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談?wù)劮康禺a(chǎn)聯(lián)營糾紛案件的審理
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近年來的迅猛發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)糾紛案件也隨著房地產(chǎn)經(jīng)營活動的頻繁而逐年增多。由于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)范比較滯后，房地產(chǎn)經(jīng)營者的法律觀念比較淡薄，甚至有些經(jīng)營者惡意串通侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)益等原因，造成許多房地產(chǎn)經(jīng)營活動不規(guī)范，給我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來了不利的影響，也給房地產(chǎn)糾紛案件的審理增加了一定的難度。因此，理清房地產(chǎn)糾紛的法律關(guān)系，搞好房地產(chǎn)審判工作，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)糾紛種類繁多，包括土地糾紛，建筑工程糾紛、房屋確權(quán)糾紛、房屋租賃糾紛、房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛等，筆者結(jié)合審判實(shí)踐，想對在房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛案件的審判實(shí)務(wù)中碰到的問題作些探討。一、聯(lián)營合同效力的確認(rèn)
本文所指房地產(chǎn)聯(lián)營是指一方出資金，一方出土地合作建房并分利的行為。審理房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛案件，首要問題就是聯(lián)營合同效力的確認(rèn)。而房地產(chǎn)聯(lián)營合同效力的確認(rèn)除了依照《合同法》規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)外，還有其部門法律、法規(guī)及司法解釋規(guī)定的特殊標(biāo)準(zhǔn)。下面著重談?wù)勂涮厥庑浴?br />
依據(jù)1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第六十四條的規(guī)定，1995年1月1日后從事房地產(chǎn)聯(lián)營活動的雙方都必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并依法辦理相關(guān)手續(xù)后，聯(lián)營行為才能成為合法有效的民事行為，雙方所訂立的聯(lián)營合同才能被確認(rèn)合法有效，并受到法律保護(hù)。
在1995年1月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行前從事房地產(chǎn)聯(lián)營活動的，其合同效力按照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，應(yīng)視具體情況，作如下認(rèn)定：一、享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。二、當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。三、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。四、《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。五、名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效。
二、房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛的解決方法
�。ㄒ唬┐_定當(dāng)事人
第一，確定原告和被告。原、被告都是與案件有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。因此，作為房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛案件的原、被告，只能是聯(lián)營合同的主體。第二，確定第三人。譬如第三人認(rèn)為自己在原告提起聯(lián)營房地產(chǎn)訴訟前，已經(jīng)通過購買或抵償?shù)姆绞饺〉寐?lián)營房屋的全部所有權(quán)或部分所有權(quán)，則該第三人就是“有獨(dú)立請求權(quán)的第三人�！绷硗馊缏�(lián)營房地產(chǎn)的一方當(dāng)事人將聯(lián)營房屋的全部或一部分出租給第三人居住或經(jīng)營，則該第三人就是“無獨(dú)立請求權(quán)的第三人”。該第三人對爭議房屋的產(chǎn)權(quán)雖然沒有獨(dú)立請求權(quán)，但案件的處理結(jié)果卻與其有法律上的利害關(guān)系，他對一審要求承擔(dān)義務(wù)的判決不服時?比如一審認(rèn)為租賃合同無效，判決解除租賃合同?，他有權(quán)向上一級人民法院提出上訴。
聯(lián)營房地產(chǎn)案件涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，審理時應(yīng)特別注意案件所涉及的當(dāng)事人的地位，不要遺漏第三人，造成審判程序錯誤。
�。ǘ┳C據(jù)的認(rèn)定
在房地產(chǎn)聯(lián)營案件中，一般有合同書、有土地使用權(quán)出讓及聯(lián)營建房的審批手續(xù)、有雙方房地產(chǎn)經(jīng)營資格證明、有工程量結(jié)算書等等。面對大量繁雜的證據(jù)材料，不僅需要鑒別真?zhèn)魏驮撟C據(jù)材料的來源是否合法，而且要依照與案件的關(guān)聯(lián)性規(guī)則予以審查，最終才能采信定案的證據(jù)。
如果當(dāng)事人對工程質(zhì)量或工程造價產(chǎn)生爭議，還需要委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論往往決定案件的判決結(jié)果，因此對鑒定的審查采信尤為重要。首先，要審查其委托程序是否合法。按照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條第、第二十六條和《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提出鑒定申請后，人民法院應(yīng)當(dāng)組織雙方當(dāng)事人對鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人進(jìn)行協(xié)商，但應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的范圍內(nèi)。協(xié)商不成的，才能委托人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。其次，要審查鑒定程序是否合法。按照上述兩個《規(guī)定》的有關(guān)內(nèi)容，主要應(yīng)當(dāng)審查：①鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員有無具備相關(guān)的鑒定資格﹖②鑒定程序是否符合法律規(guī)定﹖③鑒定結(jié)論是否與其他證據(jù)有矛盾﹖④鑒定材料是否真實(shí)﹖⑤鑒定方法是否科學(xué)﹖⑥鑒定人有無應(yīng)當(dāng)回避的情形﹖⑦有無影響鑒定人準(zhǔn)確鑒定的其他因素﹖再次，應(yīng)當(dāng)審查鑒定書的內(nèi)容是否完備：①委托人姓名或者名稱、委托鑒定的內(nèi)容；②委托鑒定的材料；③鑒定的依據(jù)及使用的科學(xué)技術(shù)手段；④對鑒定過程的說明；⑤明確的鑒定結(jié)論；⑥對鑒定人鑒定資格的說明；⑦鑒定人員及鑒定機(jī)構(gòu)簽名蓋章。經(jīng)審查合法的鑒定結(jié)論，可以認(rèn)定其證明力，作為定案的證據(jù)。
（三）解決糾紛的意見
房地產(chǎn)聯(lián)營案件訴訟標(biāo)的一般比較大，證據(jù)比較繁雜，審理時關(guān)鍵要先正確確定辦案思路，查清案情事實(shí)，確認(rèn)合同效力，理順法律關(guān)系，確定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，然后才能適用法律分別不同情況作出判決。
1.房地產(chǎn)聯(lián)營合同被確認(rèn)合法有效。此種情況下，應(yīng)保護(hù)合同約定的條款。按照《合同法》的規(guī)定，若當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
2.房地產(chǎn)聯(lián)營合同被確認(rèn)無效。此種情況應(yīng)以《城市房地產(chǎn)管理法》施行前后為界線分別作出不同處理。
�、俜康禺a(chǎn)聯(lián)營合同是在1995年1月1日后簽訂并履行的，除了按無效合同的處理原則，判令解除聯(lián)營合同，雙方互相返還所取得的對方的財產(chǎn)，并按過錯責(zé)任賠償對方實(shí)際損失外，還應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十四條的規(guī)定：“違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。對雙方當(dāng)事人進(jìn)行處罰，沒收雙方聯(lián)營房地產(chǎn)所得的利潤。因此，返還給雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)，只能是雙方的投資本金?即聯(lián)營土地原始地價和工程造價?，房地產(chǎn)的增值部分應(yīng)依法沒收歸國家所有。具體處理時，若雙方合建的房屋尚未最后竣工或尚未銷售出去，可以判決合建房屋的相當(dāng)于原始地價的一部分歸出土地的一方所有，由出土地的一方補(bǔ)償工程造價給對方，增值部分房屋沒收歸國家所有。
�、诜康禺a(chǎn)聯(lián)營合同是在1995年1月1日前簽訂并履行的，按照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，聯(lián)營建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理；資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；房屋已經(jīng)建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行審價價值或出資方實(shí)際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。
三、審理中出現(xiàn)的其他問題的處理
�。ㄒ唬﹤鶆�(wù)的負(fù)擔(dān)
對于房地產(chǎn)聯(lián)營過程中產(chǎn)生的新的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)先區(qū)分是聯(lián)營體所欠債務(wù)還是聯(lián)營方單方所欠債務(wù)，然后按具體情況分別處理。
1.聯(lián)營體所欠債務(wù)的處理
根據(jù)《民法通則》第五十一、五十二、五十三條的規(guī)定，聯(lián)營分為法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營、合同型聯(lián)營三種形式。按照上述規(guī)定，只有法人型聯(lián)營和合伙型聯(lián)營才組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊后，才能對外營業(yè)，聯(lián)營體在營運(yùn)過程中，才有可能產(chǎn)生聯(lián)營體負(fù)債問題。聯(lián)營體是企業(yè)法人的，就按企業(yè)法人的規(guī)定清償債務(wù)，聯(lián)營體是合伙組織的，就以合伙組織法的規(guī)定償還債務(wù)。按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十四條的規(guī)定，以提供土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的一方，對聯(lián)營企業(yè)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照書面協(xié)議的約定承擔(dān)；書面協(xié)議未約定的，可以按照出資比例或者盈余分配比例承擔(dān)。
�。ǘ┮月�(lián)營房屋抵債的效力。
在房地產(chǎn)聯(lián)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)聯(lián)營雙方或單方將聯(lián)營所建的房屋的全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，以抵償所欠第三人債務(wù)的問題。對轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)按不同情況加以認(rèn)定。
1.轉(zhuǎn)讓人已取得房屋所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓人取得房屋所有權(quán)后，對該房屋就有了處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓就是其行使處分權(quán)的行為，只要受讓人到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記過戶，該行為就已完成并具有法律效力。
2.轉(zhuǎn)讓人尚未取得房屋所有權(quán)。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得適用登記注冊制度。房屋建成后未依法辦理所有權(quán)證前，亦應(yīng)視為尚未取得房屋所有權(quán)，聯(lián)營雙方對該房屋并無處分權(quán)，因此這種情況下將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為是無效民事行為，不受法律保護(hù)。
�。ㄈ┞�(lián)營房屋出租的效力。
已取得產(chǎn)權(quán)證的聯(lián)營房屋可以出租，這是毫無疑義的。但未取得產(chǎn)權(quán)證的聯(lián)營房屋，如果已被聯(lián)營雙方或一方出租出去，在房屋產(chǎn)權(quán)變動后是否有效﹖應(yīng)否解除其租賃合同﹖筆者認(rèn)為，該租賃合同只要不違反有關(guān)租賃的法律規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定其有效�！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此聯(lián)營建造的房屋在產(chǎn)權(quán)未明確前由聯(lián)營方出租的，產(chǎn)權(quán)明確之后，該租賃合同繼續(xù)有效，應(yīng)該繼續(xù)履行。
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