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法院你怎么把政府權(quán)力和業(yè)主權(quán)利給了物業(yè)公司
法院你怎么把政府權(quán)力和業(yè)主權(quán)利給了物業(yè)公司作為執(zhí)業(yè)律師，我們會(huì)經(jīng)常遇到各類疑難案件，經(jīng)常會(huì)與法官們就案件的審理或法律的適用問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。作為律師，我們往往會(huì)從公民基本權(quán)利、國(guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)或法學(xué)基本原理等角度考慮或分析有關(guān)案件問(wèn)題，而法官們有時(shí)則更注重法院系統(tǒng)內(nèi)部出臺(tái)的相關(guān)司法解釋、案件審理意見(jiàn)、批復(fù)或通知。我們也認(rèn)可，大多數(shù)情況下法院系統(tǒng)內(nèi)部出臺(tái)的這些司法解釋、案件審理意見(jiàn)、批復(fù)或通知是對(duì)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)或法學(xué)基本原理最好的詮釋。但是我們也發(fā)現(xiàn)，在個(gè)別情況下，法院系統(tǒng)出臺(tái)的有些司法解釋、案件審理意見(jiàn)、批復(fù)或通知等內(nèi)容卻背離了國(guó)家基本法律法規(guī)、也不符合基本的法學(xué)原理、更談不上公民基本權(quán)利的保護(hù)。
就拿《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》（以下稱“《意見(jiàn)》”）為例來(lái)言吧。該《意見(jiàn)》是經(jīng)北京市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)2003年12月15日第二十四次會(huì)議討論通過(guò)，且是于2004年1月1日始試行的。目前北京市各級(jí)法院就按該《意見(jiàn)》內(nèi)容來(lái)審理有關(guān)的物業(yè)管理糾紛案，可以說(shuō)是“權(quán)威性”甚高。該《意見(jiàn)》第五部分關(guān)于管理權(quán)糾紛內(nèi)容就直接賦予了物業(yè)管理企業(yè)國(guó)家行政機(jī)關(guān)權(quán)力和業(yè)主們應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，甚至剝奪了業(yè)主們某些合法權(quán)利。
這樣的司法意見(jiàn)規(guī)定顯然是不完全符合我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定內(nèi)容的，也不符合基本的有關(guān)物權(quán)或債權(quán)的基本民法學(xué)原理。下面讓我們就此問(wèn)題略作些展述。
一、物業(yè)管理的性質(zhì)及存在前提條件是什么？
物業(yè)管理，顧名思義，實(shí)際上是對(duì)自己或他人不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行看管或維護(hù)以便使其功能能夠不斷延續(xù)的一種行為。這種對(duì)物業(yè)的看管或維護(hù)行為的對(duì)象是“不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)”，它首先是基于取得相應(yīng)的物權(quán)后才能產(chǎn)生。當(dāng)然，這種看管或維護(hù)行為不一定由業(yè)主（物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）親自實(shí)施，其完全可以委托或授權(quán)他人去實(shí)施該等看管或維護(hù)行為。物業(yè)管理企業(yè)就是接受業(yè)主委托而對(duì)其相應(yīng)物業(yè)提供看管或維護(hù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
必須要明確的是：物業(yè)管理的性質(zhì)是對(duì)物的管理，而不是對(duì)業(yè)主和其他行為相對(duì)人的管理；對(duì)業(yè)主而言，管理人不是其授權(quán)或委派的代表，更不是什么法定意義上的代理人角色，它的合同義務(wù)就是對(duì)物業(yè)提供看管或維護(hù)服務(wù)，它的合同權(quán)利便是獲得服務(wù)費(fèi)或酬金。物業(yè)管理人若沒(méi)有盡到其應(yīng)負(fù)的看管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)受損的，管理人還要對(duì)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任。
本來(lái)是否需要物業(yè)管理服務(wù)完全是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人個(gè)人的私事，是完全沒(méi)有必要通過(guò)法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范的事。但是隨著現(xiàn)代社會(huì)、現(xiàn)代建筑文明和生活文明的不斷演進(jìn)，空間所有權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，對(duì)共有、共用物業(yè)的管理便不是你我個(gè)人所能左右的私事了，而是成為所有業(yè)主（物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）或利害關(guān)系人共同來(lái)決定的“公事”了。當(dāng)然這種“公事”不是國(guó)家管理意義上的公事，而是基于居住空間所產(chǎn)生的私事的集合體。這種“公事”要么由全體業(yè)主或利害關(guān)系人共同商討決定，要么按照“民主集中制”的原則由全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人選舉產(chǎn)生的表意機(jī)構(gòu)或代表組織（比如業(yè)主委員會(huì)）來(lái)決定，要么通過(guò)立法形式直接規(guī)定為由代表公共權(quán)力的政府某部門(mén)來(lái)行使（當(dāng)然，在提倡“小政府、大社會(huì)”的今天，這種管理模式可能會(huì)因成本最高而效率最低，很不合時(shí)宜）。從法律角度看，這種業(yè)主管理權(quán)產(chǎn)生是不能夠離開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)或法律規(guī)定而存在的，其中部分權(quán)利是不可以通過(guò)訂立民事合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或以營(yíng)利為目的的企業(yè)來(lái)行使的。因?yàn)槊總�(gè)業(yè)主都無(wú)權(quán)自己決定公共物業(yè)的管理事宜、也無(wú)權(quán)代表其他產(chǎn)權(quán)人決定公共物業(yè)的管理事宜，所以物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)與所有單個(gè)業(yè)主簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》的方式并不代表其實(shí)際已經(jīng)取得或獲得對(duì)公共物業(yè)的管理權(quán)，公共物業(yè)的管理權(quán)仍舊是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理企業(yè)是法定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)的，而不是業(yè)主自己通過(guò)合同所能決定的。業(yè)主委員會(huì)成立后，公共物業(yè)的管理權(quán)是由業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來(lái)行使的，所以不應(yīng)存在物業(yè)管理權(quán)合同轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法。北京市高級(jí)人民法院《意見(jiàn)》中關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)”的提法是不確切的，應(yīng)修改為“物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)”。
二、對(duì)物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理秩序構(gòu)成妨害時(shí)該如何制止？
對(duì)業(yè)主物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理秩序構(gòu)成妨害主要包括有以下幾種情況：1、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)實(shí)施的利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、甚至亂搭亂建等行為；2、部分業(yè)主擅自實(shí)施的利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，對(duì)其構(gòu)成損害或破壞、甚至不按規(guī)定裝修裝飾房屋、亂搭亂建等行為；3、其他第三人（如裝修公司、建筑施工單位等）實(shí)施的隨意破壞物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施等行為；4、其他有關(guān)當(dāng)事人實(shí)施的破壞小區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、不按規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、更改物業(yè)用途等行為。
行為人實(shí)施的上述行為可能產(chǎn)生如下侵害業(yè)主利益的法律后果：1、業(yè)主們所期待的配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)收益受損；2、改變小區(qū)原建筑布局和物業(yè)結(jié)構(gòu)，破壞或影響原小區(qū)建筑、道路、綠地設(shè)計(jì)或施工規(guī)劃；3、危及單個(gè)或多個(gè)業(yè)主物業(yè)的安全，損害區(qū)分建筑物所有權(quán)共有業(yè)主的利益；4、影響其他單個(gè)或多個(gè)業(yè)主的通風(fēng)、采光或出行等相鄰權(quán)益；5、其他附帶產(chǎn)生的有關(guān)環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)�；蛏鐣�(huì)治安方面的不良后果。
行為人實(shí)施的上述行為可能會(huì)違反有關(guān)規(guī)劃、城建、環(huán)保、消防或治安等政府部門(mén)制定的行政法律法規(guī)或部門(mén)規(guī)章。對(duì)此行政違法者（即行政管理相對(duì)人），政府職能部門(mén)有權(quán)根據(jù)行為人的違法情況對(duì)其作出相應(yīng)的行政處罰或制裁措施。行為人對(duì)有關(guān)的處罰或制裁決定不服的，還有權(quán)在法定的期限內(nèi)提出行政復(fù)議或直接對(duì)作出行政處罰或制裁的機(jī)關(guān)提起行政訴訟。
最重要的是，行為人實(shí)施的上述行為肯定會(huì)侵害到全體業(yè)主、部分或單個(gè)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全或正常的生活權(quán)益，全體業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）、部分或單個(gè)業(yè)主可以直接依據(jù)《民法通則》等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)行為人提出“停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀或賠償損失”的民事訴訟。
三、物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)擁有政府權(quán)力和享有物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利呢？
北京市高級(jí)人民法院《意見(jiàn)》中直接將物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)提供的看管或維護(hù)服務(wù)認(rèn)可為是一種“合同管理權(quán)”，并準(zhǔn)許物業(yè)管理企業(yè)可以作為原告直接起訴有關(guān)業(yè)主對(duì)自己實(shí)施的侵害物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施或?qū)ξ飿I(yè)管理秩序構(gòu)成妨害的行為，其實(shí)質(zhì)上等于直接賦予了物業(yè)管理企業(yè)部分政府行政權(quán)力和業(yè)主權(quán)利。當(dāng)然，法院如此賦權(quán)顯然是欠缺國(guó)家法律依據(jù)的，也是違背民法學(xué)基本原理的。這是因?yàn)椋?br />
1、物業(yè)管理企業(yè)不是政府機(jī)關(guān)，它不能代表政府，不可能擁有制裁行為人行政違法的行政權(quán)力，其無(wú)權(quán)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)的業(yè)主或第三人（如施工單位等）采取行政強(qiáng)制措施。
2、物業(yè)管理企業(yè)自身不是小區(qū)共用物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，也不是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的代表，其自身可能就是對(duì)物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理秩序構(gòu)成妨害的行為實(shí)施者，所以其也不能代表全體業(yè)主、部分或單個(gè)業(yè)主提出“停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀或賠償損失”的民事訴訟，即物業(yè)管理企業(yè)作為此類訴訟的原告不符合《民事訴訟法》關(guān)于原告必須具備“其自身權(quán)利受到侵害或與案件事實(shí)存在法律上利害關(guān)系”等要求的規(guī)定。
3、對(duì)有關(guān)行為人所實(shí)施的違反行政、民事方面法律法規(guī)的行為，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)有采取必要措施（比如收取施工押金、對(duì)行為人講明國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等）進(jìn)行制止的義務(wù)；就有關(guān)侵權(quán)事實(shí)有通知受害業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)；就涉及行政違法行為有向相關(guān)政府職能部門(mén)快速進(jìn)行舉報(bào)的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)怠于行使上述看管、通知或舉報(bào)義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主利益受損的，其還應(yīng)當(dāng)對(duì)相應(yīng)業(yè)主或利害關(guān)系人承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任。但《意見(jiàn)》之前的任何法律法規(guī)都沒(méi)有針對(duì)此類糾紛作出過(guò)物業(yè)管理企業(yè)可直接作為原告起訴業(yè)主的規(guī)定。
4、如果允許物業(yè)管理企業(yè)直接對(duì)實(shí)施侵權(quán)或違約行為的業(yè)主就對(duì)物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理秩序構(gòu)成妨害的行為提起民事訴訟等于剝奪了政府機(jī)關(guān)對(duì)該些行政違法行為實(shí)施處罰或制裁等管理職責(zé)的行政權(quán)限，也等于剝奪了行政管理相對(duì)人（主要是業(yè)主）尋求行政救濟(jì)的權(quán)利，同時(shí)也相當(dāng)于賦予物業(yè)管理企業(yè)等同于全體業(yè)主授權(quán)代表或業(yè)主委員會(huì)的法律地位。
5、物業(yè)管理企業(yè)直接起訴要求個(gè)別業(yè)主承擔(dān)“排除妨礙、恢復(fù)原狀”的民事責(zé)任等于混同了物上請(qǐng)求權(quán)和合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的本質(zhì)區(qū)別。按照基本民法原理，對(duì)侵害物權(quán)所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)（即物上請(qǐng)求權(quán)）保護(hù)方式為“停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀或賠償損失”等；而對(duì)保障合同債權(quán)實(shí)現(xiàn)所產(chǎn)生的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)（即債的請(qǐng)求權(quán)）的保護(hù)方式為“確認(rèn)合同有效或無(wú)效、請(qǐng)求合同解除或撤銷或繼續(xù)履行、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失”等，不可能產(chǎn)生“停止侵害、排除妨礙或恢復(fù)原狀”的請(qǐng)求權(quán)保護(hù)方式。如果允許物業(yè)管理企業(yè)以《物業(yè)管理協(xié)議》等合同為依據(jù)，但卻向業(yè)主們提出“停止侵害、排除妨礙或恢復(fù)原狀”的“物上請(qǐng)求權(quán)”，這樣豈不隨意就混淆了物權(quán)與合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)方式上的區(qū)別。
總之，北京市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《意見(jiàn)》中對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的訴訟賦權(quán)規(guī)定是沒(méi)有任何法律和法理依據(jù)的，并且該等賦權(quán)對(duì)國(guó)家行政權(quán)力行使和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利享有直接構(gòu)成妨害。
四、法院怎么能剝奪單個(gè)或部分業(yè)主的訴權(quán)？
北京市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《意見(jiàn)》中規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利（現(xiàn)實(shí)中此等情形大量存在），損害業(yè)主公共權(quán)益的，(www.qkfawen.com)業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益”。
值得注意的是：《意見(jiàn)》中只規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以提起訴訟。為什么不規(guī)定單個(gè)或部分業(yè)主可以以個(gè)人或部分業(yè)主名義提起代表廣大業(yè)主公共利益的公益訴訟呢？如果小區(qū)業(yè)主委員會(huì)遲遲成立不起來(lái)或業(yè)主們根本不想成立業(yè)主委員會(huì)該怎么辦呢？是不是物業(yè)管理企業(yè)的上述違約或違規(guī)行為就永遠(yuǎn)不可能通過(guò)訴訟途徑得到解決呢？
可見(jiàn)，實(shí)事求是而言，在目前中國(guó)現(xiàn)有司法環(huán)境狀況下，最高人民法院和�。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）各高級(jí)人民法院的司法解釋、有關(guān)案件審理的意見(jiàn)、批復(fù)或通知等文件確實(shí)起到了補(bǔ)充立法之不足的作用。但是我們?cè)诳隙ㄆ浞e極方面的同時(shí)，卻也不能忽略其帶來(lái)的某些副面影響。按照我國(guó)現(xiàn)行政治體制，全國(guó)和�。ㄖ陛犑�、自治區(qū)）、地級(jí)市（自治州）、較大市各級(jí)人民代表大會(huì)才是國(guó)家立法機(jī)關(guān)，國(guó)務(wù)院及其各部委有權(quán)制定行政管理方面的行政法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性文件；而法院應(yīng)只是審判機(jī)關(guān)，其只應(yīng)對(duì)司法案件審理過(guò)程遇到的問(wèn)題出具一些如何適用法律或法規(guī)的司法文件。法院出臺(tái)的這些司法解釋、案件審理的意見(jiàn)、批復(fù)或通知無(wú)權(quán)對(duì)國(guó)家法律或行政法規(guī)等規(guī)范文件作出修改，否則難免會(huì)產(chǎn)生司法審判權(quán)力的不正當(dāng)擴(kuò)張或?yàn)E用情形。
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