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對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)案件中幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題的調(diào)查分析
「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。
一、預(yù)售商品房按揭
按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。
預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。
預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；
（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；
（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。
（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同�！ ☆A(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國(guó)尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒(méi)有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展，筆者試舉二個(gè)案例說(shuō)明之。
案例一：個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一套，價(jià)金為五十萬(wàn)元，甲應(yīng)分五次交購(gòu)房款二十五萬(wàn)元，余二十五萬(wàn)元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬(wàn)元購(gòu)房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購(gòu)房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，起訴至法院。
此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購(gòu)房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成。甲起訴至法院，請(qǐng)求解除購(gòu)房合同、乙公司返還其購(gòu)房款。
此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國(guó)家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無(wú)法履行。此案應(yīng)適用情事變更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。
由以上兩個(gè)案例可以看出，我國(guó)預(yù)售商品房按揭中存在許多問(wèn)題。這些都有待完備的立法來(lái)進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)，對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。
二、無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理
房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關(guān)于無(wú)效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無(wú)效：（一）無(wú)行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有權(quán)人同意的：（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應(yīng)
認(rèn)定為無(wú)效�！ �(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，是非常重要的民事行為，對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無(wú)效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正，而不宜認(rèn)定為無(wú)效。如甲起訴乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經(jīng)營(yíng)飯店，經(jīng)營(yíng)期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲起訴至法院，要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查登記，因而為無(wú)效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無(wú)意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結(jié)果。
司法實(shí)踐中由于未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案而被認(rèn)定為無(wú)效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實(shí)上，正是有些當(dāng)事人利用法律的這一規(guī)定逃避責(zé)任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會(huì)主張合同無(wú)效，以逃避承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律均把房屋租賃合同認(rèn)定為要式合同，當(dāng)事人簽訂租賃合同須到在關(guān)部門登記備案，但不應(yīng)把未登記備案的所有租賃合同均認(rèn)定為無(wú)效。在租賃合同的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)要件均具備，沒(méi)有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)后確認(rèn)房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會(huì)的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。
房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效后，對(duì)房屋裝修如何處理，也是當(dāng)前民事審判中經(jīng)常遇到到的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性用房中，承租人為了自己經(jīng)營(yíng)的特殊需要，往往對(duì)承租房投資很多進(jìn)行裝修，一旦租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，承租房要交還給出租人，裝修費(fèi)用如何處理即成為問(wèn)題。
對(duì)于房屋裝修應(yīng)按《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中關(guān)于添附的規(guī)定處理：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
對(duì)于雙方有約定的，按約定辦理，對(duì)此沒(méi)有爭(zhēng)議。雙方如無(wú)約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價(jià)在實(shí)踐中有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合案件具體情況，本著經(jīng)濟(jì)效益與公平合理的原則進(jìn)行處理，兼顧雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。屬出租人過(guò)錯(cuò)的，可對(duì)裝修的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償并賠償給對(duì)方造成的損失；屬于承租人過(guò)錯(cuò)的，對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)根據(jù)出租人適當(dāng)?shù)目衫贸潭日蹆r(jià)予以補(bǔ)償；屬于雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由出租人補(bǔ)償裝修的現(xiàn)值。在處理此類糾紛中，如裝修對(duì)出租人沒(méi)有利用價(jià)值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費(fèi)用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補(bǔ)償更加經(jīng)濟(jì)合理。
三、落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題。
落實(shí)私房政策，包括私房因社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題，文革期間被擠占、沒(méi)收的私人房產(chǎn)問(wèn)題，建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑、港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題等。根據(jù)《最高人民法院復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關(guān)落實(shí)私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)移送落實(shí)私房政策部門辦理。目前落實(shí)私房政策工作已進(jìn)行多年，出現(xiàn)許多落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產(chǎn)權(quán)的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進(jìn)行處理，而實(shí)際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復(fù)雜得多，不應(yīng)簡(jiǎn)單對(duì)待�！ ∥覈�(guó)城市的私有出租房屋社會(huì)主義改造，是在五、六十年代，比照黨對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造政策，先后開(kāi)展起來(lái)的，私房改造工作，作為整個(gè)社會(huì)主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯(cuò)誤思想影響，遺留下一些問(wèn)題，有些地方降低了改造起點(diǎn)，錯(cuò)改了一部分房屋；有的沒(méi)有給房主留自住房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)不符合規(guī)定而錯(cuò)改了的房屋，應(yīng)按政策實(shí)事求是給予糾正；對(duì)房主應(yīng)留而未留自住房的，可補(bǔ)留自住房。但目前這些落實(shí)了政策的房屋許多只是發(fā)還產(chǎn)權(quán)，房主并未實(shí)際支配，使用該房屋�！ �(duì)文革期間擠占、沒(méi)收私人房產(chǎn)的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進(jìn)行了糾正，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)一律確認(rèn)原房主的所有權(quán)，把房產(chǎn)歸還給房主。對(duì)于自住房和出租房，應(yīng)分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個(gè)人擠占私人自住房，必須堅(jiān)持誰(shuí)占誰(shuí)退的原則。凡職工個(gè)人占用私人自住房的，無(wú)論是由房管部門或由機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應(yīng)視為無(wú)房戶，由職工所在單位或其上級(jí)主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實(shí)政策過(guò)程中，有些單位無(wú)力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實(shí)私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權(quán)證卻住不進(jìn)自己的房屋。
在落實(shí)建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題及港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題上，也遺留有此類問(wèn)題，政府落實(shí)私房政策部門只是解決了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，卻未讓房主實(shí)際占有、使用私有房屋。有的私房主被強(qiáng)制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證照；有的由于爭(zhēng)議較大，房主長(zhǎng)年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產(chǎn)生糾紛，要求收回房屋。
對(duì)于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無(wú)他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護(hù)住戶利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒(méi)有使問(wèn)題得到解決，因?yàn)闆](méi)有考慮到私房主的利益。擁有所有權(quán)卻不能享有占有、使用、收益的權(quán)能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實(shí)中也是不公平的�，F(xiàn)今房地產(chǎn)已作為商品流人市場(chǎng)，平等自愿、等價(jià)有償已成為人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中普遍遵守的原則，過(guò)去那種強(qiáng)制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無(wú)限期使用他人房屋的作法已與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則相悖，必須加以修正。
在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標(biāo)準(zhǔn)：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（3）房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應(yīng)的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（5）房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回自己的
住房，但承租人確實(shí)不具備騰退條件的，可以暫時(shí)維持原租賃關(guān)系，但應(yīng)明確租賃期限或提高租金標(biāo)準(zhǔn)�！ ∫陨蠋讞l可以作為辦理此類案件時(shí)的參照，但對(duì)于"提高租金標(biāo)準(zhǔn)"，似不易掌握，因房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應(yīng)受政府房地產(chǎn)管理部門調(diào)控，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護(hù)了私房主利益，卻缺乏相關(guān)法律依據(jù)，且與房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當(dāng)性值得商榷。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易行為是受國(guó)家嚴(yán)格控制的，目前私房法定租金與其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值差距較大，應(yīng)通過(guò)政府提高租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解決問(wèn)題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決�！ 】傊谔幚砺鋵�(shí)私房政策遺留問(wèn)題上，既要切合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，又要考慮歷史原因；既要保護(hù)公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。審判人員應(yīng)結(jié)合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問(wèn)題。畢竟，徹底解決落實(shí)私房政策問(wèn)題仍需依靠政府和社會(huì)的力量�！ ∷�、離婚案件中房屋糾紛的處理。
住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)而爭(zhēng)執(zhí)不休，使得簡(jiǎn)單的離婚案件復(fù)雜化。目前許多離婚案件中當(dāng)事人的主要爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)即為住房問(wèn)題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關(guān)鍵。在審判工作中，應(yīng)分別不同的情況去處理。
（一）對(duì)于個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購(gòu)置，但雙方婚后在此居住，根據(jù)最高法院有關(guān)司法解釋，經(jīng)過(guò)八年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。分配中應(yīng)堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益，照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在處理此類問(wèn)題中應(yīng)注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時(shí)應(yīng)先析產(chǎn)，然后再進(jìn)行離婚案件的審理。對(duì)于婚姻中預(yù)購(gòu)的商品房，離婚時(shí)房屋尚未交付，如何處理？筆者認(rèn)為在商品房尚未交付的時(shí)候，購(gòu)房方與售房方僅為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房方享有的僅是一種債權(quán)，因而此種情況應(yīng)按離婚中對(duì)債權(quán)、債務(wù)的處理原則進(jìn)行處理。如一方愿意取得商品房的，應(yīng)給予另一方相當(dāng)于預(yù)售合同一半價(jià)值的補(bǔ)償。并與售房方辦理有關(guān)的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)違約責(zé)任，然后再對(duì)返還的剩余的購(gòu)房款，進(jìn)行分配。在處理此類問(wèn)題中由于牽涉到商品房預(yù)售方的利益，因而在夫妻雙方爭(zhēng)議較大，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以就此問(wèn)題另案處理�！ �
（二）離婚時(shí)對(duì)于承租的公房如何分配，是頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，由原來(lái)的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應(yīng)征得公房的所有權(quán)或管理權(quán)人同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)一并處理，理由是：離婚當(dāng)事人之間就公房使用權(quán)的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系其他內(nèi)容的變更，且如不處理公房使用權(quán)，會(huì)使雙方在離婚后又產(chǎn)生爭(zhēng)訟，不利于子女成長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。筆者同意后一種觀點(diǎn)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用。承租問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。" 在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻雙方均可承租的情況。對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方。解答中規(guī)定："對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。"但對(duì)于給付的標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為公房租賃權(quán)不僅僅是一種民法理論上的債權(quán)，它包含有國(guó)家給予的福利，取得租賃權(quán)的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。因此，在承租方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)考慮另一方有無(wú)房住，有無(wú)可能分房收入情況，當(dāng)?shù)胤课葑赓U價(jià)格等因素，給予合理補(bǔ)償。解答中規(guī)定法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見(jiàn)。因而有人認(rèn)為人民法院在征求意見(jiàn)時(shí)，如果單位不同意由當(dāng)事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨(dú)立做出判決，不能受單位意見(jiàn)的左右。征求自管房單位的意見(jiàn)，是為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，配合法院做好當(dāng)事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。
（三） 部分產(chǎn)權(quán)房屋的分配問(wèn)題也是離婚案件中經(jīng)常遇到的，所謂房屋部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買公有住房后享有部分權(quán)能并且受到法定限制的產(chǎn)權(quán)，其中包括永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)與受益權(quán)。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權(quán)形式。離婚案件中部分產(chǎn)權(quán)房屋的處理原則同公房使用承租權(quán)一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無(wú)過(guò)錯(cuò)方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據(jù)"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償，筆者認(rèn)為住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是國(guó)家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)償其一半價(jià)值并不是完全公平的�？紤]到這一點(diǎn)，法院在分配其他財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可要求其高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償。解答中還規(guī)定：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋"部分產(chǎn)權(quán)"的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。競(jìng)價(jià)的方式在離婚案件的審
理中還屬新問(wèn)題，缺乏具體操作規(guī)則和應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，尚需審判人員在實(shí)踐在逐步探索、總結(jié)。筆者認(rèn)為，競(jìng)價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1 雙方自愿原則。選擇競(jìng)價(jià)的方式應(yīng)雙方當(dāng)事人均同意，有關(guān)意見(jiàn)應(yīng)記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強(qiáng)迫當(dāng)事人競(jìng)價(jià)。2 公平合理原則。指競(jìng)價(jià)的雙方當(dāng)事人應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件、住房條件基本相同，如雙方經(jīng)濟(jì)條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無(wú)其他住房，即不應(yīng)采取競(jìng)價(jià)的方式。3在法院主持下進(jìn)行的原則。競(jìng)價(jià)是在訴訟之中進(jìn)行的，因而當(dāng)事人應(yīng)聽(tīng)從法院的指導(dǎo)，并依照法院規(guī)定的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)。這樣才能保證競(jìng)價(jià)的公正與合法�！ �
五、拆遷糾紛的受理問(wèn)題。
在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應(yīng)首先考慮應(yīng)否受理。因?yàn)橛捎诓疬w糾紛的特殊性質(zhì)，其大部分都屬行政案件，應(yīng)由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列拆遷糾紛應(yīng)按行政案件受理：（1）對(duì)人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等裁決不服，提起訴訟的；（2）對(duì)房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止拆遷、吊銷證書、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房、警告等行政處罰不服，提起訴訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等未達(dá)成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復(fù)，提起訴訟的；（4）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)頌發(fā)或補(bǔ)發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產(chǎn)管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發(fā)或不予答復(fù)，提起訴訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復(fù)，提起訴訟的；（6）認(rèn)為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關(guān)房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責(zé)的行為侵犯其合法權(quán)益，而提起訴訟的�！ 〕谌N情況外，其他幾種情況應(yīng)作為行政案件比較容易理解，因?yàn)槎紝賹?duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服提起的訴訟。對(duì)于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號(hào)函規(guī)定，在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、金額，安置房面積、地點(diǎn)，搬遷過(guò)渡方式和期限，經(jīng)雙方達(dá)不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級(jí)政府對(duì)此類糾紛裁決后，當(dāng)事人不服訴至法院的，人民法院應(yīng)以民事案件受理。目前第9號(hào)函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定相悖。此種情況應(yīng)按行政案件受理，已在審判實(shí)踐中得到共識(shí)�！ 〉侨绮疬w人與拆遷人就有關(guān)安置、補(bǔ)償、回遷等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議并已實(shí)際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產(chǎn)生糾紛，提起訴訟的，可按民事案件受理。因?yàn)榇藭r(shí)拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關(guān)系，雙方按合同規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，屬平等主體之間的關(guān)系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應(yīng)按民事案件受理�！ ×�、軍產(chǎn)房問(wèn)題。
所謂軍產(chǎn)房，是指所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房產(chǎn)。軍隊(duì)房屋的所有權(quán)單位為中國(guó)人民解放軍總后勤部。在民事審判中，較多的軍產(chǎn)房糾紛為軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、離退休干部騰退原住房問(wèn)題及軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問(wèn)題。
關(guān)于軍隊(duì)離退體干部騰退軍產(chǎn)房問(wèn)題。最高法院有關(guān)批復(fù)的精神為：此問(wèn)題屬于軍隊(duì)離退休于部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問(wèn)題，由軍隊(duì)和地方政府通過(guò)行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對(duì)此類糾紛不予受理是妥當(dāng)?shù)�，因�(yàn)橛锌赡苌婕暗綘I(yíng)區(qū)和其他軍事設(shè)施的安全、保密問(wèn)題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問(wèn)題，法院判決騰房后，當(dāng)事人不自動(dòng)履行，須由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)在社會(huì)上造成不良影響�；谕瑯永碛�，筆者認(rèn)為，對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部騰退原住軍產(chǎn)房糾紛，人民法院也不應(yīng)受理。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產(chǎn)依法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括房屋、設(shè)施、場(chǎng)地的出租，房屋的出售、房地產(chǎn)的換建、互換、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，合資建房，利用房地產(chǎn)自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以面向社會(huì)。軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收人可以用于彌補(bǔ)國(guó)防費(fèi)不足，以房養(yǎng)房，但在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)這類糾紛如何處理是法院應(yīng)慎重對(duì)待的問(wèn)題。
軍隊(duì)利用房地產(chǎn)對(duì)外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與地方單位、個(gè)人發(fā)生糾紛起訴至法院的，一般應(yīng)視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊(duì)有違反國(guó)家有關(guān)行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，由其依法進(jìn)行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定的情況，應(yīng)告知軍隊(duì)有關(guān)部門處理。
人民法院在審理此類糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)合同的有效性進(jìn)行審查。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)行《中國(guó)人民解放軍利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》管理制度，凡利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《許可證》，并按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。對(duì)軍隊(duì)方未申領(lǐng)《許可證》進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，如在一審訴訟中經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦的，可以認(rèn)定為有效。如果只申領(lǐng)了《許可證》，但未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，并且合同已實(shí)際履行的，可認(rèn)定為有效，但法院應(yīng)督促當(dāng)事人補(bǔ)辦交易手續(xù)。
軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，與地方單位或個(gè)人簽訂合同，在合同履行期間，軍隊(duì)方由于國(guó)防、戰(zhàn)備的需要，要求收回房屋、解除合同的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但軍隊(duì)方應(yīng)給予對(duì)方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
總之，在審理軍產(chǎn)房案件中，法院應(yīng)堅(jiān)持慎重立案、慎重處理的原則，在審理中應(yīng)征求軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門的意見(jiàn)，必要時(shí)可會(huì)同軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門及地方政府房地產(chǎn)管理部門共同進(jìn)行調(diào)解，使糾紛得到妥善解決，以維護(hù)軍民團(tuán)結(jié)。
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