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樓盤裝“殼”的法律問題
樓盤裝“殼”的法律問題浦增平
筆者近期參與二宗用樓盤裝“殼”的上市公司收購兼并案，因尚未完成披露義務(wù)，暫不公開公司名稱。但實施上述收購過程中涉及的法律問題，有必要進行探討。
�。凉境鰞r人民幣約1.4億元，通過國家股轉(zhuǎn)讓的方式成為Ｂ上市公司的大股東，并完成事實上的控股行為。由于Ａ公司系房地產(chǎn)開發(fā)公司，有大批在建和竣工的樓盤，希望擴大融資途徑籌資，并計劃收購上市公司后將上述樓盤注入該公司。Ｂ上市公司的經(jīng)營者則希望通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，承接Ａ公司在建的大量工程，并盤活資產(chǎn)。二者協(xié)議轉(zhuǎn)讓對雙方均有利，并可使該公司利潤大增，并保持持續(xù)發(fā)展。為此吸引不少證券商投資銀行部的人士積極參與，并解決相當融資額度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在經(jīng)營上連續(xù)二年虧損不能取得配股權(quán)利，希望資產(chǎn)重組，并調(diào)整結(jié)構(gòu)，出價人民幣二億元欲收購Ｄ公司，Ｄ公司是房地產(chǎn)公司，在建項目因資金短缺而無法竣工，但在建項目許估價為四億元人民幣。Ｃ公司打算向銀行貸款，并用Ｄ公司的房產(chǎn)項目抵押，同時將收購的樓盤裝進“殼子”，并將公司不良資產(chǎn)剝離，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。當然，收購款并非一次支付。
上述二宗樓盤裝“殼”收購案中，在融資問題上就遇到不同的法律問題。前一宗收購案對雙方公司都是一次發(fā)展機會，并且完成收購后使公司每股稅后利潤快速提高，對配股方案實踐十分有利，投資銀行十分樂意承接這種配股，并希望在財務(wù)顧問上長期合作。所以積極幫助融資。其次轉(zhuǎn)讓后的股權(quán)可以質(zhì)押，融資也有保障，法律障礙容易解決。后一宗收購由于需要Ｄ公司先用樓盤抵押設(shè)定擔保，Ｃ公司才能從銀行貸到資金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收購款項，所以在法律上障礙很大。為此，(www.qkfawen.com)筆者提出由Ｃ公司大股東由其股權(quán)反擔保質(zhì)押，一旦發(fā)生違約，Ｃ公司可以通過合法途徑成為Ｃ公司大股東，將自己風險轉(zhuǎn)為機會，但在操作上法律難度很大，涉及股權(quán)登記質(zhì)押，委托手續(xù)等等。
其次，雖然樓盤以資產(chǎn)或在建項目裝“殼”，在資產(chǎn)評估上膨脹性較大，但在產(chǎn)權(quán)確認和債權(quán)債務(wù)清理上法律問題較多。有些樓盤已經(jīng)作過抵押，或作過其他方式擔保，債務(wù)和可能承擔的法律責任較大。因前幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場抵押擔保不盡完善，有些抵押擔保在產(chǎn)證資料上不能反映。即使目前小額貸款的擔保在產(chǎn)證上也不反映。同樣，不少在建項目因地價未能付清，或轉(zhuǎn)讓費用
未能補足等等，土地產(chǎn)證所有人不明確或有異議等等。這些樓盤在完成收購以后要裝“殼”，法律障礙很大，說不好就背上一大包袱，或?qū)徟块T不予批準。
再次，樓盤裝“殼”在評估上有較大水份，不少開發(fā)商將房價定得很高，經(jīng)過房地產(chǎn)市場低迷以后，市場價格遠不能收受，這批被套樓盤資金成本將隨著樓盤難以售出增加。同樣，在建工程在分段結(jié)算上余地很大，可以將利潤高的部分先結(jié)算做進上市公司財務(wù)報表，也可反之而行。這樣，用樓盤裝“殼”也將會帶來較多的法律問題，如上市公司報表不實，誤導(dǎo)市場，并可能引起公司股票大幅波動等等。
由此可見，近期收購兼并浪潮中，用樓盤裝“殼”涉及的法律問題較多，不僅對商務(wù)行為的當事人，對上市公司的資產(chǎn)重組，對證券市場的股民，均產(chǎn)生一定影響，同時對承辦律師來說，機會與挑戰(zhàn)并存。
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