房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)困境

　　近日，北京一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目委托北京集佳專利商標(biāo)事務(wù)所將其案名進(jìn)行了注冊(cè)申請(qǐng)�！斑@是我們專利商標(biāo)事務(wù)所成立8年來第一次接到房地產(chǎn)行業(yè)的商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)。以前我們代理的主要集中在服裝、食品、電子等行業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該說還是一個(gè)空白�！北本┘�佳專利商標(biāo)事務(wù)所商標(biāo)部主任劉文斌告訴《法人》雜志社記者。

　　地產(chǎn)商漠視知識(shí)產(chǎn)權(quán)

　　與劉文斌律師有著同樣感受的還有很多人。例如，柳沈知識(shí)產(chǎn)權(quán)律師事務(wù)所是知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面非常著名的代理機(jī)構(gòu)，但該所的李律師告訴本刊記者：“房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)對(duì)我們來說也是非常陌生的，可以說是一個(gè)全新的領(lǐng)域�！�

　　有律師認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的主要原因是一直以來房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的漠視。劉文斌律師說，全國(guó)的房地產(chǎn)商眾多，僅北京就有3千多家，但注冊(cè)擁有全國(guó)知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商卻少之又少。

　　來自權(quán)威部門的一組數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)：據(jù)上海工商局提供的資料顯示，截止到2002年11月，上海的有效注冊(cè)商標(biāo)總量已達(dá)6.36萬件，其中房地產(chǎn)商標(biāo)僅85件，而在198件通過認(rèn)定的“上海著名商標(biāo)”中沒有一件是房地產(chǎn)商標(biāo)。由北京工商局提供的資料則表明，在北京通過認(rèn)定的173件“馳名商標(biāo)”中，也沒有一件房地產(chǎn)商標(biāo)。

　　與這組數(shù)據(jù)相映襯的是：房地產(chǎn)的“克隆”現(xiàn)象幾乎達(dá)到了瘋狂和泛濫的地步。北京是盛產(chǎn)房地產(chǎn)概念的地方，每一次概念炒作的成功都會(huì)使得這一概念在全國(guó)遍地開花。而被稱為房地產(chǎn)項(xiàng)目臉面的案名就成了這場(chǎng)“災(zāi)難”中受害最深的一個(gè)。

　　比較著名的案例是，2003年繼現(xiàn)代城之后北京先后出現(xiàn)了案名為“后現(xiàn)代城”、“西現(xiàn)代城”的項(xiàng)目。而這兩個(gè)項(xiàng)目案名的“克隆”直接導(dǎo)致了現(xiàn)代城的締造者、中國(guó)著名地產(chǎn)商潘石屹的尷尬。據(jù)悉，潘石屹曾表示要直接采用訴訟手段進(jìn)行“維權(quán)”。但潘石屹的最終放棄也說明了房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏較強(qiáng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)。

　　另有消息，去年年底張寶全花200萬購(gòu)買的“蘋果”案名，如今北京的“蘋果”尚未成熟，石家莊倒先有“蘋果”已經(jīng)飄香了。而且石家莊的這個(gè)“蘋果”樓盤，不僅案名相似，就連張寶全的精典智囊團(tuán)研究出的“青蘋果”、“紅蘋果”、“轉(zhuǎn)基因蘋果”等蘋果系列的社區(qū)創(chuàng)意也原樣照搬。

　　事實(shí)上，還有更多諸如“某某華庭”、“水榭花都”、“納帕溪谷”、“太陽城”、“東方銀座”的案名更是散落在祖國(guó)的大江南北。

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)開發(fā)商之間已經(jīng)習(xí)慣了這種“你原創(chuàng)，我拷貝”的經(jīng)營(yíng)理念，而他們之間的相安無事似乎更是達(dá)到了默契的境界。有律師告訴記者，可以毫不客氣地說，開發(fā)商對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的漠視已經(jīng)到了一個(gè)非警醒不可的地步了。

　 “第一案”驚醒地產(chǎn)商

　　深圳美地訴上海龍蒼的“香榭里”一案成了警醒開發(fā)商的重大事件。據(jù)悉，此案訴訟標(biāo)的高達(dá)1440萬元！美地置業(yè)有關(guān)人士稱，在成都、北京、杭州等地都有與“香榭里”品牌相同或近似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)已近50個(gè)，而美地置業(yè)將對(duì)這些侵權(quán)行為逐一進(jìn)行“維權(quán)”行動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，此案是中華人民共和國(guó)有史以來無形資產(chǎn)保護(hù)及商標(biāo)保護(hù)糾紛案涉案標(biāo)的金額最大的商標(biāo)糾紛案件，同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的“第一案”。盡管此案一拖再拖還沒作出最終判決，但這一事件卻給那些缺少知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)的地產(chǎn)商們敲響了警鐘。

　　與此同時(shí)，一個(gè)顯著的變化就是，北京的地產(chǎn)大腕潘石屹、張寶全等都紛紛開始著手項(xiàng)目的商標(biāo)注冊(cè)及保護(hù)工作。據(jù)悉北京“美然。香榭里”的開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備放棄這個(gè)案名，其新開盤的二期將另取案名。各地凡與“香榭里”案名相似或雷同的項(xiàng)目開發(fā)商們都在思量著如何準(zhǔn)備應(yīng)訴或另取新名。

　　而法律界對(duì)此案的議論更是不少。北京信杰律師事務(wù)所王仕平律師認(rèn)為，“香榭里”之案，無論從法律角度還是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，都具有開創(chuàng)性的意義。他說，此案的出現(xiàn)有利于提高開發(fā)商對(duì)商標(biāo)、外觀設(shè)計(jì)等無形資產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)。顯然現(xiàn)在對(duì)品牌實(shí)施必要的保護(hù)措施，乃是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　也有律師認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)做為一個(gè)特殊的商品行業(yè)，具有投資規(guī)模大、影響力持久等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)商標(biāo)侵權(quán)相對(duì)于其他商品商標(biāo)侵權(quán)，其無形資產(chǎn)的破壞力會(huì)更大，影響也會(huì)更深遠(yuǎn)。

　　代理此案的原告方律師華律師在接受本刊記者采訪時(shí)表示，由于案子尚未最終判決，不便接受采訪。但他還是提醒開發(fā)商們應(yīng)該從這一案件上得到一些啟示。

　　房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)瓶頸

　　盡管房地產(chǎn)商們已經(jīng)開始注重自己的品牌保護(hù)，但有不少專家紛紛表示：目前我國(guó)房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)及司法實(shí)踐當(dāng)中還存在許多瓶頸。

　　著名知識(shí)產(chǎn)權(quán)法專家、北方工業(yè)大學(xué)法律系教授王素娟告訴本刊記者，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上普遍存在著營(yíng)銷策劃方案、廣告設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、墻面外觀、戶型設(shè)計(jì)等被“克隆”的現(xiàn)象。一旦發(fā)生訴訟，在這類案件的具體審判中，法官裁量的是這種“克隆”行為有沒有直接使用被抄襲的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，如果實(shí)質(zhì)性內(nèi)容相同則構(gòu)成侵權(quán)。但同時(shí)王教授表示，實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的界定雖然有一些法律的規(guī)定，而更多是依賴于法官的自由裁量權(quán)。這也是知識(shí)產(chǎn)權(quán)案件審理的一個(gè)共同特點(diǎn)。因此，對(duì)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容認(rèn)定的不同，判決的結(jié)果往往也不一樣。當(dāng)諸如“西現(xiàn)代城”剽竊“現(xiàn)代城”文案設(shè)計(jì)這類行為若發(fā)生訴訟，在審理時(shí)就會(huì)存在很大變數(shù)。

　　北京富力地產(chǎn)的總經(jīng)理謝強(qiáng)認(rèn)為，盡管目前在房地產(chǎn)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為很多，但如真要追究，受害者開發(fā)商根本耗不起這個(gè)精力。有的即使判了也只能拿回幾萬元錢，得不償失。因此，謝強(qiáng)建議，房地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的行業(yè)，其中所涉及到的各行各業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)太多了，當(dāng)務(wù)之急是政府制訂出一個(gè)專門的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能加強(qiáng)開發(fā)商的維權(quán)和尊重?zé)o形資產(chǎn)的意識(shí)。

　　另外，北京集佳專利商標(biāo)事務(wù)所商標(biāo)部主任劉文斌告訴本刊記者：“目前一般國(guó)外公司商標(biāo)保護(hù)都會(huì)采用商標(biāo)貯備的方法，當(dāng)企業(yè)的名稱、圖形等LOGO一經(jīng)設(shè)計(jì)出來，就立即將其注冊(cè)。而我國(guó)的商標(biāo)保護(hù)還略有不足�！�

　　“香榭里”案

　　從1997年開始，深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司在深圳市福田區(qū)農(nóng)園路，獨(dú)家投資開發(fā)了“香榭里花園”，總投資約15億元人民幣。世界排名前五位的兩家設(shè)計(jì)公司（美國(guó)RTKL國(guó)際有限公司和澳大利亞BELT－COLLLINS國(guó)際怡景設(shè)計(jì)有限公司）為該項(xiàng)目進(jìn)行了總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)。

　　1999年，“香榭里花園”的設(shè)計(jì)參加了由美國(guó)太平洋沿岸建筑聯(lián)合會(huì)、西部建筑展示會(huì)及美國(guó)知名建筑雜志舉辦的、被譽(yù)為建筑界奧斯卡的第36屆“金塊獎(jiǎng)”的評(píng)比，并獲得25英畝建筑面積以內(nèi)評(píng)選范圍的“最佳規(guī)劃獎(jiǎng)”，成為首個(gè)獲得此獎(jiǎng)的中國(guó)住宅小區(qū)。

　　2003年，已經(jīng)建設(shè)完的“香榭里花園”再次獲得第40屆“金塊獎(jiǎng)”的“卓越成就大獎(jiǎng)”。由此，“香榭里花園”成為深圳乃至全國(guó)的知名地產(chǎn)品牌。

　　“金塊獎(jiǎng)”的獲得，使深圳美地置業(yè)初步意識(shí)到“香榭里花園”的含金量，于1999年向國(guó)家商標(biāo)局提出“香榭里”的商標(biāo)

申請(qǐng)，申請(qǐng)“香榭里”品牌在第36類（不動(dòng)產(chǎn)類）的中英文（中文“香榭里”，英文“ChampsElysees”）商標(biāo)注冊(cè)，2001年注冊(cè)完畢。

　　從提交申請(qǐng)那一天開始，深圳美地置業(yè)就打算在全國(guó)打造“香榭里”系列品牌的地產(chǎn)項(xiàng)目。在深圳“香榭里花園”進(jìn)入收尾期時(shí)，美地置業(yè)又選擇了上海作為其品牌擴(kuò)張的第一步，并于2000年下半年正式進(jìn)入上海。但當(dāng)美地置業(yè)已經(jīng)與上海兩家地產(chǎn)公司簽訂了合作意向書時(shí)發(fā)現(xiàn)，上海已有了一個(gè)“香榭麗花園”，這使得其無法通過上海小區(qū)辦獲得“香榭里花園”的地名審核，合作因此流產(chǎn)。

　　2003年，深圳美地置業(yè)委托廣州正信和律師事務(wù)所向上海市中級(jí)人民法院遞交了訴訟申請(qǐng)。同年8月19日，上海市中級(jí)人民法院正式受理此案。據(jù)悉，其訴訟標(biāo)的高達(dá)1440萬元！此案不久將開庭審理。

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