論房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的必要性

　　隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正面臨兩個互相矛盾又互相關(guān)聯(lián)的問題：一方面是商品房銷售不暢，大量商品房積壓，直接影響了住房制度改革的深化，制約了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；另一方面是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)亟待完善，中國消費(fèi)者協(xié)會1998年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日報告表明，在最近的一、兩年中，消費(fèi)者對房地產(chǎn)消費(fèi)投訴的案件逐漸增多起來，成為我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的一個新課題。二者的矛盾在于，第一個問題主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營者的利益，第二個問題則主要體現(xiàn)了消費(fèi)者的利益，這兩方面的利益本身就存在消漲和對立的關(guān)系。二者的聯(lián)系在于它們之間存在互為因果的關(guān)系，對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的欠缺必然影響消費(fèi)者買房的欲望和住房商品化的進(jìn)程，從而使房地產(chǎn)消費(fèi)市場陷入疲軟；而住房商品化的低水平則意味著房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的低層次，住房改革不能深入則房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益將停留在舊體制下那種完全依賴單位分房的被動地位，其作為消費(fèi)者的充分資格亦無從談起。

　　當(dāng)兩種相互對立的利益發(fā)生沖突的時候，法律保護(hù)的側(cè)重或法律的價值取向取決于多重因素，但最根本的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，以及體現(xiàn)一種社會經(jīng)濟(jì)制度的基本要求。我國經(jīng)濟(jì)體制改革的總趨勢要求深化住房制度改革，加速住房商品化的進(jìn)程，而從整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度來看，目前生產(chǎn)市場的發(fā)展速度已大大領(lǐng)先于消費(fèi)市場，由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的趨勢已現(xiàn)端倪，市場關(guān)系的失衡客觀上要求法律價值取向傾斜的側(cè)重；而我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。這一切都決定了將房地產(chǎn)消費(fèi)者利益由一般民法保護(hù)上升為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)高度即予以特別保護(hù)的必要性：

　　（一）消費(fèi)者保護(hù)發(fā)展的需要

　　1.房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益是我國消費(fèi)者權(quán)益的新熱點(diǎn)，它又直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，故而應(yīng)當(dāng)將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。

　　消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動的發(fā)展歷史表明，一個國家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費(fèi)者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點(diǎn)。例如本世紀(jì)初美國消費(fèi)者運(yùn)動是以爭取潔凈食品和安全藥品為目標(biāo)，到了60年代以后則深入到諸如汽車安全等較高級的領(lǐng)域；我國80年代初期商品經(jīng)濟(jì)水平較低，消費(fèi)者保護(hù)的要求大都限于食品和一般日用消費(fèi)品。80年代中后期和90年代初期，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平的大幅度提高，消費(fèi)者保護(hù)的熱點(diǎn)集中到價值相對較高的家用電器等較高檔消費(fèi)品上；近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，買房這個普通百姓數(shù)年前還不敢問津的話題成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房屋價值之高、與消費(fèi)者基本生存利益聯(lián)系之緊密，自然使之成為消費(fèi)者權(quán)益中最重要的權(quán)益。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的突出地位也表明了我國公民生存權(quán)利質(zhì)量的巨大變化。當(dāng)人們的溫飽問題尚未完全解決之前，對住房消費(fèi)不可能提出過高的要求，但當(dāng)人民生活水平達(dá)到“小康”階段時，對住房消費(fèi)的要求便開始強(qiáng)烈起來。國際上一些專家和機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，住宅建設(shè)規(guī)模與國民生產(chǎn)總值之間存在一定的比例關(guān)系，此比例關(guān)系呈倒葫蘆形曲線變化，當(dāng)人均收入達(dá)到1000美元時，住宅投資達(dá)6～7％，為最高峰值。我國目前正處于開始進(jìn)入此峰值的時期，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。

　　黨的“十五大”提出了建設(shè)社會主義法治國家的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要內(nèi)容是公民權(quán)利意識包括消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識的大幅度地提高。最近我國簽署了《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》，在我國最基本的人權(quán)是廣大人民群眾的生存權(quán)利�，F(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動產(chǎn)利益分解為不動產(chǎn)生存利益和財(cái)產(chǎn)利益，在房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)營者利益屬于不動產(chǎn)利益中的資本利益（如經(jīng)營者的投資利益）或所有利益（如經(jīng)營者出租房屋的收益）。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益。現(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述兩種利益發(fā)生沖突時，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動產(chǎn)生存利益。（注：溫豐文：《現(xiàn)代社會與土地所有權(quán)理論之發(fā)展》，臺灣五南圖書出版公司1994年版，第131頁。 ）這種優(yōu)先保護(hù)原則與消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)原則是完全一致的，無論從我國社會主義公有制的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律保護(hù)公民根本利益的要求出發(fā)，還是從消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益納入消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)范疇。

　　2.實(shí)行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費(fèi)者的弱勢地位更加明顯。我國隨著住房改革的深入，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場。與一般市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)商相比，我國的許多房地產(chǎn)商的強(qiáng)勢地位毫不遜色，其中不乏以權(quán)力支撐的黨政軍機(jī)關(guān)開辦的房地產(chǎn)公司，包括房地產(chǎn)主管部門所屬的政企一家的行政性公司。普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者難與這些強(qiáng)有力的經(jīng)營者相抗衡，這種力量對比的消漲對消費(fèi)者顯然不利。對公民個人消費(fèi)權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求；公民個人與法人團(tuán)體相比，前者處于弱者地位，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與以法人形式出現(xiàn)的經(jīng)營者相匹敵，因而法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對消費(fèi)者有所傾斜。

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)育的不完善更使法律保護(hù)有必要向消費(fèi)者傾斜。我國房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善的主要表現(xiàn)之一是，房地產(chǎn)一級市場即生產(chǎn)經(jīng)營市場發(fā)展較快，而二、三級市場即以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓為形式的房地產(chǎn)消費(fèi)市場發(fā)展滯后；而在一級市場中又以與房地產(chǎn)消費(fèi)者生存利益最密切相關(guān)的普通適用性住宅建設(shè)相對不足。房地產(chǎn)立法大量的是關(guān)于大力發(fā)展房地產(chǎn)一級市場即生產(chǎn)經(jīng)營市場的規(guī)范，而房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對房地產(chǎn)消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范更為薄弱；在已有的房地產(chǎn)立法中，與普通居民生存利益最相關(guān)的住宅制度主要依靠政策規(guī)范調(diào)整，而法律保護(hù)相對不足。這種情況與現(xiàn)代社會對公民生存利益的優(yōu)先保護(hù)原則有相當(dāng)差距，是造成目前我國居民購房熱情不高，房地產(chǎn)銷售市場不暢的一個重要原因。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)營者和政府財(cái)政帶來巨大利益的吸引下，我國前些年一些地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在利益的傾向上是注重對房地產(chǎn)商業(yè)利益的保護(hù)，而對房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的保護(hù)相對不足。

　　房地產(chǎn)消費(fèi)者利益與房地產(chǎn)經(jīng)營者利益的關(guān)系具有沖突的一面：地價越高房價也越高，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)也就越重。我國的土地使用權(quán)出讓制度因現(xiàn)行體制的缺陷造成批地過多過濫，以協(xié)議批地方式為主（占90％以上），使一些經(jīng)營者通過“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”大發(fā)橫財(cái)，房地產(chǎn)消費(fèi)者卻不得不為此付出沉重的代價。更有甚者，個別房地產(chǎn)商為增大利潤比例，與建筑商串通，不顧工程質(zhì)量，偷工減料，極大地危害了消費(fèi)者的利益。雖然國家通過法律和行政手

段努力對房地產(chǎn)經(jīng)營者加以約束，但上述問題的解決遠(yuǎn)不盡如人意。為此法律的保護(hù)功能有必要進(jìn)一步向消費(fèi)者權(quán)益傾斜，即通過消費(fèi)者保護(hù)法的特殊保護(hù)手段強(qiáng)化對消費(fèi)者的保護(hù)和對經(jīng)營者的限制。

　　3.公正審理侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的需要。我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的消費(fèi)者7項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)完全適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者。這7項(xiàng)權(quán)利包括：獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利。現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)消費(fèi)者的這些權(quán)利被房地產(chǎn)經(jīng)營者侵害的程度十分嚴(yán)重。我國房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價格不合理，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對消費(fèi)者公開房屋價格構(gòu)成或以虛假廣告的房屋價格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用等行為，均應(yīng)承擔(dān)損害消費(fèi)者利益的法律責(zé)任。目前我國法律對損害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的一些特殊情況缺乏專門和完備的法律措施，如經(jīng)營者未能按規(guī)定向消費(fèi)者交付產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致的權(quán)利瑕疵問題、期房不能如期交付的責(zé)任問題等。

　　然而，我國房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理往往并不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。目前我國對侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，這種途徑的缺陷主要是：第一，訴訟程序復(fù)雜，代價高昂，許多消費(fèi)者難以承受，且舉證責(zé)任往往對消費(fèi)者不利；第二，適用的法律往往不是消費(fèi)者保護(hù)法規(guī)范，而主要是民法通則的一般規(guī)定，對房地產(chǎn)經(jīng)營者往往適用一般合同過失責(zé)任原則而不是消費(fèi)者保護(hù)法的嚴(yán)格責(zé)任或無過失責(zé)任原則，亦基本上談不到保護(hù)重點(diǎn)向消費(fèi)者傾斜。據(jù)1998 年10 月10日《北京晚報》報導(dǎo)，一研究院為其職工購買了價值4000多萬元的商品住宅，卻發(fā)現(xiàn)由于建房用地是集體土地而辦不下產(chǎn)權(quán)證，只得由單位起訴賣方，而職工并不能以消費(fèi)者名義請求保護(hù)，一審法院對這種顯然屬于有無法修復(fù)的嚴(yán)重缺陷、依消費(fèi)者保護(hù)法的規(guī)定應(yīng)予以退賠的商品，作出了改商品房所有權(quán)銷售為使用權(quán)降價銷售的判決，顯然判決依據(jù)并非消費(fèi)者保護(hù)法而是一般的合同法規(guī)范，職工消費(fèi)者對此種結(jié)果很不滿意。大陸法系司法保護(hù)的傳統(tǒng)本身就趨于保守，加上立法的不完備和房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律實(shí)證模糊，使我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求。

　　近年來向消費(fèi)者協(xié)會投訴侵害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的案件逐漸增多，雖然消協(xié)努力予以解決（主要是通過消協(xié)調(diào)解或消協(xié)支持消費(fèi)者訴訟），但由于缺少明確的規(guī)范和依據(jù)而使這種努力的效果受到局限。中國消費(fèi)者協(xié)會承認(rèn)，“房屋質(zhì)量（包括附屬設(shè)施）投訴，近幾年明顯增加，而且解決這類消費(fèi)者權(quán)益糾紛的難度較大”。（注：中國消費(fèi)者協(xié)會編：《保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益案例選編》，中國工商出版社1998年3月版， 第35頁。）從消協(xié)調(diào)解解決的具體作法來看，同類案件的處理標(biāo)準(zhǔn)和處理結(jié)果有很大差異，如同樣是房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷的消費(fèi)者投訴案件，有的案件處理結(jié)果是退還房款并賠償損失，（注：前揭書第112頁。 ）有的卻是予以修復(fù)；（注：前揭書第114頁。）同樣是購房合同未履行，有的是還款并雙倍返還利息，（注：前揭書第96頁。）有的卻是還款并按照購房款的15％賠償損失。（注：前揭書第116頁。 ）當(dāng)然調(diào)解解決主要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，但在缺少明確法律依據(jù)的情況下，調(diào)解的難度肯定相當(dāng)大，而且難以保證公平合理。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要

　　我國《關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報告》提出要“引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的方針。我國房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域與流通和消費(fèi)領(lǐng)域的脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。這種形勢使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個房地產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)市場疲軟、商品房銷售不暢是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健康的一個重要因素。

　　據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到1996年底，我國商品房屋累計(jì)空置面積6203萬平方米，比上年增加1172萬平方米，增長23.30個百分點(diǎn)， 其中住宅空置面積4662萬平方米，占75. 16 ％， 安居工程空置面積即達(dá)259萬平方米，占住宅空置面積的5.56％。到1998年為止， 全國大城市中居民購買商品房的比例，最高的廣州也不超過6％， 最低的重慶只有0.43％，（注：資料來源：1998年7月27日《工華工商時報》。 ）大量商品房空置和許多居民住宅得不到改善的問題同時并存。造成上述問題的主要癥結(jié)，一是國家對住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機(jī)利益抵消，造成商品房價格上漲過快，損害了消費(fèi)者的權(quán)益。據(jù)報導(dǎo)，我國土地出讓金加上市政配套費(fèi)只占房價不足10％的比例，相比之下，房地產(chǎn)投機(jī)的行情卻持續(xù)飚升，目前北京二環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)已達(dá)到每建筑平方米2500元之多，這個數(shù)字完全是那些炒地皮、倒項(xiàng)目的投機(jī)商的暴利，而與拆遷、通平及國有土地出讓金等合理的開發(fā)成本沒有任何關(guān)系；北京三環(huán)以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目中，所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)即占總開發(fā)成本的30％以上。（注：1998年6月24日《經(jīng)濟(jì)日報》， 顏志剛文：《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》。）房地產(chǎn)經(jīng)營者投機(jī)利益的增加導(dǎo)致房價居高不下，1990年全國商品房平均銷售價格為703元/平方米，1996年已上升到1868元，（注：資料來源：汝信《1998年中國社會形勢分析與預(yù)測》，第300頁。）北京市則已經(jīng)很難找到低于5000元／平方米售價的一般商品住宅，這極大地加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。二是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題，也是造成賣樓難的重要原因。大量商品房的積壓造成社會資源的巨大浪費(fèi)，生產(chǎn)經(jīng)營活動不能有效地形成經(jīng)濟(jì)和社會效益，投資不能及時收回使社會擴(kuò)大再生產(chǎn)難以維系。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)不力的問題不解決，房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論上的障礙及其消除

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　　從當(dāng)今世界各國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的立法現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益受消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)程度較低，其法律實(shí)證意義很有限。這種情況的理論障礙主要表現(xiàn)在以下三個方面：

　　第一，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體問題上，當(dāng)今的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法主要局限于對消費(fèi)者動產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而很少包括不動產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。一些重要的消費(fèi)者保護(hù)國際法規(guī)范更明確規(guī)定其不適用于不動產(chǎn)，如《斯特拉斯堡公約》和《產(chǎn)品責(zé)任指令》均規(guī)定消費(fèi)品主要指工業(yè)制成品，而不包括不動產(chǎn)。大多數(shù)國家現(xiàn)行的消費(fèi)者保護(hù)法也與上述國際法規(guī)范相一致，不將房地產(chǎn)作為產(chǎn)品或消費(fèi)品對待，不將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范圍，明確將不動產(chǎn)納入消費(fèi)者保護(hù)法的只有極少數(shù)國家（如西班牙）。我國法律包括《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中并無動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分，理論上雖然沒有排除對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但從法律的表述來看，基本上以對與工業(yè)產(chǎn)品相關(guān)的消費(fèi)者利益保護(hù)為主，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的主要配

套法律《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品衛(wèi)生法》、《藥品管理法》、《化妝品衛(wèi)生監(jiān)督條例》等，也完全是針對動產(chǎn)而言。

　　第二，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的主體問題上，當(dāng)今消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論的主流觀念強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者僅指公民個人，而不包括法人。在1978年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會第一屆年會上，把消費(fèi)者一詞定義為“為個人目的購買或使用商品和服務(wù)的個體社會成員”；我國國家標(biāo)準(zhǔn)局1985年發(fā)布的《消費(fèi)品使用說明總則》國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：“消費(fèi)者-為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務(wù)的個體社會成員”；理論界也大都認(rèn)為“把消費(fèi)者限于個體社會成員，這是國際上通行的做法”。（注：謝次昌主編：《消費(fèi)者保護(hù)法通論》，中國法制出版社1994年4月版，第1頁。）但我國目前房地產(chǎn)買方主要是法人，這不僅表現(xiàn)在公房首先是由單位購買，即單位直接與房地產(chǎn)經(jīng)營者形成買賣（或共建、承包）關(guān)系，而且表現(xiàn)在即使是商品房也往往是以單位名義購買，然后再由單位轉(zhuǎn)售給內(nèi)部成員個人，真正以個人名義購買商品房的目前只占很小的比例。按照這種主體劃分標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)購房（包括公房和商品房）的房地產(chǎn)消費(fèi)者因?yàn)椴皇侵苯优c經(jīng)營者發(fā)生交易關(guān)系而不具備消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主體資格，亦不能受到消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)。此外，我國目前房地產(chǎn)消費(fèi)者的絕大部分屬于公房消費(fèi)，消費(fèi)者的相對人并非經(jīng)營者而是其各自的單位，按照消費(fèi)者保護(hù)法的一般原理，沒有經(jīng)營者參加的消費(fèi)關(guān)系不構(gòu)成消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系。

　　第三，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的內(nèi)容問題上，消費(fèi)者與經(jīng)營者權(quán)利義務(wù)關(guān)系在大陸法中最早起源于合同法，基本屬于債法的內(nèi)容范疇；在英美法中則起源于侵權(quán)行為法而非一般的財(cái)產(chǎn)法。而房地產(chǎn)權(quán)益主要屬于不動產(chǎn)權(quán)益，此種權(quán)益內(nèi)容與大陸法債權(quán)內(nèi)容的分野十分鮮明，與英美法的財(cái)產(chǎn)法較接近而與侵權(quán)行為法有較大距離。因此房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的內(nèi)容在形式上與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的傳統(tǒng)內(nèi)容顯得不夠匹配或兼容。我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的內(nèi)容也主要與合同法相關(guān)，更由于系統(tǒng)物權(quán)法的缺位而基本上未體現(xiàn)物權(quán)法保護(hù)的因素和機(jī)制。

　　上述問題在理論界雖然未見正式作為立法障礙提出過，但客觀上可能成為將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益長期排斥在消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)傘之外的理論依據(jù)，我認(rèn)為這些障礙都是可以而且需要適時予以消除的。

　�。ǘ�）障礙的消除

　　第一，關(guān)于客體問題，首先動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分并非通行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，普通法并無此說，而且隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些動產(chǎn)或無形財(cái)產(chǎn)的價值甚至超過了不動產(chǎn)（如汽車、飛機(jī)、計(jì)算機(jī)軟件）“其法律地位已近似于不動產(chǎn)”。（注：陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年4月版，第63頁。 ）因而有學(xué)者認(rèn)為“不動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由業(yè)已喪失其重要性”，（注：［日］松坂佐一：《民法提要》，總則，有斐閣1975年第3版，第167頁。）而且現(xiàn)代消費(fèi)者保護(hù)的權(quán)利客體已不局限于人們通常理解的就一般產(chǎn)品發(fā)生的小額錢債，例如，美國60年代以來消費(fèi)者運(yùn)動所涉及的問題已深入到諸如汽車安全等較高級的領(lǐng)域；其次，筆者認(rèn)為在國際法規(guī)范中排斥不動產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的根本原因在于，不動產(chǎn)買賣特別是涉及土地所有權(quán)的買賣由于涉及國家領(lǐng)土主權(quán)，因而在許多國家的法律中受到嚴(yán)格的限制，不可能給予外國人以本國人同等的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)利，更不可能要求對此種權(quán)利的國際法保護(hù)。因此，國際法上對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的排斥是順理成章的事情，但這不應(yīng)成為國內(nèi)法的障礙。

　　第二，關(guān)于主體問題，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)與住房商品化成正比例關(guān)系，與住房福利化成反比例關(guān)系。在住房福利化體制下，由于大量公房的存在，房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益被公房所有者所吸收，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系大量地表現(xiàn)為居民與公房所有者之間的關(guān)系，而不是消費(fèi)者與經(jīng)營者的關(guān)系，居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者的主體資格受到很大局限，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益在相當(dāng)大程度上是通過行政手段予以保護(hù)，而對法律保護(hù)并無特殊的要求。也正是由于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法與住房福利化政策在一些西方國家同步發(fā)展，才導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)范逐漸退化。我國住房改革前在房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面同樣存在上述問題。

　　在私有制條件下，公民基本上可以等同于消費(fèi)者，法人等同于經(jīng)營者；但在我國現(xiàn)行體制下，情況卻有所不同。由于我國長期實(shí)行福利分房，在房改中的公房出售和以單位名義購買商品房再轉(zhuǎn)售給內(nèi)部成員的作法，在一定意義上使單位法人扮演了公民個人房地產(chǎn)權(quán)益的贈予人、代理人、甚至監(jiān)護(hù)人的角色。不可否認(rèn)，此種體制的初衷是基于更有效地維護(hù)公民基本生存權(quán)利的目的，但實(shí)際效果適得其反，不僅使公民房地產(chǎn)權(quán)益苦樂不均而與社會公平宗旨背離，而且在保護(hù)公民房地產(chǎn)權(quán)益問題上不免越俎代庖。公房出售前居民的房地產(chǎn)利益在價值上僅僅是其工資收入的極小部分（一般在5％左右）， 此種利益在性質(zhì)上充其量不過是作為承租人享有的很限的債權(quán)利益；而公房出售后居民一躍成為房屋所有權(quán)的主體，商品化的住房成為絕大多數(shù)公民最重要的財(cái)產(chǎn)，一般職工購房的代價甚至是傾其終生的積蓄，用身家性命形容也不過分，對此種權(quán)益的特殊保護(hù)要求驟然變得強(qiáng)烈起來，居民再也不是以福利受惠者的超然態(tài)度對待自己的很有限的房地產(chǎn)權(quán)益，而必然尋求最嚴(yán)格和最有效的法律保護(hù)-消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。

　　在消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系中，商品無論經(jīng)過多少次周轉(zhuǎn)，最終的所有者仍然具有消費(fèi)者的資格；房地產(chǎn)商品從單位法人所有轉(zhuǎn)為個人所有之后，所有者當(dāng)然取得消費(fèi)者的資格，享有消費(fèi)者權(quán)益，并為消費(fèi)者保護(hù)法所保護(hù)。單位法人無論是作為房改過程中出現(xiàn)的“部分產(chǎn)權(quán)人”也好，還是作為其內(nèi)部成員的房地產(chǎn)權(quán)益“代理人”或“監(jiān)護(hù)人”也好，都只是一種過渡現(xiàn)象，且都不應(yīng)成為剝奪真正的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)利的理由。消費(fèi)者保護(hù)法并非為了劃分公民和法人兩類主體而作此種劃分，而是為了真正有效地實(shí)現(xiàn)對公民消費(fèi)利益的保護(hù)，以維護(hù)社會的公平，使在商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展中急劇膨脹起來的商業(yè)利益不致過度損害廣大人民群眾的基本生存利益，保護(hù)社會的穩(wěn)定，維護(hù)有利于統(tǒng)治階級的政治和經(jīng)濟(jì)秩序。只要客觀經(jīng)濟(jì)生活有這種保護(hù)的必要，法律就應(yīng)當(dāng)將其納入調(diào)整范疇，而不應(yīng)拘泥于形式主義的教條。

　　第三，關(guān)于消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系內(nèi)容問題，消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)并非一成不變，而必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要�，F(xiàn)行消費(fèi)者保護(hù)法中缺少對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)規(guī)范并非該法的本來面目，事實(shí)上，大陸法國家消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的最初領(lǐng)域恰恰是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益。歐洲大陸現(xiàn)代消費(fèi)者保護(hù)法的最初形式首推19世紀(jì)末德、法、奧等國制定的分期付款買賣法。當(dāng)時城市房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系中，以數(shù)量計(jì)算當(dāng)屬租賃關(guān)系比重較大，一無所有的工人和其他城市勞動者與房地產(chǎn)經(jīng)營者（房主）相比較處于劣勢地位，房主利用傳統(tǒng)私法中契約自由等原則任意抬高租金，房客隨時面臨被逐出門外無家可歸的命運(yùn)，更談不到優(yōu)良的房地產(chǎn)服務(wù)。馬克思恩格斯對工人住宅的惡劣程度曾予以強(qiáng)烈抨擊，這是當(dāng)時社會階級矛盾激化的一個重要方面，對資本主義制度的存在和發(fā)展是一個嚴(yán)重威脅。也正是這種背景使以住宅租賃合同對房客權(quán)益特別保護(hù)為標(biāo)志的歐洲大陸消費(fèi)者

保護(hù)法應(yīng)運(yùn)而生；二戰(zhàn)后歐洲住宅社會福利化的實(shí)行是此種消費(fèi)政策的延續(xù)，其結(jié)果是住房消費(fèi)關(guān)系中引入大量的公共行政機(jī)制，緩和了消費(fèi)者與經(jīng)營者的矛盾，法律對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的程度隨之逐步減小；而70年代以來在歐洲大陸經(jīng)濟(jì)政策私有化的右轉(zhuǎn)趨勢下，消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的表現(xiàn)形式也隨之有所變化，由過去的承租人權(quán)益為重心轉(zhuǎn)為購房者權(quán)益為法律所優(yōu)先保護(hù)，六、七十年代以來發(fā)達(dá)國家針對一些新型消費(fèi)合同制定的消費(fèi)者權(quán)益特別保護(hù)法規(guī)如《租買法》、《分期付款銷售法》和《消費(fèi)者信用法》，對包括購房信貸中的買方或借貸方權(quán)益予以消費(fèi)者權(quán)利性質(zhì)的保護(hù)。另一方面，各國消費(fèi)者保護(hù)法的內(nèi)容早已超出當(dāng)初的合同法和侵權(quán)行為法的局限，總的趨勢是在社會經(jīng)濟(jì)生活中，消費(fèi)者的哪一方面權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格保護(hù)，國家便通過專門立法將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范疇，在消費(fèi)者保護(hù)法的立法形式上大陸法國家與普通法國家的差異越來越小。

　　從以上分析可以看出，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的內(nèi)容與各國立法體系形式和法律傳統(tǒng)雖然有一定聯(lián)系，但決定性的因素在于客觀物質(zhì)生活決定的經(jīng)濟(jì)利益結(jié)構(gòu)，在于房地產(chǎn)商品化程度，在于國家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策需要。我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益主要表現(xiàn)為居民與公房所有者之間的關(guān)系，這種關(guān)系具有非營利性，而房地產(chǎn)管理部門的職責(zé)本身就包含有維護(hù)居民房地產(chǎn)權(quán)益的職能，是一種行政保護(hù)為主的體制；而住房商品化的改革客觀上縮小了行政保護(hù)的范圍，房地產(chǎn)消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的關(guān)系成為市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組成部分，客觀上要求擴(kuò)大法律保護(hù)的范圍。而且改革的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)消費(fèi)者已越來越不滿足于民法的一般保護(hù)，而對依消費(fèi)者保護(hù)法所確定的特殊或嚴(yán)格保護(hù)原則的需求日益迫切。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的構(gòu)想

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益是社會經(jīng)濟(jì)生活中的一種客觀存在，但此種消費(fèi)者權(quán)益并非當(dāng)然受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整，“消費(fèi)者權(quán)利，則是消費(fèi)者利益在法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費(fèi)者多少權(quán)利，意味著消費(fèi)者在多大程度上得到國家的保護(hù)�！保ㄗⅲ褐x次昌主編：《消費(fèi)者保護(hù)法通論》，第119 頁。）房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)容和表現(xiàn)形式是多種多樣的，不同的權(quán)益受消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)程度亦應(yīng)有所區(qū)別。這種區(qū)別的意義在于：

　　第一，房地產(chǎn)消費(fèi)者不同的權(quán)益與公民生存基本權(quán)利的聯(lián)系程度不同，法律保護(hù)的嚴(yán)格程度因此而有所區(qū)別。例如，一般居民住宅的權(quán)益與豪華別墅的權(quán)益相比，雖然前者的價值要低得多，但它對于消費(fèi)者生存的意義往往比后者重要得多；又如，事關(guān)消費(fèi)者生命安全的房屋質(zhì)量權(quán)益與諸如租金之類的消費(fèi)者公平權(quán)益相比，前者顯然要重要得多。

　　第二，法律向房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)傾斜的程度根本上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)商品化程度。在商品經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的情況下，對消費(fèi)者權(quán)益的過度保護(hù)將使經(jīng)營者的利益受到損害，因此納入消費(fèi)者保護(hù)法的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)是那些迫切需要法律予以特別保護(hù)的權(quán)益，而對那些通過民法等一般法保護(hù)即可以保證實(shí)現(xiàn)社會公平的房地產(chǎn)權(quán)益，則不必納入或不必超前納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。

　　第三，國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策取向決定了對不同房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的側(cè)重程度。例如，在福利化住房政策主導(dǎo)下，法律優(yōu)先保護(hù)的是承租人的房地產(chǎn)利益；而在住房商品化政策主導(dǎo)下，法律則優(yōu)先保護(hù)購房者的利益以鼓勵人們買房，對承租人的房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的力度應(yīng)當(dāng)相應(yīng)有所限制，因?yàn)檫^分保護(hù)承租人的利益顯然會阻礙住房商品化的進(jìn)程。例如澳門近年來為促進(jìn)積壓商品房的銷售，對舊的租務(wù)法進(jìn)行重大修改，其中包括對房屋承租人權(quán)利由舊法的嚴(yán)格保護(hù)修改為適度保護(hù)（一些曾實(shí)行住房福利化政策的歐洲大陸國家七、八十年代以來也不同程度地對租務(wù)法進(jìn)行了這種性質(zhì)的修正）。

　　第四，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益往往與既存的立法體系中的相關(guān)制度聯(lián)系，如民法的不動產(chǎn)制度和合同制度、建筑法中的房屋質(zhì)量制度、房地產(chǎn)管理制度、金融法中的購房信貸制度等，這種聯(lián)系在比較和諧的狀態(tài)下不宜輕易予以突破，也應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合：“消費(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。（注：李昌麟：《消費(fèi)者保護(hù)法》，法律出版社1997年版，第49頁。）對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)，這要比籠統(tǒng)地在消費(fèi)者保護(hù)法中作出“一刀切”式的規(guī)定更有利。

　　房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)與法律的價值結(jié)構(gòu)具有一致性�！胺�律的價值是一個多層次的有機(jī)整體。大體上可以歸納為三個層次，第一個層次是法律作為一種社會存在，在總體上所具有一般的價值，這種價值追求通常被描述為實(shí)現(xiàn)社會公正、效率、自由和福利。第二個層次是每一個法律部類的特定價值�！�…第三個層次是各種法律制度的價值�！�…消費(fèi)者保護(hù)法作為一種類型的法律（第二層次）亦有其明確的價值取向，即消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)安全，交易公平和消費(fèi)者福利”：“安全是指消費(fèi)者保護(hù)法最基本的價值追求，包括人身安全和財(cái)產(chǎn)安全”：“交易公平是指消費(fèi)者在與經(jīng)營者的交易中能夠獲得公正、平等的對待，消費(fèi)者獲得的商品和服務(wù)與其支付的貨幣價值相當(dāng)”：“消費(fèi)者福利主要是消費(fèi)者消費(fèi)需求的滿足問題”。（注：前揭書第49—50頁。）我認(rèn)為，事實(shí)上第三個層次不僅適用于狹義上的消費(fèi)者保護(hù)法，也適用于廣義上的消費(fèi)者保護(hù)法，即各相關(guān)法律中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)具體規(guī)定的價值取向也是有輕重和先后次序之分的。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益中的哪些部分為法律的一般保護(hù)（廣義消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)）、哪些部分納入消費(fèi)者保護(hù)法予以特別保護(hù)（狹義消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)），實(shí)際上是解決其法律價值的第一層次和第二層次劃分的問題；而對房地產(chǎn)消費(fèi)者不同權(quán)益予以何種性質(zhì)和程度的保護(hù)問題，實(shí)際上是解決其具體法律制度的價值問題。

　　基于上述分析，我國房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)可分為三個層次：

　　第一個層次是民法、刑法、建筑法、房地產(chǎn)法、金融信貸法等與消費(fèi)者保護(hù)法相關(guān)的法律保護(hù)。根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)情況，可將房屋租賃關(guān)系、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸關(guān)系、房屋維修服務(wù)關(guān)系等歸于此保護(hù)層次。但必須明確的是，當(dāng)這些法律適用涉及房地產(chǎn)消費(fèi)者基本生存利益的時候，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)法律對消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的原則；涉及這類問題的法律競合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用有利于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范。此外，非商品化住房消費(fèi)關(guān)系除了受政策規(guī)范調(diào)整外，在法律上也主要限于這一層次的保護(hù)。

　　第二個層次是我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)。應(yīng)當(dāng)在立法上至少是在理論上明確將基于商品化的房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系納入該法的調(diào)整范圍。事實(shí)上重要的是這一層次的保護(hù)主要是對《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中相關(guān)概念和制度的理解在觀念上要有所更新，例如對該法中的商品的理解應(yīng)當(dāng)突破《產(chǎn)品質(zhì)量法》中產(chǎn)品的傳統(tǒng)觀念；對消協(xié)工作范圍的理解應(yīng)當(dāng)突破工商管理部門對日用消費(fèi)品經(jīng)營進(jìn)行管理的傳統(tǒng)觀念。

　　第三個層次是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中

各種房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的不同法律價值。房地產(chǎn)消費(fèi)者生命和財(cái)產(chǎn)安全的價值應(yīng)當(dāng)是最高的消費(fèi)者權(quán)益，法律的保護(hù)應(yīng)當(dāng)最為嚴(yán)格，對侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者這一權(quán)益的行為應(yīng)當(dāng)予以最嚴(yán)厲的制裁，例如因房屋質(zhì)量問題對消費(fèi)者人身或財(cái)產(chǎn)安全造成損害的，不應(yīng)當(dāng)適用民法的實(shí)際損失賠償原則，而應(yīng)當(dāng)借鑒國外消費(fèi)者保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，予以嚴(yán)厲的懲罰性高額賠償；其次是房地產(chǎn)消費(fèi)者公平交易的價值，法律對房地產(chǎn)消費(fèi)者這方面權(quán)益保護(hù)的嚴(yán)格程度僅次于生命和財(cái)產(chǎn)安全方面的權(quán)益，特別是對經(jīng)營者故意損害消費(fèi)者公平交易權(quán)益的行為應(yīng)予以制裁，例如對用欺詐方式損害消費(fèi)者權(quán)益者，予以雙倍賠償?shù)膽土P性制裁措施；再次為消費(fèi)者福利價值，例如中介服務(wù)、售后服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)等主要體現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)者的此種利益。在不直接涉及前兩種消費(fèi)者權(quán)益法律價值的前提下，消費(fèi)者保護(hù)法在實(shí)體法上與民法等一般法區(qū)別不太大，但在程序上要有利于使消費(fèi)者權(quán)益及時、合理而又經(jīng)濟(jì)地得到保護(hù)。

　�。ǘ�）完善我國房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)立法的初步設(shè)想

　　結(jié)合我國的立法現(xiàn)狀，大致可有三種選擇方案：

　　1.修改《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，明確規(guī)定將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益納入該法的保護(hù)范圍。鑒于現(xiàn)行的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)不夠明確，可通過修改法律的途徑明確該法適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，并增加若干專門適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)的條款，如期房權(quán)益的保護(hù)、物業(yè)管理等服務(wù)權(quán)益的保護(hù)、產(chǎn)權(quán)權(quán)益的保護(hù)等。此種方案的優(yōu)點(diǎn)在于法律實(shí)證意義突出，規(guī)范直接，保護(hù)力度較強(qiáng)。不利之處在于：第一，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)容十分豐富，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》作為消費(fèi)者保護(hù)的一般法不可能規(guī)定得很具體；第二，房地產(chǎn)消費(fèi)者不同的具體權(quán)益隨經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展要求保護(hù)的程度和側(cè)重不同，而《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》不宜頻繁修改。

　　2.制訂保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益單行法規(guī)。該法規(guī)與《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品管理法》、《藥品管理法》等消費(fèi)者保護(hù)特別法具同等地位，可以對房地產(chǎn)消費(fèi)者各種權(quán)益的保護(hù)要求和方式作全面具體的規(guī)定。此種方案的優(yōu)點(diǎn)在于立法內(nèi)容較為完整，規(guī)范全面具體，操作性強(qiáng)。不利之處在于：第一，房地產(chǎn)消費(fèi)者各種權(quán)益的法律性質(zhì)差異很大，既包括物權(quán)法權(quán)益，也包括合同法權(quán)益，既包括大金額的買方權(quán)益，也包括小額的接受服務(wù)的權(quán)益，立法技術(shù)難度較大；第二，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合，主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

　　3.在各種涉及房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的立法中明確房地產(chǎn)消費(fèi)者的資格。我國涉及房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的相關(guān)立法主要包括《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及相關(guān)法規(guī)，以及今后可能制訂的《消費(fèi)信貸法》、《物業(yè)管理法》等。這些立法中應(yīng)明確使用消費(fèi)者的概念，或承認(rèn)相關(guān)主體具有消費(fèi)者性質(zhì)，以賦予主體以消費(fèi)者法律資格，進(jìn)而使其享有消費(fèi)者權(quán)利，并明確規(guī)定與消費(fèi)者保護(hù)法一致的保護(hù)原則。此種方案的優(yōu)點(diǎn)在于簡便易行，針對性強(qiáng)；不利之處在于，立法總體進(jìn)度可能滯后，相對于目前保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益以及時解決房地產(chǎn)市場疲軟等問題的迫切要求來說，應(yīng)急功能顯得不足。我認(rèn)為，只要較好地解決了對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)則這個理論和觀念問題，使全社會都有了這種法律意識，第三種方案雖然顯得保守卻較為可行。

　　周珂

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