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當前房企對購房者遇降價風險應對策略的法律分析
當前房企對購房者遇降價風險應對策略的法律分析
武志國
201*年11月份，在樓市成交量持續(xù)低迷的背景下，房企存貨增加，資金緊張，為了在年底前進行“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”新一輪“沖刺”，打動“持幣觀望者”，一些房企打出了“漲價歸您、降價我擔”、“同樓盤降價補差價”、“區(qū)域市場跌價給予補償”、“降價可退房”等廣告，甚至表示愿意與購房人立下字據(jù)，簽署協(xié)議或做出書面承諾。其實，早在2008年年底就有房企業(yè)承諾：“一年內(nèi)，購房人購買的商品房一旦出現(xiàn)房價下跌，將給購房人補償差價”。現(xiàn)如今“昨日再現(xiàn)，故伎重演”，那么上述“同樓盤降價補差價”、“區(qū)域市場跌價補償”、“降價退房”這究竟是怎么回事？ 是“虛晃一槍”還是“冒險對賭”？
一、房企推出的“銷售價格保證”即房企許諾承受購房者的價格風險的表現(xiàn)形式：
（1）承諾不降價
對于一些首開盤（低開高走）或者尾盤等，房企承諾（單方聲明、廣告要約、雙方協(xié)議等形式）購房者購房后一定時間內(nèi)，與購房者所購商品房相同或在主要價格因素相當?shù)耐豁椖可唐贩浚ㄈ绲囟巍粜�、樓層、產(chǎn)品設計標準等方面相當）再銷售均價不低于購房者所購商品房的價格或者降價不超一定比例或不低于一定的價格參數(shù)（如當?shù)亟y(tǒng)計局或房管局公布的某一時期內(nèi)區(qū)域新建商品房成交均價），約定違反承諾的承擔比較模糊的違約責任或不明確的賠償責任。
�。�2）降價就退差
房企與購房人約定，自購房人購買特定房屋之日起至該房屋交付日止期間（或者另外約定一個期限），購房人所購買同項目同棟樓同戶型的商品房的成交均價（或者約定其他的價格參照標準）下降的，房企將無條件（也可能約定附帶一些條件）退還購房者差額部分房款。
�。�3）跌價補差，漲價分享
此種情形是“降價補差”的變通，比如，有的房企在樓盤銷售廣告中提出“跌了我全賠，賺了對半分”，房企與購房者約定，購房后一定時期內(nèi)，如出現(xiàn)同項目同類商品房銷售成交均價下降的或區(qū)域房價下跌（比如以當?shù)胤抗懿块T公示的區(qū)縣新建商品住宅成交均價變化為認定標準），由房企全額賠付，如價格上漲則由購房者和房企平分收益。
�。�4）降價就折扣或免收尾款
此種形式也是“降價補差”的變通，但財稅處理不同。比如，有的房企暫收九成或者部分房款，并承諾一定時間后（如交房時、辦理產(chǎn)權轉移登記前）如果品質(zhì)相同的樓盤房價（有的為了防止模糊，可能會界定品質(zhì)相同樓盤的范圍或者標準，或者約定其他的價格參照，如有的樓盤約定“凡出現(xiàn)購房人購買商品房所屬項目同批次房源中有一定套數(shù)以上商品房成交單價低于約定的基準價的，即視為價格下跌，房企對購房人進行差額補償”）下跌時，購房者未交的房款就可不再繳納。
（5）降價給予非貨幣補償或贈送與降價差額相當?shù)馁Y產(chǎn)
此種情形仍屬于“降價補差”的變通，比如，房企與購房人簽約協(xié)議約定，如果在一定期限，發(fā)生約定的價格下跌情形時，房企將無條件（也附帶條件）給購房者非貨幣形式的補償（如贈送一定面積的房產(chǎn)、進行房產(chǎn)置換、無償代付一定金額的物業(yè)費、贈送車輛、贈送裝修代金券等等）。
（6）降價就退房
房企與購房人約定，如果在購房后一定時間內(nèi)（如約定交房日前），購房人所購買商品房所在項目同棟樓同戶型的商品房成交平均價格（或者約定周邊類似項目銷售價格或同一項目下期銷售價格等等）下跌的，房企將無條件或附條件退房，有的房企甚至答應退房時按照一定標準支付退款利息。
（7）無條件退房或約定“后悔權”
如有的房企打出購房后滿一定期限以后購房人可以在一定時間內(nèi)要求“無條件退房”，無需任何理由。其實房企如此盤算著，即便將來退房，也至少能滿足其一定的融資需求。
曾有劉俊海等法律學者提到過我國應在三類商品交易活動中建立消費者的冷靜期限內(nèi)的“法定后悔權”制度：網(wǎng)上交易；先交錢后簽合同的消費行為；交易額巨大的消費行為，比如購買房屋等。
�。�8）降價就回購
如有的樓盤推出了“原價回購”或“溢價回購”計劃吸引購房者：購房滿一定時間的購房人，屆時房價（約定價格參照）下跌，只要購房者提出申請，房企（或者房企指定的第三人）將與購房者簽訂合同按約定價格回購原售物業(yè)。
二、關于房企對價格風險承擔的承諾之法律效力
房企采用許諾承擔原本應由購房者承擔的價格風險（商業(yè)風險）的促銷手段，且不存在欺詐或者有其他效力瑕疵的話，則得不出此做法違法無效的結論。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條明文規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得含有升值或者投資回報的承諾。” 上述各種價格風險承擔的許諾并非由房企保證購房者所購房屋購買后特定時點不貶值，因此上述許諾并不違反前述規(guī)定。
因此，在房屋買賣合同特別約定或者開發(fā)商單方承諾的情形下，購房人有權要求開發(fā)商給予經(jīng)濟補償。
購房者應注意將此等價格風險承擔的約定立下字據(jù)，甚至寫進售樓合同或者另行約定，均為有效條款，當然條款的兌現(xiàn)還取決于房企信用等其他保障條件。
值得注意的是，如果房企僅僅是承諾贈與差額相當?shù)膶嵨锘驒嗬�，那么實際上是一種贈與行為（與其他有償贈予不同，如買房送地下室、買房送專屬露臺、買房送車位、買房送裝修等不同），而在法律上講，恐怕因降價行為發(fā)生時要求房企兌現(xiàn)贈與合同的時候，房企會主張撤銷贈與。
三、價格風險承擔條款涉及的財會稅務問題
按照201*年4月26日《財政部、國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅〔201*〕32號）對購房單位和個人辦理退房有關契稅問題明確如下：對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 對于還沒有簽訂正式合同（一般是僅簽署購房認購書）或雖已簽署購房合同但未到房管部門備案的購房人，房企直接以新價格與購房人簽署購房合同或變更購房合同，此種操作應認定為“折扣”行為，不存在納稅調(diào)整的問題；簽訂了購房合同且辦理了合同備案登記的甚至辦理了產(chǎn)權證的，要么房企按照房管部門的規(guī)定辦理手續(xù)（如變更合同或者解除原合同重新簽合同），要么就是直接支付貨幣給購房人。
后一種情形的降價補差會引起一些稅務問題，那么如何認定這個補償行為的屬性，算是“折扣”（不存在納稅調(diào)整），還是“債務免除”或“捐贈”，或者是“違約賠償”，亦或者是其他？
例如，如果采取贈與的方式，按照新《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對于購房人的“捐贈”并非公益性捐贈，因此是不允許房企在企業(yè)所得稅前扣除。如房企支付購房者違約金，則計入“營業(yè)外支出”而非“財務費用”，降價補差并非因違約行為而去賠償購房人，“主動”補差是特殊時期的非常促銷行為，因此，如何按“違約賠償”處理仍值得商榷。
另外，如果在辦理按揭之后進行回購（相當于二手房轉讓，按二手房的稅費計算）的話，甚至可能會影響購房者今后購房或貸款的條件待遇等事宜，購房者也應謹慎考慮。
四、購房人要求房企會兌現(xiàn)承諾并非易事
�。ㄒ唬⿲祪r的認定標準存在難度
由于出賣人往往有為買受人設下“陷阱”的本能沖動，很可能故意將降價認定標準約定不清。故此，只有雙方明確書面約定降價認定的依據(jù)、差價補償?shù)姆绞胶脱a償?shù)臅r間以及行權的時限等內(nèi)容，才具備可操作性。但是，由于上述各種房企對價格風險承擔的許諾，基本上都是以購房者所購房屋之外的其他房屋的價格變動作為對購房者補償或退房的依據(jù)，比如約定以小區(qū)后期售賣商品房價格或者以周邊小區(qū)同類商品房的售價作為參考，與購房者之前所購商品房的價格進行比較或者以權威的房價指數(shù)作為基準進行比較計算，即便房企無意“混淆”，實際去計量降價問題也非常困難，筆者目前尚未發(fā)現(xiàn)清晰的降價判定模型或精準的降價表達方式。
根據(jù)民訴當中 “誰主張，誰舉證”的舉證原則，究竟怎樣才算是“降價”了，購房人應當首先負責舉證。主張合同關系變更、解除的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。但是由于房企掌握在銷售價格數(shù)據(jù)，因此不排除人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素將一定的舉證責任分給房企，或者購房人會申請法院前往商品房交易管理部門調(diào)取交易數(shù)據(jù)。另外，也有可能就約定不明之處以格式條款為由做出對房企不利的解釋。
（二）房企隱性降價行為難以識別
房企為避免條件成就，勢必會采取了一些買面積送面積、買房送裝修、買房送車、買房送物業(yè)費去、買方送旅游名額等等非直接降價活動（變相的降價活動、拆分價格、托市等），(www.qkfawen.com)但在成交價格上仍然與原價相差不大，使得賠付承諾也就只是個“竹籃打水一場空”。
�。ㄈ┓科髸M可能地約定較長的時間
鑒于房企對于城市化進程并未完成的情況下，對未來的房價依然充滿信心。因此，房企對購房者的價格風險承擔的時間的選擇很重要，如果簽訂的保值時間越長，升值的可能性越大，對房企來說也就越有利，完全不同于擔保期限。
（四）退房行權期限
根據(jù)《合同法》第九十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，雙方應當約定購房人請求解除合同的期限，未明確約定的，最晚應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，可能導致退房權或解除權消滅。
五、保價行為其實擾亂了市場
炒房其實與炒股一樣，責任應自負，投資有風險，價格波動是最正常不過的，其實，在“買漲不買跌”的投資心態(tài)下，在對前業(yè)主“暴力”要求客人只許漲價不許降價行為的妥協(xié)，上述“保價”措施這是破壞了買賣信用體系，有違誠實信用和公平原則，屬于市場亂象，對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了負面作用。
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