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試論售房養(yǎng)老模式推行中信息不對稱和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討
試論售房養(yǎng)老模式推行中信息不對稱和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討作者：柴效武
論文關(guān)健詞：售房養(yǎng)老 不確定性 信息不對稱 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)進(jìn)
論文摘要：以房養(yǎng)老，是養(yǎng)老保津的街模式，是很值得給予深入探討的。此種養(yǎng)老思路的推行，可以應(yīng)對當(dāng)前的老齡化危機(jī)，帶來一種全街的養(yǎng)老模式并真正發(fā)揮其重大之功用。本文謹(jǐn)對其中內(nèi)容之一的售房養(yǎng)老模式給予說明，尤其是對其間可能會出現(xiàn)的信息不對稱、不確定性等及其風(fēng)險(xiǎn)防范等予以較深刻的揭示。
一、售房養(yǎng)老模式介紹
售房養(yǎng)老是對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種全新嘗試，是我們試圖增加一種新的社會保障制度的新途徑。這一模式是指房屋持有者（特指年齡不低于一定程度的老年人）與特定機(jī)構(gòu)訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)的所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司、銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（以下簡稱為特定機(jī)構(gòu)），而自己持續(xù)保有住房的使用權(quán)，一直居住到自己去世，然后再把這一使用權(quán)移交給特定機(jī)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)得到全部轉(zhuǎn)移。特定機(jī)構(gòu)在訂立合同到房屋原持有者去世的這一長時(shí)間區(qū)間里，分期等額向房屋原持有者支付合同約定的房屋出售款項(xiàng)，直至房屋持有者去世。然后，特定機(jī)構(gòu)全權(quán)擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，自行處置，以牟取利潤。
售房養(yǎng)老制度的推出，對所有當(dāng)事人都是有益的。房屋持有者把房屋所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)后，定期從特定機(jī)構(gòu)得到一筆補(bǔ)償，再用這筆款項(xiàng)用作養(yǎng)老，即可大幅提高生活質(zhì)量，使養(yǎng)老水平得到相當(dāng)程度的改善。對房屋持有者來說，用自己身故后遺留住房仍然具有的巨大價(jià)值作提前變現(xiàn)套現(xiàn)，作生前的養(yǎng)老使用，是非常有益的。對特定機(jī)構(gòu)來講，我國房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，未來十?dāng)?shù)年乃至數(shù)十年內(nèi)，仍將伴隨我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而持續(xù)健康發(fā)展，前景十分誘人。售房養(yǎng)老制度的實(shí)行，將給特定機(jī)構(gòu)進(jìn)一步投資于房地產(chǎn)行業(yè)以新的契機(jī)，開辟了新的利潤來源。只要特定機(jī)構(gòu)運(yùn)用自身豐富經(jīng)驗(yàn)運(yùn)作得當(dāng)，必然會在這一房產(chǎn)養(yǎng)老制度中大幅獲益。另外，房屋持有者以房養(yǎng)老，自養(yǎng)自老，也大大減輕了政府、企業(yè)、子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，特別是減輕了子女的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。我國目前的獨(dú)生子女家庭，已占到全部家庭總數(shù)的多數(shù)，且這一比重還將會越來越大，如讓子女完全承擔(dān)對老人的贍養(yǎng)責(zé)任，到將來必將會出現(xiàn)的一種局面，就是兩個(gè)獨(dú)生子女將贍養(yǎng)四個(gè)老人，養(yǎng)育負(fù)擔(dān)將是異常巨大。售房養(yǎng)老制度的實(shí)施將可大大緩解這一壓力。從宏觀角度來講，售房養(yǎng)老制度的實(shí)施，將使老年人將手中擁有的相當(dāng)數(shù)量的原準(zhǔn)備用于養(yǎng)老的資金用來買房，然后再用房子來養(yǎng)老。這將起到優(yōu)化配置資源、活躍房地產(chǎn)市場、抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等作用，是值得大力推行的。
售房養(yǎng)老制度理論上給我們描繪了一個(gè)美好的前景，但真正實(shí)施起來可能并非如上描述的那么簡單，運(yùn)行過程中將會碰到太多的現(xiàn)實(shí)問題，尤其是面臨著太多的不確定性和種種風(fēng)險(xiǎn)，從而使實(shí)施效率大打折扣。這正是本文撰寫所需要特別給予考慮的。
二、信息不完全、不對稱及逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)
售房養(yǎng)老模式的運(yùn)營中，特定機(jī)構(gòu)對售房老人的身體健康狀況、既往病史、預(yù)期壽命及尚可存活年限等因素的調(diào)查和預(yù)期，對決定整個(gè)壽命期內(nèi)每期應(yīng)向售房者付教傾度的多少，是至為關(guān)鍵的。作為售房養(yǎng)老者對自己的這些狀況最為清楚，但購房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對此卻并不了解。如要專門確認(rèn)和查詢老年人的病歷情況，如走訪老年人于各個(gè)年齡階段的朋友，請權(quán)威醫(yī)生對老年人的未來健康狀況作全面檢查等，似乎是必要的，但事實(shí)上特定機(jī)構(gòu)要得到這些應(yīng)該得到的全部信息，最少是要取得與售房者相對稱的信息，對這些事項(xiàng)的測定、調(diào)查，又需要較高的費(fèi)用成本，是花費(fèi)代價(jià)巨大，時(shí)間精力多多。一般情況下，是很難花費(fèi)如此之代價(jià)，將此事項(xiàng)完全搞清楚的。另外，像預(yù)期壽命及尚可存活年限等信息，特定機(jī)構(gòu)固然是難以預(yù)料，就是售房養(yǎng)老者個(gè)人一也無法說對此就把握得非常清楚。
鑒于此種狀況，可以認(rèn)為，在住房產(chǎn)權(quán)完全易主的售房養(yǎng)老模式中，交易雙方對有關(guān)信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴(yán)重的信息不完全、不對稱的問題。特定機(jī)構(gòu)對客戶的相關(guān)信息掌握不完全的，交易雙方占有的信息不對稱，這就會使特定機(jī)構(gòu)在未來長期的交易中處于一種劣勢。非對稱信息是指在交易行為中，某些當(dāng)事人擁有另一些當(dāng)事人所不擁有的信息。未來信息的不完全及不確定性，會對售房養(yǎng)老模式產(chǎn)生重大影響，而交易雙方對掌握信息的不對稱，也同樣會對售房養(yǎng)老的推行，帶來眾多不利影響。
在售房養(yǎng)老模式中，由于模式運(yùn)行的時(shí)間可長達(dá)十幾年或數(shù)十年，住房購售雙方在事項(xiàng)的長期性、極高的不確定性、信息不完全及嚴(yán)重的不對稱的狀況下，類似壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦中經(jīng)常談到的“逆向選擇”現(xiàn)象及道德公害行為，就極可能發(fā)生，并引發(fā)相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)，如果適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制沒有建立，沒有其他中介機(jī)構(gòu)的參與。
非對稱信息是指某些當(dāng)事人擁有而另一些當(dāng)事人不擁有的信息。前面簡要講述了未來的不確定性對售房養(yǎng)老制度的影響，鑒于本模式只有房屋持有人和特定機(jī)構(gòu)兩個(gè)當(dāng)事人參與，雙方的信息不對稱現(xiàn)象，對本模式的執(zhí)行成本和效率的影響，將十分明顯。在沒有良好的激勵(lì)約束機(jī)制下，一方當(dāng)事人極可能利用自身擁有的信息優(yōu)勢，僅僅為追求自身利益的最大化，引致相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇事項(xiàng)，從而危害了對方的應(yīng)有利益。其實(shí)，信息不對稱對售房養(yǎng)老制度的影響同樣不容忽視。如果沒有適當(dāng)?shù)募?lì)約束機(jī)制，也沒有其他中介機(jī)構(gòu)的參與，僅有房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)兩個(gè)當(dāng)事人，信息不對稱對售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率的影響將十分明顯。在沒有良好的激勵(lì)約束機(jī)制下，當(dāng)事人很可能利用自身的信息優(yōu)勢，追求利益的最大化，由此而引致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。道德風(fēng)險(xiǎn)來自特定機(jī)構(gòu)不能觀察到在訂立合同后的房屋持有者的防范措施，從而房屋持有者的防范措施偏離訂立合同時(shí)的約定，逆向選擇來自特定機(jī)構(gòu)事前不知道房屋持有者的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而使保險(xiǎn)水平不能達(dá)到對稱信息情況下的最優(yōu)水平。
應(yīng)當(dāng)說明的是，這里談到的機(jī)構(gòu)愿意接納的客戶，同健康醫(yī)療保險(xiǎn)正好相反。對該特定機(jī)構(gòu)而言，客戶存活年限越短，機(jī)構(gòu)需要花費(fèi)的款項(xiàng)就越少。因此，客戶是身體越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如該客戶是身體健康，疾病全無，預(yù)期存活壽命會很高時(shí)，該機(jī)構(gòu)為客戶支付的養(yǎng)老用費(fèi)，將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房的實(shí)際價(jià)款，這筆交易則明顯虧損。反之亦一樣。但對該客戶而言，情況則是正好相反。客戶的要求同該購房機(jī)構(gòu)的利益要求，在這里是完全對立的。在信息嚴(yán)重不對稱的狀況下，該購房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)即表現(xiàn)得很不合算，從而喪失對參與此項(xiàng)交易的積極性。
在這種情況下，特定機(jī)構(gòu)在購買老人的住房時(shí)，一般會采取平均壽命預(yù)期、平均定價(jià)的方式來支付住房價(jià)款。但對于預(yù)期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的現(xiàn)金流的折現(xiàn)總額會大于住房余值，會紛紛爭相加人交易；那些預(yù)期存活年限小于平均存活年限的老年人，則由于住房余值會大于折現(xiàn)后的現(xiàn)金流總值，加人此種模式的不合算而紛紛退出這一交易行為。在此種狀況下，該特定機(jī)構(gòu)必定是無利可圖甚至虧本，從而也退出市場，即放棄開辦這一業(yè)務(wù)。
對交易雙方信息不完全、不對稱風(fēng)險(xiǎn)的防范是必要的。除了盡可能地使特定機(jī)構(gòu)占有較多的信息外，還需要在制度設(shè)計(jì)方面，對此作根本性的防范。應(yīng)當(dāng)指出，當(dāng)售房養(yǎng)老以傳統(tǒng)的“遺贈(zèng)扶養(yǎng)”的形式出現(xiàn)時(shí)，是一種個(gè)體、個(gè)案的形式，其間蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素很難預(yù)期。但當(dāng)該模式以大規(guī)模的機(jī)構(gòu)操作的形式出現(xiàn)，且成為一種帶有普遺性的養(yǎng)老行為時(shí)。這種道涵的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，就可以在一定程度上加以預(yù)期和測度，并在事前通過精心設(shè)計(jì)安排，得到各方都較為滿意的結(jié)構(gòu)。最少是將其中隱涵的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)予以極大消除。至于說具體業(yè)務(wù)執(zhí)行中可能出現(xiàn)的某些個(gè)別行為，即其中隱涵的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就容易防范，最少是不會造成太大的風(fēng)險(xiǎn)。
對房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)，面對這一信息不對稱而帶來風(fēng)險(xiǎn)的具體舉措的探討，是有必要的。房屋持有者相對于特定機(jī)構(gòu)的最大信息優(yōu)勢在于，他對自己房產(chǎn)的使用情況比較了解，同時(shí)，對自身的健康狀況也非常了解。而特定機(jī)構(gòu)在沒有合理的信息獲得渠道的情況下，在這些方面將處于信息劣勢。如果沒有有效的激勵(lì)約束機(jī)制，房屋持有者為了獲得自身利益最大化，很可能在訂立合同前后采取隱瞞事實(shí)的態(tài)度，從而使特定機(jī)構(gòu)遭受額外損失。如房屋持有者與特定機(jī)構(gòu)訂立售房養(yǎng)老合同，并在合同中約定，每年由原房屋持有者必須對房屋進(jìn)行整修，以減緩房屋的損毀。但如果特定機(jī)構(gòu)事后沒有有效的監(jiān)督機(jī)制，房屋持有者很可能為了節(jié)約開支，而放棄對房產(chǎn)的維修。其實(shí)道理和房屋租賃一樣，因?yàn)榉课菟袡?quán)已不屬于自己，維修投人不能得到事后回報(bào)，在缺乏有效監(jiān)督機(jī)制的情況下，一般會采取逃避措施。
特定機(jī)構(gòu)相對于房屋持有者，擁有的信息優(yōu)勢較少，但也有一定的優(yōu)勢。如特定機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的發(fā)展方向比較了解，知道房產(chǎn)的增值潛力，而房屋持有者對此知之甚少。舉個(gè)例子說明，郊區(qū)的一幢住宅，在現(xiàn)在看來價(jià)值并不大，但特定機(jī)構(gòu)通過有關(guān)消息知道，不久的將來，那里將通輕軌線，城市建設(shè)將向那個(gè)方向延伸，該房產(chǎn)具有很大的升值潛力。房屋持有者很可能對此一無所知，因?yàn)閭�(gè)人與龐大的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相比，其信息獲取渠道必然閉塞得多。如果特定機(jī)構(gòu)在訂立合同時(shí)，不告訴房屋持有者這些信息，房屋持有者將遭受很大的財(cái)產(chǎn)損失，保險(xiǎn)水平不可能達(dá)到最優(yōu)化。
三、售房養(yǎng)老制度中的不確定性
房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度安排中的關(guān)健。房屋持有者只有擁有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房，才有資格與特定機(jī)構(gòu)簽訂售房養(yǎng)老合同，從特定機(jī)構(gòu)得到養(yǎng)老壽險(xiǎn)金。而特定機(jī)構(gòu)正是看中了房產(chǎn)的保值增值的前景，才會開設(shè)這一房產(chǎn)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此，房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度推行成功的關(guān)健。但問題就在這里，一般壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作工具是貨幣，是投保人在中青年時(shí)代持續(xù)長期地向保險(xiǎn)公司交納保費(fèi)，保險(xiǎn)公司則保津他們在晚年養(yǎng)老期間的持續(xù)長期的現(xiàn)金流人。房產(chǎn)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作工具則是住房，是投保人在退休后用自己的住房的產(chǎn)權(quán)交售于特定機(jī)構(gòu)，以換取特定機(jī)構(gòu)在其養(yǎng)老期間的長期持續(xù)的現(xiàn)金的給付。一般壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)只需要考慮資金、利率、費(fèi)率及被保險(xiǎn)人預(yù)期存活壽命等因素。而房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)則是將住房與保險(xiǎn)連接一起，既要考慮資金、利率、費(fèi)率、被保險(xiǎn)人預(yù)期存活壽命等傳統(tǒng)因素，又需要額外考慮住房的價(jià)值變動(dòng)、住宅抵押物的存亡以及住宅最終的價(jià)值變現(xiàn)等內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)則明顯加大。
具體而言，售房養(yǎng)老制度的不確定性表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)市場發(fā)展及住房價(jià)格變動(dòng)的不確定性。特定機(jī)構(gòu)開設(shè)售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的初衷，是通過對房產(chǎn)的保值增值或開發(fā)新房產(chǎn)來謀取利潤。但是，售房養(yǎng)老合同的期限一般很長，特定機(jī)構(gòu)直到原房屋持有者去世之后，事實(shí)上才完全獲得該房產(chǎn)的處置權(quán)。雖然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速健康發(fā)展，但要在未來數(shù)十年內(nèi)仍保持持續(xù)快速的發(fā)展而不出現(xiàn)任何波折，這是大家不敢樂觀加以預(yù)期的。如果房地產(chǎn)市場一且進(jìn)人低迷期，特定機(jī)構(gòu)注定將陷人虧損狀態(tài)。
目前，京、滬、杭、穗等地的房價(jià)，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)很高的價(jià)位，即使在許多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，都是明顯偏高，甚至有人說這些房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟(jì)”.鑒于后期住房價(jià)格的變動(dòng)趨向并不明朗，不確定性很大，如特定機(jī)構(gòu)貿(mào)然開展這一售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)并大最購進(jìn)住房，這種不確定性造成的風(fēng)險(xiǎn)就無法得到合理分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動(dòng)蕩，勢必陷人虧損境地。這與特定機(jī)構(gòu)一貫的穩(wěn)健經(jīng)營原則是相背的。特定機(jī)構(gòu)很可能為了防止這種不確定性可能帶來的損失，而在售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)上采取過于謹(jǐn)慎的方式，這將使售房養(yǎng)老的執(zhí)行效率打折扣。
2.合同期限—售房養(yǎng)老者預(yù)期存活壽命的不確定。售房養(yǎng)老合同的期限和房屋持有者的壽命直接相關(guān)。雖然從全國范圍內(nèi)我國的平均年齡比較穩(wěn)定，但是地區(qū)與地區(qū)之間差異比較大，東部居民的平均壽命要比中西部的平均壽命長一些，特定機(jī)構(gòu)要想制定相應(yīng)的支付費(fèi)率有一定難度。從房屋持有者的角度來看，其不確定性更大。就個(gè)人來講，人是無法準(zhǔn)確預(yù)測自己的壽命的，而房產(chǎn)是個(gè)人的主要財(cái)富，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值很大。如果房屋持有者在與特定機(jī)構(gòu)訂立合同之后，不久便意外身亡，那將遭受重大財(cái)產(chǎn)損失。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，同樣的受益和損失對一個(gè)理性人的效用是不同的，損失造成的效用損失將更大一些。而對于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的個(gè)人來講，由于自己壽命的不確定性而引起的售房養(yǎng)老合同期限的不確定性，可能導(dǎo)致自己的重大財(cái)富損失。個(gè)人可能因此放棄這種養(yǎng)老途徑，而另覓房產(chǎn)養(yǎng)老的其他通道，如房屋出租、大屋換小屋、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)租換、遺贈(zèng)扶養(yǎng)等。
總之，售房養(yǎng)老制度由于合同期限長、房地產(chǎn)市場發(fā)展變幻莫側(cè)等等因素，造成很大的不確定性，如果這種不確定性不通過制度設(shè)計(jì)創(chuàng)新等途徑加以分散和確定化，將使售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率大打折扣，甚至使之不可行。
四、售房養(yǎng)老中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
不確定性和信息不對稱會導(dǎo)致高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。但是售房養(yǎng)老制度安排中的不確定性和信息不對稱，并非其固有缺陷，通過合理有效的制度設(shè)計(jì)和觀念創(chuàng)新，即可以大大削弱由此而來的不確定性和信息不對稱所造成的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的效果。這方面，政府和其他社會中介機(jī)構(gòu)（如房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、銀行等等）需要扮演重要角色。
1.促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大力促進(jìn)二手房市場的培育。特定機(jī)構(gòu)開展售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的利潤最終要在房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)。如果房地產(chǎn)市場低迷，處于無序化狀態(tài)，特定機(jī)構(gòu)的利益無法保障，特定機(jī)構(gòu)可能因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大而退出這一業(yè)務(wù)。我國房地產(chǎn)業(yè)雖然改革開放以后進(jìn)人了快速發(fā)展的通道，但也有發(fā)展過熱的跡象，全國商品房積壓面積目前已經(jīng)達(dá)到1. 7億平方米左右，某些地區(qū)房價(jià)居高不下，超過普通老百姓的購買能力。同時(shí)，我國的二手房市場仍處于無序的“地?cái)偸健睜顟B(tài)，規(guī)模不大。其實(shí)，我國居民購房需求還是很大的，特別是對中低檔房和二手房的需求非常旺盛。政府應(yīng)該通過產(chǎn)業(yè)政策等政策措施引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，抑制過熱供給，刺激需求，促進(jìn)二手房市場的成長，從大方向上保障房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。特定機(jī)構(gòu)如果能將收購來的房產(chǎn)順利投放市場，實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，將大大增加特定機(jī)構(gòu)開展售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的積極性。
2.培育和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)。房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)之間的信息不對稱，可以通過規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)來解決。房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是必不可少的一員，房產(chǎn)是大宗商品，是個(gè)人財(cái)富的主要部分，在訂立售房養(yǎng)老合同之前，需要對房產(chǎn)的使用情況和房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行一個(gè)客觀公正的評價(jià)。這個(gè)評價(jià)不能由特定機(jī)構(gòu)進(jìn)行，需要與當(dāng)事人雙方無直接利益關(guān)系的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以利用自身豐富的專業(yè)知識對房產(chǎn)進(jìn)行客觀公正的評價(jià)。當(dāng)然，政府需要通過立法或條例建立對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的約束機(jī)制，對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的行為加以規(guī)范，防止他與當(dāng)事人一方申謀，損害另一方利益。另外，需要建立信息服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如房地產(chǎn)信息、政府政策、老年人醫(yī)療保健、平均壽命等等信息，為當(dāng)事人雙方進(jìn)行必要的信息服務(wù)�？傊�，通過培育和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，營造一個(gè)規(guī)范的外部環(huán)境，對房屋持有者和特定機(jī)構(gòu)形成約束機(jī)制，規(guī)范當(dāng)事人的行為。
3.創(chuàng)新特定機(jī)構(gòu)支付制度。前面曾講過，房屋持有者對自己壽命具有不確定性，如果特定機(jī)構(gòu)將約定支付款按約定年限等額支付，如合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，每年支付1. 5萬元，房屋持有者可能估計(jì)自己壽命不到20年，而在售房養(yǎng)老上采取謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，這套支付制度是不科學(xué)的。我們可以借鑒美國的反抵押貸款或我國住房按揭貸款的經(jīng)驗(yàn)，采取首付加后期遞減支付的制度來進(jìn)行支付。仍以前面的例子來說明，合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，首付20%即6萬元，然后按一定的比例逐年遞減支付。這樣，既避免了純粹的房產(chǎn)買賣行為，達(dá)到養(yǎng)老的目的，又將壽命的不確定性所導(dǎo)致的潛在的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)降到很低的水平。
4.建立完普的擔(dān)保監(jiān)督機(jī)制，政府在政策面上予以扶持。售房養(yǎng)老制度是一個(gè)多方受益的制度，它既提高了養(yǎng)老水平，又緩解了社會的養(yǎng)老壓力。還為特定機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)等開辟了新的利潤來源。但是由于不確定性較大和信息不對稱，售房養(yǎng)老制度需要政府的多方扶持。如政府對特定機(jī)構(gòu)所購房產(chǎn)予以擔(dān)保、監(jiān)餐當(dāng)事人購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、防止原房屋持有者在居住期間因?yàn)橐馔馇闆r而使房產(chǎn)遭受損失等等。
5.拓展資金融通渠道，確保售房養(yǎng)老資金來源。房產(chǎn)是大宗商品，特定機(jī)構(gòu)要開展售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，需要大盤的資金投人，僅靠自有資金恐怕難以維系，這需要銀行和證券機(jī)構(gòu)等資金融通機(jī)構(gòu)的參與。特定機(jī)構(gòu)可以通過向銀行貸款，或者通過證券市場發(fā)行債券或基金來籌措資金。這樣，特定機(jī)構(gòu)既獲得了資金的支持，又向這些機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁了一定的風(fēng)險(xiǎn)。起到風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟淖饔谩?script>s("content_relate");
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