質(zhì)疑房屋所有權(quán)登記之絕對(duì)公信力

　　我國《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律的規(guī)定。按照合同或其他方法取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定后當(dāng)事人另有約定的除外”。所謂法律另外規(guī)定主要指的是房屋土地等一些不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)閺姆课莸耐獠刻卣鳠o法確認(rèn)其物主，所以采取登記確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)及轉(zhuǎn)移。為了維護(hù)交易安全和善意第三人的利益，只要進(jìn)行了房屋登記的公示行為，即使登記與真實(shí)的所有權(quán)狀態(tài)不相符合，法律也視為登記的權(quán)利為正當(dāng)，所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，這就是房屋所有權(quán)登記的絕對(duì)公信力。這種絕對(duì)的公信力隨著房屋交易量的急劇上漲，房屋交易存在的問題日見增多，已經(jīng)受到了方方面面的質(zhì)疑。

　　一、 房屋登記的絕對(duì)公信力并不一定起到維護(hù)交易的安全。房屋登記的絕對(duì)公信力也就證明了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的無因性，也就是說無論其轉(zhuǎn)移是否正當(dāng)，無論轉(zhuǎn)移者是否為真正的房屋所有人，無論受讓人是否為善意，無論轉(zhuǎn)移是否為所有人的真正意思表示，只要進(jìn)行了相關(guān)登記，就可以轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。這樣看來房屋登記的絕對(duì)公信力并不一定起到維護(hù)交易的安全。并且從一定程度上損害了房屋合法所有人的利益。

　　二、 不可否認(rèn)，登記的絕對(duì)公信力很大程度上保護(hù)了善意第三人的利益，維護(hù)了市場(chǎng)交易的正常秩序，如：甲系吸毒人員，為了籌集毒款，將母親乙的房屋產(chǎn)權(quán)證偷出，偷偷地過戶給了不知情的丙。這時(shí)的丙已經(jīng)付了相應(yīng)的價(jià)款，且為善意，并辦理了過戶手續(xù)，丙獲得房屋的所有權(quán)，那么法律上保護(hù)了善意第三人的利益。但是乙的利益卻沒有得到保護(hù)。并且實(shí)際當(dāng)中善意的標(biāo)準(zhǔn)是什么，怎樣把握，這些法律技術(shù)問題至盡沒有一個(gè)統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。而在房屋登記的絕對(duì)公信力中，即使債權(quán)行為無效，買受人仍可依物權(quán)行為取得所有權(quán)，可處分其物，從而使第三人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。實(shí)務(wù)當(dāng)中多以第三人不知情為善意，僅僅一個(gè)不知情就為善意并不科學(xué)，也起不到維護(hù)市場(chǎng)正常秩序的作用。正因?yàn)椋�善意的�?biāo)準(zhǔn)難以把握，所以登記的絕對(duì)公信力為惡意取得他人財(cái)產(chǎn)制造了一定的方便，還如上述的例子，若丙明知甲賣房是為了夠毒品，但卻不知情是甲偷的房產(chǎn)證，這種前提下丙仍然負(fù)了相應(yīng)的價(jià)款，購買了乙的房子，這是的丙是惡意還是善意呢？無可定論。

　　三、現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房屋所有人可以利用房屋登記的絕對(duì)公信力來逃避一些法律責(zé)任，如：甲為了逃避執(zhí)行，將房屋贈(zèng)給了乙，并辦理了過戶手續(xù)，由于房屋登記的絕對(duì)公信力，對(duì)于乙的財(cái)產(chǎn)不可能強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致案件難以執(zhí)行。再如：甲在離婚之前把房屋過戶給父母，后起訴離婚，損壞了夫妻另一方的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　四、現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房屋相關(guān)登記的錯(cuò)誤屢屢出現(xiàn)，目前法律上并沒有規(guī)定房屋登記錯(cuò)誤的補(bǔ)救措施，在這種情況下房屋登記的絕對(duì)公信力不僅沒有保護(hù)房屋所有人的合法利益；而且，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)不存在善意取得制度，第三人的合法利益也沒有得到保護(hù)。

　　綜上所述，房屋的絕對(duì)公信力雖然對(duì)一定程度上維護(hù)了交易的安全，保護(hù)了善意第三人的利益，但是其弊端不可回避，因此筆者認(rèn)為房屋的登記的絕對(duì)公信力不是一種物權(quán)行為的無因性理論，其公信力是相對(duì)的。在對(duì)房屋登記的時(shí)候應(yīng)認(rèn)真審查登記的一切手續(xù)，認(rèn)真審查申請(qǐng)人的主體資格。在登記錯(cuò)誤的時(shí)候應(yīng)該及時(shí)建立補(bǔ)救措施。在保護(hù)善意第三人的同時(shí)也應(yīng)保護(hù)房屋真正所有人的利益，并且對(duì)善意的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有統(tǒng)一的規(guī)定，這樣才能真正的維護(hù)交易的安全。

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