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淺析建設(shè)工程欠款的法定優(yōu)先權(quán)
《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法》”）第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償�！北疚姆Q(chēng)該條規(guī)定的承包人的權(quán)利為建設(shè)工程合同中的法定優(yōu)先權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“法定優(yōu)先權(quán)”）。此條乃《合同法》的新規(guī)定，立法者意在解決建設(shè)工程合同糾紛中大量的拖欠工程款問(wèn)題。大陸法系各國(guó)立法，多有類(lèi)似之規(guī)定，如德國(guó)民法第648條、瑞士民法第837條、日本民法第327條、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第513條等。本文專(zhuān)以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”及日本民法的有關(guān)規(guī)定為參照1，對(duì)我國(guó)《合同法》上的法定優(yōu)先權(quán)問(wèn)題略作粗淺的分析。
一、法定優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)
此項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為何？國(guó)內(nèi)學(xué)者見(jiàn)解不一。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利屬于留置權(quán)2；也有少數(shù)學(xué)者認(rèn)其為優(yōu)先權(quán)，其效力在所有的基于建設(shè)工程而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)中，居于最優(yōu)先的地位3.其他大陸法系國(guó)家及地區(qū)對(duì)于此等權(quán)利的性質(zhì)，大凡有兩種認(rèn)識(shí)，一者視其為法定抵押權(quán)，如臺(tái)灣地區(qū)“民法”；二者視其為先取特權(quán)，如日本民
法，上述我國(guó)少數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)，實(shí)為日本之先取特權(quán)說(shuō)。
至于認(rèn)其為留置權(quán)者，則為罕見(jiàn)。
依筆者見(jiàn)解，如有學(xué)者指出的那樣，留置權(quán)說(shuō)在理論上有重大缺陷：留置權(quán)的標(biāo)的物通常應(yīng)以動(dòng)產(chǎn)為限4；留置權(quán)的成立以占有標(biāo)的物為條件；此二項(xiàng)第286條規(guī)定的權(quán)利均不相符5.因此，則留置權(quán)說(shuō)恐非妥當(dāng)。至于先取特權(quán)說(shuō)，亦非無(wú)懈可擊。我國(guó)民法歷來(lái)并無(wú)先取特權(quán)之物權(quán)類(lèi)型，《合同法》原屬債法之一部，現(xiàn)以其一個(gè)條文來(lái)創(chuàng)設(shè)一種全新的物權(quán)類(lèi)型，終似有越俎代庖之嫌。何況，先取特權(quán)制度因缺乏有效的公示制度，故漸為近世民法所不采，早期的法國(guó)民法和日本民法尚保存了先取特權(quán)制度，而后來(lái)的德國(guó)民法、瑞士民法及臺(tái)灣地區(qū)“民法”原則上
都已廢棄了這一制度6，因此，我國(guó)再去移植先取特權(quán)制
度，似無(wú)必要。筆者以為該項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)似以法定抵押權(quán)較為相宜，惟應(yīng)認(rèn)此等法定抵押權(quán)的實(shí)行須經(jīng)過(guò)特定之程序。不過(guò)，研究該項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)，實(shí)際意義卻在于確定其效力：先取特權(quán)、留置權(quán)通常較抵押權(quán)更為優(yōu)先；此外留置權(quán)尚有上述留置標(biāo)的物的效力，而其他兩類(lèi)權(quán)利則無(wú)此種效力。筆者雖主張其性質(zhì)類(lèi)似法定抵押權(quán)，但畢竟兩者尚有差別，故本文仍以“法定優(yōu)先權(quán)”稱(chēng)之，但此所謂“優(yōu)先權(quán)”非先取特權(quán)說(shuō)者所謂的“優(yōu)先權(quán)”，特作區(qū)別。
然而，無(wú)論該項(xiàng)權(quán)利為留置權(quán)、抵押權(quán)，抑或先取特權(quán)，其為一種擔(dān)保物權(quán)則屬無(wú)疑。因《合同法》第286條明言其乃存在于物上之權(quán)利，權(quán)利人無(wú)須請(qǐng)求義務(wù)人為某種行為，徑可支配其物，且為擔(dān)保一項(xiàng)特定之債權(quán)而存在。既如此，則凡物權(quán)及擔(dān)保物權(quán)共通之性質(zhì)與效力，其皆擁有，后文對(duì)此將另有論述。
二、法定優(yōu)先權(quán)成立的要件
《合同法》第286條規(guī)定的實(shí)為法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行要件，而非成立要件，故只能通過(guò)解釋的方法，推知其成立要件如下：
1.須因建設(shè)工程合同所生之債權(quán)。本條被置于建設(shè)工程合同章中，又明確以承包人、發(fā)包人為權(quán)利義務(wù)的主體，可知法定優(yōu)先權(quán)擔(dān)保的債權(quán)須因建設(shè)工程合同所生，具體言之，則為承包人受領(lǐng)工程款的債權(quán)。
根據(jù)《合同法》第269條第2款的規(guī)定，建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。至于建設(shè)之內(nèi)容是否必須達(dá)一定之重要程度，始可享有此等法定優(yōu)先權(quán)之點(diǎn)，臺(tái)灣地區(qū)“民法”設(shè)有限制性規(guī)定，即建設(shè)之內(nèi)容須為建筑物、工作物之新建或?yàn)榇说冉ㄖ�、工作物之重大修繕。此種限制，在法理上殊值稱(chēng)道，因不動(dòng)產(chǎn)往往價(jià)值甚高，對(duì)當(dāng)事人利益影響頗大，如對(duì)于從事任何細(xì)微建設(shè)行為的承包人，均賦予就不動(dòng)產(chǎn)之全部7換價(jià)受償?shù)臋?quán)利，未免過(guò)分有害其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利益，就擔(dān)保承包人小額債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而言，通常亦無(wú)必要�！逗贤ā冯m如日本民法，未有此等限制，然在實(shí)務(wù)上不無(wú)參照臺(tái)灣地區(qū)“民法”作出一定限制的必要。
至于此等債權(quán)之標(biāo)的，《合同法》雖言“價(jià)款”，但即使為實(shí)物8，解釋上亦不妨成立法定優(yōu)先權(quán)。
既言因合同所生之債權(quán)，則因侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美�、無(wú)因管理等他種原因所生之債權(quán)，即便與建設(shè)工程相關(guān)，亦無(wú)成立法定優(yōu)先權(quán)之余地。
2.標(biāo)的物須為發(fā)包人所有的建設(shè)工程。我國(guó)《合同法》第286條未設(shè)明文規(guī)定法定優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物須為發(fā)包人所有，但在解釋上則不能不有此限制。否則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之保護(hù)必將不利，因債權(quán)不具公示性，所有權(quán)人如非親自發(fā)包，往往不易了解是否存在以其所有的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的建設(shè)工程合同存在，于是可能在全然不知的情況下，令其屬所有的不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)法定優(yōu)先權(quán)，并因此等權(quán)利的實(shí)行而使不動(dòng)產(chǎn)易主。反之，在登記制度較為完備的情況下，由承包人來(lái)了解其建設(shè)之不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬則較簡(jiǎn)便。如承包人明知建設(shè)之不動(dòng)產(chǎn)非發(fā)包人所有，仍為工程建設(shè)，則應(yīng)視為自愿承擔(dān)價(jià)款之風(fēng)險(xiǎn)。比如，房屋的承租人或典權(quán)人將修繕?lè)课莸裙こ贪l(fā)包后，未支付工程款，如許承包人于該房屋上成立法定優(yōu)先權(quán)并為實(shí)行，則房屋所有權(quán)人的利益勢(shì)必遭受不測(cè)。更有甚者，如解釋上無(wú)此限制，則即便發(fā)包人對(duì)房屋之占有本屬無(wú)權(quán)占有，后又擅自發(fā)包，承包人亦能成立法定優(yōu)先權(quán)，如此，所有權(quán)人豈非雪上加霜�？梢�(jiàn)，允許在非為發(fā)包人所有的建設(shè)工程上成立法定優(yōu)先權(quán)，有害不動(dòng)產(chǎn)靜的安全，也有悖意思自治原則9.再者，并非建設(shè)工程合同當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，與承包人沒(méi)有直接的法律關(guān)系，不承擔(dān)支付工程款的義務(wù)，而要以其所有的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)?yè)?dān)保此等義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，無(wú)形中把所有權(quán)人也追加為連帶債務(wù)人，有違債權(quán)相對(duì)性原則。另外，將標(biāo)的物限制為發(fā)包人所有，亦有利于促進(jìn)保護(hù)消費(fèi)者之政策，后文將有詳述。因此，臺(tái)灣地區(qū)“民法”明文規(guī)定法定抵押權(quán)的標(biāo)的物須為“定作人（即我們所謂的發(fā)包人）之不動(dòng)產(chǎn)”；日本民法雖無(wú)明文，但解釋上亦承認(rèn)此點(diǎn)10.因此，對(duì)《合同法》第286條所謂的“建設(shè)工程”應(yīng)作目的性縮限解釋?zhuān)蛊渚窒抻诎l(fā)包人所有之建設(shè)工程。
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sp; 如此，則與總承包人訂立工程合同之分承包人，因其所施之工程非為總承包人所有，故不得直接享有法定優(yōu)先權(quán)。至于其在符合《合同法》第75條規(guī)定的要件下，代總承包人之位行使法定優(yōu)先權(quán)11，則屬另一問(wèn)題，此時(shí)分包人的權(quán)利自應(yīng)以總承包人享有的權(quán)利為限。
3.須建設(shè)工程之性質(zhì)適于換價(jià)�！逗贤ā返�286條雖僅針對(duì)換價(jià)言，須建設(shè)工程之性質(zhì)相宜，然而既不得換價(jià)受償，則法定優(yōu)先權(quán)的效力盡喪，亦無(wú)成立之必要，故筆者以為其亦為法定優(yōu)先權(quán)成立之要件。
何種工程性質(zhì)不宜換價(jià)？法無(wú)明文，解釋者多以國(guó)家重點(diǎn)工程及用途關(guān)系國(guó)計(jì)民生的工程屬之12.惟筆者認(rèn)為，為維護(hù)私法自治和充分保護(hù)承包人的利益，認(rèn)定性質(zhì)不宜換價(jià)的工程應(yīng)有嚴(yán)格限制。原則上只有出于兩類(lèi)目的方可作此認(rèn)定，一者為社會(huì)公共利益，二者為保障基本人權(quán)。具體說(shuō)來(lái)，強(qiáng)制執(zhí)行法上規(guī)定的不得強(qiáng)制執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)可屬之。
滿(mǎn)足上述三項(xiàng)要件，即可成立法定優(yōu)先權(quán)，至于承包人是否按時(shí)完成建設(shè)工程、建設(shè)工程是否存在瑕疵等，均非所問(wèn)，蓋此項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)專(zhuān)為保護(hù)承包人的利益而設(shè)，發(fā)包人對(duì)承包人縱有基于債務(wù)不履行所生之損害賠償請(qǐng)求權(quán)，亦不能妨礙其成立13.
三、聯(lián)建合同、委建合同中法定優(yōu)先權(quán)的適用
1.聯(lián)建合同
此所謂聯(lián)建合同，乃指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供基地使用權(quán)，另一方出資建房的合同。于此類(lèi)合同中，是否將有法定優(yōu)先權(quán)之適用，仍應(yīng)以其是否滿(mǎn)足上述三項(xiàng)要件為判斷標(biāo)準(zhǔn)，其中工程性質(zhì)問(wèn)題并不因聯(lián)建合同而有區(qū)別，故以下只討論合同的性質(zhì)及房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題對(duì)法定優(yōu)先權(quán)適用的影響。
聯(lián)建合同可大別為兩類(lèi)：一類(lèi)是雙方聯(lián)建后的房屋及其基地使用權(quán)按一定比例分配；另一類(lèi)是雙方共同將聯(lián)建后的房屋出售，所得價(jià)金按一定比例分配。
在前一類(lèi)型的聯(lián)建合同中，建成后房屋的原始所有權(quán)應(yīng)歸提供基地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，建設(shè)方按比例分得的房屋及相應(yīng)的基地使用權(quán)實(shí)為其建設(shè)房屋之報(bào)酬，故此類(lèi)聯(lián)建合同的性質(zhì)仍為建設(shè)工程合同。提供基地使用權(quán)的一方，于房屋建成后有向建設(shè)方移轉(zhuǎn)約定比例之房屋及基地使用權(quán)并作成登記之義務(wù)，如未履行此等義務(wù)，建設(shè)方即有法定優(yōu)先權(quán)之適用。
在后一類(lèi)型的聯(lián)建合同中，雙方實(shí)以共同出售房屋分配盈利為目的，符合為經(jīng)營(yíng)共同之事業(yè)而共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。因此性質(zhì)上屬于合伙合同，而非建設(shè)工程合同，自無(wú)法定優(yōu)先權(quán)之適用。
2.委建合同
此所謂委建合同，乃指雙方當(dāng)事人約定，由一方出資，另一方提供基地使用權(quán)并建造房屋，于房屋建成后將房屋所有權(quán)及基地適用權(quán)移轉(zhuǎn)于出資方的合同。
委建合同實(shí)具買(mǎi)賣(mài)合同的特征，但建設(shè)方并非僅僅進(jìn)行現(xiàn)房交易，其重點(diǎn)仍在房屋之建造，且此類(lèi)合同所涉之房屋乃建設(shè)方為出資方著身定制，具有特定性。故解釋上仍應(yīng)將其作為建設(shè)工程合同。惟因基地使用權(quán)系由建設(shè)方提供，故建成房屋之所有權(quán)乃歸建設(shè)方，建設(shè)方自無(wú)法在自己所有的不動(dòng)產(chǎn)上成立法定優(yōu)先權(quán)。但為保護(hù)建設(shè)承包人計(jì)，似應(yīng)于房屋之所有權(quán)移轉(zhuǎn)于出資人后，許于該房屋上成立法定優(yōu)先權(quán)14.
四、法定優(yōu)先權(quán)的效力
1.法定優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍
此項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍，《合同法》第286條既明確規(guī)定為“建設(shè)工程的價(jià)款”，解釋上似難以將損害賠償債權(quán)涵蓋在內(nèi)。承包人在建設(shè)過(guò)程中的墊資款可否屬于法定優(yōu)先權(quán)擔(dān)保的范圍？筆者認(rèn)為，此種墊資建設(shè)行為，性質(zhì)上類(lèi)似于委托關(guān)系，可準(zhǔn)用《合同法》第398條的規(guī)定，因此與第286條所稱(chēng)“價(jià)款”應(yīng)有區(qū)別，與上述損害賠償債權(quán)一樣，解釋上似難涵蓋。至于工程款的遲延利息，乃其法定孳息，與工程款本為一體，法條雖未明言，但仍應(yīng)屬于法定優(yōu)先權(quán)擔(dān)保之范圍。
2.擔(dān)保物權(quán)的共通效力
法定優(yōu)先權(quán)既為擔(dān)保物權(quán)之一種，則凡擔(dān)保物權(quán)之共通性質(zhì)而生之效力，其皆有之。析之有三：一為從屬性，由此，法定優(yōu)先權(quán)隨其所擔(dān)保建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)同生同滅，并必須隨之而移轉(zhuǎn)，至有代位行使上述債權(quán)之權(quán)利的人，亦得代位行使此法定優(yōu)先權(quán)；二為不可分性，由此，法定優(yōu)先權(quán)人得就建設(shè)工程之全部為擔(dān)保其全部工程款債權(quán)而行使權(quán)利；三為物上代位性，由此，建設(shè)工程因滅失、毀損而得受賠償金時(shí)，法定優(yōu)先權(quán)于此等賠償金上繼續(xù)存在。
此外，法定優(yōu)先權(quán)人亦具有物上請(qǐng)求權(quán)。建設(shè)工程如被他人侵害或有被侵害之虞時(shí)，法定優(yōu)先權(quán)人自得依其法定優(yōu)先權(quán)，向侵害建設(shè)工程或有侵害建設(shè)工程之虞者，請(qǐng)求排除侵害或消除侵害之危險(xiǎn)。
法定優(yōu)先權(quán)既為承包人的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，權(quán)利人自得處分之。然因法定優(yōu)先權(quán)具有從屬性，其讓與及提供擔(dān)保必須連同所擔(dān)保之工程款債權(quán)一起為之。惟法定優(yōu)先權(quán)之發(fā)生雖系基于法定而無(wú)須登記，至其讓與及提供擔(dān)保則有因法律行為而起者，必先完成登記，方可生效。
《合同法》第286條既未規(guī)定法定優(yōu)先權(quán)人得留置建設(shè)工程，應(yīng)認(rèn)法定優(yōu)先權(quán)并無(wú)留置之效力。以轉(zhuǎn)移占有之方式成立不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)，不利于充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，漸為近世民法所不采，我國(guó)亦無(wú)采用的必要。何況，依《合同法》之規(guī)定，于同一建設(shè)工程上可存在多個(gè)法定優(yōu)先權(quán)，此建設(shè)工程到底歸哪個(gè)法定優(yōu)先權(quán)人留置？不如索性否定法定優(yōu)先權(quán)人的留置權(quán)。
3.優(yōu)先受償?shù)男Я?br />
優(yōu)先受償?shù)男Яκ欠ǘ▋?yōu)先權(quán)最重要的效力，也是《合同法》創(chuàng)設(shè)這個(gè)新制度的意義之所在。但《合同法》對(duì)此的規(guī)定存在嚴(yán)重缺陷，有待于解釋上進(jìn)行完善，以下僅為筆者個(gè)人的意見(jiàn)，期為實(shí)務(wù)上提供些許參考。
（1）法定優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先受償次序
《合同法》第286條僅規(guī)定“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”，到底此所謂“優(yōu)先”是指優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保的普通債權(quán)，還是優(yōu)先于標(biāo)的物上其他所有的
擔(dān)保物權(quán)，此點(diǎn)不明確。按所謂物權(quán)的優(yōu)先效力，一般有兩層意思。一是物權(quán)針對(duì)債權(quán)的優(yōu)先性，法定優(yōu)先權(quán)既為一種物權(quán)，理應(yīng)優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保之債權(quán)，此點(diǎn)并無(wú)疑問(wèn)。二是物權(quán)間的優(yōu)先效力，此以“時(shí)間在先，權(quán)利在先”為原則，即以成立時(shí)間的先后決定效力的先后，惟此原則的一項(xiàng)例外為費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于融資性擔(dān)保物權(quán)，也就是說(shuō)，以擔(dān)保因保存或增加標(biāo)的物價(jià)值所生債權(quán)為目的的擔(dān)保物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于以擔(dān)保因融資所生之債權(quán)為目的的擔(dān)保物權(quán)15.蓋若無(wú)保存及使標(biāo)的物增值之行為，則標(biāo)的物價(jià)值將致減損，融資性擔(dān)保物權(quán)勢(shì)將難以實(shí)現(xiàn)。為標(biāo)的物保存及增值所生之債權(quán)，實(shí)乃為全體物權(quán)人利益而生，故應(yīng)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。法定優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)乃因新建、保存或增益標(biāo)的物之價(jià)值而生，性質(zhì)上屬于費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán)，故理論上應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)等融資性擔(dān)保物權(quán)。復(fù)自比較法觀之，日本民法所設(shè)之先取特權(quán)自然優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)；臺(tái)灣“民法”原未規(guī)定法定抵押權(quán)之優(yōu)先次序，然學(xué)者向有主張其效力應(yīng)優(yōu)先于普通抵押權(quán)者16，今次修改“民法”17，特規(guī)定法定抵押權(quán)于一定范圍內(nèi)優(yōu)先于設(shè)立在前之普通抵押權(quán)�？疾臁逗贤ā返�286條保護(hù)承包人，解決目前大量拖欠工程款問(wèn)題之初衷，實(shí)有必要作法定優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先受償次序先于抵押權(quán)之解釋。
因《合同法》規(guī)定的建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工等多種，所以于同一建設(shè)工程上可能存在多個(gè)法定優(yōu)先權(quán)，其效力之先后，自應(yīng)依“時(shí)間在先，權(quán)利在先”的原則確定。
（2）法定優(yōu)先權(quán)與房屋預(yù)售合同中期房買(mǎi)受人的權(quán)利的關(guān)系
房屋預(yù)售合同實(shí)務(wù)上非常多見(jiàn)，其買(mǎi)受人取得的權(quán)利的性質(zhì)，有認(rèn)為系債權(quán)者18，亦有認(rèn)為系物權(quán)者。筆者以為，物權(quán)較債權(quán)效力更強(qiáng)，故從保護(hù)消費(fèi)者的角度，應(yīng)采后說(shuō)為宜，且實(shí)務(wù)上既允許將預(yù)售所得之房屋期權(quán)抵押，實(shí)際上也已經(jīng)把此種權(quán)利視為物權(quán)。物權(quán)法草案之建議稿中特別規(guī)定了預(yù)告登記制度，其主要針對(duì)的就是預(yù)售房屋所得的期權(quán)，立法說(shuō)明中明確表述：“預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力19.”此種期權(quán)雖因標(biāo)的物尚未產(chǎn)生，難以徑認(rèn)其為所有權(quán)20，但就權(quán)利人得對(duì)將來(lái)誕生之標(biāo)的物為全面支配之點(diǎn)而言，應(yīng)認(rèn)其性質(zhì)與所有權(quán)類(lèi)似。
預(yù)售房屋買(mǎi)受人的此種期權(quán)如取得于法定優(yōu)先權(quán)成立之前，即開(kāi)發(fā)商于建設(shè)工程合同成立生效前已經(jīng)將房屋預(yù)售，則可以認(rèn)為此時(shí)房屋的所有權(quán)已不屬于發(fā)包人，故承包人不能于該房屋上成立法定優(yōu)先權(quán)。
如買(mǎi)受人的房屋期權(quán)取得于法定優(yōu)先權(quán)成立之后，則因買(mǎi)受人的權(quán)利系繼受取得，權(quán)利上原本附有的負(fù)擔(dān)不因權(quán)利的移轉(zhuǎn)而消滅，故法定優(yōu)先權(quán)仍存在于買(mǎi)受人取得的房屋期權(quán)上。但如任承包人對(duì)買(mǎi)受人于建成后將取得的房屋實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，則買(mǎi)受人利益顯將遭受不測(cè)，而發(fā)包人卻得以將因其不支付工程款而生的建設(shè)工程遭拍賣(mài)、折價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于買(mǎi)受人，非但在利益衡量上有重大不當(dāng)，且將令無(wú)人敢于購(gòu)買(mǎi)期房，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房屋開(kāi)發(fā)，加快解決城市居民住房問(wèn)題的有益功能亦將蕩然無(wú)存。更重要的是，保護(hù)消費(fèi)者為近世民法最主要的立法政策之一，住房消費(fèi)事關(guān)基本人權(quán)，如不對(duì)消費(fèi)者加以保護(hù)，對(duì)法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行加以適當(dāng)限制，則將引發(fā)眾多社會(huì)問(wèn)題。另一方面，承包人的利益也非可棄之不顧。因此，權(quán)衡各方利害，筆者提出如下建議：承包人的法定優(yōu)先權(quán)于此種情況下，僅得針對(duì)期房買(mǎi)受人所付之價(jià)款存在和實(shí)行。具體言之，期房買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商在訂立房屋預(yù)售合同時(shí)，即應(yīng)約定，買(mǎi)受人支付的期房?jī)r(jià)款應(yīng)向承包人或由承包人指定的主體提存，如買(mǎi)受人已按約定提存房款的，非但其對(duì)于開(kāi)發(fā)商的房款債務(wù)消滅，其購(gòu)買(mǎi)的期房上的承包人法定優(yōu)先權(quán)亦同時(shí)消滅，將來(lái)承包人只能針對(duì)提存的房款而非房屋本身實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)。如買(mǎi)受人未提存房款的，法定優(yōu)先權(quán)自然仍舊存在于房屋之上。又，此項(xiàng)建議系專(zhuān)為保護(hù)消費(fèi)者而設(shè)，如買(mǎi)房人并非消費(fèi)者，而是出于商業(yè)目的，自不能適用。這種設(shè)計(jì)系借鑒日本民法之抵押權(quán)滌除制度，并對(duì)擔(dān)保物權(quán)的物上代位性作適當(dāng)擴(kuò)張而成，于理論上應(yīng)有可行，惟實(shí)踐中恐有問(wèn)題21，只能期待他日再行完善。
（3）供優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍
既然如上文所述，法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)睦碛稍谟谄鋼?dān)保的債權(quán)乃因保存或增加標(biāo)的物的價(jià)值而生，則其能取得優(yōu)先受償?shù)姆秶詰?yīng)以標(biāo)的物的價(jià)值因建設(shè)工程而增加的部分為限，如價(jià)值增加部分已不存在，則法定優(yōu)先權(quán)亦將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。如承包人所實(shí)施的工程為新建，則標(biāo)的物的價(jià)值全部因該工程而獲得，供法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍應(yīng)為標(biāo)的物的全部?jī)r(jià)值。
有疑問(wèn)者，如承包人所享有的債權(quán)系應(yīng)勘察、設(shè)計(jì)而生，則此種勘察、設(shè)計(jì)使標(biāo)的物增加的價(jià)值為多少，殊難確定，另外，如僅有勘察、設(shè)計(jì)而未付施工或未按其施工設(shè)計(jì)施工，則又當(dāng)如何？解釋上不妨以因施工所增加的價(jià)值為參照，具體言之，即如勘察、設(shè)計(jì)系為新建而為者，則法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶坝诮ǔ珊髽?biāo)的物的全部?jī)r(jià)值，如系為修繕而為者，則其范圍限于因?qū)嶋H修繕而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，如勘察、設(shè)計(jì)后未有施工或未按原設(shè)計(jì)施工，則實(shí)際上法定優(yōu)先權(quán)無(wú)法存在。
《合同法》第286條雖無(wú)明確規(guī)定，但解釋上不能不對(duì)“該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款”作出限制，否則將有害于成立在先的抵押權(quán)人的利益。日本民法第327條第2款對(duì)此有明確規(guī)定22；臺(tái)灣地區(qū)“民法”從前無(wú)此限制，但學(xué)說(shuō)上向有主張為此種限制者23，此次修改“民法”徑于第513條第3項(xiàng)設(shè)此限制24.
（4）優(yōu)先受償效力的對(duì)抗要件
法定優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先受償效力很強(qiáng)，在受償次序上優(yōu)于成立在先的抵押權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)，已如上述。而其發(fā)生又系基于法定，無(wú)需登記即可生效，缺乏公示性，使得標(biāo)的物上的其他權(quán)利人難以了解法定優(yōu)先權(quán)的狀況。因此，如不在其對(duì)抗要件上有所限制，將嚴(yán)重?fù)p害其他權(quán)利人的利益。這方面，日本民法與臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定均頗值借鑒。
根據(jù)日本民法第338條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)，因于工事開(kāi)始前登記其費(fèi)用預(yù)算額，而保存其效力。但是，工事費(fèi)用超過(guò)預(yù)算額時(shí)，先取特權(quán)不就其超額存在�！比毡緦W(xué)者即將此項(xiàng)規(guī)定解釋為不動(dòng)產(chǎn)工事先取特權(quán)的對(duì)抗要件，實(shí)務(wù)上對(duì)于未滿(mǎn)足此要件者，即認(rèn)為無(wú)拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利25.因此，不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)人必須登記才能對(duì)抗第三人，且登記的時(shí)間為工事開(kāi)始前，登記的內(nèi)容為工事費(fèi)用之預(yù)算額。如登記之預(yù)算額少于實(shí)際發(fā)生的工事費(fèi)用，對(duì)此差額部分不能適用先取特權(quán)；如登記之預(yù)算額超過(guò)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，自然應(yīng)以實(shí)際費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)受償。
; 臺(tái)灣地區(qū)“民法”之法定抵押權(quán)本不以登記為對(duì)抗要件，后“由于法定抵押權(quán)之發(fā)生不以登記為生效要件，實(shí)務(wù)上易致與定作人有授信往來(lái)之債權(quán)人，因不明該不動(dòng)產(chǎn)有法定抵押權(quán)之存在而受不測(cè)之損害”26，特于此次作出修改27.修改之后，登記已非僅為對(duì)抗要件而已，而是法定抵押權(quán)成立之要件28，即根據(jù)修改后的第513條，承攬人取得的已不是法定抵押權(quán)，而是請(qǐng)求為抵押權(quán)登記的權(quán)利，如未能作成登記，則法定抵押權(quán)仍不得發(fā)生。
《合同法》既未采法定優(yōu)先權(quán)登記成立主義，自不能與臺(tái)灣地區(qū)“民法”作相同解釋?zhuān)室瞬傻怯洖閷?duì)抗第三人的要件。具體言之，如承包人未作成登記，則對(duì)于標(biāo)的物上的抵押權(quán)人實(shí)行其抵押權(quán)或發(fā)包人的其他無(wú)擔(dān)保債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)標(biāo)的物強(qiáng)制執(zhí)行，均不得提出異議；于該標(biāo)的物換價(jià)所得的價(jià)金，亦不得主張優(yōu)先受償；如承包人向法院申請(qǐng)實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，則此等抵押權(quán)人及債權(quán)人得提起異議之訴，法院受理后，即應(yīng)中止法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行29.但不登記并不妨礙承包人以法定優(yōu)先權(quán)對(duì)抗發(fā)包人，故當(dāng)標(biāo)的物上別無(wú)其他擔(dān)保物權(quán)且發(fā)包人別無(wú)其他債權(quán)人時(shí)30，承包人仍得實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，發(fā)包人不得以未登記而提出異議。
至于此項(xiàng)登記之發(fā)動(dòng)，臺(tái)灣地區(qū)修改后的“民法”似可借鑒，即于通常情況下，承包人有請(qǐng)求發(fā)包人共同作成登記的權(quán)利，發(fā)包人則有協(xié)助作成登記的義務(wù)；如建設(shè)工程合同業(yè)經(jīng)公證，則允許承包人單獨(dú)申請(qǐng)作成登記。申請(qǐng)登記時(shí)，申請(qǐng)人除應(yīng)提交有效的債權(quán)證明文書(shū)外，還應(yīng)提交能夠證明標(biāo)的物（或?qū)⒔ǔ芍畼?biāo)的物）所有權(quán)歸屬的文書(shū)。對(duì)該項(xiàng)登記有異議之人，自得按規(guī)定申請(qǐng)作成異議登記。
五、法定優(yōu)先權(quán)的適用
1.適用的條件
《合同法》第286條規(guī)定的適用條件為：（1）發(fā)包人未按約支付價(jià)款；（2）承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款；（3）發(fā)包人逾期仍未支付價(jià)款。
關(guān)于發(fā)包人未按約支付價(jià)款，如發(fā)包人約定給付之標(biāo)的物為金錢(qián)，則可謂發(fā)包人已陷入履行遲延，至于全部遲延還是一部遲延，則非所問(wèn)。惟如約定之給付為物時(shí)，則除履行遲延外，尚有可能發(fā)生不完全履行之情形，此時(shí)對(duì)于發(fā)包人是否按約履行可能發(fā)生爭(zhēng)議。
關(guān)于催告之內(nèi)容，《合同法》定為“在合理期限內(nèi)支付價(jià)款”，解釋上應(yīng)當(dāng)包括在合理期限內(nèi)補(bǔ)正不完全履行。此所謂“合理期限”自應(yīng)斟酌個(gè)案之具體情事，以為確定。此外，發(fā)包人違約后，承包人應(yīng)于何期限內(nèi)發(fā)出催告，法律并無(wú)明文，解釋上自不能任由承包人拖延發(fā)出催告的時(shí)間，而應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，確認(rèn)此一期限。
關(guān)于發(fā)包人逾期仍不履行，在履行遲延的場(chǎng)合，較為明了，在不完全履行的場(chǎng)合，則又可能發(fā)生疑問(wèn)，如補(bǔ)正是否已完全，催告后發(fā)包人給付之標(biāo)的物是否存在瑕疵。
對(duì)上述各項(xiàng)適用條件是否滿(mǎn)足，或?qū)Ψǘ▋?yōu)先權(quán)本身是否成立，如當(dāng)事人間發(fā)生爭(zhēng)議，承包人應(yīng)向法院提起確認(rèn)之訴，以資定奪；如承包人已向法院申請(qǐng)適用法定優(yōu)先權(quán)，則發(fā)包人可向法院提起異議之訴。
2.換價(jià)的方式
《合同法》第286條規(guī)定的換價(jià)方式為拍賣(mài)和折價(jià)，此外變賣(mài)是否亦可作為換價(jià)之方式？筆者認(rèn)為，折價(jià)與變賣(mài)均為實(shí)現(xiàn)物之交換價(jià)值的方式，本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，《民法通則》第89條第2項(xiàng)、《擔(dān)保法》第53條也均將兩者并列為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的方式，故不妨將折價(jià)與變賣(mài)同作為換價(jià)的方式。
3.換價(jià)的實(shí)行
《合同法》規(guī)定以拍賣(mài)換價(jià)的，應(yīng)向法院申請(qǐng)為之，故承包人不得向其他行政機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)等提出拍賣(mài)申請(qǐng)，更不得擅自扣押、拍賣(mài)標(biāo)的物。承包人提出申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提供法定優(yōu)先權(quán)成立并已符合實(shí)行條件的證據(jù)。法院受理申請(qǐng)后，應(yīng)參照強(qiáng)制執(zhí)行程序處理。
至于折價(jià)（或變賣(mài)）則允許當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議以實(shí)行之。但為保護(hù)標(biāo)的物上的其他物權(quán)人以及發(fā)包人的其他債權(quán)人，則應(yīng)規(guī)定此等方式之換價(jià)，應(yīng)在鑒定人公平估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行31.
無(wú)論采用何種方式實(shí)行換價(jià)，在承包人優(yōu)先受償前，均應(yīng)先由鑒定人核定因承包人之工作而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，以定承包人得就標(biāo)的物的換價(jià)優(yōu)先受償?shù)姆秶?br />
六、在我國(guó)施行法定優(yōu)先權(quán)制度應(yīng)解決的問(wèn)題及目前的對(duì)策
為充分發(fā)揮法定優(yōu)先權(quán)制度的作用，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整好各方的利益關(guān)系，僅僅憑借《合同法》第286條這一個(gè)條文是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。從本文前面的分析中，應(yīng)不難看出至少有以下三方面的制度亟需配套。首先是要建立和完善統(tǒng)一的、高效的、公開(kāi)的登記體系。一方面要加強(qiáng)對(duì)普通物權(quán)的登記措施，另一方面要盡快設(shè)立、健全預(yù)告登記、異議登記等特殊項(xiàng)目的登記。二是要及早制定《強(qiáng)制執(zhí)行法》，用于規(guī)范法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行問(wèn)題，同時(shí)也要?jiǎng)?chuàng)立較為完備的執(zhí)行異議制度，為真正實(shí)現(xiàn)登記對(duì)抗的效力服務(wù)。三是要完善現(xiàn)有的提存制度，保證提存機(jī)關(guān)工作的公開(kāi)、安全、高效。
在目前不具備上述條件，尤其是登記制度極不完備的情況下，應(yīng)嚴(yán)格謹(jǐn)慎地適用《合同法》第286條的規(guī)定。一是可以在時(shí)間上對(duì)適用對(duì)象加以限制，因該條創(chuàng)設(shè)的實(shí)為一項(xiàng)物權(quán)，具有對(duì)世性，故應(yīng)嚴(yán)格限制其溯及力，即對(duì)于在《合同法》實(shí)施前成立的建設(shè)工程合同，原則上不適用法定優(yōu)先權(quán)，從而將其排除在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定的適用范圍之外。二是可以通過(guò)司法解釋?zhuān)瑥臉?biāo)的物的權(quán)屬、工程的內(nèi)容、得就標(biāo)的物換價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶确矫嫦拗品ǘ▋?yōu)先權(quán)的成立、實(shí)行和受償范圍。三是可以參考或準(zhǔn)用現(xiàn)有法律對(duì)于抵押權(quán)的一些規(guī)定（如《擔(dān)保法》第47條、第49條、第50條等）。
《合同法》第286條的規(guī)定雖然在立法技術(shù)上存在著不少問(wèn)題，但在立法政策上無(wú)疑是值得稱(chēng)贊的。而其在具體適用中將會(huì)面臨的問(wèn)題，也不是單單靠一部法律的一個(gè)條文就可以解決的，要根本解決實(shí)際問(wèn)題，關(guān)鍵是要完善規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的法律體系，這是一個(gè)綜合性的工程。本文意在對(duì)法定優(yōu)先權(quán)制度作初步的探索，但求提出的問(wèn)題尚有些許值得思考之處，則筆者已感甚慰�！�
1、臺(tái)灣地區(qū)“民法”修正前之513條：“承攬之工作為建筑物或其他土地
之工作物，或?yàn)榇说任镏卮笮蘅樥撸袛埲司统袛堦P(guān)系所生之債權(quán)，對(duì)于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)有抵押權(quán)�！逼湫拚蟮牡�513條：“（一）承攬之工作為建筑物或其他土地之工作物，或?yàn)榇说任镏卮笮蘅樥撸袛埲说镁统袛堦P(guān)系報(bào)酬額，對(duì)于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)，請(qǐng)求定作人為抵押權(quán)之登記，或?qū)τ趯?lái)完成之定作人之不動(dòng)產(chǎn)，請(qǐng)求預(yù)為抵押權(quán)之登記。（二）前項(xiàng)請(qǐng)求，承攬人于開(kāi)始工作前亦得為之。（三）前二項(xiàng)之抵押權(quán)登記，如承攬契約已經(jīng)公證者，承攬人得單獨(dú)申請(qǐng)之。（四）第一項(xiàng)及第二項(xiàng)就修繕報(bào)酬所登記之抵押權(quán)，于工作物因修繕?biāo)黾又畠r(jià)值限度內(nèi)，優(yōu)先于成立在先之抵押權(quán)�！比毡久穹ǖ�327條：“（一）不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)，就工匠、工程師及承攬人對(duì)債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的工事的費(fèi)用，存在于該不動(dòng)產(chǎn)上。（二）前款先取特權(quán)，以不動(dòng)產(chǎn)因工事而產(chǎn)生的增價(jià)現(xiàn)存情形為限，只就該增價(jià)額存在�！保ㄈ毡久穹l文引自王書(shū)江譯《日本民法典》，1999年版，中國(guó)人民公安大學(xué)出版社）
2、江平主編《中華人民共和國(guó)合同法精解》，第223頁(yè)，1999年版，中國(guó)政法大學(xué)出版社；孔祥俊著《合同法教程》，第618頁(yè)，1999年版，中國(guó)人民公安大學(xué)出版社；余延滿(mǎn)著《合同法原論》，第642頁(yè)，1999年版，武漢大學(xué)出版社。
3、崔建遠(yuǎn)主編、韓世遠(yuǎn)等副主編《新合同法原理與案例評(píng)析》，第1220頁(yè)，1999年版，吉林大學(xué)出版社。
4、《擔(dān)保法》第82條明定留置權(quán)之標(biāo)的物需為動(dòng)產(chǎn)；臺(tái)灣地區(qū)“民法”亦有類(lèi)似規(guī)定；惟日本民法上的留置權(quán)之標(biāo)的物不以動(dòng)產(chǎn)為限。
5、崔建遠(yuǎn)、韓世遠(yuǎn)前揭書(shū)，第1219頁(yè)。
6、星野英一著《民法概論II——物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)》，第198頁(yè)，1976年版，良書(shū)普及會(huì)。
7、因擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。
8、惟此所謂“實(shí)物”若為承包人新建而成之房屋，即成為下文所述的聯(lián)建合同。
9、意思自治原則要求權(quán)利的得失、變更皆以權(quán)利人的意思為轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人在渾然不覺(jué)中，便在其所有的不動(dòng)產(chǎn)上成立擔(dān)保物權(quán)，明顯違背這一原則。
10、星野英一前揭書(shū)，第206頁(yè)。
11、分包人作為總承包人的債權(quán)人可代位行使其對(duì)發(fā)包人的債權(quán)，如總承包人對(duì)發(fā)包人并有法定優(yōu)先權(quán)，理論上亦應(yīng)允許分包人代位行使之。
12、江平前揭書(shū)，第224頁(yè)；胡康生主編《中華人民共和國(guó)合同法釋義》，第439頁(yè)，1999年版，法制出版社。
13、謝在全著《民法物權(quán)論》，第687頁(yè)，1999年版，中國(guó)政法大學(xué)出版社。
14、謝在全前揭書(shū)，第689頁(yè)；鄭玉波著《民法債編各論》，第376至第377頁(yè)，1992年版，三民書(shū)局。
15、謝在全前揭書(shū)，第33頁(yè)。
16、謝在全前揭書(shū)，第34頁(yè)。
17、臺(tái)灣地區(qū)于1999年4月21日修改其“民法”債編，修改后的條文于2000年5月5日起生效。
18、孫禮海主編《〈中華人民共和國(guó)合同法〉立法資料選》，第199頁(yè)，1999年版，法律出版社。按此多為實(shí)務(wù)上之見(jiàn)解。
19、梁慧星負(fù)責(zé)《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，第168至169頁(yè)，2000年版，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社。
20、就近代所有權(quán)概念觀念化之趨勢(shì)而言，將此期權(quán)徑作為所有權(quán)，恐亦非全無(wú)可能。
21、比如，房款多為分期支付，如房款尚未全部提存，而法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行條件已經(jīng)成熟，則當(dāng)如何？依筆者的觀點(diǎn)，或許只能令工程款未獲滿(mǎn)足部分的法定優(yōu)先權(quán)繼續(xù)存在于將來(lái)提存的各期房款上。
22、參見(jiàn)前注1.
23、邱聰智著《債法各論》（中），第106頁(yè)，輔仁大學(xué)法學(xué)叢書(shū)，1997年版。按臺(tái)灣從前實(shí)務(wù)上不承認(rèn)法定抵押權(quán)優(yōu)先于普通抵押權(quán)，乃采“時(shí)間在先，權(quán)利在先”之原則，故亦無(wú)須強(qiáng)調(diào)供法定抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物價(jià)值的范圍。
24、參見(jiàn)前注1.
25、星野英一前揭書(shū)，第210頁(yè)。
26、臺(tái)灣《“民法”債編修正草案初稿第五一三條修正理由》，轉(zhuǎn)引自邱聰智前揭書(shū)，第108頁(yè)。
27、參見(jiàn)前注1.
28、邱聰智前揭書(shū)，第108頁(yè)。
29、惟承包人如未向法院申請(qǐng)執(zhí)行，而徑與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)，以清償債務(wù)，則將令其他權(quán)利人難得救濟(jì)。
30、實(shí)務(wù)上似應(yīng)以有無(wú)異議之提出為判斷是否存在此等權(quán)利人的依據(jù)，法院并無(wú)主動(dòng)查明有無(wú)此等權(quán)利人之義務(wù)。
31、梁慧星、陳華彬編著《物權(quán)法》，第331頁(yè)，法律出版社，1997年版。
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