房地產(chǎn)項目性質(zhì)及其糾紛審理

　　經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓 建設項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范 .有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設項目特指房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建 設項目其含義、內(nèi)容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權(quán)利、義務關(guān)系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用�？梢赃@樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

　　總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。?

　　1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預售商品房的，預售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設項目的，一般應當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面

系統(tǒng)地探討建設項目轉(zhuǎn)讓應具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

　　從建設項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉(zhuǎn)讓應具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續(xù)�！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設項目轉(zhuǎn)讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。?民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

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