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物業(yè)管理糾紛的仲裁解決
近年來(lái)，物業(yè)管理糾紛有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，已引起社會(huì)各方的廣泛關(guān)注。總體而言，物業(yè)管理糾紛除少數(shù)為行政管理糾紛之外，大多數(shù)則屬于合同糾紛和財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。如拖欠物業(yè)管理費(fèi)和維修基金糾紛、車(chē)輛保管糾紛以及租賃糾紛等。這類(lèi)糾紛在雙方協(xié)商不成或有關(guān)部門(mén)調(diào)解無(wú)效時(shí)，人們更習(xí)慣于將其付諸訴訟，而不采用仲裁。
其實(shí)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，仲裁也是解決此類(lèi)糾紛的法定方式、與訴訟相比，具有以下特點(diǎn)：
一是自愿性
一項(xiàng)糾紛產(chǎn)生后，是否將其提交仲裁，交與誰(shuí)仲裁，仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生，仲裁適用何種程序規(guī)則和哪個(gè)實(shí)體法，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商確定，故仲裁能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治。
二是專(zhuān)業(yè)性
由于仲裁對(duì)象多為合同糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，常常涉及復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易和技術(shù)性問(wèn)題，所以，各仲裁委員會(huì)都擁有分專(zhuān)業(yè)的仲裁員名冊(cè)，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業(yè)的專(zhuān)家，這樣就能保證仲裁的專(zhuān)業(yè)權(quán)威性。
三是國(guó)際性
隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化和我國(guó)加入WTO，仲裁案件的來(lái)源、當(dāng)事人、仲裁庭組成直至裁決的執(zhí)行，都具有更多的國(guó)際性因素。特別是仲裁國(guó)外執(zhí)行方面的優(yōu)勢(shì)是法院所不具有的。
四是靈活性
仲裁程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，很多環(huán)節(jié)在協(xié)商的基礎(chǔ)上可被簡(jiǎn)化，仲裁文書(shū)在格式和內(nèi)容上都可以較為靈活的處理。不實(shí)行地域或級(jí)別管轄。在代理人方面的規(guī)定也較法院寬松。
五是保密性
仲裁實(shí)行不公開(kāi)審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書(shū)都負(fù)有保密義務(wù)，為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密。
六是快捷性
仲裁實(shí)行一裁終局，有利于當(dāng)事人之間的糾紛迅速解決。
七是經(jīng)濟(jì)性
具體表現(xiàn)在時(shí)間的節(jié)省導(dǎo)致費(fèi)用節(jié)省；仲裁收費(fèi)相對(duì)較低；由仲裁引起的商業(yè)損失較少。
八是獨(dú)立性
法律規(guī)定，仲裁機(jī)構(gòu)獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)，仲裁機(jī)構(gòu)之間也無(wú)隸屬關(guān)系，仲裁獨(dú)立進(jìn)行，不受任何機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人干涉，仲裁庭在審理案件時(shí)，也不受仲裁機(jī)構(gòu)干涉。
仲裁的這些特點(diǎn)，為物業(yè)管理糾紛的公正、及時(shí)、有效地解決提供了保障。事實(shí)上，許多當(dāng)事人已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)仲裁來(lái)解決物業(yè)管理糾紛，這也是物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化，專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)。選擇仲裁解決物業(yè)管理糾紛，需注意以下幾個(gè)方面：
第一是明確仲裁的受理范圍。并非所有的物業(yè)管理糾紛都能仲裁。一般來(lái)講業(yè)主、業(yè)主會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及建設(shè)單位相互之間的合同糾紛和財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛可以通過(guò)仲裁來(lái)解決；業(yè)主、業(yè)主會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及建設(shè)單位與建設(shè)行政主管部門(mén)之間的行政管理糾紛，則只能提起行政復(fù)議、行政訴訟。物業(yè)管理企業(yè)與其員工之間的工資勞保等糾紛，則要先向勞動(dòng)局申請(qǐng)行政仲裁，不服行政仲裁時(shí)，才可向人民法院起訴。
第二是訂立有效的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議是仲裁受理的前提，仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書(shū)面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。有效的仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：明確的請(qǐng)求仲裁意思表示，仲裁事項(xiàng)和選定的仲裁委員會(huì)。如想將物業(yè)管理糾紛提交深圳仲裁委員會(huì)仲裁，則可事先在合同中訂立如下仲裁條款：“因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，均提請(qǐng)深圳仲裁委員會(huì)按照該會(huì)仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力”。
第三是注意仲裁的時(shí)效。申請(qǐng)仲裁的時(shí)效與訴訟時(shí)效相同，即一般糾紛申請(qǐng)仲裁的時(shí)效期為兩年，特殊糾紛，如：身體受到傷害要求賠償?shù)�；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或者拒付租金的；寄存財(cái)物被丟失或者被損毀的這類(lèi)糾紛申請(qǐng)仲裁時(shí)效為一年。仲裁時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)算起。仲裁的時(shí)效，是仲裁保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的法定條件，超過(guò)這一時(shí)效期，申請(qǐng)人的實(shí)體權(quán)益將得不到保護(hù)。
第四是仲裁請(qǐng)求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。仲裁請(qǐng)求必須明確具體，是指要有具體的事項(xiàng)和給付數(shù)額，并且，這些事項(xiàng)和數(shù)額沒(méi)有超出仲裁協(xié)議約定的范圍之內(nèi)，否則，仲裁申請(qǐng)將得不到受理，即使受理，也很難得到支持。這里體現(xiàn)了仲裁請(qǐng)求什么裁決什么和仲裁只能裁決仲裁協(xié)議項(xiàng)下內(nèi)容的原則。
第五是仲裁請(qǐng)求的證據(jù)材料要充分。仲裁審理遵循誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證的原則，要使仲裁請(qǐng)求得到支持，證據(jù)必須充分。因此，對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)的參與者來(lái)說(shuō)，平時(shí)注意收集和保存相關(guān)的活動(dòng)資料，就顯得十分重要。
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