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論中國(guó)土地使用權(quán)制度的完善（下）
�。ǘ� 關(guān)于用益權(quán)如前所述，用益權(quán)制度起源于羅馬法。在羅馬法中，“用益權(quán)是對(duì)他人的物的使用和收益的權(quán)利，但以不損害物實(shí)質(zhì)為限�！盵35]羅馬法創(chuàng)制的用益權(quán)制度為法國(guó)民法典和德國(guó)民法典所繼承并加以發(fā)展。從法、德民法典的規(guī)定來(lái)看，用益權(quán)是指在不損壞物的實(shí)體的情況下使用他人之物并收取孳息的權(quán)利。
我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)方式或經(jīng)濟(jì)制度在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期改革后，現(xiàn)已進(jìn)入了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)物具有雙重需要，即物之穩(wěn)定和確定的歸屬、物之價(jià)值的最大實(shí)現(xiàn)。[36]如何滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙重需要，我們認(rèn)為，用益權(quán)制度應(yīng)當(dāng)是解決這一問(wèn)題方式之一。一方面，用益權(quán)的標(biāo)的物是他人所有之物，用益權(quán)人在行使用益權(quán)時(shí)不得損害物的實(shí)體，這就確定了物的歸屬，并且用益權(quán)人在用益過(guò)程中不損害物的實(shí)體實(shí)現(xiàn)了物的保值；另一方面，物之價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必須以對(duì)物加以利用為前提。有學(xué)者指出，在我國(guó)公有制條件下，普遍的民事主體是非所有人，他們要想獲得所有權(quán)，就需要在他人所有的物上設(shè)定他物權(quán)，確切地說(shuō)，是用益物權(quán)，以此為基礎(chǔ)，通過(guò)物權(quán)交換和自己的創(chuàng)造使所有權(quán)客體擴(kuò)大，并與所有權(quán)人進(jìn)行再分配，對(duì)產(chǎn)生的利益享有所有權(quán)。[37]而用益權(quán)實(shí)際上是使用益權(quán)人根據(jù)自己的意愿、目的及條件靈活有效地行使其抽象權(quán)利所包括的具體權(quán)能，以便使權(quán)利人在保持物之固有權(quán)利和性質(zhì)情況下最大程度地實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益，這符合在公有制條件下財(cái)富創(chuàng)造的規(guī)則，從而實(shí)現(xiàn)物之價(jià)值的最大化。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下確立用益權(quán)的意義在于，一是使以特定權(quán)利維系的特定社會(huì)或秩序得以維護(hù)；二是使這種權(quán)利的利用價(jià)值得到最大實(shí)現(xiàn)。[38]
我國(guó)現(xiàn)行的民事立法中沒有使用“用益權(quán)”的概念。但我國(guó)現(xiàn)行立法中規(guī)定了與用益權(quán)相類似的物權(quán)，如《民法通則》、《礦產(chǎn)資源法》、《森林法》、《草原法》、《水法》等分別規(guī)定的國(guó)有自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、取水權(quán)等具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。有不少學(xué)者主張，將有些不能歸于私有，但又必須充分利用的生產(chǎn)資料以用益權(quán)的形式投入社會(huì)生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，如某些國(guó)有礦源、森林資源、草原資源、水資源等，便可設(shè)定用益權(quán)。[39]實(shí)際上，國(guó)有自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、取水權(quán)與傳統(tǒng)民法中的用益權(quán)有諸多共同這處：（1）上述權(quán)利的客體與用益權(quán)的客體一樣均屬他人所有之物。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，法律明確規(guī)定礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，水資源、森林和草原資源可以屬于國(guó)家所有，也可以屬集體所有。國(guó)有自然資源使用權(quán)人等都是對(duì)國(guó)家所有或集體所有自然資源進(jìn)行占有、使用、收益的。（2）上述權(quán)利的享有者在行使權(quán)利過(guò)程中亦不得損壞物的實(shí)體。例如：《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定：“開采礦產(chǎn)資源，必須遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律規(guī)定，防止污染環(huán)境。開采礦產(chǎn)資源，應(yīng)當(dāng)節(jié)約用地。耕地、草原、林地因采礦受到破壞的，礦山企業(yè)應(yīng)當(dāng)因地制宜地采取復(fù)墾利用、植樹種草或其他利用措施。”《草原法》規(guī)定：“嚴(yán)格保護(hù)草原植被，禁止開墾和破壞�！薄昂侠硎褂貌菰�，防止過(guò)量放牧�！薄渡址ā�、《水法》中亦有如此規(guī)定。（3）用益權(quán)是一種動(dòng)態(tài)權(quán)利，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然要在物的使用、收益及有限改造的運(yùn)動(dòng)中完成，而國(guó)有自然資源使用權(quán)等諸權(quán)利，亦是如此。以草原使用權(quán)為例，使用人必然要對(duì)草原資源進(jìn)行開發(fā)，從事畜牧養(yǎng)殖、野生動(dòng)植物養(yǎng)殖等才能實(shí)現(xiàn)自己享有草原使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物之價(jià)值最大化。（4）上述權(quán)利與用益權(quán)一樣可以依照法律規(guī)定或合同約定而設(shè)立，其享有者既可以是法人或其他組織，也可以是自然人。總而言之，就國(guó)有自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、取水權(quán)等權(quán)利的具體內(nèi)容而言，它們實(shí)質(zhì)上都是民事主體依照法律規(guī)定或者依照合同的約定對(duì)國(guó)有或集體所有的自然資源行使占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。而這些權(quán)利與傳統(tǒng)民法中的用益權(quán)并沒有本質(zhì)的差別。但國(guó)有自然資源使用權(quán)等，權(quán)利主要是分散在一些具有行政管理色彩的單行法之中，其往往側(cè)重于從國(guó)家對(duì)自然資源保護(hù)角度進(jìn)行管理而忽略對(duì)權(quán)利人權(quán)益的規(guī)制與保護(hù)，并且我國(guó)民事基本法對(duì)此亦缺乏系統(tǒng)的規(guī)定。這種分散立法、行政主導(dǎo)模式一方面造成了對(duì)自然資源利用的的條塊分割，使權(quán)利體系雜亂，不利于對(duì)自然資源利用的統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)管理；另一方面也不利于各種權(quán)利的登記公示，最終不利于我國(guó)物權(quán)立法的完善。物權(quán)法是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下規(guī)制財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法。在物權(quán)立法過(guò)程中我們有必要借鑒傳統(tǒng)民法中用益權(quán)的規(guī)定，將國(guó)有自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、取水權(quán)等權(quán)利加以改造，設(shè)立用益權(quán)，用用益權(quán)統(tǒng)一概括上述權(quán)利。
�。ㄈ� 關(guān)于農(nóng)地租賃權(quán)[40]
1.建立我國(guó)農(nóng)地租賃制度的必要性與可能性
所謂農(nóng)地租賃制是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為出租者以一定年限把農(nóng)地使用權(quán)出租給承租人，承租人按期支付租金，對(duì)農(nóng)地在不改變其用途的前提下進(jìn)行租賃使用的制度。毋庸諱言，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)制在新的歷史條件下已經(jīng)成為了阻礙我國(guó)農(nóng)業(yè)社會(huì)化、現(xiàn)代化大生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革與發(fā)展的桎梏。正是在這種條件下，法學(xué)工作者理所當(dāng)然應(yīng)同經(jīng)濟(jì)學(xué)家一道，用聯(lián)系、動(dòng)態(tài)的眼光，在高于實(shí)踐的水平上為改革的發(fā)展在理論上進(jìn)行大膽的探索�？偟膩�(lái)說(shuō)建立我國(guó)農(nóng)地租賃制度的必要性和可能性有以下幾方面。
首先，構(gòu)建農(nóng)地租賃制有利于彌補(bǔ)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)制的缺陷，規(guī)范農(nóng)地使用法律關(guān)系。從理論上講，實(shí)行農(nóng)地租賃制度有以下幾個(gè)方面優(yōu)點(diǎn)：第一，有助于進(jìn)一步理順農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系，使農(nóng)地產(chǎn)權(quán)明晰化。第二，使農(nóng)地收益權(quán)進(jìn)一步完善。[41]第三，農(nóng)地租賃使用符合《土地管理法》中“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本要求，有利于農(nóng)地資源的可持續(xù)利用。第四，便于與現(xiàn)有的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)制相銜接，有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。在實(shí)踐中，如前所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)已有不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人出租自己承包的土地給外來(lái)務(wù)工者和城市下崗職工耕種經(jīng)營(yíng)。為了促進(jìn)農(nóng)地使用制度逐步完善，中共中央也在貴州湄潭、廣東南海、山東文登、北京順義、湖南懷化、陜西延安等地進(jìn)行了一系列改革試點(diǎn)，為突破原有農(nóng)地使用模式、建立新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制積累了豐富的材料，提供了初步的實(shí)證經(jīng)驗(yàn)。因此，無(wú)論在理論上，還是實(shí)踐中，農(nóng)地租賃制無(wú)疑將對(duì)規(guī)范和完善我國(guó)農(nóng)地使用的法律關(guān)系發(fā)揮積極的作用。
其次，建立農(nóng)地租賃制度具有良好的法律基礎(chǔ)。第一，1988年4月我國(guó)《憲法修正案》第2條規(guī)定，憲法第十條第四款：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓�！蔽覈�(guó)《憲法》最初明確規(guī)定，不得以出租形式轉(zhuǎn)讓土地，而《憲法修正案》第2條則將“出租”二字刪去，并且規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”�？梢姡鲎馔恋�，尤其是出租土地使用權(quán)已不再為憲法所禁止。第二，我國(guó)1998年修訂《土地管理法》第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……�！彪m然《土地管理法》的修訂中對(duì)農(nóng)地使用權(quán)租賃沒有新的突破，但卻明確了農(nóng)地租賃的唯
一限制是不得改變土地用途，以保護(hù)耕地，[42]這就為建立我國(guó)農(nóng)地租賃機(jī)制留下了廣闊的空間。第三，《土地管理法》第14條規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)集體土地的承包經(jīng)營(yíng)期限為30年。農(nóng)地使用期限的延長(zhǎng)，也給農(nóng)地使用權(quán)出租提供了可能。第四，1990年國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第4章專章規(guī)定了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租，可以說(shuō)開創(chuàng)了我國(guó)土地使用權(quán)租賃的先河，為我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)租賃制的構(gòu)建提供了可供參照和借鑒的范本。第五，沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省、市已經(jīng)通過(guò)地方法規(guī)和規(guī)章的形式對(duì)建立農(nóng)地租賃制進(jìn)行了有益的嘗試。
最后，建立農(nóng)地地籍檔案、完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度是維持農(nóng)地租賃制度有效運(yùn)作的保證。1996年2月頒布的《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”顯然，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。因此，農(nóng)地租賃亦須以登記為其生效要件，從而以審查登記的國(guó)家行政權(quán)力的行使來(lái)規(guī)范農(nóng)地租賃行為。在我國(guó)，法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村地區(qū)農(nóng)地登記卻存在著許多問(wèn)題。筆者認(rèn)為，構(gòu)建農(nóng)地租賃制度時(shí)有必要完善以下內(nèi)容：第一，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位，在對(duì)農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)的基礎(chǔ)上，發(fā)放農(nóng)地所有權(quán)證和農(nóng)地使用權(quán)證，建立農(nóng)地地籍檔案，并隨時(shí)根據(jù)權(quán)屬的變動(dòng)情況進(jìn)行變更登記；第二，將農(nóng)地租賃權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)審查登記的范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范圍。
2.構(gòu)建和完善我國(guó)農(nóng)地租賃權(quán)的立法設(shè)想
針對(duì)我國(guó)農(nóng)地使用制度的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)界的專家學(xué)者提出在我國(guó)建立農(nóng)地租賃制度的改革方案。而在法學(xué)界，對(duì)農(nóng)地使用制度及農(nóng)地使用權(quán)的完善，學(xué)者們往往局限于對(duì)變革和完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的研究，尚未對(duì)農(nóng)地租賃制度從法律視角進(jìn)行探討，也沒有對(duì)農(nóng)地租賃制度在法律上的表現(xiàn)形式-農(nóng)地租賃權(quán)進(jìn)行合理的界定。我們認(rèn)為，規(guī)范農(nóng)地租賃有效運(yùn)作的最有效途徑是在我國(guó)物權(quán)立法中確立農(nóng)地租賃權(quán)這一新型物權(quán)類型。不過(guò)農(nóng)地租賃制并非要徹底推翻承包經(jīng)營(yíng)模式，另起爐灶，它是在承包經(jīng)營(yíng)制基礎(chǔ)上對(duì)農(nóng)地使用制度的發(fā)展與完善，是對(duì)家庭經(jīng)營(yíng)形式的強(qiáng)化。
第一，農(nóng)地租賃權(quán)的性質(zhì)。農(nóng)地租賃權(quán)是一種新型物權(quán)。首先，放眼世界，農(nóng)地租賃制也是農(nóng)地使用的一種慣例。構(gòu)建農(nóng)地租賃制及農(nóng)地租賃權(quán)的目的在于使農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)分離，以期最大限度地發(fā)揮土地的使用效能。這顯然與世界物權(quán)立法的發(fā)展趨勢(shì)-物權(quán)法從以“所有”為中心向以“利用”為中心轉(zhuǎn)變-相吻合。其次，農(nóng)地租賃實(shí)質(zhì)上是承租人占有農(nóng)地而為使用、收益，取得的實(shí)際是農(nóng)地使用權(quán)，是農(nóng)地使用權(quán)的一定期限的讓予，具有物權(quán)的特征。再次，農(nóng)地租賃涉及的對(duì)象十分特殊，為農(nóng)用土地。如果僅將農(nóng)地租賃權(quán)排除在物權(quán)之外，顯然不利于物權(quán)法律體系的完整和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。再其次，我國(guó)現(xiàn)行法允許國(guó)有土地使用權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，承認(rèn)了土地使用權(quán)的租賃權(quán)。該租賃權(quán)名為債權(quán)實(shí)際上已經(jīng)物權(quán)化，比普通的物權(quán)效力還強(qiáng)大，可以作為土地上的物權(quán)看待。[43]而且我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”物權(quán)編修正草案中已經(jīng)增設(shè)了以農(nóng)地租賃制為制度基礎(chǔ)類似于農(nóng)地租賃權(quán)的農(nóng)用權(quán)的規(guī)定。此外，梁慧星教授主持編纂的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中第242條亦明確規(guī)定了“農(nóng)地的出租”，也說(shuō)明了將農(nóng)地租賃權(quán)置于物權(quán)立法之中的必要性與合理性。
第二，農(nóng)地租賃權(quán)的主體。從我國(guó)法律的立法意圖和實(shí)踐中普遍作法來(lái)看，我們認(rèn)為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歸屬應(yīng)是村農(nóng)民集體。在具體的農(nóng)地租賃關(guān)系中，應(yīng)由村民委員會(huì)或村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織代表村集體土地所有者（村農(nóng)民集體）與農(nóng)地的承租方簽訂農(nóng)地租賃協(xié)議。如前所述，農(nóng)地租賃較承包經(jīng)營(yíng)的突破之一就是打破了農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)中的嚴(yán)格的身份限制。因此，農(nóng)地承租的主體應(yīng)當(dāng)包括一切民事主體，如自然人、法人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等，而不再區(qū)分是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。此外，農(nóng)地租賃經(jīng)營(yíng)還應(yīng)當(dāng)確立本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先承租的原則，即在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員有先于外部人員租賃農(nóng)地的權(quán)利。
第三，農(nóng)地租賃權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓。農(nóng)地租賃權(quán)依農(nóng)地使用權(quán)租賃合同而產(chǎn)生。具體來(lái)說(shuō)，在法律許可的范圍內(nèi)，承租人與村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立農(nóng)地租賃合同。農(nóng)地租賃合同必須采用書面形式，并經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查登記后，才依法發(fā)生法律效力。在我國(guó)建立和完善農(nóng)地租賃權(quán)的立法中，應(yīng)當(dāng)明確禁止農(nóng)地租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)租。
第四，農(nóng)地租賃權(quán)的期限。農(nóng)地租賃權(quán)應(yīng)該有較長(zhǎng)的期限。第一，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，農(nóng)地租賃期限的確定必須考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間特征，要符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)間上的規(guī)律性，防止因期限過(guò)短而導(dǎo)致農(nóng)地承租人破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng)的發(fā)生。第二，我國(guó)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的租賃期限規(guī)定較長(zhǎng)，如果農(nóng)地租賃期限過(guò)短，其將與國(guó)有土地使用權(quán)租賃立法不相銜接。第三，從其他國(guó)家和地區(qū)的立法例來(lái)看，與農(nóng)地租賃權(quán)相類似的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”物權(quán)編修正草案中有“農(nóng)用權(quán)之期限為20年，但法令另有規(guī)定或以造林為目的約定較長(zhǎng)期限者，從其規(guī)定或約定”的規(guī)定。針對(duì)我國(guó)目前農(nóng)地使用狀況，我們認(rèn)為，農(nóng)地租賃權(quán)的期限應(yīng)規(guī)定為30年以上50年以下。
第五，農(nóng)地租賃權(quán)的內(nèi)容。首先，農(nóng)地租賃權(quán)人的權(quán)利。一般而言，農(nóng)地租賃權(quán)人應(yīng)享有以下權(quán)利：（1）占有權(quán)和使用權(quán)。（2）收益權(quán)。（3）續(xù)租權(quán)。（4）優(yōu)先承租權(quán)。（5）對(duì)農(nóng)地所有權(quán)代表者的對(duì)抗權(quán)。（6）減、免租金的請(qǐng)求權(quán)。（7）補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。其次，農(nóng)地租賃權(quán)人的義務(wù)。其主要包括：（1）不得改變農(nóng)地用途和禁止拋荒的義務(wù)；（2）合理利用農(nóng)地、切實(shí)保護(hù)耕地和愛護(hù)農(nóng)地基礎(chǔ)設(shè)施的義務(wù)；（3）按期繳納租金的義務(wù)；（4）不得轉(zhuǎn)租的義務(wù)；（5）尊重同一土地上其他權(quán)利人的合法權(quán)益的義務(wù)；（6）法律或者合同規(guī)定的其他義務(wù)。
第六，農(nóng)地租賃權(quán)的消滅。農(nóng)地租賃權(quán)消滅的原因有以下八項(xiàng)：[44]（1）農(nóng)地租賃權(quán)期限界滿，租賃權(quán)人沒有主張或無(wú)權(quán)主張續(xù)租的；（2）農(nóng)地租賃權(quán)標(biāo)的物滅失或被國(guó)家建設(shè)征用；（3）農(nóng)地租賃權(quán)人喪失利用土地的能力的；（4）農(nóng)地租賃權(quán)人放棄租賃權(quán)的；（5）農(nóng)地租賃權(quán)人未盡合理使用義務(wù)，致使耕地遭受破壞，出租人可以隨時(shí)收回農(nóng)地，并要求承租人限期恢復(fù)原狀、賠償損失；（6）擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除合同；（7）農(nóng)地租賃人累計(jì)欠繳租金達(dá)到法定或約定數(shù)額時(shí)，出租人有權(quán)解除合同；（8）政府的行政決定或者人民法院的判決確定農(nóng)地租賃關(guān)系終止的。
�。ㄋ模� 關(guān)于地役權(quán)
傳統(tǒng)民法中的地役權(quán)是指為實(shí)現(xiàn)自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利。如前所述，地役權(quán)起源于羅馬法。以《法國(guó)民法典》和《德國(guó)民法典》為代表的近現(xiàn)代民法為了調(diào)整各方所有權(quán)間的關(guān)系，繼承了羅馬法中關(guān)于地役權(quán)的法律概念，并在此基礎(chǔ)上發(fā)展完善，分別規(guī)定了相鄰權(quán)和地役權(quán)，使地役權(quán)制度更加科學(xué)。不僅在大陸法系國(guó)家的民法中普遍規(guī)定了相鄰關(guān)系與地役權(quán)，既使在英美普通法系國(guó)家民事法律中，亦有相關(guān)規(guī)定，如英國(guó)普通法中關(guān)于使用權(quán)（easemeng）的規(guī)定，即同大陸法系國(guó)家民法中規(guī)定的地役權(quán)。[45]
> 盡管相鄰關(guān)系和地役權(quán)的目的相似，都是調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)所有人與使用人之間的關(guān)系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、利用，以增強(qiáng)其使用價(jià)值，但二者之間仍存在著本質(zhì)差異。其一，相鄰關(guān)系的行使有著嚴(yán)格的條件限制，即只有相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間才可能發(fā)生相鄰關(guān)系，它是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相毗鄰處行使所有權(quán)的限制或延伸；而地役權(quán)是一種具體的他物權(quán)，權(quán)利的行使不以土地相互毗鄰為條件；其二，相鄰關(guān)系為法定權(quán)利，其內(nèi)容由法律規(guī)定；而地役權(quán)則按當(dāng)事人的約定設(shè)立或依時(shí)效取得，本身并非法定權(quán)利；其三，相鄰關(guān)系既適用于土地相鄰，又適用于房屋相鄰；而地役權(quán)只發(fā)生在土地所有人或使用人之間。其四，二者的內(nèi)容不同。一般而言，相鄰關(guān)系的內(nèi)容大致可歸納為三個(gè)方面：一是防止來(lái)自鄰地侵害的權(quán)利，二是鄰地使用權(quán)，三是排水和流水使用。[46]而地役權(quán)的內(nèi)容只是為自己土地的便利而使用他人的土地。其五，在我國(guó)，地役權(quán)具有一些特有功能，例如我國(guó)《草原法》第5條規(guī)定：“遇有自然災(zāi)害等特殊情況，需要臨是調(diào)劑使用草原的，按照自愿、互利原則，由雙方協(xié)商解決，需要跨縣臨時(shí)調(diào)劑使用草原的，由有關(guān)縣級(jí)人民政府組織協(xié)商解決�！边@一規(guī)定可以認(rèn)為是對(duì)草原使用地役權(quán)的確認(rèn)。這種草原使用制度只能依照地役權(quán)原理予以調(diào)整。從以上分析可以看出，雖然地役權(quán)與相鄰關(guān)系有著某些相同的內(nèi)容，但并不意味著相鄰關(guān)系與地役權(quán)可以相互取代，它們是兩種不同的物權(quán)形式。
我國(guó)現(xiàn)行民事立法中僅設(shè)有相鄰關(guān)系制度，而未設(shè)地役權(quán)制度，這無(wú)疑為我國(guó)民事立法的一個(gè)重要缺陷與不足。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，雖然土地歸國(guó)家或集體所有，公民個(gè)人不享有土地所有權(quán)，只有土地使用權(quán)，但不同的土地所有人和土地使用人仍然具有各自特殊的利益，他們之間因土地等不動(dòng)產(chǎn)的利用而發(fā)生的關(guān)系所需要以法律的形式加以調(diào)整。因此，針對(duì)這一問(wèn)題，我國(guó)絕大多數(shù)學(xué)者已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，即在民事立法中區(qū)分相鄰關(guān)系與地役權(quán)，在相鄰關(guān)系之外增設(shè)有關(guān)地役權(quán)的規(guī)定。在民事立法中設(shè)立地役權(quán)，就我國(guó)而言，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一是有利于充分發(fā)揮土地的效能，體現(xiàn)了物權(quán)法效率原則。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地實(shí)行公有制，國(guó)家或集體作為土地的所有者，不可能對(duì)每一項(xiàng)土地的開發(fā)利用發(fā)揮作用。地役權(quán)制度的引進(jìn)，使得土地使用人能夠因地制宜地根據(jù)便利利用土地的需要，與他人達(dá)成設(shè)定地役權(quán)的協(xié)議，從而發(fā)揮土地的最大效能。二是便于相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人權(quán)利的行使，有利于糾紛的解決。在我國(guó)現(xiàn)行法律中，由于相鄰權(quán)與地役權(quán)不分，在解決具體有關(guān)相鄰權(quán)糾紛時(shí)，往往因法律無(wú)明確規(guī)定造成意見的分歧，例如農(nóng)村實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)制以來(lái)，在利用土地中如引水通行的糾紛大量出現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系無(wú)法解決，這就要求確立地役權(quán)，使糾紛得以解決。三是有利于促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流合作的發(fā)展。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，大型公共基礎(chǔ)設(shè)施的建造以及農(nóng)村集體之間、農(nóng)戶之間因土地利用都會(huì)發(fā)生地役權(quán)問(wèn)題，這要靠立法加以規(guī)范與保護(hù)。此外，中外經(jīng)濟(jì)合作交流也會(huì)產(chǎn)生復(fù)雜的涉外地役權(quán)問(wèn)題，引入地役權(quán)制度與國(guó)際通行制度盡早接軌，亦是民事立法的當(dāng)務(wù)之急。
需要強(qiáng)調(diào)的是，在民事立法借鑒傳統(tǒng)民法中地役權(quán)制度時(shí)必須結(jié)合我國(guó)社會(huì)自身特點(diǎn)。我國(guó)民事立法中構(gòu)建的地役權(quán)與傳統(tǒng)民法中地役權(quán)有一定差別。[47]首先在傳統(tǒng)民法中地役權(quán)人通常是需役地的所有權(quán)人。而地上權(quán)人、永佃權(quán)人、典權(quán)人、租賃權(quán)人是否能享有地役權(quán)，則存在不同意見和規(guī)定。[48]在我國(guó)，地役權(quán)人通常為土地使用權(quán)人，而且地役權(quán)人的相對(duì)人通常也是供役地的使用權(quán)人。所以，無(wú)論是需役地的土地使用權(quán)人，還是該土地的承租人、耕作權(quán)人、借用權(quán)人以及其他合法使用人，都可以成為地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人。其次，在傳統(tǒng)民法中，成立地役權(quán)以兩宗土地即需役地和供役地的存在為必要。而在我國(guó)，地役權(quán)不僅可以存在于兩宗土地之間，而且可以同宗土地之上，即同一地塊上不同的土地使用人平面交叉使用土地的情形。后一種情況，是我國(guó)過(guò)去在國(guó)有土地劃撥使用中形成的一種特有現(xiàn)象。對(duì)此，國(guó)家土地管理局在1995年5月《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第54條第2款中規(guī)定：“平面主義使用土地的，可以確定為共有土地使用權(quán)；也可以將土地使用權(quán)確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項(xiàng)權(quán)利。”這里所說(shuō)的他項(xiàng)權(quán)利，通常指的是地役權(quán)。
綜上所述，在我國(guó)《民法典》中設(shè)立地役權(quán)是十分必要的，但地役權(quán)的設(shè)立必須要結(jié)合我國(guó)社會(huì)自身特點(diǎn)。我們認(rèn)為，我國(guó)的地役權(quán)是指以他人所有或使用的土地供自己所有或使用的土地便益之用的權(quán)利。地役權(quán)的設(shè)立包括以下幾方面內(nèi)容：（1）必須在相鄰關(guān)系之外，增設(shè)地役權(quán)規(guī)定，使相鄰關(guān)系與地役權(quán)相區(qū)別。（2）地役權(quán)的主體是土地所有人和土地使用人，包括國(guó)家、集體、自然人以及其他享有土地使用權(quán)的社會(huì)組織。（3）明確地役權(quán)需依供役地與需役地雙方當(dāng)事人在不違反法律和社會(huì)公序良俗的前提下通過(guò)合同訂立，或依時(shí)效取得，并經(jīng)登記發(fā)生效力。（4）地役權(quán)糾紛的處理應(yīng)當(dāng)與相鄰關(guān)系一樣堅(jiān)持“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。
�。ㄎ澹� 關(guān)于土地權(quán)利的登記與流轉(zhuǎn)
1.完善土地權(quán)利登記的立法構(gòu)想
由于多年來(lái)受到“一大二公”的“左”的思想指導(dǎo)、過(guò)分強(qiáng)調(diào)“三兼顧”以及產(chǎn)權(quán)制度不完善，導(dǎo)致了國(guó)家和集體組織之間、集體組織相互之間以及集體組織與個(gè)人之間的財(cái)產(chǎn)歸屬不清的現(xiàn)象嚴(yán)重存在，經(jīng)常發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，其中土地權(quán)利的爭(zhēng)議最為明顯。其于此，有學(xué)者提出，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)建立一套確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，以從根本上明確產(chǎn)權(quán)，消除沖突。[49]而要建立一套確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，尤其是確認(rèn)土地權(quán)利的規(guī)則，我們認(rèn)為，僅在物權(quán)法中規(guī)定所有權(quán)和各種用益物權(quán)制度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度才能有效地解決這一問(wèn)題。建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度亦是世界物權(quán)立法發(fā)展的趨勢(shì)所在。登記制度的目的在于公示，其是維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的重要法律手段。具體來(lái)說(shuō)登記制度的作用主要表現(xiàn)在：（1）確定物權(quán)歸屬，解決物權(quán)的沖突；（2）保護(hù)交易安全和維護(hù)交易秩序；（3）減少交易費(fèi)用和提高效率；（4）實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控。[50]
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一，登記權(quán)利范圍過(guò)窄等缺陷。[51]而造成這些缺陷存在的原因，除了物權(quán)立法中登記制度缺失之外，亦是由于現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記體制缺陷而造成的。針對(duì)這種情況，我們依然認(rèn)為，借助目前制定物權(quán)法之機(jī)，應(yīng)當(dāng)首先從物權(quán)法角度完善登記制度，尤其是完善土地權(quán)利登記制度，以立法的完善促進(jìn)體制的變革。
目前，世界各國(guó)立法中所采用的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。首先，契約登記制度。此種登記體制由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，亦稱法國(guó)法主義登記制度，其特色在于：一是登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；二是采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；三是登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；四是登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義；五是權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。其次，產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法
典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記具有公信力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記薄不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義，登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。再次，托倫斯登記制度。此制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)多數(shù)州和英聯(lián)邦國(guó)家采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。比較三種登記制度，它們各有特點(diǎn)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度具有明顯的行政管理的傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。[52]可見，從總體上講，參照產(chǎn)權(quán)登記制度完善我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完善。我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。具體而言，完善我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度應(yīng)從以下方面著手：第一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。有學(xué)者認(rèn)為，建立統(tǒng)一的登記制度首先就是要統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一的登記程序和制度。[53]這種觀點(diǎn)不無(wú)道理。然而，登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一是在登記體制變革基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)的，這無(wú)疑將是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。而就目前制定物權(quán)法而言，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)先在物權(quán)法中統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程序、統(tǒng)一登記的效力，以立法的完善促進(jìn)體制的變革，從而逐步推動(dòng)登記機(jī)關(guān)和登記權(quán)屬證書的統(tǒng)一。實(shí)際上，目前我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到分別登記的缺陷，嘗試將登記部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記。第二，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。從登記制度角度講應(yīng)當(dāng)建立以土地登記為中心的登記制度。除了那些直接依法律的規(guī)定而產(chǎn)生的物權(quán)以外，物權(quán)的設(shè)立必須要完成登記手續(xù)，即沒有登記則物權(quán)不能設(shè)立。[54]就土地權(quán)利登記而言，不僅僅要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行登記，在我國(guó)社會(huì)主義公有制條件下，土地他物權(quán)在土地權(quán)利中占據(jù)著絕對(duì)多數(shù)的地位，因此，有必要擴(kuò)大和加強(qiáng)土地他物權(quán)的登記范圍，將地上權(quán)、地役權(quán)、農(nóng)地租賃權(quán)、用益權(quán)以及土地抵押權(quán)等都納入登記范疇，充分發(fā)揮登記制度的公示作用，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全。[55]第三，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序。實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，是登記具有公信力的必要前提。[56]我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，社會(huì)信用不彰，市場(chǎng)秩序比較混亂，在這種情況下實(shí)行實(shí)質(zhì)審查不僅有利于保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，強(qiáng)化登記的公示和公信功能，也有利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，使其對(duì)自已的登記行為負(fù)責(zé)。在實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義的基礎(chǔ)上，采用公告程序?qū)⒌怯浀膬?nèi)容予以公布，更有利于確保登記的真實(shí)性和可靠性。第四，明確登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任。有權(quán)利就應(yīng)有義務(wù)，有義務(wù)就應(yīng)有責(zé)任。在實(shí)行實(shí)質(zhì)審查以后，因登記機(jī)關(guān)的故意或重大過(guò)失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，并造成相對(duì)人的損失時(shí)，登記機(jī)關(guān)有義務(wù)加以賠償，以強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，促使其認(rèn)真審查登記的內(nèi)容，使登記的內(nèi)容真實(shí)可靠。
2.完善土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的法律思考
我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬于國(guó)家或集體，一般不允許流轉(zhuǎn)，[57]土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)的標(biāo)的只能是土地的使用權(quán)，因此，土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)是指依法律規(guī)定或依合同約定由自然人、法人或其他社會(huì)組織享有的各種土地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我們認(rèn)為土地權(quán)利能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的前提是該項(xiàng)土地權(quán)利權(quán)屬明確，不存在任何爭(zhēng)議。這一方面需要在物權(quán)法中明確土地所有權(quán)和使用權(quán)的各項(xiàng)規(guī)則，為確定各項(xiàng)土地權(quán)利的歸屬提供法律依據(jù)，另一方面通過(guò)土地權(quán)利登記，發(fā)揮登記制度的公示作用，使受讓人通過(guò)查閱登記薄就能及時(shí)了解對(duì)方當(dāng)事人是否對(duì)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的享有物權(quán)，或被轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的之上是否設(shè)有負(fù)擔(dān)等情況。上述兩方面我們已在前文作了論述。除了明確土地物權(quán)規(guī)則、強(qiáng)化土地權(quán)利登記之外，我們認(rèn)為，明確土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的基本原則也是至關(guān)重要的。
首先，合同自由原則。土地權(quán)利流轉(zhuǎn)是以合同形式發(fā)生的物權(quán)處分行為，流轉(zhuǎn)過(guò)程中必須堅(jiān)持合同自由原則，以保證土地權(quán)利人按照自己的意志和市場(chǎng)規(guī)律變動(dòng)土地使用關(guān)系。對(duì)此，我國(guó)現(xiàn)行法律除《農(nóng)村土地承包法》中對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定之外，其他土地的流轉(zhuǎn)均無(wú)明確規(guī)定，而多準(zhǔn)用民事法律行為的意思自治原則，允許雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定土地權(quán)利流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容。當(dāng)然，合同自由不是絕對(duì)的，立法應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以限制。（1）土地權(quán)利流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容不得違反法律規(guī)定和土地權(quán)利性質(zhì)。我國(guó)土地的使用權(quán)并不是都可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，例如，前文提到的農(nóng)地租賃權(quán)依照其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)禁止其轉(zhuǎn)讓，土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人如果違反法律規(guī)定而約定轉(zhuǎn)讓農(nóng)地租賃權(quán)，其轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。（2）禁止炒賣土地使用權(quán)。土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)在于合理利用土地，使其價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，為了防止流轉(zhuǎn)失序，防止將流轉(zhuǎn)作為暴利工具，應(yīng)參照現(xiàn)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，要求在完成對(duì)土地必要的投資、改良之后方能轉(zhuǎn)讓。
其次，有償原則。土地是特殊商品，其權(quán)利轉(zhuǎn)讓應(yīng)實(shí)行有償原則。土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的價(jià)格主要由當(dāng)事人自主協(xié)商確定，但一般包括以下因素，一是土地權(quán)利的價(jià)值，即享有該土地權(quán)利可創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利益；二是對(duì)權(quán)利人投資的補(bǔ)償。流轉(zhuǎn)堅(jiān)持有償原則的理由是：其一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)值規(guī)律作用發(fā)揮擴(kuò)大化，要求作為財(cái)產(chǎn)權(quán)利之一的土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)有償進(jìn)行。其二，土地權(quán)利流轉(zhuǎn)有償性也是貫徹我國(guó)《土地管理法》中“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策”的要求，在經(jīng)濟(jì)上激發(fā)權(quán)利人合理利用土地的自覺性。其三，為了保證土地權(quán)利流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理性、公正性，防止土地資源流失或暴利行為，物權(quán)立法可以參照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用流轉(zhuǎn)中的所有人干預(yù)權(quán)制度，[58]即流轉(zhuǎn)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，土地所有權(quán)人（一般國(guó)有土地由土地管理部門代行所有權(quán)，集體所有土地由集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)）有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；不合理上漲時(shí)，土地所有權(quán)人可采取必要的措施予以限制。
再次，登記原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更必須依法登記�！锻恋毓芾矸ā返�12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的應(yīng)辦理土地變更登記�！蓖恋貦�(quán)利經(jīng)雙方當(dāng)事人合意后，必須經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生土地權(quán)利變更的法律效果，這是我國(guó)登記制度中“登記生效主義”的表現(xiàn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，土地權(quán)利流轉(zhuǎn)登記除了明確權(quán)利變更效果外，還應(yīng)包括資產(chǎn)登記的內(nèi)容，應(yīng)由土地管理部門建立專門檔案、簿冊(cè)，將轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值予以記載，形成制度。[59]具體的作法是，在土地使用權(quán)出讓給使用人以前將土地評(píng)估價(jià)格予以記載，出讓時(shí)將出讓價(jià)格進(jìn)行登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)將
使用人投入的資金和其他價(jià)值的財(cái)產(chǎn)記載于冊(cè)，確定土地的增值量，使交易雙方了解土地的價(jià)值，有利于維護(hù)交易的公正和安全。
[注釋]
[35] 陳華彬：《物權(quán)法原理》，國(guó)家行政學(xué)院出版社1998年版，第509頁(yè)。
[36] 米�。骸队靡鏅�(quán)的實(shí)質(zhì)及其現(xiàn)實(shí)思考-法律的比較研究》，《政法論壇》1999年第4期。
[37] 參見楊振山、王萍：《我國(guó)應(yīng)制定以用益為中心的物權(quán)法》，《河南政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2001年第3期。
[38] 米�。骸队靡鏅�(quán)的實(shí)質(zhì)及其現(xiàn)實(shí)思考-法律的比較研究》，《政法論壇》1999年第4期。
[39] 參見米�。骸队靡鏅�(quán)的實(shí)質(zhì)及現(xiàn)實(shí)思考-法律的比較研究》，《政法論壇》1999年第4期；房紹坤、丁海湖、張洪偉：《用益物權(quán)三論》，《中國(guó)法學(xué)》1996年第2期。
[40] 有關(guān)農(nóng)地租賃制度與農(nóng)地租賃權(quán)的具體論述參見彭真明、常�。骸蛾P(guān)于農(nóng)地租賃制度的法律思考-兼談農(nóng)地租賃權(quán)的構(gòu)建與完善》，《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）》2003年第2期。
[41] 劉群利、劉崗、劉銳、張寶偉、雷國(guó)平：《建立農(nóng)用土地租賃制問(wèn)題探析》，《中國(guó)土地科學(xué)》1995年第7期。
[42] 郭潔：《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究》，《政法論壇》1999年第2期。
[43] 崔建遠(yuǎn)：《土地上的權(quán)利群論綱-我國(guó)物權(quán)立法應(yīng)重視土地上權(quán)利群的配置與協(xié)調(diào)》，《中國(guó)法學(xué)》1998年第2期。
[44] 參見王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第237-239頁(yè)；關(guān)濤：《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律問(wèn)題專論》，人民法院出版社1999年版，第266-267頁(yè)。
[45] 王建魯：《關(guān)于在我國(guó)民法中區(qū)分相鄰權(quán)與地役權(quán)的思考》，《中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》1997年第3期。
[46] 關(guān)濤：《試論地役權(quán)制度的存在價(jià)值》，《中外法學(xué)》1996年第3期。
[47] 王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法出版社1997年版，第224頁(yè)。
[48] 參見史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年，第207-208頁(yè)。
[49] 王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第589頁(yè)，第84頁(yè)。
[50] 王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上、下），《求索》2001年第5、6期。
[51] 參見常健：《完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考》，《改革與戰(zhàn)略》2001年第1期。
[52] 參見常�。骸锻晟莆覈�(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考》，《改革與戰(zhàn)略》2001年第1期。
[53] 王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上、下），《求索》2001年第5、6期。
[54] 王利明：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上、下），《求索》2001年第5、6期。
[55] 就土地他物權(quán)登記而言，2002年8月29日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第23條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書或林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”這條規(guī)定開創(chuàng)了我國(guó)土地他物權(quán)登記的先河，對(duì)其他種類的土地他物權(quán)登記制度的建立和完善具有借鑒意義。
[56] 崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，中國(guó)法制出版社1995年版，第266頁(yè)。
[57]《土地管理法》第2條規(guī)定：“任何單位或個(gè)人不得侵占，買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地�！瓏�(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用�！睆囊�(guī)定來(lái)看，我國(guó)土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)只有國(guó)家通過(guò)征用將集體地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)一種單向流轉(zhuǎn)方式。
[58] 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條。
[59] 郭潔：《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究》，《政法論壇》1999年第2期。
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