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淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易大量涌現(xiàn)，因不動(dòng)產(chǎn)登記制不完善而引發(fā)的糾紛也由此增多。法院在認(rèn)定未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的買賣合同效力時(shí)，一般有以下4種作法：1?合同不成立，一方收受的財(cái)產(chǎn)以不當(dāng)?shù)美颠�給另一方，造成損失的由過(guò)錯(cuò)一方負(fù)責(zé)賠償；2?合同無(wú)效，由雙方承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果；3?合同“尚未發(fā)生效力”，一方可強(qiáng)制另一方實(shí)際履行或在解除合同時(shí)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；4?合同成立生效，產(chǎn)生一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，買方可依合同請(qǐng)求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，其中前三種做法都將登記的效力及于房屋買賣合同本身，認(rèn)為未經(jīng)權(quán)屬登記，合同債權(quán)或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一種做法將登記的效力獨(dú)立于買賣合同之外，認(rèn)為登記與否不影響合同債權(quán)的發(fā)生。由此可見(jiàn)，各地法院在不動(dòng)產(chǎn)登記的效力上認(rèn)識(shí)并不一致，究其原由，是由于我國(guó)立法的不明確，不但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)的建立，而且現(xiàn)行法院中的有關(guān)制度也說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度，它仍然是帶有濃厚的行政法色彩的制度。一、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
1?原因行為與結(jié)果行為
不動(dòng)產(chǎn)交易中，債法上的合同為原因行為，而物權(quán)變動(dòng)登記為結(jié)果行為。以房屋買賣為例。在我國(guó)完成房屋買賣分為訂立買賣合同和進(jìn)行權(quán)屬登記兩個(gè)階段。其中訂立房屋買賣合同的行為是一種債權(quán)行為，合同成立生效后，合同當(dāng)事人之間就產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系先于房地產(chǎn)權(quán)屬登記而有效存在，買受人負(fù)有在約定期限內(nèi)付清房款、受領(lǐng)房屋的義務(wù)；出賣人負(fù)有在約定期限內(nèi)將房屋按合同約定的質(zhì)量交付買受人的義務(wù)，雙方均有相應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但此時(shí)只是具備了物權(quán)變動(dòng)的原因，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。只有經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房屋的所有權(quán)才從出賣人一方轉(zhuǎn)移至買受人一方，在此之前，出賣人始終保有標(biāo)的物的所有權(quán)。房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)是在權(quán)屬登記階段完成的，這在德國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的“合意＋登記原則”中得到鮮明地反映。這里的“合意”特指物權(quán)行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)憑債權(quán)契約、物權(quán)契約、登記而發(fā)生，物權(quán)契約的外在形式即登記。在“一物二賣”的場(chǎng)合，尤其在第二買受人為善意的情況下，盡管第一買受人與出賣人之間存在著有效的債權(quán)債務(wù)合同，第一買受人因未辦理登記手續(xù)仍不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他只能夠依債法上的違約責(zé)任制度請(qǐng)求出賣人賠償，而不得主張第二買受人與出賣人之間的合同無(wú)效，筆者以為，那些將未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的合同認(rèn)定為無(wú)效或未生效的立法、司法實(shí)踐，實(shí)際上是混淆了不動(dòng)產(chǎn)交易中的債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力，將債法上的原因行為歸入到物權(quán)法上的登記-結(jié)果行為中，其結(jié)果是否定了合同的獨(dú)立效力，不利于對(duì)債權(quán)人利益的保護(hù)。
2?不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
不動(dòng)產(chǎn)登記有兩重意義，一是公法上行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督管理，二是私法上通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易安全。這里著重探討第二重意義。根據(jù)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)范圍，可以將兩方各國(guó)的立法大致分為登記生效主義型和登記對(duì)抗主義型。從我國(guó)目前現(xiàn)行法規(guī)中散見(jiàn)的有關(guān)登記的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)的立法例為第一種類型。既然為登記為生效，就可推出不動(dòng)產(chǎn)登記的最重要的一層效力：物質(zhì)變動(dòng)的根據(jù)效力。登記在這里發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人意愿設(shè)立、變更與廢止作用。如果把登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力看作是有積極作用，那么物權(quán)公示效力就是登記的消極作用。世界各國(guó)凡有不動(dòng)產(chǎn)立法者，一般均承認(rèn)登記對(duì)抗第三人的效力。登記的第三層效力為善意保護(hù)效力，這是從物權(quán)公示效力中派生出來(lái)的。由于登記本身具有社會(huì)客觀公信力，在信賴登記的第三人取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，其正當(dāng)權(quán)利不會(huì)因?yàn)橛绣e(cuò)誤的登記而被剝奪，客觀公正的社會(huì)交易秩序才能得到維護(hù)。除此之外，登記還具有警示效力，提供給社會(huì)法律訊息，讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)取得人了解標(biāo)的物的全面情況，然后決定自己是否為某項(xiàng)法律行為。
二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議
�。ㄒ唬┪覈�(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取對(duì)抗主義
民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)中的利益衡量和價(jià)值判斷。筆者認(rèn)為根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)制度的“實(shí)益”，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力應(yīng)采取對(duì)抗主義。
利益衡量和價(jià)值判斷分為宏觀和微觀兩個(gè)角度。
在宏觀角度，私法自治是民法的基本原則，當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。物權(quán)變動(dòng)是民法中物權(quán)制度的重要部分，只要其變動(dòng)沒(méi)有損害國(guó)家、社會(huì)和第三人的利益，法律就不應(yīng)該過(guò)多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場(chǎng)交易，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
在微觀利益衡量上，有的學(xué)者主張不動(dòng)產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是，采登記的對(duì)抗主義不利于保護(hù)交易安全和第三人的利益?“交易上的利益”?。但是，事實(shí)上又是怎樣一回事呢﹖為了說(shuō)明問(wèn)題，舉一個(gè)具有代表性的例子如下：
甲擁有一不動(dòng)產(chǎn)，與乙訂立買賣合同，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。此時(shí)，又有丙來(lái)與甲協(xié)商欲買甲之不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格比乙為高，甲轉(zhuǎn)而準(zhǔn)備將不動(dòng)產(chǎn)賣給丙。丙為交易第三人，現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義及采對(duì)抗主義中衡量交易上的利益。
1?丙為善意：
1）不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義
在登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件時(shí)，由于乙尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記，故不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)沒(méi)有生效，甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人，他當(dāng)然有權(quán)將自己的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙?在這種情況下，由于甲是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，根本不需要適用善意取得制度，丙即可合法地取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，其實(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義的國(guó)家里，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示原則，故不動(dòng)產(chǎn)的取得一般不適用善意取得制度?。然后，甲對(duì)乙承擔(dān)債權(quán)法上的違約責(zé)任，這樣，丙最終取得該不動(dòng)產(chǎn)。
2）不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義
在登記采物權(quán)變動(dòng)之對(duì)抗主義時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的取得和變更只要當(dāng)事人意思表示一致時(shí)，即生效力，但是，物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗善意的第三人。這樣，即使乙尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記，物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)生效，他仍然可以獲得不動(dòng)產(chǎn)。但是，由于丙是善意第三人，乙取得不動(dòng)產(chǎn)的效力不能對(duì)抗丙，丙因而最終取得該不動(dòng)產(chǎn)。
2?丙為惡意
1）不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件
在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件時(shí)，乙沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記，則物權(quán)變動(dòng)不生效，甲仍然是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人，即使丙是惡意的第三人，甲將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效?丙在受讓不動(dòng)產(chǎn)之后立即辦理了登記?，結(jié)果，乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任的法律救濟(jì)，而惡意第三人丙竟然最終取得了不動(dòng)產(chǎn)。
2）不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義
在不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義，物權(quán)變動(dòng)的效力僅僅不能對(duì)抗善意的第三人，而如果第三人是處于惡意的話，即使沒(méi)有登記，物權(quán)變動(dòng)仍然有效。所以，當(dāng)?shù)谌吮麨閻阂鈺r(shí)，乙可以對(duì)抗丙而繼續(xù)合法享有不動(dòng)產(chǎn)，丙則不能取得不動(dòng)產(chǎn)。
3 結(jié)論：
從以上的分析中可以看出，當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r(shí)，第三人都能取得不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義還是采對(duì)抗主義，都是同樣地保護(hù)交易安全和第三人利益的。而當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義的情況下，惡意第三人不能取得不動(dòng)產(chǎn)；但是，在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件的情況下，惡意第三人卻能夠取得不動(dòng)產(chǎn)，從交易安全方面考慮，筆者認(rèn)為，交易安全應(yīng)當(dāng)包括兩方面，以本案例分析，一方面是受讓人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當(dāng)事人之間在有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的意思表示達(dá)成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時(shí)間間隔，如果不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，則在此段時(shí)間間隔中，物權(quán)變動(dòng)不生效，原不動(dòng)產(chǎn)所有人甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價(jià)格，或者處于其他方面利益的考慮，不管第三人丙是善意還是惡意，甲的這種有違商業(yè)道德的行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對(duì)于受讓乙而言，就沒(méi)有交易安全的公平正義?如果說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記的生效主義有利于保護(hù)第三人利益的話，那就是它連惡意第三人都保護(hù)?另外，有學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對(duì)抗第三人，即該“物權(quán)”沒(méi)有公認(rèn)的物權(quán)的對(duì)世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對(duì)抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒(méi)有意義的物權(quán)。筆者認(rèn)為，登記對(duì)抗主義中意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負(fù)解除條件的物權(quán)，在沒(méi)有善意第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗第三人。另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對(duì)權(quán)，在善意取得制度中，為了保護(hù)交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對(duì)抗第三人，所以，如果我們認(rèn)為只要有第三人的對(duì)抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話，那么現(xiàn)在所有的物權(quán)都不是真正的物權(quán)，之所以得出這個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)論，問(wèn)題在于沒(méi)有正確把握現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)。
�。�2）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制
登記的實(shí)質(zhì)審查制，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，除須審查登記條件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無(wú)瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記。而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上審查，而對(duì)于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無(wú)瑕疵，在所不問(wèn)。
實(shí)質(zhì)審查制有以下兩個(gè)主要弊端：
第一、由于進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當(dāng)大，登記機(jī)關(guān)的審查費(fèi)用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費(fèi)當(dāng)事人大量的金錢和精力，使得交易費(fèi)用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場(chǎng)調(diào)配資源機(jī)制的障礙，同時(shí)，在登記時(shí)實(shí)質(zhì)審查的時(shí)間比較長(zhǎng)，完全不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)審查，必將耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟(jì)效益和效率的角度而言，實(shí)質(zhì)審查是不足取的。
有人提出，根據(jù)德國(guó)法中關(guān)于物權(quán)行為的理論，民事法律行為分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，這兩種行為有著本質(zhì)的不同，如果采用物權(quán)行為無(wú)因性理論，即物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。筆者認(rèn)為，首先，我國(guó)大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)行為理論是“概念法學(xué)的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無(wú)因性理論，其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，那其實(shí)與形式審查制一般無(wú)異。
第二、堅(jiān)持實(shí)質(zhì)審查制的學(xué)者經(jīng)常提出實(shí)質(zhì)審查的最大優(yōu)點(diǎn)，即利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，而且，采取嚴(yán)格的公示態(tài)度可使物權(quán)變動(dòng)完全處于國(guó)家的管理和控制之下，便于國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行管理和監(jiān)督，法律的社會(huì)保護(hù)功能得到充分發(fā)揮。但是，筆者認(rèn)為，在我國(guó)的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國(guó)情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題。
首先，在實(shí)質(zhì)審查制中，登記機(jī)關(guān)需要對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行審查，以確定物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符。如果登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)的話，根據(jù)契約自由原則，合同的訂立應(yīng)由當(dāng)事人之間私法自治，如果登記時(shí)登記機(jī)關(guān)都要對(duì)于合同實(shí)質(zhì)條款進(jìn)行審查，實(shí)際上等于扮演了司法機(jī)關(guān)的角色，不動(dòng)產(chǎn)登記幾乎就變成了向司法機(jī)關(guān)提起的合同效力確認(rèn)之訴，背離了不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷，同時(shí)也是對(duì)當(dāng)事人意思自治的過(guò)分干預(yù)。
實(shí)質(zhì)審查的登記具有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。一旦實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，登記具有強(qiáng)大的法律效力-公信力，登記機(jī)關(guān)就必然需要為此承擔(dān)相應(yīng)強(qiáng)度的法律責(zé)任，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人所受損害予以補(bǔ)償。在登記如有錯(cuò)誤、遺漏、虛偽而致權(quán)利人于損害時(shí)，在德國(guó)登記制中，由國(guó)家負(fù)責(zé)賠償，在托倫斯登記制中，登記機(jī)關(guān)自己設(shè)置賠償基金承擔(dān)責(zé)任，不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁多，數(shù)量巨大，實(shí)質(zhì)審查對(duì)于登記機(jī)關(guān)而言是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，對(duì)于登記機(jī)關(guān)的人員素質(zhì)和辦公設(shè)備有相當(dāng)高的要求，登記機(jī)關(guān)不易執(zhí)行。
其次，通過(guò)登記的手段來(lái)加強(qiáng)國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的管理和控制，筆者以為是一個(gè)不足取的辦法。我國(guó)建國(guó)以來(lái)一直實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對(duì)社會(huì)的各種資源惟恐管理和控制得不緊，對(duì)于社會(huì)生活各方面“統(tǒng)得過(guò)死，統(tǒng)得過(guò)嚴(yán)”，反而阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰，從而不利于交易安全。
筆者認(rèn)為，形式審查制的這一弊端可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。在托倫斯登記制中，雖然實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，但是并不強(qiáng)制一切土地必須申請(qǐng)所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)力登記，即采任意登記主義，在這種情況下，由于可登記可不登記，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系也不是很明朗。為了解決這個(gè)問(wèn)題，托倫斯登記制度中使用交付產(chǎn)權(quán)證書的方式來(lái)明晰物權(quán)的歸屬情況，保障交易安全和經(jīng)濟(jì)信用。這種方法，一方面達(dá)到了保障交易安全和經(jīng)濟(jì)信用的目的，另一方面，物權(quán)變動(dòng)中交付產(chǎn)權(quán)證書，尊重了當(dāng)事人在私法領(lǐng)域中的意思自治原則，節(jié)省了大量的登記費(fèi)用，克服了實(shí)質(zhì)審查制的重大弊端。就我國(guó)而言，早在五十年代就已經(jīng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，歷史上和現(xiàn)在一直實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度，我們已經(jīng)在心理上和事實(shí)中普遍認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證書制度，所以，以發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書的方法來(lái)彌補(bǔ)形式審查的弊端，具有現(xiàn)實(shí)的制度基礎(chǔ)，因而可行性甚強(qiáng)，這樣一來(lái)，形式審查既保證了交易安全，又有利于經(jīng)濟(jì)效率，理應(yīng)是立法最佳選擇。
（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的“五個(gè)統(tǒng)一”原則
目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，而且其依據(jù)的法律也不同。這種混亂的狀況不符合法理，也與世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不兼容。我國(guó)在制定物權(quán)法或者專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，有必要加以改善，具體而言，需要注意“五個(gè)統(tǒng)一”的原則：
第一，統(tǒng)一法理依據(jù)。
我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)“政出多門”，而且，已經(jīng)制定的法律、法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不合理者頗多，相互之間也存在大量矛盾的情況。更要害的問(wèn)題是，目前大量的不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容仍然是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的要求制定的，這些制度是為了滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要。所以，必須制定一部滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記法。
第二、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)�？疾焓澜绺鲊�(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)規(guī)則性特點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)。如：德國(guó)是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；日本是司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；瑞士是各州的地方法院；我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也是采用地方法院統(tǒng)一登記的做法，但后來(lái)由于民國(guó)原司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門-地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論土地，房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。
目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門。之所以世界各國(guó)都以司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記制度應(yīng)與司法部門建立直接的關(guān)系。由于在登記時(shí)需要進(jìn)行審查，就我國(guó)國(guó)情而言，行政機(jī)關(guān)無(wú)專門的相關(guān)人員和設(shè)備，難以擔(dān)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的重任，同時(shí)，行政機(jī)關(guān)由于負(fù)有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質(zhì)。另一方面，我國(guó)司法機(jī)關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)司法設(shè)備，同時(shí)，為了尊重當(dāng)事人的意愿和保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，已經(jīng)發(fā)展了一整套比較成熟的符合程序正義的訟訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據(jù)制度等，而且，司法機(jī)關(guān)具有相對(duì)的獨(dú)立性，有利于登記的公正性。另外，一旦有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)生爭(zhēng)議，就可以直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人不必經(jīng)過(guò)起訴階段，而是直接向上級(jí)法院上訴，這樣既方便當(dāng)事人獲得法律救濟(jì)，又可以節(jié)省有限的訴訟資源。所以，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國(guó)國(guó)際規(guī)則，以司法機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為宜，具體而言，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管理。
第三、統(tǒng)一登記效力，根據(jù)本文的分析，筆者主張不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)采登記對(duì)抗主義，實(shí)行形式主義登記的原則。這不僅符合法理的要求，更是適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
第四、統(tǒng)一登記程序。在我國(guó)，一直存在重實(shí)體而輕程序的錯(cuò)誤思想，對(duì)于程序公正的獨(dú)立價(jià)值缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而市場(chǎng)具有高度的流動(dòng)性，全國(guó)應(yīng)當(dāng)形成一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，減少直至消除地方保護(hù)主義，在不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，原則上不允許各地區(qū)各自制定自己的不動(dòng)產(chǎn)登記程序。
第五，統(tǒng)一權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是證明權(quán)利人擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要文書，是在我國(guó)未來(lái)實(shí)行登記對(duì)抗主義后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書不統(tǒng)一，在種類上包括地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不方便權(quán)利人進(jìn)行登記，而且加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，式樣不統(tǒng)一也給假冒證書提供了可乘之機(jī)，對(duì)于市場(chǎng)交易的安全和效率極為不利。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式。這樣制定的權(quán)屬證書就可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)。
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