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商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究

時(shí)間:2022-08-05 12:03:04 房地產(chǎn)論文 我要投稿
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商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究

    商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體,預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易,即通常所稱(chēng)的三級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定!边@一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。事實(shí)上,我國(guó)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。

    一、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

    預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購(gòu)方在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購(gòu)款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì),即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán);預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

    1?預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得預(yù)售人同意,因?yàn),債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說(shuō)明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者,如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒(méi)有異議,債務(wù)人向誰(shuí)履行義務(wù)都是可以的!逗贤ā返80條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力!币?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意,但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。

    2?預(yù)購(gòu)人沒(méi)有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孪葢?yīng)征得預(yù)售人同意。因?yàn)榈谝,合同是?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物,合同當(dāng)事人之間的了解信任程度,尤其是各自的信用程度,往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素,這也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。第二,以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提,一方面可以防止預(yù)購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù),另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察,以使原預(yù)售合同得以正確履行,從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益,在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)的利益。第三,它與我國(guó)《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的,應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

    3?預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí),預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同,即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意,預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓?zhuān)患词共灰阅怖麨槟康模A(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán),并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任,預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣(mài)合同、買(mǎi)空賣(mài)空的行為,更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

    綜上,我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

    二、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

    我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定應(yīng)視為允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定,說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者以為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下:

    1?依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定,允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊辉试S預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)纭渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷(xiāo)管理辦法》第12條規(guī)定:“預(yù)售的外銷(xiāo)商品住宅,在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t轉(zhuǎn)讓無(wú)效!

    2?轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理,加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方,同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預(yù)售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格,也不必具有商品房預(yù)售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后,新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體,也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

    3?預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理,同時(shí)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定,轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn),冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買(mǎi)受,然后再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然,與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

    4?預(yù)售合同必須合法有效,才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效!睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氄鞯妙A(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣(mài)合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三,預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)槐卣鞯妙A(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

    5?預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同將原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人,新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贾皇呛贤黧w的變更,而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同,將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究

權(quán),故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同,預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后,具有不可逆轉(zhuǎn)性,即新的法律關(guān)系形成,原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔,但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

    三、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

    預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購(gòu)款的證明文書(shū),到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門(mén)可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過(guò)最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

    我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律滯后。在審判實(shí)踐中,隨意性很大,很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)法認(rèn)定和處理。我國(guó)法律應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)的需要,盡快立法,建議國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)有關(guān)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的行政法規(guī),允許“炒樓花”行為,但進(jìn)行一些必要的限制,即允許有條件的“炒樓花”行為,并隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,市場(chǎng)規(guī)范和法律體系的完善,逐步規(guī)范搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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