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買方貸款不及時賣方解約須謹(jǐn)慎
買方貸款不及時賣方解約須謹(jǐn)慎奚正輝
案例:2009年4月,夏某向顧某購買了上海市閔行區(qū)七莘路一套房屋,簽署了房地產(chǎn)買賣合同,合同第6條約定:甲乙雙方確認(rèn)在2009年5月10日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。第9條:乙方未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的,應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金,違約金按乙方逾期未付款日萬分之五計算,逾期超過10日的,甲方有權(quán)解除合同,并要求乙方賠償總房款的20%。付款協(xié)議第2條約定:乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請辦理貸款手續(xù),貸款金額為140萬,若貸款金額不足或銀行未批準(zhǔn),乙方于送件當(dāng)日現(xiàn)金補足。第3條約定:待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件,于銀行取得它證后7日內(nèi)放款給甲方。
合同簽訂當(dāng)日夏某支付了首付款61萬,后夏某由于信用卡有逾期還款記錄,中國銀行未予批準(zhǔn)其貸款,直到5月25日乙方的貸款才在招商銀行獲批準(zhǔn)。
顧某于2009年5月22日發(fā)函解除買賣合同。夏某收到解除函后找到本律師,本律師建議其立即回函給顧某不同意解除并要求繼續(xù)履行合同。由于新的《合同法解釋二》第24條規(guī)定:當(dāng)事人沒有約定異議期間,在解除合同通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持。故律師于6月30日就向法院提起訴訟,要求法院確認(rèn)解除無效并要求顧某繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
夏某到底有沒有違約,是否逾期付款,庭審中發(fā)生了激烈的辯論。
本律師代理夏某發(fā)表了如下代理意見:
1、付款協(xié)議作為買賣合同正文的補充,若兩者有矛盾,以付款協(xié)議為準(zhǔn)。合同正文第6條約定的過戶時間,是雙方在打印買賣合同時必須填寫的時間,若該時間不填寫,買賣合同是無法打印的,故2009年5月10日是雙方預(yù)估的過戶時間。付款協(xié)議約定的過戶時間才是雙方真實意思的表示。
2、付款協(xié)議約定:乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請辦理貸款手續(xù),待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。故本買賣合同沒有約定夏某辦完貸款的時間,只約定了夏某在7日內(nèi)要向銀行申請辦理貸款。而且本買賣合同約定的過戶時間是夏某貸款批準(zhǔn)后3個工作日內(nèi),夏某貸款未批準(zhǔn)前,雙方約定的過戶時間還沒有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期辦理過戶。
3、夏某在積極辦理貸款,簽訂合同當(dāng)日就向中國銀行申請貸款,預(yù)審?fù)ㄟ^后,發(fā)現(xiàn)后信用卡逾期還款的記錄,中國銀行才沒有批準(zhǔn)。夏某得知后立刻聯(lián)系中介公司,找到招商銀行,招商銀行于5月25日已經(jīng)批準(zhǔn)夏某的貸款。故夏某不存在違約行為,其要求顧某繼續(xù)履行也沒有任何付款障礙。
4、本案是顧某違約,因為房價上漲顧某要求加價,夏某沒有同意,顧某才發(fā)函要求解除。相信惡意違約方的無理解約要求法院定不會支持。
最終法院也采納了本律師的意見,判決繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。(www.qkfawen.com)由于這類型的案件在目前行情下發(fā)生地較多,筆者望本案例能起到一定示范與警示作用。
本案糾紛的產(chǎn)生除了顧某因為房價上漲不肯按原價格出售外,還有一個重要原因是付款條件約定的不是很明確。本案中約定了一個交易過戶的具體日期,但是在合同附件里的付款協(xié)議又約定了待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之前,就不會發(fā)生問題,若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之后,就發(fā)生矛盾了,有矛盾應(yīng)該以之后的付款協(xié)議為準(zhǔn)。這也提示我們在簽署房地產(chǎn)買賣合同時要非常細心,文字的表達很重要。簽署二手房買賣合同并不復(fù)雜,但要簽好二手房買賣合同卻有一定難度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相關(guān)法律及政策,最后要有一定的文書寫作表達能力。
若本案沒有約定貸款的日期,或者約定了乙方貸款辦理的日期,那么案件將發(fā)生根本變化。沒有約定貸款日期,那么雙方必須在約定的日期辦理交易過戶,乙方因為貸款沒有批準(zhǔn)不去辦理交易過戶,那么甲方有權(quán)根據(jù)合同約定追究乙方的違約責(zé)任。若在買賣合同約定了乙方辦理貸款的期限,乙方不能辦理,那么甲方也可以追究乙方的違約責(zé)任,甚至解除合同。
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