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后于我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易中善意第三人權(quán)益的保護(hù)法律上出現(xiàn)了空白。

　　作為上層建筑組成部分的法律制度應(yīng)當(dāng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在我國當(dāng)前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意取得制度，其客觀理由有二。

　　首先，我國目前房產(chǎn)登記制度不完備，此為適用善意取得制度的客觀社會(huì)背景。建國以后，在五十年代初期登記主要適用于土地，以后城市房屋逐步實(shí)行登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證，自五十年代后期開始，房產(chǎn)登記工作逐漸放松，尤其是十年動(dòng)亂期間，房產(chǎn)管理完全遭到破壞，機(jī)構(gòu)被撤銷，登記制度被廢馳，權(quán)屬不明、戶籍不清的現(xiàn)象十分普遍。改革開放以后，房產(chǎn)登記制度逐漸恢復(fù)，有關(guān)登記的法律法規(guī)也逐步建立起來，但與法治與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍缺乏基本的法律規(guī)定，缺乏對(duì)登記的程序、登記機(jī)關(guān)及其職權(quán)、登記申請(qǐng)人、登記請(qǐng)求權(quán)、登記的事項(xiàng)、登記的類型、登記的審查、登記的交易等的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)所從事的登記活動(dòng)在很大程度上處于無法可依的狀態(tài)。由于登記的目的和職責(zé)不明確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全公開，登記錯(cuò)誤、疏漏時(shí)常發(fā)生。

　　其次，公民登記意識(shí)較弱，此為適用善意取得制度的客觀人文因素。共有房產(chǎn)不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當(dāng)事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。共同共有的主要類型為夫妻共有、家庭共有和遺產(chǎn)分割前的共有。按份共有除了基于法律規(guī)定的外，還基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生，例如合伙而產(chǎn)生的共有等，按份共有的當(dāng)事人之間往往也是基于一定的親屬、朋友關(guān)系。我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對(duì)共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài)度，認(rèn)為共有關(guān)系是內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情代替登記，使得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公開性。

　　從上面兩點(diǎn)可以看出，當(dāng)共有房產(chǎn)的部分共有人對(duì)外發(fā)生交易行為時(shí)，不可避免地會(huì)發(fā)生無權(quán)處分的問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。同時(shí)，我國歷來的司法解釋并沒有回避共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度。

　�。�1）最高人民法院1963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個(gè)問題的意見（修正稿）》第二部分“房產(chǎn)糾紛問題”第3條規(guī)定“凡是依法準(zhǔn)許買賣的房屋，經(jīng)過正當(dāng)合法手續(xù)確定房屋買賣關(guān)系的，應(yīng)保護(hù)雙方的權(quán)利”，從該條規(guī)定的內(nèi)容及該條文之后又規(guī)定了未全部執(zhí)行買賣契約而引起的糾紛的處理方法中，隱含了善意買受人受讓未經(jīng)全體共有人同意而出讓的共有房屋應(yīng)予認(rèn)定房屋所有權(quán)的內(nèi)容。

　�。�2）最高人民法院1979年2月2日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》第二部分“關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”第二節(jié)“房屋問題”第2條規(guī)定“依法準(zhǔn)許買賣的房屋，經(jīng)過合法手續(xù)，確定了買賣關(guān)系的，應(yīng)保護(hù)雙方的權(quán)利。非所有權(quán)人非法出賣他人房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣房屋，買方又明知故犯的，亦應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效；買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理；買賣關(guān)系已成立，共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，現(xiàn)在又提出異議的，應(yīng)視為買賣關(guān)系有效”。該規(guī)定在共有房屋部分共有人擅自出賣的買賣關(guān)系中，提出了三條處理規(guī)則，其中包括可以認(rèn)定買賣有效的情形，前提是買受人善意無過失。

　�。�3）最高人民法院1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第六部分“房屋問題”第25條規(guī)定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理。其他共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效”�！耙蛸I賣關(guān)系無效而造成的經(jīng)濟(jì)損失，有過錯(cuò)一方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償”。該解釋承繼了1979年司法解釋的內(nèi)容，同時(shí)提出了買賣無效的賠償規(guī)則。

　�。�4）《中華人民共和國民法通則》頒布實(shí)施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了若干問題的意見（試行），該意見第89條明確了對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)適用善意取得制度，其中包括了共同共有的房產(chǎn)。

　　共有關(guān)系中，共有人按份額或共同對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有完整的所有權(quán)，相應(yīng)地，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，應(yīng)由共有人共同行使或按照份額權(quán)行使約定來行使。擅自處分共有財(cái)產(chǎn)是無權(quán)處分行為。共有權(quán)不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，僅是同種或不同種類所有權(quán)的聯(lián)合。就每個(gè)共有人而言，無論所占份額多少或在共同關(guān)系中地位如何，其享有的權(quán)利都及于全部共有財(cái)產(chǎn)。也就是說各個(gè)共有人對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)各個(gè)部分都享有一定的處分權(quán)，不過由于其他共有人處分權(quán)的同時(shí)存在，這種處分權(quán)又是不完全的，行使時(shí)需受到一定限制�；�于共有人遵循共同行使權(quán)利原則和各共有人權(quán)利都應(yīng)得到相應(yīng)尊重與保護(hù)等因素。共有關(guān)系中，共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人④。因此，任何共有人行使其相應(yīng)處分權(quán)時(shí)，需通過一定條件的滿足，如征得其他共有人同意等，轉(zhuǎn)化為共同處分權(quán)后，才能產(chǎn)生實(shí)際處分效果。即各種共有人的處分權(quán)可以在影響或決定共同處分權(quán)中發(fā)生作用，而無法對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作出處分。在上述意義上，最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條中所規(guī)定的“共同共有”從立法本意上考察，其精神仍可適用到按份共有之中。另一方面，按份共有的房產(chǎn)與共同共有的房產(chǎn)其主要區(qū)別之一在于處分權(quán)上。共同共有的房產(chǎn)共有人無權(quán)對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行處分，基于共同共有不確定份額，若部分共有人實(shí)施處分行為，則系無權(quán)處分行為；按份共有的房產(chǎn)共有人確定了房產(chǎn)份額，享有份額權(quán)，實(shí)施處分行為時(shí)

僅能處分相應(yīng)的份額，但若處分了全部房產(chǎn)，對(duì)其他共有人的部分仍然是實(shí)施了無權(quán)處分行為。因而，筆者認(rèn)為在共有的對(duì)外法律關(guān)系上按份共有的房產(chǎn)當(dāng)然適用善意取得制度。另外，其他按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)系基于按份共有人內(nèi)部法律關(guān)系，該內(nèi)部法律關(guān)系屬當(dāng)事人的內(nèi)部約定，也不能在對(duì)外關(guān)系上對(duì)抗善意第三人。

　　共有房產(chǎn)交易中的善意取得是以犧牲其他共有人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，依此維持交易規(guī)則和交易秩序，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易安全的要求，因而在具體適用中，必須嚴(yán)格其條件。

　　第一，部分共有人實(shí)施了無權(quán)處分的行為。房產(chǎn)交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權(quán)人，則其根本無權(quán)處分房產(chǎn)，其處分行為一律無效。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實(shí)際占有或控制房產(chǎn)的情況下對(duì)全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可能性。

　　第二，第三人（買受人）善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對(duì)房產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對(duì)其他共有人不同意出讓不知情。無過失也有二個(gè)方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是第三人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對(duì)房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實(shí)按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)為取得房產(chǎn)所有權(quán)當(dāng)時(shí)。確定第三人是否善意的具體時(shí)期應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記時(shí)，在此之后第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房產(chǎn)的性質(zhì)或其他共有人不同意出賣對(duì)善意的構(gòu)成不產(chǎn)生法律上的影響。

　　第四，第三人支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)。這就要求共有房產(chǎn)的善意取得只限于買賣或互易領(lǐng)域之內(nèi)，如果是無償取得，不適用善意取得制度。

　　第五，房產(chǎn)已作產(chǎn)權(quán)變更登記。房產(chǎn)變更登記是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的必備條件，作為房產(chǎn)買賣合同的出讓方其履行義務(wù)完畢的標(biāo)志除交付房屋外也必須協(xié)助完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)。未具備房產(chǎn)變更登記的要件為不動(dòng)產(chǎn)交易行為未完成，第三人未取得房屋所有權(quán)，若系善意無過失且支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，因未“取得”，則不發(fā)生適用善意取得的問題。

　　注釋：

　�、倭夯坌恰㈥惾A彬《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社，1998年版，第403頁。

　　②曾憲義、王軼《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社，2001年版，第114頁。

　　③王利明《試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》，中國人民大學(xué)書報(bào)資料中心《民商法學(xué)》，2002年第1期第4頁。

　�、芡趵�明、崔建遠(yuǎn)《合同法新論。總則》，中國政法大學(xué)出版社，1996年版，第301頁。

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