淺議優(yōu)惠售房若干問題

    「摘　要」隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關(guān)注的話題。同時(shí)，有關(guān)法規(guī)在實(shí)施過程中，出現(xiàn)了尚待細(xì)化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實(shí)踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個(gè)有待商榷的焦點(diǎn)。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關(guān)注的話題。同時(shí)，有關(guān)法規(guī)在實(shí)施過程中，出現(xiàn)了尚待細(xì)化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實(shí)踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個(gè)有待商榷的焦點(diǎn)。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    一、優(yōu)惠售房的性質(zhì)

    優(yōu)惠售房一般是指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房和成本價(jià)售房。1991年12月31日國務(wù)院《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定："職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限的處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政策、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律的保護(hù)；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋投入市場時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。"標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)是有限產(chǎn)權(quán)。"職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)的比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房一般住用五年后方可依法進(jìn)入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。原單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾�府房屋管理部門有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。售、租房屋的收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。""職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可進(jìn)入市場。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。"（國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國發(fā)〈1994〉43號）成本價(jià)售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是全部產(chǎn)權(quán)，但其買賣也有一定條件。"職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或1993年（含）以前按優(yōu)惠價(jià)購買的住房，職工享有部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例為成本價(jià)產(chǎn)權(quán)的94%."（北京市房改辦《關(guān)于購房職工調(diào)整住房等有關(guān)問題的補(bǔ)充規(guī)定》）

    二、有限產(chǎn)權(quán)與按份共有之間的區(qū)別

    1有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人有完全的占有權(quán)和使用權(quán)，按份共有必須經(jīng)協(xié)調(diào)一致，才能對整個(gè)房屋行使占有權(quán)和使用權(quán)。

    2有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人申請的是私人產(chǎn)權(quán)證，只是產(chǎn)權(quán)證上注明"部分產(chǎn)權(quán)"字樣，而按份共有人是共有產(chǎn)權(quán)憑證。

    3有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人可以不經(jīng)補(bǔ)貼單位同意，由其繼承人繼承優(yōu)惠房，五年后補(bǔ)足差價(jià)還可流通；而按份共有繼承人不能就整個(gè)房屋繼承，更不能未經(jīng)其他人同意將公有房屋出售給他人。

    4有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人自行負(fù)責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用自理；而按份共有人不需對自用部分和自用設(shè)施承擔(dān)全部維修費(fèi)用，其他公有人也有義務(wù)承擔(dān)。

    三、處理糾紛的原則

    1原則

    （一）平等原則

    （1）平等保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，只要通過合法途徑取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)的均平等受法律保護(hù)。優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)取得方式主要有：買賣、繼承、離婚等。產(chǎn)權(quán)人通過買賣合同交清了房款，依法取得了產(chǎn)權(quán)證，補(bǔ)貼單位"一房賣兩戶"應(yīng)支持產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。產(chǎn)權(quán)人取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)，同等受法律保護(hù)。補(bǔ)貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產(chǎn)權(quán)，不予支持。

    （2）平等保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)�！冻鞘兴接蟹课莨芾�?xiàng)l例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"原承租戶、補(bǔ)貼單位各自享有的優(yōu)先購買權(quán)同等受法律保護(hù)。如補(bǔ)貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙，則侵犯了原承租戶甲的優(yōu)先購買權(quán)，其買賣行為應(yīng)認(rèn)定無效。如產(chǎn)權(quán)人未征得補(bǔ)貼單位同意，將優(yōu)惠房投入市場出售，則侵犯了補(bǔ)貼單位的優(yōu)先購買權(quán)，對該買賣關(guān)系依法不予保護(hù)。

    （二）自愿原則

    房屋買賣雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂房屋買賣協(xié)議。該協(xié)議在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的情況下，一經(jīng)成立即對雙方產(chǎn)生約束力。雙方應(yīng)自覺履行合同條款，自愿接受合同所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，出現(xiàn)糾紛首先依照合同處理，其他人不得予以限制。

    在婚姻存續(xù)期間，夫妻雙方以工齡優(yōu)惠購房的，應(yīng)視為自愿"投資".由于職工的工齡優(yōu)惠只可使用一次，這種"投資"是有風(fēng)險(xiǎn)的。在離婚時(shí)，未計(jì)入全部工齡的一方當(dāng)事人以自己的全部工齡要求補(bǔ)償，不應(yīng)予以支持。

    2優(yōu)惠房的分割問題

    （一）調(diào)離：職工以優(yōu)惠政策購買單位住房，在其調(diào)離單位時(shí)，單位要求職工返還以優(yōu)惠房時(shí)，應(yīng)首先尊重雙方自愿簽訂的房屋買賣合同。合同有約定的，從約定；無約定的，對單位之要求不應(yīng)予以支持。

    如某電器公司訴王某騰房一案。王某是該電器公司職員。1991年3月，該公司為解決本公司職工住房困難開始在職工集資建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集資款。1992年底王某入住爭訴之房。1993年5月，公司所建住房參加住房制度改革。雙方于同月25日簽訂職工購房協(xié)議書，其中約定："如王某調(diào)離公司，需在三個(gè)月內(nèi)完整無損交回住房，由公司另行處理。電器公司按照政府主管部門規(guī)定退給王某房款，不付利息。"協(xié)議簽訂后，王某以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一萬三千六百四十九點(diǎn)八元的價(jià)格購得該房。同年6月28日，北京市房地產(chǎn)管理局向王某頒發(fā)了印有"優(yōu)惠出售住宅"字樣的房產(chǎn)所有證。1996年4月，王某向電器公司申請調(diào)離。同年8月電器公司進(jìn)行以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過渡成本價(jià)房改，王某未辦理。1997年2月王某正式調(diào)出電器公司。電器公司多次通知王某

騰房未果，遂起訴至法院，要求王某立即騰退房屋，由公司退還王某購房款。此案，電器公司職工王某按優(yōu)惠售房政策購買單位住房，依約交足房款，取得了房產(chǎn)所有證。王某依法對爭議房享有"部分產(chǎn)權(quán)".職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買單位住房，取得了部分產(chǎn)權(quán)，雖然只有有限的處分權(quán)和收益權(quán)，但享有完全的占有權(quán)和使用權(quán)。單位不能隨意侵犯職工的占有權(quán)和使用權(quán)。然而，合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，是雙方當(dāng)事人之間的法律。契約自由是合同的價(jià)值所在。雙方簽有購房合同的應(yīng)從合同。房屋買賣雙方在合同中明文規(guī)定了職工在調(diào)離該單位時(shí)，應(yīng)騰退房屋。王某在購房后，未參加標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過渡成本價(jià)的房改。購房協(xié)議系雙方自愿簽訂，協(xié)議內(nèi)容符合法律規(guī)定，并對雙方均具有約束力。故王某正式提出調(diào)離電氣公司時(shí)，應(yīng)遵從合同，履行雙方達(dá)成的協(xié)議，騰退爭議房。

    （二）離婚：職工取得產(chǎn)權(quán)后發(fā)生離婚的法律事實(shí)，引起優(yōu)惠房分割，屬合法民事行為。補(bǔ)貼單位不得以非本單位職工為借口，侵犯產(chǎn)權(quán)人利益。在訴訟中，審判機(jī)關(guān)不用征得補(bǔ)貼單位同意即可將優(yōu)惠房當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行分割。在分割時(shí)，應(yīng)本著照顧無過錯(cuò)方，照顧婦女兒童，照顧有殘疾的一方，照顧無房方的原則處理。審判實(shí)踐中有如下幾種分房方案可供參考：

    （1）一方得房、一方得錢：

    由有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估單位將優(yōu)惠房作價(jià)，按商品房市場價(jià)分割。得房一方給予對方市場價(jià)之百分之九十四的一半價(jià)格。如雙方均愿出資的，可由法院主持對房屋進(jìn)行競價(jià)，出價(jià)高者得房。如雙方均不愿出資的，可采取如下方案——（2）換房：一方得房，并為另一方提供一套住房。這套住房可以是私房，由雙方在房管部門辦理房屋過戶手續(xù)；也可以是承租房，在一定時(shí)期內(nèi)由無房方享有居住權(quán)，并由得房方給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

    （3）合居：在雙方就住房問題無法達(dá)成協(xié)議，且單位亦不能另解決住房的情況下，只能由雙方合居爭議房，維持共有狀態(tài)，直至雙方能夠解決為止。

    李某，男，六十四歲，漢族，退休干部。劉某，女，五十五歲，漢族，無業(yè)。李某與劉某再婚前，已在本單位取得一套優(yōu)惠房。再婚后，李某單位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過渡成本價(jià)房改，劉某自愿使用自己的工齡與李某參加房改，使李某少花1150元取得房屋的全部產(chǎn)權(quán)。再婚四年后，李某起訴離婚。劉某同意離婚，但以居住房取得全部產(chǎn)權(quán)使用了自己的工齡，且自己無其他正式住房為由，要求取得房產(chǎn)權(quán)。有意見認(rèn)為，李某購房使用了劉某的工齡優(yōu)惠，應(yīng)視爭議房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某又無其他正式住房，因此應(yīng)將房屋所有權(quán)平均分割。也有意見認(rèn)為，李某再婚前已取得房屋所有權(quán)，婚后只購買了單位享有的有限處分權(quán)及收益權(quán)，故應(yīng)將爭議房判歸李某所有。法院認(rèn)為，李某再婚前已取得部分房產(chǎn)權(quán)，即百分之九十四的房產(chǎn)權(quán)。再婚后，夫妻雙方購買了剩余的百分之六的產(chǎn)權(quán)。使用了劉某的工齡后，李某購房雖只少付1150元房款，但卻使劉某無法再次享受這部分工齡之優(yōu)惠。故判決爭議房歸李某所有；劉某暫住該房二年；李某一次性給付劉某房屋補(bǔ)償費(fèi)5千元。胡某，女，四十二歲，漢族，某設(shè)計(jì)院工程師。解某，男，四十五歲，漢族，某金屬材料公司工人。雙方于1980年登記結(jié)婚，后生一女，現(xiàn)年十六歲�，F(xiàn)住房由胡某單位分得。1995年，胡某花費(fèi)12572.86元以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購得此房產(chǎn)權(quán)。1999年初，胡某起訴離婚。解某同意離婚及子女由胡某撫養(yǎng)，但要求繼續(xù)居住現(xiàn)住房。經(jīng)多次調(diào)解，雙方不能達(dá)成協(xié)議。調(diào)解中，胡某曾表示愿出10萬元房屋補(bǔ)償費(fèi)。法院從保護(hù)婦女兒童權(quán)益及方便雙方生活的目的出發(fā)，判處爭議歸胡某所有，胡某給付解某10萬元房屋補(bǔ)償費(fèi)，解某搬出爭議房居住。

    （三）繼承、析產(chǎn)案件參照上述情況辦理。

    這種優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)分割之難點(diǎn)在于，評估房價(jià)無實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)，競價(jià)售房操作不便，有關(guān)工齡優(yōu)惠難以作價(jià)衡量。因此，在審判實(shí)踐中，法官多以調(diào)解解決此類案件，或酌情給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。我們在此呼吁有關(guān)部門盡快出臺(tái)有關(guān)法律，使法官在處理此類糾紛時(shí)有法可依，使當(dāng)事人的權(quán)益最大限度的得以保護(hù)。

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