形式便民與實(shí)質(zhì)利民之沖突 立法本意與實(shí)際效果之矛盾——對(duì)物權(quán)法草案關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不設(shè)公證前置條件意見法律論文網(wǎng)
形式便民與實(shí)質(zhì)利民之沖突 立法本意與實(shí)際效果之矛盾
——對(duì)物權(quán)法草案關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不設(shè)公證前置條件意見的批判
朱樾
在物權(quán)法的起草、審議過(guò)程中，我國(guó)立法、司法界及其學(xué)者一直就不動(dòng)產(chǎn)登記前是否應(yīng)經(jīng)公證進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查一事進(jìn)行爭(zhēng)論。日前，全國(guó)人大法律委員會(huì)在向全國(guó)人大常委會(huì)作關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》修改情況匯報(bào)時(shí)，提出了不宜作出必須公證規(guī)定的意見，指出：“ 法律委員會(huì)研究認(rèn)為，為了便民，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記只需一道手續(xù)，并且逐步實(shí)行統(tǒng)一登記，草案對(duì)此已經(jīng)作了規(guī)定，并明確規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不得按照標(biāo)的收費(fèi)。不動(dòng)產(chǎn)登記前是否辦理公證，可以由當(dāng)事人自愿選擇。如果辦理登記前必須經(jīng)過(guò)公證，不僅不便民，還會(huì)增加群眾負(fù)擔(dān)。因此，不宜規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記前必須經(jīng)過(guò)公證。”。顯然，法律委員會(huì)提出不宜規(guī)定必須公證的本意，一是為了便民，二是為了不增加群眾負(fù)擔(dān)；其目的歸納起來(lái)是為了“利民”。那么物權(quán)法不規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)經(jīng)公證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，是否會(huì)真正達(dá)到利民的效果呢？我認(rèn)為，物權(quán)法作出不動(dòng)產(chǎn)登記不須公證或自愿公證的規(guī)定，只是形式上的便民或利民，實(shí)質(zhì)上則對(duì)保護(hù)人民群眾的利益和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定十分不利，其結(jié)果會(huì)與人大法律委員會(huì)提出此意見的初衷背道而馳。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記前不經(jīng)公證，不利于房產(chǎn)交易活動(dòng)中購(gòu)房人真實(shí)意思的表示
就社會(huì)交易活動(dòng)的一般情況而言，法律法規(guī)對(duì)交易行為不設(shè)置諸如審查、核準(zhǔn)、許可、登記等前置性條件，無(wú)疑將有利于提高交易效率和降低交易人的交易成本。依此常規(guī)思維來(lái)考慮不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)規(guī)范的內(nèi)容，認(rèn)為在物權(quán)法中不宜規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記前必須經(jīng)過(guò)公證也是理所當(dāng)然的。然而，不動(dòng)產(chǎn)交易遠(yuǎn)不象人們購(gòu)買日常生活用品、家用電器那么簡(jiǎn)單，其復(fù)雜程度也決非是購(gòu)置汽車和其他高檔消費(fèi)品所能相比，這是由人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物使用價(jià)值多方位和多層次的取向所決定的。
現(xiàn)階段消費(fèi)者購(gòu)置房屋不只是為了得到一個(gè)能擋風(fēng)遮雨的棲身之處，除了對(duì)房屋質(zhì)量和空間的基本要求，人們?cè)絹?lái)越多地考慮方便工作生活和有利身體健康以及更好地享受生活�，F(xiàn)在人們買房有五大關(guān)注點(diǎn)，一是質(zhì)量，二是地段，三是結(jié)構(gòu)和層高，四是環(huán)境，五是物業(yè)管理。不同的消費(fèi)層次，對(duì)這五大關(guān)注點(diǎn)有著全然不同的要求。也正因如此，出現(xiàn)了同城內(nèi)不同物業(yè)區(qū)、不同品牌房產(chǎn)價(jià)格的巨大差異。所有這些，構(gòu)成了房產(chǎn)交易活動(dòng)的復(fù)雜性。對(duì)購(gòu)房人而言，房產(chǎn)交易活動(dòng)的復(fù)雜性還在于有關(guān)房屋的質(zhì)量、環(huán)境和物業(yè)管理等情況不是通過(guò)看圖紙、聽介紹或去實(shí)地觀察幾次所能明了和掌握。
房產(chǎn)交易活動(dòng)是這樣的復(fù)雜，而作為交易活動(dòng)中的購(gòu)房者絕大多數(shù)又非常缺乏購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)（作為消費(fèi)者，很多人一生中可能只有一次購(gòu)房經(jīng)歷），他們?cè)谫?gòu)房時(shí)對(duì)房屋的質(zhì)量、環(huán)境和日后的物業(yè)管理等問(wèn)題不可能考慮得十分周全，格式化的房屋交易合同也無(wú)助于解決這些問(wèn)題。然而，購(gòu)房時(shí)沒(méi)有考慮周全的問(wèn)題對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)不一定是不重要的問(wèn)題，更不能表明對(duì)這些問(wèn)題不重視，只因他們?nèi)狈@方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。去年《每日商報(bào)》刊登的《買來(lái)的二手房漏水房子里有人上吊過(guò)》一文中所列的賣方未告知買方所交易的住房衛(wèi)生間因樓上住戶下水道滲漏而頂上滴水的事實(shí)引起糾紛和賣方未告知買方所交易的住房?jī)?nèi)曾有人自殺的事實(shí)引起糾紛兩案例，則是對(duì)房產(chǎn)交易復(fù)雜性和購(gòu)房者缺乏購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題的具體反映。
房產(chǎn)交易活動(dòng)中普遍存在購(gòu)房者不能正確、全面地進(jìn)行真實(shí)意思表示的問(wèn)題。這就需要職業(yè)公證員或其他專業(yè)人員介入房產(chǎn)交易活動(dòng)，為交易活動(dòng)中處于弱勢(shì)地住的消費(fèi)者作出引導(dǎo)和提供幫助，就房屋質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理等有關(guān)內(nèi)容和各種可能發(fā)生的問(wèn)題向房屋交易雙方一一問(wèn)清和提醒，使消費(fèi)者在對(duì)房屋質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理等情況充分了解基礎(chǔ)上作出是否購(gòu)房和愿意出多少價(jià)格的決定，從而真正體現(xiàn)其真實(shí)意思表示。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記前不經(jīng)公證，不利于有效解決房產(chǎn)交易活動(dòng)主體間的不平等問(wèn)題和制止欺詐、侵權(quán)行為的發(fā)生及對(duì)受害人利益的保護(hù)
（一）我國(guó)房產(chǎn)交易活動(dòng)主體間實(shí)際地位不平等問(wèn)題嚴(yán)重。
房產(chǎn)交易活動(dòng)作為一種民事法律關(guān)系，雙方當(dāng)事人間的法律地位是平等的。但在我國(guó)，目前實(shí)際交易過(guò)程中雙方的地位則是很不平等的。這一方面因房產(chǎn)交易中涉及房屋質(zhì)量、環(huán)境的因素和內(nèi)容十分復(fù)雜且不透明，使賣方處于暗處的有利地位和買方處于明處的不利地位。另一方面因房產(chǎn)銷售商與消費(fèi)者在房產(chǎn)交易知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)方面差距很大，房產(chǎn)銷售商面對(duì)格式合同能夠駕輕就熟地“采其所需，棄其所惡”，做到趨利避害；而消費(fèi)者即使面對(duì)顯失公平的合同，一時(shí)也無(wú)法發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。在這種情況下，購(gòu)房者的權(quán)益難以得到維護(hù)。只有規(guī)定合同應(yīng)經(jīng)公證，通過(guò)公證使合同能全面、完整地明確房產(chǎn)交易當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)，平衡交易雙方因房產(chǎn)交易知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的嚴(yán)重差異造成的交易能力嚴(yán)重失衡情況，才能使交易雙方在交易過(guò)程中的實(shí)際地位平等，實(shí)現(xiàn)交易的公正和公平。
（二）我國(guó)房產(chǎn)交易活動(dòng)中誠(chéng)信狀況堪憂，欺詐、侵權(quán)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。
這些年我國(guó)房產(chǎn)交易活動(dòng)中缺乏誠(chéng)信、坑蒙拐騙等情況較為突出，房產(chǎn)交易活動(dòng)中存在著不少問(wèn)題，常見的有：
1、故意隱瞞房產(chǎn)在質(zhì)量、環(huán)境等方面存在的問(wèn)題，受讓方在不知情、甚至被蒙騙情況下進(jìn)行房產(chǎn)交易。
2、出讓方怠于履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)，使受讓方在足額交付房款后遲遲不能得到產(chǎn)權(quán)。
3、私自出讓共有房產(chǎn)，侵犯其他共有人的權(quán)益。
4、夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方以自己的名義私下買入的房產(chǎn)，離婚時(shí)未作分割，離婚后擅自進(jìn)行處分。
5、偽造委托書，非法處分他人房產(chǎn)。
6、產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，房產(chǎn)或無(wú)法登記過(guò)戶，或需另行費(fèi)用才能實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。
7、以虛假?gòu)V告或夸大其詞的宣傳誘使消費(fèi)者作出交易行為。
8、以“樣板房”設(shè)圈套，使消費(fèi)者在對(duì)房屋標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生重大誤解的情況下訂購(gòu)房屋。
9、為達(dá)到獨(dú)自繼承或多分得遺產(chǎn)的不法目的，故意隱瞞法定繼承人的真實(shí)情況、甚至使用威脅利誘等手段迫使父母立下對(duì)其有利的遺囑或贈(zèng)與書。
目前房產(chǎn)交易活動(dòng)中陷阱不少，對(duì)大多購(gòu)房人來(lái)說(shuō)依其自身的知識(shí)和能力去避開這些陷阱，除非不進(jìn)行交易活動(dòng)，否則將是一件十分困難的事情。雖然這么多年來(lái)媒體對(duì)房產(chǎn)交易中的各種問(wèn)題和花招作了大量的揭露，但之后在這些問(wèn)題上照樣掉進(jìn)行陷阱的人還是不少，更何況欺詐的手段和花樣還在不斷變化著，實(shí)在使消費(fèi)者防不勝防。去年在《新華論壇》發(fā)表的《開發(fā)商的欺詐行為是如何得逞的》一文所反映的消費(fèi)者買下按市政規(guī)劃將有新建筑物擋住現(xiàn)有海景的“海景房”發(fā)生糾紛一案，是一個(gè)很典型的例子。如果不動(dòng)產(chǎn)登記前必須公證，由公證員就相關(guān)問(wèn)題對(duì)交易雙方進(jìn)行詢問(wèn)并將他們的回答作出記錄以固定證據(jù)，公證員認(rèn)為必要的還可進(jìn)行調(diào)查，可有效地遏制房產(chǎn)交易中欺詐行為的發(fā)生。
自1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，規(guī)定房產(chǎn)繼承經(jīng)公證后再由房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)后，房產(chǎn)繼承中的侵權(quán)問(wèn)
題得到有效解決。由此可見公證對(duì)遏制房產(chǎn)交易不法行為，保護(hù)當(dāng)事人合法利益的實(shí)際作用之一斑。
（三）我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中受不法侵害的受害人的利益保護(hù)不力。
依法律規(guī)定，房產(chǎn)交易活動(dòng)中受欺詐和受不法侵害的受害人可通過(guò)司法救濟(jì)的途徑進(jìn)行維權(quán)，但在在司法實(shí)踐中他們的利益卻難以得到有效保護(hù)。一是面對(duì)民事訴訟法誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的制度，受欺詐的購(gòu)房人很少能提供售房人在房產(chǎn)交易中實(shí)施欺詐行為的證據(jù)，在訴訟活動(dòng)中將面臨著敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。二是面對(duì)民法、合同法表見代理和善意第三人保護(hù)制度，被侵權(quán)人不能向善意第三人要回本屬于自己的那部分房產(chǎn)，而此時(shí)的侵權(quán)人早已作好轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)備，受害人將面臨法院雖作出侵權(quán)人賠償損失的裁決但卻無(wú)法得到執(zhí)行的窘境。因此，為切實(shí)保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)不受侵犯，在物權(quán)法中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記前應(yīng)經(jīng)公證，將問(wèn)題防范于未患，是十分必要的。
三、自愿公證不能承治房產(chǎn)交易活動(dòng)痼疾之重
在物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記前應(yīng)否規(guī)定必須公證的問(wèn)題上，有意見認(rèn)為，既然公證對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易行為和保護(hù)交易人、權(quán)利人的利益有利，那么應(yīng)將是否要公證的選擇權(quán)交給交易人，由交易人來(lái)決定他們?cè)诮灰走^(guò)程中是否需要公證幫助。這就是人們通常所說(shuō)的物權(quán)法在公證問(wèn)題上應(yīng)實(shí)行自愿原則。這意見看似正確，實(shí)則不然。
（一）自愿公證不僅無(wú)法解決房產(chǎn)交易中的侵權(quán)問(wèn)題，反而予侵權(quán)行為以滋生條件。
在房產(chǎn)交易活動(dòng)中，侵權(quán)行為主要表現(xiàn)為：偽造委托書，非法處分他人房產(chǎn)；私自出讓共有房產(chǎn)，侵犯其他共有人的權(quán)益；在遺產(chǎn)繼承問(wèn)題上，故意隱瞞法定繼承人的真實(shí)情況或使用威脅利誘等手段迫使父母立下對(duì)其有利的遺囑，以達(dá)到獨(dú)自繼承或多分得遺產(chǎn)的不法目的等。對(duì)此類侵權(quán)行為，如倡導(dǎo)自愿公證原則，無(wú)異是為侵權(quán)者實(shí)施侵權(quán)行為開綠燈。因?yàn)樵谧栽腹C原則下，他們實(shí)施這些侵權(quán)行為時(shí)，可“自愿選擇”不需公證的決定，從而“自由”地避開公證審查，順利地達(dá)到其侵權(quán)的目的。而對(duì)那些被侵權(quán)人來(lái)說(shuō)，他們?cè)谡麄�(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程中，則是沒(méi)有選擇公證與否的權(quán)利，他們的被侵權(quán)因“自愿公證”而無(wú)法避免。
（二）自愿公證無(wú)法制約房產(chǎn)交易中的欺詐行為。
目前，房產(chǎn)交易活動(dòng)中的欺詐行為可以用“恣意橫行”來(lái)形容，在這樣的情形下，自愿公證顯然于制止欺詐行為無(wú)補(bǔ)：
首先，既然是欺詐，就經(jīng)不起專業(yè)人士嚴(yán)格檢驗(yàn)，作為欺詐者肯定不希望其欺詐行為經(jīng)公證審查；現(xiàn)在法律規(guī)定自愿公證，欺詐者自然是求之不得，從此可以理直氣壯地抵制公證了。
其次，在現(xiàn)實(shí)生活中，作為購(gòu)房人，由于對(duì)房產(chǎn)交易活動(dòng)復(fù)雜性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，又因?qū)?guó)家職能部門制作的格式合同的信賴，認(rèn)識(shí)到自己需要公證幫助的確實(shí)也是寥寥無(wú)幾。與發(fā)生房產(chǎn)交易糾紛數(shù)量成反比，在那些對(duì)公證不作強(qiáng)制性要求的地區(qū)，雖然房產(chǎn)交易中欺詐問(wèn)題十分嚴(yán)重，房產(chǎn)交易糾紛居高不下，但申辦公證者幾乎為零。
第三，有時(shí)會(huì)有自知之明者提出公證的要求，但即是自愿，那就是交易雙方都要自愿，遇另一方“不自愿”你能奈何；更何況，對(duì)面對(duì)售房人的“信誓旦旦”，考慮到情面、考慮到對(duì)他人應(yīng)有的信任和尊重，如再堅(jiān)持公證，可能就有點(diǎn)太不講人情了，于是對(duì)公證一事也只能作罷。
第四，自愿公證不利于公證規(guī)范房產(chǎn)交易行為職能的發(fā)揮。
一項(xiàng)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記前必須經(jīng)公證的法律規(guī)定，對(duì)公證行業(yè)而言則意味著法律規(guī)定自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行認(rèn)識(shí)、嚴(yán)格審查的責(zé)任和義務(wù)；表明法律要求經(jīng)過(guò)公證后的不動(dòng)產(chǎn)交易不應(yīng)存在問(wèn)題及不動(dòng)產(chǎn)交易存在問(wèn)題應(yīng)由公證人承擔(dān)責(zé)任。如歐洲法國(guó)、德國(guó)等大陸法系國(guó)家，法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)公證，同時(shí)對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)交易公證有著十分嚴(yán)格的要求。辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，公證人必須將不動(dòng)產(chǎn)的“今生前世，屋內(nèi)屋外”情況一一進(jìn)行查詢并告知購(gòu)房人。內(nèi)容除不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、面積、質(zhì)量、坐落位置等基本要素外還包括：房屋建于何時(shí)，先后幾易其手，各時(shí)期住戶使用房屋情況，房屋結(jié)構(gòu)改變情況，屋內(nèi)水、電、氣、暖管線情況，房屋使用的建材及其保溫情況，住房上下左右鄰居有無(wú)對(duì)生活帶來(lái)不良影響情況（如精神病人），住房周邊有無(wú)對(duì)生活帶來(lái)不良影響情況（如發(fā)出噪音、異味的企業(yè)）等等，保證購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋充分知情。公證人對(duì)購(gòu)房人不充分知情情況下作出的交易行為進(jìn)行公證，要為日后發(fā)生的糾紛“買單”。在這樣的制度下，由于房產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)公證，公證人員履行法律規(guī)定的對(duì)房產(chǎn)交易行為進(jìn)行審查的責(zé)任和義務(wù)不能有所懈怠，任何隱瞞和欺詐都成徒勞，不動(dòng)產(chǎn)交易的誠(chéng)信體系由此建立。
相反，自愿公證制度下公證行業(yè)則沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)交易行為進(jìn)行審查的法定責(zé)任和義務(wù)；在此情況下當(dāng)事人自愿申請(qǐng)公證，公證人員只對(duì)交易行為形式的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，只要房產(chǎn)權(quán)屬清楚、當(dāng)事人具有民事行為能力和處理房產(chǎn)的資格、合同主要條款齊全及當(dāng)事人簽名屬實(shí)即可辦理公證。這樣的公證對(duì)制止侵權(quán)行為和部分欺詐行為固然具有作用（但正如前述，侵權(quán)者和欺詐者怎會(huì)“自愿公證”），但公證在規(guī)范房產(chǎn)交易行為方面的職能作用遠(yuǎn)未得到發(fā)揮，距保證購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋充分知情、預(yù)防房產(chǎn)交易糾紛的發(fā)生和建立房產(chǎn)交易誠(chéng)信體系等要求則相去甚遠(yuǎn)。
四、從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，不能輕易否定先進(jìn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)交易必須公證的法律制度
對(duì)那些法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易經(jīng)公證生效的國(guó)家近十幾年來(lái)的房產(chǎn)交易情況進(jìn)行觀察，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，在這些國(guó)家，房產(chǎn)交易幾乎無(wú)侵權(quán)、欺詐案例，也很少有糾紛發(fā)生（即使有糾紛，也只是違約的問(wèn)題）。為此，有意見認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法的制定應(yīng)借鑒這些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記前應(yīng)經(jīng)公證。
有反對(duì)意見認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法要體現(xiàn)我國(guó)國(guó)情，對(duì)外國(guó)的法律不能照搬照抄。那么什么是我國(guó)國(guó)情呢？我認(rèn)為，在房產(chǎn)交易問(wèn)題上，與這些先進(jìn)國(guó)家相比較，我國(guó)國(guó)情呈兩大特點(diǎn)：一是我國(guó)目前社會(huì)誠(chéng)信狀況不容樂(lè)觀；二是我國(guó)消費(fèi)者就其經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和理性程度來(lái)說(shuō)，還很不成熟。值得我們思考的是，這些先進(jìn)國(guó)家在社會(huì)誠(chéng)信狀況良好、消費(fèi)者較為成熟的情況下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易仍堅(jiān)持必須公證原則；而我們卻要在社會(huì)誠(chéng)信狀況較差和消費(fèi)者尚不成熟的情況下取自愿公證原則，與國(guó)情是相符還是相悖？其結(jié)果對(duì)消費(fèi)者帶來(lái)的究竟是利還是害？
也有反對(duì)意見認(rèn)為，像美國(guó)這樣發(fā)達(dá)的國(guó)家就沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)交易必須公證的法律規(guī)定，充分體現(xiàn)他們對(duì)交易人意思自治的尊重，我國(guó)應(yīng)向美國(guó)學(xué)習(xí)。這種觀點(diǎn)除了無(wú)視大陸法系與英美法系在法律淵源上的區(qū)別，也未考慮我國(guó)與美國(guó)在社會(huì)誠(chéng)信、國(guó)民消費(fèi)成熟程度方面的差別外，還忽視了我國(guó)與美國(guó)的另兩大差異：一是美國(guó)人購(gòu)房大多由律師幫助辦理（在美國(guó)沒(méi)有公證機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有大陸法系意義上的公證人，我國(guó)的公證業(yè)務(wù)在美國(guó)大多為律師的非訴訟業(yè)務(wù)）；在我國(guó)，購(gòu)房請(qǐng)律師幫助的只是鳳毛麟角。二是美國(guó)人大多能理性對(duì)待法院所作的對(duì)己不利的裁決；在我國(guó)則不然，敗訴人質(zhì)疑司法不公是十分普遍的事。此外，需要說(shuō)明的是，美國(guó)為保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全建有公證托管制度。這項(xiàng)起源于美國(guó)加州的制度的基本內(nèi)容是，在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，賣方將契據(jù)、買方將價(jià)款交給公證托管代理人（中立第三方），公證托管代理人依據(jù)當(dāng)事人的指令與授權(quán)，按照買賣雙方所簽訂的和約條件辦理各項(xiàng)手續(xù)；當(dāng)交易雙方各自完成了在合約中所作出的承諾后，公證托管代理人才將契據(jù)與價(jià)款分別交給買賣雙方。在
美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易基本上是在得到法律幫助的情況下進(jìn)行的；盡管如此，他們每年還是發(fā)生大量房產(chǎn)交易紛紛和造成大量訴訟。應(yīng)當(dāng)引起我們警惕的是，在我國(guó)，這幾年房產(chǎn)交易存在的大量問(wèn)題因房?jī)r(jià)的不斷上升而未釀成重大糾紛和引起訴訟；一旦房產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)或下跌，問(wèn)題可能急劇暴發(fā)，形成大量訴訟，并因?qū)υV訟結(jié)果不滿，引發(fā)信訪高潮，將嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。聯(lián)系到我國(guó)香港地區(qū)，他們雖為英美法系，卻能根據(jù)本地的實(shí)際規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)經(jīng)律師見證（他們公證人由律師兼任），其實(shí)事求是的立法態(tài)度值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。
五、結(jié)束語(yǔ)
物權(quán)法應(yīng)否作出不動(dòng)產(chǎn)登記前須經(jīng)公證的規(guī)定，應(yīng)從建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易誠(chéng)信體系和良好的交易秩序，有效保護(hù)交易人、權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定的大局出發(fā)，著重權(quán)衡三個(gè)方面的問(wèn)題：一是是否有利規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易行為；二是是否有利防止不動(dòng)產(chǎn)交易中侵權(quán)、欺詐等不法行為的發(fā)生；三是是否有利于交易活動(dòng)的公平、公正。據(jù)此，我國(guó)物權(quán)法是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易須經(jīng)公證，結(jié)論應(yīng)當(dāng)是顯而易見的。
可能有人會(huì)對(duì)公證介入不動(dòng)產(chǎn)交易提出質(zhì)疑：公證就一定能保證交易人意思表示真實(shí)？公證就一定能防止侵權(quán)、欺詐行為的發(fā)生？公證不會(huì)降低交易效率并加大交易成本？對(duì)此，我們應(yīng)用全面和發(fā)展的觀點(diǎn)去看問(wèn)題。首先，公證對(duì)于保證交易人意思表示真實(shí)和防止侵權(quán)、欺詐等不法行為的發(fā)生，效果是肯定的，這從法國(guó)、德國(guó)、意大利、瑞士等法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易須經(jīng)公證的國(guó)家和地區(qū)的實(shí)踐結(jié)果可以得到充分證明。當(dāng)然，公證和其他任何行業(yè)一樣，要保證不出問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的；但是依據(jù)公證賠償制度，不動(dòng)產(chǎn)交易經(jīng)公證出現(xiàn)問(wèn)題，公證處將要承擔(dān)責(zé)任，對(duì)交易人或權(quán)利人的實(shí)際損失作出足額賠償，這比國(guó)家賠償或走司法救濟(jì)途徑對(duì)交易人或權(quán)利人利益的保護(hù)更為有利和有效。關(guān)于效率和成本問(wèn)題，需分行政效率、成本和交易人效率、成本兩個(gè)方面分別進(jìn)行考慮。不動(dòng)產(chǎn)交易經(jīng)公證審查對(duì)提高行政效率和降低行政成本無(wú)疑是十分有利的。至于對(duì)交易人，雖無(wú)法做出具體的算術(shù)估量，但有兩點(diǎn)是可以肯定的，第一，對(duì)可能遭侵權(quán)的權(quán)利人來(lái)說(shuō)，公證于他有利而無(wú)害；第二，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，因公證可省卻對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、環(huán)境等進(jìn)行了解和咨詢的精力，且更能保證所得情況的真實(shí)性、全面性，所以公證給他們帶來(lái)的應(yīng)是方便而不是不方便。就普通百姓而言，房產(chǎn)是家庭中價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)，不少家庭為購(gòu)置房產(chǎn)不僅傾其全部財(cái)力，且背負(fù)沉重債務(wù)。房產(chǎn)交易活動(dòng)不規(guī)范，使當(dāng)事人的巨大投入無(wú)法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的目的，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害群眾的重大財(cái)產(chǎn)利益，由此而引起的糾紛必將直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。
誠(chéng)所謂大惡之前，小惡為善；大善之前，小善為惡。是故，對(duì)我國(guó)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記前是否須經(jīng)公證問(wèn)題，切不可重形式上利民之小善而忽視實(shí)質(zhì)上利民之大善。
【形式便民與實(shí)質(zhì)利民之沖突 立法本意與實(shí)際效果之矛盾——對(duì)物權(quán)法草案不動(dòng)】相關(guān)文章：
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