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毛坯房與精裝修分拆組合銷售的法律探討
毛坯房與精裝修分拆組合銷售的法律探討
武志國
為了極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，提高住宅裝修生產(chǎn)的工業(yè)化水平，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，國家出臺了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》（國辦發(fā)〔1999〕72號）以及《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》等文件。購房人直接購買精裝房，如果精裝質(zhì)量還可以的話，那么就可以省去了自行裝修的麻煩。
一、毛坯（清水）與裝修整合，和毛坯（清水）與裝修分拆兩者的區(qū)別
對于將修一次到位的成品房（全裝修房）或菜單式裝修，房企設(shè)計(jì)了不同的精裝房交易結(jié)構(gòu)，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和購房者只簽訂商品房買賣合同（約定精裝交房標(biāo)準(zhǔn)）。購房款包括了毛坯（清水）房屋和裝修工程款兩部分，房企開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票。
拆分模式，是指房企安排購房人分別簽訂《商品房買賣合同》和《委托裝修合同》。房屋買賣合同由房企與業(yè)主簽訂，房企承擔(dān)責(zé)任。裝修合同由裝修公司、房企與買受人（大多數(shù)時候房企不參加）簽訂，裝修公司對其質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。購房人往往根據(jù)房企的要求與其指定的裝修公司簽訂《委托裝修合同》，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身同時具備室內(nèi)裝修施工資質(zhì)的，也不排除與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署的可能性。購房款項(xiàng)被分拆為房款和工程款，房企出具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，裝修公司出具房屋裝修發(fā)票（發(fā)票也有可能有比較混亂的安排）。
二、毛坯（清水）與裝修分拆的目的
關(guān)于為何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將毛坯和精裝分拆銷售或者毛坯送裝修基金的操作，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目的一般在于以下幾種：
�。�1）所謂的銷售概念創(chuàng)新�！懊�+裝修”，房企會有“菜單式服務(wù)”等等提法。毛坯房送裝修基金的操作手法，給人一種“贈送”或“白給”的感覺，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。買受人仿似確實(shí)很“不理性”，對于一些所謂的營銷策略缺乏判斷力。
�。�2）類“價(jià)格轉(zhuǎn)移”或準(zhǔn)“利潤輸送”。目的在于規(guī)避某種監(jiān)管或限制。這是一種類“價(jià)格轉(zhuǎn)移”的操作手法，比如應(yīng)對限價(jià)，變相加價(jià)，爭取被認(rèn)定為“普通商品住房”享受一些優(yōu)惠等。此等操作，一定程度上可以規(guī)避價(jià)格限制，或者降低房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)而規(guī)避房產(chǎn)稅等。
�。�3）實(shí)質(zhì)目的在于避稅。精裝修房比毛坯房要多繳營業(yè)稅？土地增值稅，擬將房屋（毛坯房）和裝修分開銷售，在一定情形下（不是必然能實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)化），將毛坯和精裝分拆銷售可避稅（有時對買賣雙方都有利可圖）。比如，精裝修與房屋未分開的，應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅，精裝修按建筑安裝交3%的營業(yè)稅。需要提醒的是，賣毛坯贈精裝（款）（在售房贈送過程中，房地產(chǎn)公司贈送是有前提的，這個前提就是受贈人必須購買房屋。屬于附有條件、義務(wù)的有償贈送，不屬于“無償贈送”）的安排有時可能帶來負(fù)面的稅收影響，需要與房屋（毛坯房）和裝修分開銷售模式進(jìn)行稅收對比分析綜合判定。
（4）可以提前確認(rèn)收入。很多房企都是為了年底財(cái)務(wù)報(bào)表好看，需要提前確認(rèn)收入，如果將毛坯和精裝分開，那么毛坯部分的收入在會計(jì)角度便于實(shí)現(xiàn)提前確認(rèn)收入。一般來講，只有在商品房交付時確認(rèn)收入才是最準(zhǔn)確和合理的收入確認(rèn)時點(diǎn)，如此感覺上“毛坯先交付，精裝后交付”的做法（涉及二次交付問題），控制開發(fā)節(jié)奏，配合招商進(jìn)展，可以提前確認(rèn)大部分的收入。
�。�5）為了轉(zhuǎn)嫁質(zhì)量責(zé)任。其實(shí)商品房買賣合同質(zhì)量類糾紛十之八九都是裝修裝飾部分的質(zhì)量問題，主體結(jié)構(gòu)有問題的少之又少。如果將精裝房安排成毛坯房買賣和裝修施工合同兩個行為的話，房屋買賣合同是由購房者和開發(fā)單位簽訂，而房屋裝修合同則和開發(fā)單位沒關(guān)系，由購房者和裝修公司簽訂。那么精裝部分的質(zhì)量責(zé)任可以轉(zhuǎn)嫁給精裝施工單位來承擔(dān)，把精裝施工單位從“幕后”拉到“臺前”，此前工程質(zhì)保和房屋質(zhì)保是有明確的合同相對性的，房企一直試圖把施工單位直接和購房人“搭上火線”。房企的目的“昭然若揭”，買受人與裝修單位的裝修合同糾紛不會將地產(chǎn)公司實(shí)質(zhì)性地牽扯進(jìn)去（各方明確約定裝修公司與開發(fā)單位對出現(xiàn)的問題承擔(dān)連帶責(zé)任情形極其罕見）。另外，一些精裝行為的一些拆改行為可能涉及違反規(guī)劃等事宜，不便房企出面。
�。�6）還有可能是搭售（捆綁銷售）行為。由房企開發(fā)單位、建材供應(yīng)商和裝修單位三大產(chǎn)業(yè)搭建一個平臺，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施住宅集成裝修，達(dá)到多方共贏。就是房企為了讓裝修企業(yè)獲得一定的裝修業(yè)務(wù)，房企從中也分得一杯羹（由于地產(chǎn)公司為裝修單位提供了簽約機(jī)會和實(shí)施代收款以及提供施工協(xié)調(diào)服務(wù)，有的收服務(wù)費(fèi)、有的收中介費(fèi)，名目不一）。房企在《室內(nèi)裝修協(xié)議書》當(dāng)中不承擔(dān)實(shí)質(zhì)性的義務(wù)（代收代付、施工協(xié)調(diào)等）。
三、毛坯（清水）與裝修分拆的法律屬性
對于房企將毛坯（清水）與裝修分拆的上述行為，國家和地方尚未見到有過相關(guān)管理文件，法院也逐漸開始審判此類案件。這中間實(shí)質(zhì)上包含了兩類法律關(guān)系——房屋買賣和房屋裝修。另外如果是房企為購房人之間牽線搭橋，存在居間的法律關(guān)系；如果房屋裝修款由房企代收代付，則存在代收代付的結(jié)算法律關(guān)系；如果精修款由房企承擔(dān)（房企贈送購房者裝修基金大禮包），(www.qkfawen.com)則存在第三人代為給付的法律關(guān)系�？傊@種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否應(yīng)從“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則認(rèn)定為“房屋買賣和房屋裝修”屬于一個整體的房屋買賣行為呢？《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕53號）批復(fù)如下：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。上述“將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款、明確約定兩份合同為包容關(guān)系”的情形界定為一個合同法律關(guān)系。當(dāng)然上述界定是從稅法角度確立的，筆者以為，只要沒有明確約定兩份合同的包容關(guān)系，仍傾向認(rèn)定為屬于兩個法律行為——銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，不論兩份合同的簽署的主體是否相同。
實(shí)踐操作中，房屋裝修比較容易引發(fā)糾紛，可能發(fā)生購房者認(rèn)為房企的裝修價(jià)格顯示公平而要求撤銷合同，或者購房者主張裝修合同違約要求單獨(dú)解除裝修和認(rèn)同，或者主張裝修合同屬于承攬合同的性質(zhì)，購房者要求停止裝修并主張解除裝修合同等，發(fā)生前述情形均可能將房企推向不利后果。如果后期裝修公司玩消失或者破產(chǎn)了，則導(dǎo)致購房者要求其承擔(dān)裝修質(zhì)保責(zé)任時無可奈何。
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