關于房產中介欺詐行為分析

摘要：
隨著上海房地產市場的不斷發(fā)展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現(xiàn)象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.  以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.  從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.  無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.  房地產執(zhí)業(yè)經紀人出租、出借經紀執(zhí)業(yè)證書。
5.  房地產經紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.  房地產經紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.  各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發(fā)布房地產印刷品廣告。  
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產市場的不斷發(fā)展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.  房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.  房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.  房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業(yè)實現(xiàn)的�？梢哉f大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產中介的產生與發(fā)展正是我們社會經濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業(yè)提供了優(yōu)質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
1.  以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發(fā)企業(yè)和私有房產權人（自然人）房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。  受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。  受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法  （２００１年３月１４日建設部第３８次部常務會議審議通過  自２００１年６月  １日起施行）第二十八條規(guī)定：  受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統(tǒng)一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.  從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、代理和提供咨詢等業(yè)務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息�！�
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區(qū)別。
區(qū)分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質�？墒酃�房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理

完畢買房手續(xù)后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》  (1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號發(fā)布  自1999年5月1日起施行)  第五條  已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售  ，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：  
（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；  
（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；  
（3）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；  
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；  
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；  
（6）上市出售后形成新的住房困難的；  
（7）擅自改變房屋使用性質的；  
（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。  
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）  由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）  產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）  同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）  被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）  因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。

3.  無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區(qū)別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.  房地產執(zhí)業(yè)經紀人出租、出借經紀執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法  （２００１年３月１４日建設部第３８次部常務會議審議通過  自２００１年６月１日起施行）第二十九條  商品房銷售人員應當經過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.  濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條  采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
　　第四十條  格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
　　第四十一條  對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任�？浯罅撕贤�行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.  房地產經紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）（１９９６年１月８日建設部令第５０號發(fā)布  ２００１年８月１５日根據(jù)中華人民共和國建設部令第９７號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規(guī)定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓�管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。  
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業(yè)務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。  

7.  各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發(fā)布房地產印刷品廣告。  
房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對所謂  “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核

實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、  關于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬�！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動�！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定�！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發(fā)布房地產印刷品廣告�！边@些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序�！盁o照經營、超越經營范圍和非法異地經營�！薄胺康禺a執(zhí)業(yè)經紀人出租、出借經紀執(zhí)業(yè)證書�！薄胺康禺a經紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)�！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.  在房產交易中心免費發(fā)放有關房產交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.  提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的代理人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.  購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.  對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.  對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.  達成協(xié)議后，對辦理產權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設部《商品房銷售管理辦法》2001年

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