論住房抵押貸款中的交易費用

　　論住房抵押貸款中的交易費用
　　
　　在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。?
　　
　　1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費用的原因?
　　
　　1.1對抵押物的審查
　　
　　（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構(gòu)需要進入現(xiàn)場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。
　　
　�。�2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對產(chǎn)權(quán)證書，其他財產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。
　　
　�。�3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規(guī)范，貸前評估高估了價值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導致重復或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔保人負責向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔訴訟費、執(zhí)行費等。?
　　
　　1.2鑒別對象的費用
　　
　　中國缺少個人信用制度，關(guān)于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實性審查等。為了減少費用，銀行不得不提高市場準入。如借款人資格限定，必須具有當?shù)卣�式城�?zhèn)戶口，必須具有貸款行認可的單位作為歸還貸款本息的擔保人，必須雜貸款行存足相當于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達15-25年，美國可達20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項，因而實際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。?
　　
　　2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因
　　
　�。�1）磨鞋底費用。借款人為證明自己是低風險的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費大量的時間和金錢。
　　
　�。�2）審批環(huán)節(jié)復雜，不習慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實地勘驗和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
　　
　　（3）有形費用支出過高。過高的保險費、評估費和其他中介費用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺實施的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險，且要求保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險費由借款人承擔。又如房產(chǎn)評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產(chǎn)按市場現(xiàn)價評估一次，且每評估一次都按房地產(chǎn)價值的3%支付評估費。?
　　
　　3減少交易費用的措施?
　　
　　3.1建立個人信用制度
　　
　　第一，建立由政府主導以股份有限公司為實體的全國性個人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學統(tǒng)一的個人信用評估指標體系。比如建立價值體系和信譽體系等，根據(jù)個人的有形無形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創(chuàng)建個人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。
　　
　　3.2發(fā)展住房二級市場，降低住房處置成本
　　
　　第一，降低住房交易稅費。今后應(yīng)該重點降低營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費負擔。第二，簡化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格規(guī)范并認真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復抵押和無效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門安置解決住房問題。?
　　
　　3.3政府的支持
　　
　　首先，政府應(yīng)制定和實施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長和利率低的貸款。(www.qkfawen.com)比如在住房貸款利息補貼額應(yīng)該能彌補貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔保或保險保證，減輕違約風險，提高資產(chǎn)流動性和質(zhì)量，以便在二級市場上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級市場的發(fā)展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風險以及其他各種風險。?
　　
　　3.4中介機構(gòu)的建立
　　
　　建立對居民個人的資信狀況進行調(diào)查和評估以及確認抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機構(gòu)。規(guī)模效益和專業(yè)化可以帶來省時和信息真實等一系列好處。更重要的是還可以避免因為不熟悉法律而可能出現(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的代理機構(gòu)，代理銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。?
　　
　　3.5加快制度建設(shè)
　　
　　要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過立法渠道和法律形式來保證各項管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

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