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淺析次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
淺析次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)田沖
先看看以下案例：
范女士于05年從一個(gè)二房東手中租賃到了一套單元房，房屋租賃合同中有房東同意二房東轉(zhuǎn)租該房屋的聲明和簽字。范女士入住后在征得了房東和二房東同意的前提下進(jìn)行了簡(jiǎn)單的再裝修，并一直居住至今，此時(shí)離房屋租賃合同期滿之日只有一個(gè)月的期限了。上個(gè)月，房東突然通知二房東和范女士說(shuō)他的房屋已經(jīng)賣(mài)給別人了，讓范女士在合同期滿之日搬離住房，逾期要賠償其一切經(jīng)濟(jì)損失�？煞杜恳粫r(shí)找不到合適的房屋，再者自己裝修的投入怎么辦？于是她想自己作為次承租人能不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)下該房屋。在向房東主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)未果后，范女士一紙?jiān)V狀將房東告上了法庭。
法律分析：范女士作為次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及是否優(yōu)先于承租人是本案的關(guān)鍵。
一、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)承租物造成損失的，承租人應(yīng)擔(dān)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第230條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）中把這個(gè)合理期限界定為3個(gè)月。
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃房屋以自己名義出租給次承租人，從而獲利的行為。在轉(zhuǎn)租的情況下，涉及三方當(dāng)事人，兩個(gè)法律關(guān)系。承租人與出租人的租賃法律關(guān)系，承租人與次承租人的房屋租賃法律關(guān)系，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人實(shí)際占有、使用房屋并享受收益，兩個(gè)法律關(guān)系共存于一個(gè)標(biāo)的物上，當(dāng)房屋出售時(shí)必將產(chǎn)生糾紛。
本案中若次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并優(yōu)先于承租人或者承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么范女士就可以優(yōu)先于已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，在同等情況下購(gòu)買(mǎi)該房屋，從而使自己的損失減少到最低；如果次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)但后于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么勢(shì)必給其造成較大的損失，物質(zhì)上的、精神上的！
二、理論界目前關(guān)于次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要的理由如下：
1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，我國(guó)現(xiàn)有法律沒(méi)有賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
2、根據(jù)合同相對(duì)性原則，作為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系的租賃合同當(dāng)事人，僅包括承租人與出租人，不包括次承租人，出租人與次承租人原則上沒(méi)有任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系，既然沒(méi)有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人就不能向出租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人也不承擔(dān)向次承租人同等情況下優(yōu)先轉(zhuǎn)讓的義務(wù)；
3、如果承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，會(huì)帶來(lái)更多的麻煩，比如在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，孰先孰后？無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)。出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)；出租人作為房屋的所有權(quán)人，不能充分的行使處分權(quán)，勢(shì)必使權(quán)能被嚴(yán)重限制；因?yàn)榇嬖诒姸嗟膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，第三人可能會(huì)放棄洽談，同等條件的確立也就成了難題，買(mǎi)賣(mài)也就成了難題了。
4、當(dāng)前轉(zhuǎn)租賃較多的出現(xiàn)商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓等租賃合同中，設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了保護(hù)承租人的生存和發(fā)展權(quán)，賦予出于商業(yè)目的次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與立法目的不符；
5、出租人在無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，完全可能以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，從而阻斷房屋轉(zhuǎn)租，直接向承租人收取租金，免除以后的諸多麻煩，這樣將不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)租成為空談，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更成為了空談。
筆者認(rèn)為，以上理由都未免過(guò)于牽強(qiáng)。分述如下：
1、按照物權(quán)法定原則，物權(quán)的創(chuàng)設(shè)以及移轉(zhuǎn)規(guī)則等都需要以法律的明文規(guī)定為前提，而我們說(shuō)的這個(gè)“法律”是廣義還是狹義？筆者認(rèn)為，這里應(yīng)該作狹義理解，即只能是《物權(quán)法》這一淵源形式，《物權(quán)法》中沒(méi)有界定為物權(quán)權(quán)利的，都不能成為物權(quán)；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有納入到《物權(quán)法》調(diào)整的物權(quán)范圍之內(nèi)，所以它并非物權(quán)。筆者傾向于認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于具有物權(quán)排他屬性的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其設(shè)立的目的是為了充分保護(hù)承租人這一弱勢(shì)群體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)而設(shè)定的，其突破了物權(quán)權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)權(quán)利的法律原則——租賃物的共有權(quán)人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其權(quán)利基礎(chǔ)是物權(quán)權(quán)利，可相對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，共有人要強(qiáng)勢(shì)很多，且沒(méi)有生活窘迫的現(xiàn)實(shí)的緊迫性，所以承租人基于債權(quán)而享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于共有人基于物權(quán)而享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這就是法律設(shè)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的。法律在理解上存在歧義，按照目的解釋的方法，設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于保護(hù)弱勢(shì)群體的利益，那么次承租人相對(duì)于承租人、出租人來(lái)說(shuō)，更顯弱勢(shì)；一般情況下承租人出租房屋是基于獲利的目的，那么我們可以想象的出，承租人沒(méi)有租賃房屋的緊迫需要，至少他還能把房屋讓出來(lái)出租獲利，何來(lái)弱勢(shì)群體之說(shuō)？何來(lái)緊迫性之說(shuō)？
2、關(guān)于合同相對(duì)性之說(shuō)——“次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)違背了合同的相對(duì)性原則，所以不宜賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的說(shuō)法更是難以令人信服。眾觀諸法，突破合同相對(duì)性原則的規(guī)定并非罕見(jiàn)：
《合同法》第73條、74條關(guān)于債的保全的規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務(wù)人自身的除外�！騻鶆�(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”
《合同法》第244條關(guān)于融資租賃的規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外�！�
《合同法》第272條第2款關(guān)于工程承包的規(guī)定：“總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人�！�
《合同法》第313條關(guān)于單式聯(lián)運(yùn)的規(guī)定：“兩個(gè)以上承運(yùn)人以同一運(yùn)輸方式聯(lián)運(yùn)的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)對(duì)全程運(yùn)輸承擔(dān)責(zé)任。損失發(fā)生在某一運(yùn)輸區(qū)段的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人和該區(qū)段的承運(yùn)人承擔(dān)連帶責(zé)任�！�
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第25條、第26條的關(guān)于工程承承包糾紛訴訟主體資格的規(guī)定：“因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告提起訴訟。實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任�！�
等等…
如此之多的突破合同相對(duì)性原則的例子，都是為了保護(hù)弱勢(shì)群體而設(shè)定的，那么我們還有什么理由質(zhì)疑賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一保護(hù)弱勢(shì)群體做法的合理性呢？
3、至于“在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)，出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)�！边@一說(shuō)法就更不符合法律的基本精神了�！逗贤ā访魑囊�(guī)定了承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說(shuō)，承租人轉(zhuǎn)租房屋要么是經(jīng)過(guò)出租人同意，要么是出租人解除合同導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同因履行不能而解除或者是無(wú)效（理論上還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的合同效力待定）而根本不會(huì)發(fā)生當(dāng)事人意定的法律效果。對(duì)于前者，出租人同意轉(zhuǎn)租就應(yīng)該審慎的了解次承租人的情況，否則一個(gè)漠視甚至放任自己權(quán)益保護(hù)的權(quán)利者是不主張去積極的保護(hù)的，這也是法律諺語(yǔ)——“法律不保護(hù)在權(quán)利上睡眠的人”所體現(xiàn)的精神；對(duì)于后者，要么是合同解除、無(wú)效要么是拒絕追認(rèn)效力待定的合同而使其歸于無(wú)效，很少或者都不會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，如同不能拿特殊情況來(lái)代表普遍真理一樣，我們不能拿可能出現(xiàn)的少數(shù)情況，且是具有不可預(yù)期性的少數(shù)情況來(lái)否決對(duì)大眾弱勢(shì)群體的保護(hù)，這樣不符合公平理念。根據(jù)上述，應(yīng)該賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人只要盡了審慎、合理的注意義務(wù)是完全可以排除因不知次承租人是誰(shuí)而導(dǎo)致的義務(wù)加重。
4、“當(dāng)前轉(zhuǎn)租賃較多的出現(xiàn)在商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓等租賃合同中，賦予出于商業(yè)目的次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與立法目的不符”的說(shuō)法理由也并不充分。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，他基于意思自由，把其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給次承租人，這是意思自治的充分體現(xiàn)。尊重民事合同雙方當(dāng)事人的意思自由，不要輕易認(rèn)定合同無(wú)效（哪怕是違反了強(qiáng)制性和禁止性的法律規(guī)定）是民事法律的精髓所在。無(wú)效性都可能被阻卻，為何不能在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？再者，“商業(yè)目的”并不是所有次承租人所具有的，杜絕“商業(yè)目的”與保護(hù)“弱勢(shì)群體”那個(gè)更重要，當(dāng)然沒(méi)有必要去探討！但是杜絕大部分的商業(yè)目的與可能保護(hù)少數(shù)弱勢(shì)群體利益之間孰輕孰重，這涉及到價(jià)值評(píng)判的問(wèn)題，就需要掂量一番了！我們從以下幾個(gè)方面來(lái)看看：（1）、商業(yè)目的是否持續(xù)不變，換句話說(shuō)，是不是在未來(lái)的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，轉(zhuǎn)租賃都是為了商業(yè)目的或者說(shuō)大部分轉(zhuǎn)租賃是為了商業(yè)目的？（2）、我們是否可以借鑒一下解放前國(guó)民黨的口號(hào)：寧可錯(cuò)殺一千，不能放過(guò)一個(gè)？（3）、實(shí)踐中，非商業(yè)目的的轉(zhuǎn)租賃所占比重是否足以讓我們喪失了基本的價(jià)值取向？（4）、剝奪如“錦上添花”般的出于商業(yè)目的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比剝奪如“雪中送炭”般的保護(hù)弱勢(shì)群體的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的破壞性更大嗎？
顯然，這四個(gè)問(wèn)題的答案都是否定的，權(quán)衡之下，我們有理由相信賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是符合社會(huì)公平及正義理念的。
5、關(guān)于“出租人無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，這樣不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，筆者也認(rèn)為不妥。觀點(diǎn)如下：法律是有著嚴(yán)密的體系性和邏輯性的，按照體系性解釋，轉(zhuǎn)租賃的合同效力與出租人的同意與否無(wú)關(guān)，在出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租賃的情況下，可以解除合同，那么轉(zhuǎn)租合同會(huì)因?yàn)榍耙粋�(gè)租賃合同的解除導(dǎo)致實(shí)際上履行不能，當(dāng)事人可以以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，追究過(guò)錯(cuò)方（承租人）的違約責(zé)任；若出租人同意轉(zhuǎn)租，那自不必說(shuō)。這樣一來(lái)，三方的利益平衡，而且毫不妨礙房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為呢？所以賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不會(huì)必然導(dǎo)致限制房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。
三、筆者認(rèn)為次承租人應(yīng)該享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由：
1、賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是穩(wěn)定轉(zhuǎn)租社會(huì)關(guān)系的需要，避免因出租人以及承租人的任意處分給次承租人的生活帶來(lái)大的變動(dòng)；
2、因?yàn)榇纬凶馊藢?shí)際占有租賃物，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低交易成本、提高效率；
3、轉(zhuǎn)租想象在現(xiàn)實(shí)中大量存在，次承租人對(duì)租賃房屋投入高額裝修等費(fèi)用，避免投入成本無(wú)畏的損失，應(yīng)該賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。次承租人如本案中的情況，如果賦予范女士享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么她裝修的投資既可以保全，也可以避免流離失所，減少了財(cái)產(chǎn)的損失，(www.qkfawen.com)只有這樣才能在眾多的法律關(guān)系和當(dāng)事人當(dāng)中平衡利益，較少?zèng)_突；
4、法律設(shè)計(jì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一制度的初衷是保護(hù)弱勢(shì)群體，在出現(xiàn)次承租人的轉(zhuǎn)租三方當(dāng)事人中，次承租人才是真正的弱勢(shì)群體，其權(quán)益更易受到侵害。在利益大小不能區(qū)分的情況下，我們確定弱勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)就是看是否具有利益被侵害的緊迫性，承租人的利益具有現(xiàn)實(shí)緊迫性嗎？顯然沒(méi)有，反而是承租人在出租獲利，成為了強(qiáng)勢(shì)群體（打個(gè)比方：只有吃飽了，才能想著去吃好，沒(méi)有了住房的緊迫需要了，才會(huì)去出租獲利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的現(xiàn)實(shí)緊迫性，才是真正應(yīng)該被保護(hù)的對(duì)象。
四、關(guān)于房屋多次轉(zhuǎn)租如何來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題：如前所述，賦予轉(zhuǎn)租合同效力，使其效力不因出租人的同意與否而受到影響，可以運(yùn)用解除合同的手段來(lái)達(dá)到平衡利益的目的，以次為前提條件而賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也就順理成章了。無(wú)論房屋轉(zhuǎn)租了多少次、轉(zhuǎn)租給了多少人，都嚴(yán)格按照保護(hù)弱勢(shì)群體這一設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法初衷來(lái)處理，問(wèn)題都迎刃而解——永遠(yuǎn)都是：誰(shuí)正在占有、居住、使用房屋，誰(shuí)就應(yīng)該享有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利，承租人包括其他的次承租人實(shí)際上都早已經(jīng)喪失了弱勢(shì)群體的地位，保護(hù)他們基于租賃房屋的利益而賦予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不符合公平原則，也偏離了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的理念和初衷。
綜上所述，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅符合法律的公平原則，更有利于簡(jiǎn)化程序、減少損失，更符合承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法律制度所體現(xiàn)的立法初衷！
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