建筑物區(qū)分所有制度

　　建筑物區(qū)分所有制度在德國(guó)法上稱(chēng)為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)法中稱(chēng)為“住宅分層所有權(quán)”， 瑞士法上稱(chēng)為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱(chēng)為“公寓所有權(quán)”。日本和我國(guó)臺(tái)灣稱(chēng)為“區(qū)分所有權(quán)”，我國(guó)大陸學(xué)者 一般采納了“建筑物區(qū)分所有”概念。我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定也采納了這一觀點(diǎn)，如建設(shè)部1989年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第2條指出：本規(guī)定所稱(chēng)異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋�？梢�(jiàn)所謂“異產(chǎn)毗鄰房屋”就是指建筑物區(qū)分所有。而建筑物區(qū)分所有又是由單獨(dú)所有和共有構(gòu)成的。在法律上建立區(qū)分所有制度，可以明確在區(qū)分所有情況下的產(chǎn)權(quán)和利益關(guān)系，解決各種產(chǎn)權(quán)糾紛，維護(hù)住戶生活的安定，從經(jīng)濟(jì)上也可以通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的繁榮而帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　重點(diǎn)問(wèn)題

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體的確定?建筑物共有部分的法律特點(diǎn)與專(zhuān)有使用權(quán)?基地使用權(quán)的確定與共有關(guān)系各區(qū)分所有人的團(tuán)體關(guān)系的建立

　　第一節(jié)　 建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專(zhuān)有部 分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。如前所述，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有和單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要是指通過(guò)一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。

　　由于在區(qū)分所有情況下，只能以共有和專(zhuān)有部分作為所有權(quán)客體而不能以整個(gè)建筑物作為所有權(quán)客體，所以在登記過(guò)程中，如果各個(gè)所有人已就各專(zhuān)有部分進(jìn)行了登記，那么就不能再將整個(gè)建筑物登記為這些人共有。目前由于我國(guó)有關(guān)房屋登記制度并未對(duì)建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定，因此在實(shí)踐中重復(fù)登記（專(zhuān)有部分登記后又將整個(gè)建筑物作為共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記）現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這樣就必然會(huì)產(chǎn)生將區(qū)分所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　在區(qū)分所有情況下，單獨(dú)部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個(gè)條件：?

　　第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱(chēng)為“物理上的獨(dú)立性”，各個(gè)部 分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開(kāi)，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地 劃分不同部分并為各個(gè)所有人獨(dú)立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律上要求構(gòu)成上的獨(dú)立性的原因在于，一方面，由于區(qū)分所有是要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨(dú)所有，因此單獨(dú)所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門(mén)等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時(shí)準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對(duì)某一專(zhuān)有權(quán)的損害，如果各 個(gè)權(quán)利的客體都不能區(qū)分開(kāi)，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。?

　　第二，必須具有使用上的獨(dú)立性，也就是說(shuō)，建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分以后，每一部分 都可以被獨(dú)立地使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來(lái)住人，用作店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)等。假如區(qū)分為各個(gè)房間以后，該房間并無(wú)獨(dú)立的出入門(mén)戶，必須利用相鄰的出入單位門(mén)戶才能出入，則該房間并不具有使用上的 獨(dú)立性，從而不能成為區(qū)分所有的客體。?

　　第三，通過(guò)登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性，只有通過(guò)登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立，也就是說(shuō)，通過(guò)登記使被分割的各個(gè)部分在法律上形成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。應(yīng)當(dāng)指出的是，通過(guò)登記表現(xiàn)出來(lái)的法律上獨(dú)立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨(dú)立性不復(fù)存在，則法律上的獨(dú)立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為 一，則各部分失去其構(gòu)造上的獨(dú)立性或使用上的獨(dú)立性，應(yīng)解釋為一個(gè)所有權(quán)。?

　　第二節(jié)　　 專(zhuān)有部分、共有部分的所有權(quán)

　　所謂專(zhuān)有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專(zhuān)有部分通常是在將建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專(zhuān)有部分是各個(gè)區(qū)分所有人所單獨(dú)享有的所有權(quán)的客體，此項(xiàng)單獨(dú)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權(quán)。?

　　所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，對(duì)共有部分享有的權(quán)利稱(chēng)為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔 、自來(lái)水管等），僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特點(diǎn)：?

　　第一，共有部分與專(zhuān)有部分不可分離。在經(jīng)濟(jì)上，共有部分的存在是專(zhuān)有部分得以存在的基礎(chǔ)，也是各專(zhuān)有人滿足其生活需要所必不可少的。從財(cái)產(chǎn)權(quán)利角度來(lái)看，共有權(quán)與專(zhuān)有權(quán)密切聯(lián)系并且是依附于專(zhuān)有權(quán)的。因?yàn)樵趨^(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專(zhuān)有部分所有權(quán)，自然就應(yīng)取得共有部分所有權(quán)，而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有權(quán)自然導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。專(zhuān)有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，一旦取得專(zhuān)有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。?

　　第二，區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的。也就是說(shuō)，對(duì)共有部分的權(quán) 利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的，無(wú)論當(dāng)事人之間是否有約定，共有權(quán)都是存在的。共有部分的范 圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。例如建設(shè)部頒發(fā)的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條規(guī)定建筑物的主體結(jié)構(gòu)、共有墻體的修繕義務(wù)按各所有人專(zhuān)有部分的份額分擔(dān)，這就規(guī)定了對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的修繕義務(wù)。此外，為維護(hù)共有部分的安全與完整以及全體住戶對(duì)共有物的利用，法律一般禁止區(qū)分所有人請(qǐng)求實(shí)際分割共有部分。應(yīng)當(dāng)指出，我們說(shuō)區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利主要是法定權(quán)利 ，是指在各區(qū)分所有人未特別約定時(shí)應(yīng)采用法律的規(guī)定，這并不排斥共有人基于約定產(chǎn)生約 定共有，例如某些區(qū)分所有人將不設(shè)定專(zhuān)有權(quán)的部分設(shè)定共有權(quán)。同時(shí)也不排除各區(qū)分所有人通過(guò)約定而規(guī)定共有物的使用方法（如規(guī)定是否允許他人在建筑物之上設(shè)置廣告牌等）， 一旦區(qū)分所有人作出了特別約定，則此種約定應(yīng)優(yōu)先于法律規(guī)定而適用 .?

　　第三，各區(qū)分所有人對(duì)共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有。對(duì)區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，而應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來(lái)確定。所謂根據(jù)具 體的使用情況，是指如果共有財(cái)產(chǎn)是各區(qū)分所有人共同使用的財(cái)產(chǎn)，不能具體將哪一

部分的財(cái)產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為共同共有的財(cái)產(chǎn)。例如共有樓梯、共用的設(shè)備和附屬建筑將均應(yīng)共同使用，這些財(cái)產(chǎn)顯然應(yīng)為共同共有的財(cái)產(chǎn)。但是如果能夠?qū)⒛承┕灿胸?cái)產(chǎn)確定為何人使用，或按照一定的份額確定使用范圍（如隔墻、為某些層專(zhuān)用的樓梯、房屋共有部位必要的裝飾等），可認(rèn)為是按份共有的財(cái) 產(chǎn) .此外，如果當(dāng)事人就共有財(cái)產(chǎn)特別約定應(yīng)按照一定的份額使用、收益并承擔(dān)修繕等義務(wù)， 應(yīng)認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為按份共有的財(cái)產(chǎn)。?

　　對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不分份額地共同合理地使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何區(qū)分所有人超越權(quán)利范圍而使用，侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。?

　　在共用部分中，某些為全體區(qū)分所有人在生活中必須使用的共有財(cái)產(chǎn)，如公共樓梯、公共走廊、大門(mén)等，由全體區(qū)分所有人共同使用，不得將其確定為哪一部分區(qū)分所有人所專(zhuān)門(mén)使用。但也有一些共有財(cái)產(chǎn)，如地下停車(chē)場(chǎng)、專(zhuān)供某些區(qū)分所有人所使用的陽(yáng)臺(tái)、與一樓連 接的庭院，是可以依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)的，此種權(quán)利稱(chēng)為專(zhuān)有使用權(quán)。?

　　專(zhuān)有使用權(quán)的設(shè)定，根據(jù)國(guó)外的立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般都是根據(jù)區(qū)分所有人的合意而產(chǎn)生的。我們認(rèn)為，從共有物的性質(zhì)來(lái)看，既然共有財(cái)產(chǎn)為共有人所有，那么對(duì)共有物的使用必須經(jīng)過(guò)大多數(shù)共有人的同意才能決定，所以設(shè)定專(zhuān)有使用權(quán)應(yīng)根據(jù)區(qū)分所有人的協(xié)議而予以確定。根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的修繕責(zé)任分擔(dān)，應(yīng)根據(jù)各區(qū)分所有人所擁有的專(zhuān)有部分的比例分擔(dān)，這樣在決定共有財(cái)產(chǎn)的使用中，必須要根據(jù)持有專(zhuān)有部分份額占半數(shù)以上的區(qū)分所有人的同意，才能夠?qū)⒛骋还灿胁糠执_定為某些區(qū)分所有人所使用。?

　　區(qū)分所有人也可以將某些共有財(cái)產(chǎn)提供給區(qū)分所有人以外的其他人使用。根據(jù)前述《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第7條規(guī)定，“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議�！笨梢�(jiàn)，如果全體區(qū)分所有人未達(dá)成一致同意，或未得到持有份額占半數(shù)以上的區(qū)分所有人的同意，某些區(qū)分所有人便與他人達(dá)成租賃等協(xié)議，其他區(qū)分所有人可依法請(qǐng)求法院宣告該協(xié)議無(wú)效。

　　第三節(jié)　基地的使用權(quán)

　　在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，任何通過(guò)建造、購(gòu)買(mǎi)等方式取得建筑物所有權(quán)的主體，不能自然取得對(duì)土地的所有權(quán)。所以，在建筑物區(qū)分所有的情況下，一般不存在著區(qū)分所有人共同享有對(duì)基地的所有權(quán)的現(xiàn)象。由于我國(guó)現(xiàn)行立法并未承認(rèn)地上權(quán)，因此也不存在著各區(qū)分所有人區(qū)分地上權(quán)的問(wèn)題。在實(shí)踐中，通過(guò)土地使用權(quán)出租而形成建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象極少存在。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定， “土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物 租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為�！蓖恋刂�上如無(wú)建筑物或附著物是不能出租的，如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件投資開(kāi)發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。而在建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一塊出租的情況下，只能形成建筑物 的租賃權(quán)，而不能形成建筑物的區(qū)分所有。?

　　一般來(lái)說(shuō)，建筑物的建造者、開(kāi)發(fā)商都是在取得宅基地的使用權(quán)，或通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對(duì)土地享有使用權(quán)。那么在區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人對(duì)基地究竟享有何種權(quán)利？根據(jù)土地和房 屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有之后，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的，這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對(duì)建筑物的區(qū)分所有而享有對(duì)基地的使用權(quán)。

　　我們認(rèn)為，盡管各區(qū)分所有人不能對(duì)整個(gè)建筑物享有共有權(quán)，但是對(duì)于基地的使用權(quán)而言 ，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)各區(qū)分所有人對(duì)其享有共有權(quán)，而不能僅僅承認(rèn)第一層的所有者享有對(duì)基地的使用權(quán)。其原因在于：一方面，從物質(zhì)形態(tài)來(lái)看，一幢建筑物是在基地之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，從這個(gè)意義上說(shuō)它們都與基地不可分割；另一方面，我國(guó)法律所確認(rèn)的建筑物與土地權(quán)利不可分離的原則是就整個(gè)建筑物與土地的關(guān)系而言的，也就是說(shuō)，對(duì)整個(gè)建筑物的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的，只要建筑物存在，建筑物的所有權(quán)是明確的，該建筑物所有人必然對(duì)基地享有使用權(quán)。既然整個(gè)建筑物的所有權(quán)與基地使用 權(quán)不可分離，那么建筑物被區(qū)分為各個(gè)所有者區(qū)分所有以后，各個(gè)所有者根據(jù)其對(duì)建筑物某 一部分所享有的所有權(quán)，當(dāng)然應(yīng)對(duì)基地使用權(quán)享有部分權(quán)利。如果僅承認(rèn)第一層所有者享有 對(duì) 基地的權(quán)利，而否認(rèn)二層以上的所有者對(duì)基地的權(quán)利，這與我國(guó)法律所確認(rèn)的上述原則是相悖的。尤其應(yīng)該看到，從實(shí)踐來(lái)看，區(qū)分所有者在購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)，一般都會(huì)認(rèn)為其通過(guò)購(gòu)買(mǎi)而享有的對(duì)各個(gè)樓層的權(quán)利都與基地使用權(quán)有不可分割的聯(lián)系，而不僅僅是第一層所有者享有對(duì)基地的權(quán)利，甚至享有對(duì)作為建筑物附屬物的庭院以及草坪等的權(quán)利，否則第一層房屋的售價(jià)應(yīng)大大高出二層以上各層的售價(jià)，這顯然與實(shí)際情況不符。?

　　從法律上講，各區(qū)分所有者都應(yīng)當(dāng)對(duì)基地使用權(quán)享有權(quán)利，任何一個(gè)區(qū)分所有者通 過(guò)購(gòu)買(mǎi)等方式取得對(duì)建筑物某一部分的專(zhuān)有權(quán)，那么就應(yīng)自然享有對(duì)基地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分所有者轉(zhuǎn)讓其專(zhuān)有部分，其對(duì)基地使用權(quán)的部分權(quán)利也自然發(fā)生轉(zhuǎn)移。任何區(qū)分所有人不得在轉(zhuǎn)讓其專(zhuān)有部分時(shí)保留對(duì)基地使用權(quán)的部分權(quán)利，也不得僅僅轉(zhuǎn)讓部分的基地使用權(quán)而保留其對(duì)該建筑物的區(qū)分所有權(quán)。如果整個(gè)建筑物發(fā)生毀損需要重建或者被拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有者都對(duì)基地的使用權(quán)享有權(quán)利。這就是說(shuō)，一方面，各區(qū)分所有者都對(duì)基地使用權(quán)享有共有權(quán)，另一方面，任何區(qū)分所有者以外的人都不應(yīng)對(duì)基地享有權(quán)利。即使對(duì)建筑 物原所有者或開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其在轉(zhuǎn)移建筑物所有權(quán)給各區(qū)分所有者時(shí)，可以在合同中明確規(guī) 定保留其對(duì)室外庭院、草坪、房頂平臺(tái)及建筑物其他附屬物等的權(quán)利，但不能在合同中規(guī)定 其轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)而仍保留對(duì)基地的使用權(quán)，也不得規(guī)定建筑物一旦需重建，只有他才 享有對(duì)基地的權(quán)利。作出這種規(guī)定不僅違背法律的上述原則，而且極易造成對(duì)區(qū)分所有者的 損害，所以對(duì)建筑物原所有者或開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如其已將建筑物各個(gè)部分出售給他人，而自己又非區(qū)分所有者，那么在房屋重建時(shí)，他不能對(duì)基地主張任何權(quán)利。?

　　我們說(shuō)各區(qū)分所有者對(duì)基地使用權(quán)享有共有權(quán)，即是說(shuō)應(yīng)將基地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)而 由全體區(qū)分所有者享有共有權(quán)。如前所述，由于我國(guó)法律并不承認(rèn)地上權(quán)的概念，土地使用 權(quán)制度已經(jīng)取代了地上權(quán)制度，所以基地使用權(quán)在性質(zhì)上屬于使用權(quán)而非地上權(quán)。如果我們承認(rèn)各區(qū)分所有者對(duì)基地享有共有權(quán)，那么這種共有究竟是按份共有還是共同共有？我們認(rèn)為，這種共有在性質(zhì)上應(yīng)為按份共有。各個(gè)區(qū)分所有人所擁有的專(zhuān)有部分的面積在整個(gè)建筑物中所占比例，即構(gòu)成其對(duì)基地的權(quán)利享有的份額，在此基礎(chǔ)上構(gòu)成的按份共有不僅符合各區(qū)分所有的現(xiàn)實(shí)情況，而

且最有利于確認(rèn)和保護(hù)各區(qū)分所有人的權(quán)利和利益，并防止各種糾紛的發(fā)生。因?yàn)橐环矫�，各區(qū)分所有人所擁有的專(zhuān)有部分的面積是各不相同的，有人可能購(gòu)買(mǎi) 一個(gè)樓層的面積，有人則可能只購(gòu)買(mǎi)一套房間，假如在房屋拆毀后基地需要出售給他人，基地根據(jù)市價(jià)計(jì)算出價(jià)格，出售基地所得收入應(yīng)歸屬原區(qū)分所有人，而原區(qū)分所有人享有原專(zhuān)有面積越多，其應(yīng)分享的數(shù)額越大，原區(qū)分所有人享有的專(zhuān)有面積越少，其應(yīng)分享的數(shù)額越小。假如不考慮他們?cè)瓉?lái)所享有的面積多少而簡(jiǎn)單地認(rèn)為應(yīng)均分出售基地所得收入，這對(duì)原擁有較多份額的人是極不公平的。另一方面，由于要根據(jù)區(qū)分所有人所擁有的專(zhuān)有部分的面 積在整個(gè)建筑物中所占的比例來(lái)決定各區(qū)分所有人對(duì)基地所享有的權(quán)利份額，這樣，區(qū)分所有人將專(zhuān)有部分出售給他人的面積越大，其所轉(zhuǎn)讓出去的對(duì)基地權(quán)利的比例也越大，而買(mǎi)受人所獲得的對(duì)基地的權(quán)利的比例也越大，反之亦然。只有這樣才能確定新的區(qū)分所有人對(duì)基地享有的權(quán)利。還要看到，假如認(rèn)為區(qū)分所有人對(duì)基地享有的權(quán)利都是平等的，則某人僅買(mǎi) 到很少的面積卻與購(gòu)買(mǎi)很大面積的人享有平等的權(quán)利，這樣將來(lái)在房屋拆毀以后需要對(duì)基地作出處分時(shí)，該區(qū)分所有人也仍然享有與其他具有很大面積的人平等的處分權(quán)利，這顯然極不妥當(dāng)。因此，我們認(rèn)為各區(qū)分所有人對(duì)基地使用權(quán)所享有的權(quán)利應(yīng)為按份共有。?

　　第四節(jié)　　 團(tuán)體關(guān)系

　　建筑物區(qū)分所有人間的關(guān)系極為密切。盡管在形成區(qū)分所有以后，僅僅根據(jù)法律關(guān)于單獨(dú)所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的規(guī)定問(wèn)題，但不能很好地解決各區(qū)分所有人有效管理其財(cái)產(chǎn)，尤其是共有財(cái)產(chǎn)管理的問(wèn)題。在我國(guó)，建設(shè)部1989年頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，旨在對(duì)區(qū)分所有的房屋管理問(wèn)題做出明確規(guī)范，從該規(guī)定來(lái)看，對(duì)于共有的部分維護(hù)、使用，以及造成損害的責(zé)任等都規(guī)定得較為具體。然而，這個(gè)規(guī)定仍難以完全解決區(qū)分所有的建筑物管理問(wèn)題。隨著建筑物向高空和多層發(fā)展，建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來(lái)愈復(fù)雜，各區(qū)分所有人之間的關(guān)系也隨之而復(fù)雜化，因而完全由法律、法規(guī)來(lái)規(guī)定各建筑物區(qū)分所有 人內(nèi)部管理關(guān)系，看來(lái)是十分困難的。最好的辦法是，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，要求在建筑物區(qū)分所有情況下，由各區(qū)分所有人成立一個(gè)自治性的管理團(tuán)體組織。通過(guò)這個(gè)組織，召開(kāi)全體所有人大會(huì)，訂立規(guī)約，設(shè)置常設(shè)性的管理委員會(huì)，管理日常事務(wù)，并解決因使用專(zhuān)有部分、共有部分而產(chǎn)生的糾紛。

　　如果各區(qū)分所有人成立了一個(gè)管理團(tuán)體組織，那么各個(gè)區(qū)分所有人應(yīng)為團(tuán)體成員，從而享有成員的權(quán)利。這些權(quán)利包括對(duì)重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)、參與訂立規(guī)則的權(quán)利、選舉管理者的權(quán)利、解除管理者的權(quán)利、請(qǐng)求就重要事項(xiàng)召開(kāi)會(huì)議討論的權(quán)利、請(qǐng)求停止違反共同利益行 為的權(quán)利等。區(qū)分所有人除享有上述權(quán)利外，作為團(tuán)體成員還應(yīng)承擔(dān)團(tuán)體協(xié)議、章程等的義務(wù)，接受管理者管理等。成員權(quán)是一種資格，它是與專(zhuān)有部分的所有權(quán)聯(lián)系在一起的，任何人取得了專(zhuān)有部分所有權(quán)，自然取得了團(tuán)體成員權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓了專(zhuān)有部分所有權(quán)，其團(tuán)體成員的權(quán)利也隨之喪失，而由受讓人取得成員資格。一般來(lái)說(shuō)，如果章程、協(xié)議無(wú)特別規(guī)定，那么每個(gè)成員所享有表決權(quán)力大小應(yīng)與其專(zhuān)有部分在整個(gè)建筑物中占有的份額相聯(lián)系。某人 擁有專(zhuān)有部分越多，其享有的投票權(quán)越大，反之亦然。?

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院·王利明

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