透視商品房買賣中的“霸王合同”

　　商品房買賣合同因其標(biāo)的物特殊、交易程序復(fù)雜、履行期限較長(zhǎng)而不同于一般的商品買賣合同，期房買賣合同尤為典型。合同本身的特殊性、合同當(dāng)事人雙方占有資源與信息的嚴(yán)重不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王合同”�！鞍酝鹾贤�”的出現(xiàn)，縱容了不良開(kāi)發(fā)商的投機(jī)與冒險(xiǎn)心理，損害了廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至因此而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。本文擬就商品房買賣中“霸王合同”的產(chǎn)生背景、表現(xiàn)形式與防范措施談一點(diǎn)看法，求教于各位同仁。

　　一、“霸王合同”及其特征

　　所謂“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì)，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì)，在制定格式條款時(shí)違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。

　　“霸王合同”一般具有如下三個(gè)特征：第一，該類合同的表現(xiàn)形式多為制式合同，即含有格式條款的合同，也有人稱之為格式合同�！逗贤�法》第三十九條規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款�！备袷胶贤�在經(jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域較為常見(jiàn)，如國(guó)有土地使用者與縣以上人民政府簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、各類貸款合同、保險(xiǎn)合同等。第二，提供制式合同的一方具有明顯的交易優(yōu)勢(shì)，即具有壟斷地位、優(yōu)越條件或經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)。如金融領(lǐng)域、通信領(lǐng)域、能源領(lǐng)域內(nèi)的各類消費(fèi)服務(wù)合同均為格式合同，提供格式條款的一方均具有壟斷經(jīng)營(yíng)地位。第三，合同中的格式條款違反公平原則，內(nèi)容多為減輕或免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、或限制排除對(duì)方權(quán)利。如開(kāi)發(fā)商往往在商品房買賣合同中填寫(xiě)“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣人所有”等，單方面排除買受人的合同權(quán)利。格式條款可以節(jié)約合同雙方談判成本，實(shí)現(xiàn)交易規(guī)則與交易條件的統(tǒng)一，提高交易效率。但無(wú)疑也給提供格式條款的一方利用自身優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)迫對(duì)方接受不平等交易條件，損害相對(duì)方利益，提供可乘之機(jī)。

　　二、商品房買賣中“霸王合同”產(chǎn)生的背景

　　商品房交易中大量出現(xiàn)“霸王合同”，具有復(fù)雜的社會(huì)因素與背景，主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

　　（一）主管部門行業(yè)保護(hù)且監(jiān)管不力。

　　首先，合同文本的制訂不能排除行業(yè)保護(hù)的因素。

　　目前，各地均規(guī)定適用統(tǒng)一制定的商品房買賣合同文本，有的合同文本是直接采用建設(shè)部與國(guó)家工商局制訂的示范文本，有的合同文本是由地方主管部門在示范文本的基礎(chǔ)上修訂而成。合同文本的制訂者是開(kāi)發(fā)商的行業(yè)主管部門，難免出于行業(yè)保護(hù)與部門利益的考慮，偏袒開(kāi)發(fā)商，使得有關(guān)格式條款的內(nèi)容看似公平，卻對(duì)買受人明顯不利。如示范文本中基于一般房屋買賣而擬定的條款發(fā)生爭(zhēng)議的并不多，而諸如廣告欺詐、小區(qū)綠地變更、停車場(chǎng)歸屬等實(shí)踐中引發(fā)大量糾紛的問(wèn)題，卻無(wú)法在示范文本中找到相應(yīng)的提示性條款。致使購(gòu)房人要求補(bǔ)充相應(yīng)條款時(shí)，往往被開(kāi)發(fā)商以合同文本中無(wú)此條款為由拒絕。

　　其次，缺乏對(duì)商品房買賣合同簽訂工作的監(jiān)督管理。作為統(tǒng)一合同文本的制定者與監(jiān)督機(jī)構(gòu)，政府房地產(chǎn)主管部門有責(zé)任通過(guò)各種途徑對(duì)合同文本如何適用、相關(guān)具體條款如何約定等事項(xiàng)進(jìn)行宣傳指導(dǎo)，幫助購(gòu)房人簽好合同條款，避免合同風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)際上主管部門始終圍著開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)，對(duì)這項(xiàng)工作根本無(wú)暇顧及，只有律師出于業(yè)務(wù)開(kāi)拓的需要在做著這項(xiàng)艱苦細(xì)致的工作。商品房買賣合同登記備案是主管部門對(duì)此項(xiàng)工作實(shí)施監(jiān)督管理的一種重要手段。主管部門應(yīng)把好合同審查關(guān)，對(duì)明顯損害購(gòu)房人利益的“霸王條款”要求開(kāi)發(fā)商予以糾正，以減少商品房交易中“霸王合同”的發(fā)生。實(shí)踐中，商品房買賣合同的備案審查往往流于形式。

　　第三，對(duì)開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)開(kāi)發(fā)的行為處罰不力。商品房開(kāi)發(fā)高回報(bào)的特點(diǎn)，趨使部分開(kāi)發(fā)商見(jiàn)利忘義，不惜利用商品房開(kāi)發(fā)與交易市場(chǎng)的不規(guī)范，進(jìn)行投機(jī)與冒險(xiǎn)，導(dǎo)致違法違規(guī)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象屢禁不止。建設(shè)與銷售行為的不規(guī)范，使得部分開(kāi)發(fā)商不得不利用商品房買賣合同做文章，將有關(guān)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)商品房買賣合同轉(zhuǎn)嫁給廣大購(gòu)房人，于是，制作“霸王合同”或擬定“霸王條款”成為首選方式。實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商申報(bào)銷售商品房的條件本不具備，而有關(guān)主管部門卻會(huì)給予變通批準(zhǔn)，有的開(kāi)發(fā)商售房時(shí)建設(shè)與銷售手續(xù)本不齊全，有關(guān)主管部門明知卻仍然睜一只眼閉一只眼，客觀上縱容了不法開(kāi)發(fā)商的投機(jī)經(jīng)營(yíng)，使得“霸王合同”大行其道。

　　（二）開(kāi)發(fā)商具有明顯的資源與信息優(yōu)勢(shì)。

　　首先，開(kāi)發(fā)商具有物資資源優(yōu)勢(shì)和人力資源優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，直接或間接擁有有關(guān)土地、建設(shè)、房屋、營(yíng)銷、物業(yè)等方面的物資資源。開(kāi)發(fā)商的員工大多為專業(yè)人士，在有關(guān)用地、建設(shè)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等方面均具有專門知識(shí)和專項(xiàng)技能。其次，開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系資源優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商擁有與其開(kāi)發(fā)與銷售相關(guān)的各行政、市政、金融、中介等方面廣泛的社會(huì)關(guān)系資源及相關(guān)信息，有關(guān)建設(shè)與銷售手續(xù)的申報(bào)、辦理、變更等方面的主動(dòng)權(quán)也完全掌握在開(kāi)發(fā)商手中。上述資源與信息優(yōu)勢(shì)，使得商品房交易中雙方的地位嚴(yán)重失衡，開(kāi)發(fā)商為著某種目的具有充分的條件與手段，制造“霸王合同”和“霸王條款”，利用購(gòu)房人的劣勢(shì)地位達(dá)到目的。

　�。ㄈ�）合同標(biāo)的物本身的特殊性。

　　商品房買賣合同是一種非即期買賣合同，即在合同成立一定時(shí)期后方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的買賣合同。除房屋所有權(quán)非即時(shí)轉(zhuǎn)移外，房屋也是約定在簽訂合同之后的某一個(gè)時(shí)間交付�，F(xiàn)實(shí)中大量的商品房買賣都是期房買賣，這種買賣屬于特殊的不動(dòng)產(chǎn)買賣，約定買賣的標(biāo)的物在合同簽訂之時(shí)可能并不存在。此時(shí)，合同約定的交付房屋及相關(guān)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)與條件都屬于開(kāi)發(fā)商單方面設(shè)定階段（即使是現(xiàn)房買賣，往往也存在小區(qū)規(guī)劃和其他配套設(shè)施尚未建成暫時(shí)無(wú)法整體交付的情況），如何實(shí)施建設(shè)、交付什么樣的房屋及配套設(shè)施、宣傳承諾的條件會(huì)不會(huì)改變，完全由開(kāi)發(fā)商控制。而買受人卻只能靠一紙合同來(lái)約束開(kāi)發(fā)商。掌握著簽訂與履行合同主動(dòng)權(quán)的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然有條件通過(guò)在商品房買賣合同中設(shè)置“霸王條款”以減輕或免除己方責(zé)任，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小化，利益最大化了。

　�。ㄋ模┵�(gòu)房人的消費(fèi)心理不成熟和相關(guān)知識(shí)的饋乏。

　　商品房交易已完全市場(chǎng)化，實(shí)現(xiàn)了充分競(jìng)爭(zhēng)，與金融、電信等服務(wù)市場(chǎng)有所不同，購(gòu)房者爭(zhēng)取與開(kāi)發(fā)商擁有平等的交易地位有著充分的法律與現(xiàn)實(shí)保障。除了房屋作為特定物的唯一性使得購(gòu)房人難以割舍自認(rèn)為理想的選擇外，購(gòu)房者消費(fèi)心理的不成熟從另一方面縱容了“霸王合同”的泛濫。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊的物，有形的建筑物本身并不包括房屋的全部，其規(guī)劃建設(shè)銷售的合法性、使用功能的配套保障與權(quán)屬變更的嚴(yán)格程序要求，決定著購(gòu)房人的理想目標(biāo)能否真正實(shí)現(xiàn)。上述任一事項(xiàng)變化與取消都將構(gòu)成購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)都潛在存在。而購(gòu)房者往往只相信眼睛（看到房屋或工地存在）與耳朵（聽(tīng)到銷售人員的介紹與承諾），未能三思而后行，缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，相當(dāng)一部分購(gòu)房者還存在盲目的從眾心理與僥幸心理。發(fā)現(xiàn)存在“霸王條款”后，銷售人員只一句“公司的所有合同都是這樣簽的，不會(huì)接受你的變更要求”，便生怕失去購(gòu)買良機(jī)

，只得委曲求全。

　　同時(shí)，購(gòu)房知識(shí)欠缺與法律知識(shí)的局限也是導(dǎo)致“霸王合同”大量存在的原因之一。購(gòu)房人面對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的厚厚的合同文本往往是一頭霧水，不知從何看起，甚至連合同中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)和條款內(nèi)容都弄不明白，更談不上對(duì)合同文本的認(rèn)真審查。在銷售人員的敷衍與催促之下，但草草簽字了事�！鞍酝鹾贤�”得以一路綠燈，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然會(huì)沒(méi)事偷著樂(lè)啦！

　　三、商品房買賣中“霸王合同”的表現(xiàn)形式

　　建設(shè)部制作并推廣適用的《商品房買賣合同》本為示范文本，為尊重雙方合意，在許多問(wèn)題上建議雙方自行約定，但由于雙方在有關(guān)專業(yè)知識(shí)、合同知識(shí)、信息與地位的不對(duì)等，在由開(kāi)發(fā)商作為格式合同提供的情況下，給了開(kāi)發(fā)商較大的操作空間，使得本應(yīng)由雙方協(xié)商簽訂的《商品房買賣合同》成為被開(kāi)發(fā)商利用的典型的霸王合同。主要表現(xiàn)形式如下：

　�。ㄒ唬┖炗喺�式商品房買賣合同之前，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人必須與其簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或預(yù)訂協(xié)議。

　　該類協(xié)議均由開(kāi)發(fā)商事先擬好，購(gòu)房人只需簽字即可。協(xié)議一般規(guī)定：購(gòu)房人須預(yù)交定金，并于協(xié)議簽訂之日起一定期限內(nèi)（時(shí)間較短，一般為7日）前往簽訂正式合同，否則，定金不予退還。在簽訂正式商品房買賣合同之前，雙方就有關(guān)購(gòu)房事宜進(jìn)行磋商，并簽署意向書(shū)或預(yù)約，本無(wú)可厚非。但事實(shí)并非如此，凡簽訂預(yù)訂協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房人，一般已就主要購(gòu)房事項(xiàng)與銷售人員基本談妥，此時(shí)，完全可以直接進(jìn)行正式合同談判，但開(kāi)發(fā)商卻要求購(gòu)房人先簽訂預(yù)訂協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)。此類協(xié)議內(nèi)容簡(jiǎn)略，容易達(dá)成一致，待定金入帳后，開(kāi)發(fā)商便立即催促購(gòu)房人前往簽訂正式購(gòu)房合同。協(xié)議簽訂并交納定金后，購(gòu)房人便將合同談判的主動(dòng)權(quán)拱手讓與開(kāi)發(fā)商，陷自身于不利境地。勿庸費(fèi)言，在房源的保留與交易機(jī)會(huì)的保障方面，預(yù)訂協(xié)議的簽訂具有一定的積極意義，只要雙方合意，法律并不禁止。但預(yù)訂或認(rèn)購(gòu)本屬于預(yù)約，根據(jù)預(yù)約之本意，若雙方無(wú)法就正式合同的主要條款達(dá)成一致，應(yīng)當(dāng)允許解除預(yù)約，退還定金。但交付定金并保證限期簽訂正式購(gòu)房合同、否則定金不退的約定，已超出預(yù)訂或認(rèn)購(gòu)的范疇，既然只有一個(gè)結(jié)果，何必多此一舉！此中的奧妙，恐怕只有開(kāi)發(fā)商自己明白。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)商單方提前填寫(xiě)或直接確定本應(yīng)由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改。

　　商品房買賣合同文本中許多條款均為空白條款或可選擇條款，意在交由雙方具體協(xié)商一致后共同填寫(xiě)與確定。而實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本上，已單方提前填寫(xiě)或直接確定了本應(yīng)由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改，這是“霸王合同”的主要表現(xiàn)。其一，開(kāi)發(fā)商事先單方將準(zhǔn)備簽訂的正式合同的有關(guān)空白條款填好，并聲明所填寫(xiě)內(nèi)容不得更改。如在允許延期交房的空白欄內(nèi)，將由于政府部門的辦事程序、施工單位的逾期交工等原因作為其免責(zé)事由予以約定。其二，開(kāi)發(fā)商單方將準(zhǔn)備與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同中對(duì)買受人有利的有關(guān)條款劃掉（表現(xiàn)為直接在條款前打“×”），把應(yīng)與購(gòu)房人協(xié)商確定的條款自行選定。如直接將設(shè)計(jì)變更的條款劃掉，或另行填寫(xiě)為：“如有設(shè)計(jì)變更，買受人不退房，據(jù)實(shí)結(jié)算房款”；在面積誤差處理上，直接將由其承擔(dān)違約責(zé)任、買受人有權(quán)退房的條款劃掉，自行填寫(xiě)為：“買受人不退房，房款據(jù)實(shí)結(jié)算�！狈彩且�(guī)定開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約后購(gòu)房人可以單方解除合同的條款，大多遭此噩運(yùn)。

　　開(kāi)發(fā)商單方在合同的空白條款中所填內(nèi)容，多為設(shè)法規(guī)避本應(yīng)由其承擔(dān)的責(zé)任，加重買受人責(zé)任或限制買受人的權(quán)利；單方所選條款多屬于對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而可能不利于購(gòu)房人的條款；開(kāi)發(fā)商所單方刪除的條款多屬于購(gòu)房人的權(quán)利條款和開(kāi)發(fā)商的義務(wù)條款。在并未仔細(xì)閱讀或真正理解有關(guān)填寫(xiě)內(nèi)容與選擇條款時(shí)，或已經(jīng)察覺(jué)，雖經(jīng)力爭(zhēng)仍不能修改與變更時(shí)，購(gòu)房人往往會(huì)不得已接受此類條款，對(duì)于所刪除條款可能帶來(lái)的于己不利的風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要的警覺(jué)與防范。日后發(fā)生糾紛時(shí)，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)有的條款對(duì)自己竟是“陷阱”，而開(kāi)發(fā)商卻利用此類“霸王條款”輕松擺脫責(zé)任。

　�。ㄈ�）就有關(guān)特定事項(xiàng)直接單方面擬定補(bǔ)充協(xié)議，要求購(gòu)房人必須簽訂。

　　因合同文本設(shè)計(jì)條款有限，且對(duì)有關(guān)特定事項(xiàng)約定較為簡(jiǎn)略，確有必要就有關(guān)事項(xiàng)做出具體約定時(shí)，雙方需另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但在雙方并未正式就合同條款進(jìn)行協(xié)商之前，開(kāi)發(fā)商往往已就有關(guān)事項(xiàng)單方擬定了補(bǔ)充協(xié)議，要求購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)必須同時(shí)簽訂該補(bǔ)充協(xié)議，這是商品房買賣中“霸王合同”的又一表現(xiàn)形式。這種情況主要表現(xiàn)在有關(guān)按揭貸款問(wèn)題、房屋交接問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等事項(xiàng)上。如就有關(guān)按揭貸款事項(xiàng)單方約定為：“若買受人原因?qū)е虏荒苋〉冒唇屹J款的，買受人應(yīng)于三日內(nèi)一次性付清房款，逾期付款，按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任”。當(dāng)非因買受人原因致使不能辦理按揭貸款手續(xù)、買受人又無(wú)力直接支付房款時(shí)，買受人選擇退房將遭受重大損失。關(guān)于房屋交接問(wèn)題單方約定為：“若因買受人原因不能接時(shí)交接，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面處分房屋，或有權(quán)將房屋移交物業(yè)管理公司代管，由買受人支付物業(yè)管理費(fèi)”等。當(dāng)購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)不妥，欲加修改時(shí)，往往會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。此類協(xié)議一般不經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案，內(nèi)容往往更加“霸道”。

　�。ㄋ模┚芙^買受人要求對(duì)合同中或合同條款以外的涉及買受人權(quán)益的有關(guān)事項(xiàng)作具體、補(bǔ)充約定。

　　由于《商品房買賣合同》文本自身的缺陷，與購(gòu)房人所購(gòu)房屋密切相關(guān)的部分事項(xiàng)未能被吸收作為合同的建議性條款。如住宅小區(qū)的建筑規(guī)劃、綠地、智能化管理及其他配套設(shè)施等事項(xiàng)，直接影響購(gòu)房人未來(lái)居住環(huán)境質(zhì)量，往往也正是開(kāi)發(fā)商的“賣點(diǎn)”，理應(yīng)作為合同補(bǔ)充條款，由雙方加以約定。但當(dāng)購(gòu)房人要求將開(kāi)發(fā)商有關(guān)上述事項(xiàng)的宣傳承諾寫(xiě)入合同時(shí)，經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商斷然拒絕。如在有關(guān)公共建筑和配套設(shè)施約定中，只同意填寫(xiě)水、電等設(shè)施運(yùn)行條件，拒絕就氣、暖、通訊、保安設(shè)施進(jìn)行約定，有關(guān)綠化、車庫(kù)、體育娛樂(lè)、教育、商場(chǎng)等配套更不可能寫(xiě)入合同。開(kāi)發(fā)商一方面信誓旦旦表示絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，另一方面卻堅(jiān)持不能寫(xiě)進(jìn)合同。購(gòu)房人雖經(jīng)短暫猶豫，但定金已交，房子也看好，不想放棄機(jī)會(huì)，只得放棄權(quán)利。

　　在上述情況下，開(kāi)發(fā)商提供的商品房買賣合同文本的有關(guān)內(nèi)容不僅事先不與買受人協(xié)商，且在買受人提出異議時(shí)還不容修改，銷售人員要么隨意口頭解釋并許諾，要么以需要請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)借口拖延，要么以公司規(guī)定不得更改拒絕。買受人在已交定金擔(dān)心不退和急于買房的情況下，只得委曲求全。在聘請(qǐng)律師協(xié)助購(gòu)房時(shí)，律師的意見(jiàn)不被采納，律師的作用不能有效發(fā)揮。這也使得社會(huì)大眾對(duì)律師參與指導(dǎo)購(gòu)房喪失信心，專業(yè)律師因此而失去許多客戶。

　　四、商品房買賣中遭遇“霸王合同”如何救濟(jì)

　　社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)特殊的運(yùn)作背景，給商品房買賣中的“霸王合同”提供了生存的土壤，決定著“霸王合同”仍將存在很長(zhǎng)一段時(shí)間。我們寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，但購(gòu)房人掌握自我救濟(jì)手段，發(fā)生糾紛后主動(dòng)尋求司法救濟(jì)，可能是目前對(duì)付“霸王合同”最現(xiàn)實(shí)、最有效選擇。

　　（一）自我救濟(jì)，抵制“霸王合同”

　　首先，要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制“霸王合同”的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一

套房屋最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購(gòu)房人，越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍；越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫(xiě)得越充分；訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。

　　其次，要掌握對(duì)付“霸王合同”的技能。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué)，除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外，一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí)，枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付“霸王合同”的技能，就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)“霸王合同”的面紗時(shí)，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。

　　第三，必要時(shí)要聘請(qǐng)專業(yè)人士提供幫助。商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購(gòu)房人，需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)�業(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑與房地產(chǎn)知識(shí)，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)“霸王條款”，糾正和抵制“霸王合同”，同開(kāi)發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

　�。ǘ�）司法救濟(jì)，否定“霸王條款”

　　購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過(guò)份擔(dān)心，法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　首先，可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除“霸王條款”的效力。既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的“霸王條款”，也可以直接主張有關(guān)“霸王條款”無(wú)效。根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同�！逗贤�法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”商品房買賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在其提供的“霸王合同”中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購(gòu)房人責(zé)任，排除購(gòu)房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次，在開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)或擬定的“霸王條款”，在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。

　　最高人民法院2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付“霸王合同”提供了又一把保護(hù)傘。實(shí)踐中，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)拒絕將其在售房宣傳資料中的有關(guān)承諾寫(xiě)進(jìn)合同，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往以宣傳廣告對(duì)其不具有約束力為由進(jìn)行抗辯。該司法解釋第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！睙o(wú)疑給開(kāi)發(fā)商上了一道緊箍咒！此外，有關(guān)購(gòu)房人預(yù)交定金能否退還問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商遲延交房和遲延辦理房屋所有權(quán)證購(gòu)房人能否主張解除合同問(wèn)題，在該司法解釋中均有明確規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中惡意違約或進(jìn)行欺詐銷售，還可能承擔(dān)購(gòu)房人所付房款一倍以下的賠償責(zé)任。這些規(guī)定，對(duì)于商品房買賣中“霸王合同”的泛濫起到了一定程度的扼制作用。何時(shí)“霸王合同”退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)范。

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