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以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊得失
一、課題的提出房地產(chǎn)開發(fā)的泡沫成份，以及開發(fā)行為本身和由于資金運(yùn)作的不規(guī)范，九十年代后期國內(nèi)各地都出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停建、緩建工程即爛尾樓，且不說廣西、海南，即便在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市上海，據(jù)報(bào)載，至1999年底上海市在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，高層爛尾樓也多達(dá)300幢。毋庸諱言，在海南出現(xiàn)的“炸樓”的極端處理方法，并不是一個(gè)值得推廣和借鑒的有效經(jīng)驗(yàn)，妥善解決為數(shù)不少的“爛尾樓”，已成為各地政府一個(gè)不得不面對的難題。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場大潮中，既然原有的開發(fā)商已無力作為，把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有能力的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)，這就是無論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)至什么階段，都應(yīng)當(dāng)研究其轉(zhuǎn)讓的可行性和操作性的緣由。
“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資”：“股東向股東以外的轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意”：“國有獨(dú)資公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門辦理審批和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)”：“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”這一系列有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，都是我國《公司法》的明確規(guī)定。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；或者說，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可行性和操作性，就成為我們律師應(yīng)當(dāng)研究的重大課題，也是研究公司法和房地產(chǎn)領(lǐng)域不同專業(yè)的律師，應(yīng)當(dāng)共同關(guān)注的業(yè)務(wù)結(jié)合部。正是基于這一指導(dǎo)思想，討論本文所指的課題，具有現(xiàn)實(shí)意義。
二、“爛尾樓”的現(xiàn)狀分類及其轉(zhuǎn)讓操作方式
需要用項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式處置的房地產(chǎn)開發(fā)停建、緩建項(xiàng)目即“爛尾樓”，由于土地使用權(quán)取得方式不同，開發(fā)商所負(fù)債務(wù)的復(fù)雜性以及開發(fā)項(xiàng)目續(xù)建資金短缺程度等不同情況，對于用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，提出各不相同的問題：
1、各不相同的房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目。
需要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)，其債務(wù)一般有三種情況：一是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是開發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，二者中，應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；三是一般債務(wù)，即開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中對采購材料、設(shè)備等各相對人所負(fù)的一般債務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商所負(fù)債務(wù)的不同情況，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不慎密分析的復(fù)雜問題和各具特點(diǎn)的法律障礙。
而從房地產(chǎn)開發(fā)商對“爛尾樓”的續(xù)建資金實(shí)力來分析，也存在著二種不同情況：有的開發(fā)商雖缺乏資金，但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營，屬于項(xiàng)目緩建；有的開發(fā)商則無后續(xù)資金，已停止運(yùn)營，無他人提供資金難以為繼，屬于項(xiàng)目停建。
房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目，就其土地使用權(quán)取得方式，可分為以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類。而以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同規(guī)定有政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限，這為政府處理“爛尾樓”收回土地后再轉(zhuǎn)讓提供了依據(jù)。這二種不同方式，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓操作中，前者更復(fù)雜。
從房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的運(yùn)作階段來看，除了項(xiàng)目已經(jīng)建成，開發(fā)商為中、長期投資的整體銷售計(jì)而實(shí)施轉(zhuǎn)讓外，一般會處于土地開發(fā)階段和施工營建階段，這二個(gè)階段的停建、緩建，從前期資金落實(shí)的不同程度，反映了房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓過程中的地位和實(shí)力。
2、可供選擇的轉(zhuǎn)讓“爛尾樓”的操作方法。
房地產(chǎn)開發(fā)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，目前通常有通過程序和當(dāng)事人協(xié)議兩種方法。通過司法程序轉(zhuǎn)讓，即法院調(diào)解以項(xiàng)目折價(jià)或者對生效判決執(zhí)行對項(xiàng)目進(jìn)行拍賣，對此本文不作討論。而作為當(dāng)事人自行協(xié)議（包括因政府主管部門干預(yù)）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，一般有開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種操作方法。
第一種是開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。此種方法一般適用于未成立項(xiàng)目公司的項(xiàng)目。所謂項(xiàng)目公司，是指因房地產(chǎn)特定地塊開發(fā)，由項(xiàng)目投資股東依公司法而成立的有限責(zé)任公司。項(xiàng)目投資股東可以是現(xiàn)金投資，也可以是土地作價(jià)投資。非項(xiàng)目公司的投資人，因項(xiàng)目停建、緩建而實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，其基本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣。
第二種是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司的成立必然會涉及投資資本，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作必然涉及到公司產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)自主交易，資本自由流轉(zhuǎn)，是此種轉(zhuǎn)讓的前提。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡略。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)和資本市場化運(yùn)作，是開發(fā)商在市場競爭中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致的項(xiàng)目公司股權(quán)的兼并和收購，此種操作方法值得深入研究。
此外，房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還有其它實(shí)現(xiàn)方法，主要是指政府主導(dǎo)下的轉(zhuǎn)讓，如政府收回土地再另行出讓給他人，政府啟動收地程序而有條件地不執(zhí)行，推動投資人協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及以包銷方式實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在市場條件下，針對地產(chǎn)、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和已投入資本的流轉(zhuǎn)，以公司股權(quán)的重組方式使之得以實(shí)現(xiàn)，是最可取、最值得拓展的途徑和方法。
三、以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)“爛尾樓”的操作性
房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按《公司法》的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作，在各地都已十分普遍。這是討論本文所涉之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可操作性和利弊得失的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)其停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失，才會對日益增多的
爛尾樓轉(zhuǎn)讓的實(shí)踐有所指導(dǎo)。
按業(yè)界比較一致的認(rèn)識，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購和兼并，即股權(quán)的的并購，而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購，則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購，研究其操作性更顯重要。
1、股權(quán)兼并與無能力繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給另一個(gè)公司，即為公司兼并。其操作層面針對“爛尾樓”分析，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無力繼續(xù)開發(fā)，與其破產(chǎn)，不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式，以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù)，故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無需經(jīng)過清算程序。此種股權(quán)重組方法，完全適應(yīng)于房地產(chǎn)樓宇爛尾已無力繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目公司，股權(quán)兼并方式對于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，不失為有效途徑。
2、股權(quán)收購與缺乏后續(xù)資金開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部分股權(quán)方式而達(dá)到對原公司的控制或管理。轉(zhuǎn)讓公司無需消失仍可以自己名義運(yùn)作，即為公司收購。其針對房地產(chǎn)爛尾樓宇的操作性，比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目。新增資本的投入，對于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn)，于被收購的開發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動，顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活、更簡便的操作性。
比較這二種方法，雖然都是以公司股權(quán)的變動和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場發(fā)展和順利運(yùn)作，但公司股權(quán)的兼并和收購針對的是房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目，兩者仍然存在較大的區(qū)別：
第一，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)；而收購則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營，收購公司本身可具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
第二，兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任；而收購則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動，其對外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購公司只對被收購公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。
第三，兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人；而股權(quán)收購只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù)，也無需通知債務(wù)人。
房地產(chǎn)開發(fā)由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn)、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，又由于在操作中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購的特殊情況，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專業(yè)問題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問題的交叉和重疊，這在公司股權(quán)重組過程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注。
四、從司法實(shí)踐看以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的法律問題
雖然，我國立法對公司并購尚無專門規(guī)定，對本文討論以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，更無明確的、有針對性的法律、法規(guī)，但在操作實(shí)務(wù)和司法實(shí)踐中，這方面的大量市場行為已頻頻發(fā)生并由此引起一系列的爭議和糾紛。作為不得不面對并承接此類案件代理的律師，尤其是熟悉公司股權(quán)重組和房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)律師，都肩負(fù)從司法實(shí)踐來分析研究這一疑難、復(fù)雜的法律問題的責(zé)任，從而指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)范運(yùn)作，避免失誤，并為健全立法提供實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
本人在專業(yè)處理大量有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的訴訟案件的同時(shí)，也處理了一批此類案件。實(shí)踐出真知，實(shí)踐是檢驗(yàn)成敗、鑒別操作方法利弊得失的唯一依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
1、應(yīng)引起注意的三個(gè)法律問題一個(gè)為最高院改判的以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式運(yùn)作的房地產(chǎn)聯(lián)建糾紛案。
這是我承辦的一個(gè)房地產(chǎn)聯(lián)建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的二審案件。
1993年10月15日，上海長興實(shí)業(yè)總公司（下稱長興公司）作為土地方與上海建設(shè)工程聯(lián)合公司（下稱建設(shè)公司）作為投資方簽訂了《三門路多層住宅小區(qū)聯(lián)建協(xié)議》。約定：長興公司提供土地和建房指標(biāo)，建設(shè)公司承擔(dān)建設(shè)資金以及前期費(fèi)用共計(jì)人民幣5680萬元，兩家公司聯(lián)合開發(fā)5.4萬平方米的住宅。
1994年4月8日，建設(shè)公司以引資方式又與上海萬國企業(yè)發(fā)展公司（下稱萬國公司）簽訂協(xié)議，約定萬國公司承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)所需資金，萬國公司先后投入人民幣5791.75萬元。后因建設(shè)公司無力繼續(xù)開發(fā)，又與上海建聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱建聯(lián)公司）簽訂接盤《協(xié)議書》，約定由聯(lián)建公司受讓系爭項(xiàng)目，建設(shè)公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)建公司，項(xiàng)目開發(fā)由建聯(lián)公司繼續(xù)履行，并由建聯(lián)公司承擔(dān)整個(gè)合同履行期間的全部法律責(zé)任。
1996年2月28日，上述建設(shè)公司、長興公司、萬國公司和建聯(lián)公司四方簽訂轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書》，就項(xiàng)目由建聯(lián)公司接盤事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。其主要內(nèi)容是：建聯(lián)公司接盤繼續(xù)開發(fā)并負(fù)責(zé)返還萬國公司全部投資款，協(xié)議自建聯(lián)公司先行支付人民幣1000萬元時(shí)生效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂當(dāng)天，建聯(lián)公司即向萬國公司支付了人民幣900萬元，萬國公司則在簽收時(shí)書面同意轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，建聯(lián)公司以自己的名義辦理了有償使用土地及房屋預(yù)售許可手續(xù)。因建聯(lián)公司到期未支付其余款項(xiàng)，萬國公司起訴法院，要求建設(shè)公司、建聯(lián)公司和長興公司共同返還剩余投資款及利息。
一審法院審理后認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的條件未成就，故尚未生效，判由建設(shè)公司返還萬國公司的剩余款計(jì)人民幣4891.75萬元及相應(yīng)利息，建聯(lián)公司負(fù)連帶責(zé)任。一審判決后建設(shè)公司和建聯(lián)公司均不服，向最高人民法院提起上訴。我擔(dān)任了建設(shè)公司的二審代理人。
建設(shè)公司上訴的主要理由認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的生效條件已由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司和債權(quán)人萬國公司協(xié)商一致改變，故所附條件已經(jīng)成就，要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，
同時(shí)認(rèn)為債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)承擔(dān)全部債務(wù)本息的償還。
最高人民法院于1997年11月10日開庭審議本案。我在審理過程中先后三次提交書面代理意見闡述我方觀點(diǎn)，引起合議庭的重視。開庭后，為對國家法律負(fù)責(zé)，為公正、秉公辦案，最高院邀請有關(guān)法律專家專題研討本案的法律關(guān)系，并形成一致意見。1998年7月30日，最高院作出終審判決：撤銷原判，判定轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)償還全部本息共約人民幣7500萬元。
本案四方協(xié)議最終被確認(rèn)有效，有三個(gè)法律問題值得總結(jié)：
第一，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓須獲得有關(guān)各方的一致同意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，從法律角度分析，首先屬于民事權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。我國《民法通則》第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國家批準(zhǔn)的合同，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外。”我國《合同法》第77條也規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定�！币虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須獲得合同當(dāng)事人和有關(guān)第三人的一致確認(rèn)。本案中，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，涉及到原土地方、投資方以及受讓方，依法應(yīng)獲得各方的一致同意，而四方共同簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，表明有關(guān)債權(quán)人、債務(wù)人和第三人均協(xié)商一致，這就從總體上符合了法律的規(guī)定。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓需具備四個(gè)條件。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議之所以最終被確認(rèn)有效，是因?yàn)楸景傅霓D(zhuǎn)讓具備了如下四個(gè)條件：
1、轉(zhuǎn)讓須以既存之開發(fā)義務(wù)為基礎(chǔ)；
2、轉(zhuǎn)讓須有合法的根據(jù)，且已有明確的受讓人；
3、轉(zhuǎn)讓須獲得形成房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的各方當(dāng)事人一致同意；
4、受讓人須具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)并履行相應(yīng)的手續(xù)。
由于房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目以公司股權(quán)的兼并或收購方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)開發(fā)義務(wù)，此合同義務(wù)表現(xiàn)為債時(shí)，則是債的轉(zhuǎn)移，因此，必須符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的基本特征。
第三，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由專業(yè)律師制作。由于房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，在以股權(quán)重組方式操作時(shí)，不僅要關(guān)注股權(quán)并購方面的法律問題，而且必然會遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目停建、緩建本身的一系列專業(yè)問題，因此，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由熟悉公司并購法律和房地產(chǎn)法律的專業(yè)律師或由熟悉這兩個(gè)領(lǐng)域法律的律師共同完成。本案轉(zhuǎn)讓協(xié)議在洽談和制作過程中，我所副主任殷之杰律師提供法律服務(wù)，正是由于專業(yè)律師的參與和把關(guān)，使本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示了各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓沒有任何違法性或損害公共利益，符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)義務(wù)轉(zhuǎn)讓的法律要件，因此，才經(jīng)受了最高院的司法審理考驗(yàn)。
2、以公司股權(quán)收購房地產(chǎn)停建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓糾紛案。
這是上海首例外商獨(dú)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)兼并引起的訴訟案件，項(xiàng)目公司股權(quán)兼并協(xié)議由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海為開發(fā)浦東金橋某項(xiàng)目而成立的全資子公司，注冊資本1050萬美元，開發(fā)項(xiàng)目為一高級商辦樓，建筑面積4.4萬平方米。1995年4月，項(xiàng)目開發(fā)至房屋結(jié)構(gòu)第12層，新律公司缺乏后續(xù)資金而停建。在停建1年零10個(gè)月后，經(jīng)協(xié)商，香港新律公司將整個(gè)項(xiàng)目以公司股權(quán)收購方式轉(zhuǎn)讓給香港金利豐工程有限公司。雙方約定收購價(jià)格以注冊資本為準(zhǔn)，收購協(xié)議對權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割、項(xiàng)目公司名稱的變更以及在外資委辦理變更登記等作了明確約定。項(xiàng)目被收購后，因拖欠工程款，施工單位江蘇泰興一建以變更后的項(xiàng)目公司作為被告、原股東香港新律公司作為第三人向上海市高級人民法院起訴，要求償還工程欠款人民幣7743.8萬元，并要求第三人負(fù)連帶責(zé)任。經(jīng)法院審理，認(rèn)為收購轉(zhuǎn)讓有效，項(xiàng)目開發(fā)工程欠款的債務(wù)已依法轉(zhuǎn)移給受讓公司，判由受讓公司一家償還欠款。一審判決后，有關(guān)當(dāng)事人均未上訴。
本案公司股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓被確認(rèn)有效，轉(zhuǎn)讓人不再承擔(dān)連帶責(zé)任，有以下三個(gè)法律操作層面的問題值得引起注意。
第一，公司股權(quán)變更必須獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)。公司股權(quán)的變更以及公司性質(zhì)的變更，依法必須獲得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案。在實(shí)踐中，經(jīng)常因未依法變更登記而導(dǎo)致股權(quán)變更無效。因此，必須根據(jù)公司股權(quán)變更的具體情況辦理相應(yīng)的手續(xù)。本案系一個(gè)外商收購另一個(gè)外商獨(dú)資的項(xiàng)目公司，在辦理所有的審批手續(xù)的同時(shí)，還必須獲得外資委的審批同意。此外，還有中外合資的項(xiàng)目公司，因中方股東收購?fù)夥焦蓶|股權(quán)而使公司性質(zhì)變?yōu)橹匈Y企業(yè)；也有與之相反的股權(quán)收購，企業(yè)又變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，在這種情況下，企業(yè)股權(quán)變更審批還會碰到更為復(fù)雜和嚴(yán)格的審批手續(xù)。而辦妥有關(guān)的審批手續(xù)，則是項(xiàng)目公司股權(quán)兼并的不可逾越的法律障礙。
第二，對公司股權(quán)收購的交割及方式必須明確約定。通常，就轉(zhuǎn)讓雙方而言，公司股權(quán)收購的生效以股權(quán)交割為準(zhǔn)，而依中國有關(guān)法律的規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須辦理一系列的政府審批，登記手續(xù)，兩者互相關(guān)系，可以當(dāng)事人的約定為依據(jù)。本案轉(zhuǎn)讓方在咨詢了有關(guān)政府主管部門意見后，收購協(xié)議約定：“乙方支付全部股本金1050萬美元之日即為本協(xié)議股權(quán)交割日，本協(xié)議自股權(quán)交割日起生效”。協(xié)議雙方并據(jù)此確認(rèn)協(xié)議生效日為股權(quán)交割日，交割后開始辦理有關(guān)政府審批手續(xù)。本案的股權(quán)交割的特別約定并不違反我國法律規(guī)定，并成為日后處理糾紛時(shí)對收購協(xié)議有效性的重要保障。
第三，事先約定辦理政府有關(guān)審批手續(xù)的義務(wù)人及違約責(zé)任。我國法律規(guī)定外資企業(yè)股權(quán)變更必須由原審批單位重新審批，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)變更主體必須經(jīng)過批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)。在事先經(jīng)過咨詢落實(shí)了操作程序后，公司股權(quán)收購雙方只需明確辦理有關(guān)手續(xù)的責(zé)任主體即可進(jìn)入操作。本案的收購協(xié)議對此約定有關(guān)審批手續(xù)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)，受讓方提供董事會決議等文件予以配合的方法進(jìn)行；同時(shí)還約定了由責(zé)任方承擔(dān)未辦妥有關(guān)手續(xù)引起的法律后果。由于事先經(jīng)過咨詢，能夠辦理有關(guān)手續(xù)在程序方面已經(jīng)落實(shí)，法律上不存在障礙，收購協(xié)議簽訂后，本案的有關(guān)政府審批手續(xù)也都辦妥。本案收購協(xié)議在外資公司
變更股權(quán)和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方面的有關(guān)政府審批手續(xù)齊全，使收購行為在一旦涉訟后經(jīng)得起法的檢驗(yàn)并使轉(zhuǎn)讓方占據(jù)了主動。
此外，以股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目較復(fù)雜的問題是轉(zhuǎn)讓人的潛在債務(wù)問題，往往在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后又面臨轉(zhuǎn)讓一方潛在債務(wù)的債權(quán)人主張權(quán)利，這是受讓人的巨大風(fēng)險(xiǎn)�？购膺@種風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí)，對外公告，以公告方法告知不特定的債務(wù)人。公告要在公眾媒體上刊出，要給以一定的期限，公告的發(fā)布主體，最好是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī)關(guān)，至少要由轉(zhuǎn)讓方、受讓方共同公告。
上述二個(gè)案例以及值得重視的12個(gè)法律問題，從不同的角度反映了以股權(quán)重組方式實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜性和法律把握的成敗得失。由于我國對此種操作方式?jīng)]有專門立法，有關(guān)法律對此規(guī)范甚少，給律師的實(shí)務(wù)操作帶來相當(dāng)大的難度，因此，結(jié)合實(shí)踐遇到的問題深入研究，也就尤顯重要。但是，由于以股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，對于從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)中“爛尾樓”的現(xiàn)實(shí)重要性，以及此類業(yè)務(wù)一般標(biāo)的巨大，對律師的專業(yè)要求高，是律師的專業(yè)水平和能力的重要考驗(yàn)，有作為的律師應(yīng)當(dāng)接受其挑戰(zhàn)，并經(jīng)過不懈努力，成功占領(lǐng)這個(gè)新類型業(yè)務(wù)的制高點(diǎn)。
【以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊得失】相關(guān)文章：
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