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論房地產(chǎn)風險管理方案計劃解決方法

時間：2024-06-12 08:00:37 計劃方案我要投稿

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　　時間就如同白駒過隙般的流逝，我們的工作又將在忙碌中充實著，在喜悅中收獲著，現(xiàn)在的你想必不是在做計劃，就是在準備做計劃吧�？墒堑降资裁礃拥挠媱澆攀沁m合自己的呢？以下是小編幫大家整理的論房地產(chǎn)風險管理方案計劃解決方法，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

論房地產(chǎn)風險管理方案計劃解決方法

　　第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目風險概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)是基于對未來政治、經(jīng)濟、社會、自然等方面的預測及預期，基于正常的、理想的技術、管理和組織的情況下進行的一種經(jīng)濟活動。而在實際實施以及運作過程中，房地產(chǎn)項目具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，導致在項目立項、可行性研究、設計、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標不能實現(xiàn)。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為風險。

　　風險在任何開發(fā)項目中都是存在的，例如在建設階段風險把控不好，會造成如工期延長，成本增加，計劃修改甚至引起索賠和賠償，最終導致項目經(jīng)濟效益降低，甚至項目失敗。但是風險和機會是并存的，收益是風險的補償，風險是收益的代價，風險是對管理者的挑戰(zhàn)，風險控制得好能夠獲得經(jīng)濟效益，也有助于競爭能力、管理者素質(zhì)和水平的提高。在現(xiàn)代項目管理中，風險的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項重要的工作內(nèi)容。

　　一、房地產(chǎn)項目風險特征

　　1、風險的多樣性

　　在一個項目中有許多種類的分險，如政治風險、法律風險、自然風險、合同風險、合作方風險，這些風險之間有復雜的內(nèi)在聯(lián)系。

　　2、風險存在于整個項目周期，而不僅僅在實施階段。

　　例如：

　�、倏尚行匝芯恐锌赡苡蟹桨甘д`，市場調(diào)查不完全，市場分析錯誤；

　　②技術設計中存在錯漏碰缺；

　�、凼┕ぶ胁牧蠞q價，氣候變化，實施方案不完備，資金運作不靈。

　　3、風險有一定規(guī)律性

　　工程項目的環(huán)境變化，項目的實施有一定的規(guī)律性，所以風險的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律，是可進行提前預測的。因此，重視風險對風險進行控制是較為重要的。

　　二、房地產(chǎn)項目風險的分類

　　對于房地產(chǎn)項目而言，按風險作用階段和范圍分為綜合風險和階段風險。綜合風險是指貫穿于整個房地產(chǎn)項目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟、社會、技術、項目主體及內(nèi)部決策與管理等風險。對于階段性風險，就是在房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風險。在投資決策階段，會出現(xiàn)項目地點選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風險，而在建設階段，則可能出現(xiàn)招標模式，建設質(zhì)量，工期，成本等風險

　�。ㄒ唬┚C合風險

　�。�1）自然風險

　　自然風險是由于自然因素的不確定性，如地震、風暴、反常惡劣的天氣等，對房地產(chǎn)項目造成的影響或破壞。

　�。�2）政治風險、經(jīng)濟風險

　　政治、經(jīng)濟風險是指一個國家所處的國際國內(nèi)環(huán)境變動及相應的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項目所帶來的經(jīng)濟損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發(fā)經(jīng)營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經(jīng)濟風險對房地產(chǎn)市場尤其重要。

　�。�3）社會風險

　　社會風險指人文社會環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響，主要包括社會治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會風氣等。

　�。�4）技術風險

　　技術風險是指由于科學技術的進步、建筑功能、技術結構的變動給房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來的不利影響。例如科技進步使材料、施工、建筑功能不斷更新變化，而跟不技術更新變化的投資項目不僅成本高，而且適用性差，從而迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)項目的翻新和改造。

　　（5）內(nèi)部決策與管理的風險

　�、俑邔討�(zhàn)略風險。如指導方針，戰(zhàn)略思想可能錯誤而造成項目決策失誤；

　�、谑袌霏h(huán)境調(diào)查和預測的風險；

　　③項目策劃風險；

　　④技術設計風險；

　�、萦媱濓L險；包括對目標（任務書、合同、招標文件）理解錯誤，合同條款不準確、不嚴密、錯誤，二義性，過于苛刻的單方面約束性的、不完備的條款，方案錯誤、報價錯誤，施工組織錯誤等。

　　在上述綜合風險中，應把政治風險、經(jīng)濟風險、內(nèi)部決策與管理風險作為控制中心，把自然風險社會風險作為預測重點，不斷地進行技術創(chuàng)新以消除技術風險，突出重點，區(qū)別對待。

　　階段性風險是房地產(chǎn)項目實施過程中不同階段產(chǎn)生的風險，也是本文重點闡述的內(nèi)容，在不同階段的風險均有其特殊性。

　�。ǘ╇A段性風險

　�。�1）投資決策階段

　　該階段的投資風險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進行認真審核，對其中的各項指標進行評估，如審查設計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設費用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對項目風險性和營利性的估價，結合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要風險有：＾

　　1、項目地點選擇風險

　　投資地點的選擇，對房地產(chǎn)投資的成功與否有著極為重要的關系。從宏觀的角度來看，在經(jīng)濟高速發(fā)展和投資環(huán)境良好的區(qū)域進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，風險就會小些。從微觀的角度來看，就是選擇一個合適的地段，在好的地段上投資，就要冒地價高、成本高、競爭激烈的風險；反之，在地段差的位置上進行投資，就會面臨盈利低、甚至房地產(chǎn)滯銷的風險。

　　2、區(qū)域發(fā)展風險

　　區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響該區(qū)域房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。一方面，當房地產(chǎn)項目的鄰近地區(qū)中社會、經(jīng)濟和各類設施的變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來一定的風險。如當該區(qū)域新開通交通干線、增設商業(yè)服務業(yè)中心、增添服務設施等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格便會有所上升；反之，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格就會下降。另一方面，房地產(chǎn)項目所處的相類似的其他區(qū)域也會對該房地產(chǎn)項目造成影響。類似區(qū)域經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，可能會形成區(qū)域經(jīng)濟規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，但也可能分散購買力，使項目競爭力下降。

　　3、物業(yè)類型風險

　　房地產(chǎn)項目的物業(yè)類型很多，有住宅（包括公寓、別墅等）、商業(yè)設施（商場、賓館、酒店等）、工業(yè)設施（如廠房、倉庫等）、寫字樓、文化娛樂設施（如影劇院、體育館等）。房地產(chǎn)項目只有適合于市場需要，才能順利銷售出去。

　　（2）土地獲取階段

　　1、土地購買風險

　　房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是通過對土地的投入獲取報酬，顯然土地成本的高低直接決定了利潤的高低，土地成本受土地的實際價值和土地供應政策影響。獲取土地的途徑不同，土地的成本、價格區(qū)別也就很大，由此導致的土地價格與價值不符現(xiàn)象也屢見不鮮。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購買風險也加大。

　　2、拆遷安置風險

　　房地產(chǎn)項目在拆遷安置過程中也會存在著許多風險，如拆遷方式的確定、拆遷許可證的辦理、拆遷房屋的評估、拆遷安置方案的確定、拆遷補償安置協(xié)議的簽訂等。有時在征地拆遷過程中還會出現(xiàn)各種法律糾紛，以及房屋拆遷中的環(huán)境保護問題，如拆遷施工現(xiàn)場的粉塵污染等。這些風險或者影響到拆遷的進度，或者影響到拆遷費用，最終會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期和成本。

　　3、融資風險

　　房地產(chǎn)項目融資風險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運用方面有其自身特點，表現(xiàn)為資金運用量大、資金運用周期長、非自有資金比重大等特點。開發(fā)商籌措資金的來源一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風險就越小。如果開發(fā)商自有資金很少，不足1o％～3o％，則投資該項房地產(chǎn)的風險就很大。

　　與融資風險有關的變量可以分為以下幾類：

　�、偻顿Y收益率與貸款利率的相對變化風險。房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)營者有很大一部分資金來源于非自有資金的渠道。因此當投資收益率和貸款利率發(fā)生變化時，就影響到項目的最終利益。

　�、凇皹腔ā比谫Y風險。當房地產(chǎn)投資項目實施到一定階段時，發(fā)展商即向社會公開預售房屋，收取購房款。這種預售融資對房地產(chǎn)商品交易雙方都存在風險，對于購房者而言，所要承擔的風險是將來樓盤有可能不能如期竣工，或竣工后的樓盤與設計圖紙有差異等損失。

　�、鄯康禺a(chǎn)按揭風險。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)投資者的重要融資方式，主要是指以房地產(chǎn)抵押品而向銀行貸款。按揭風險主要是指因按揭利率變化、按揭期變化、按揭人收入變化、房地產(chǎn)價格漲落等而給房地產(chǎn)投資者造成損失或?qū)е赂鞣N違約的行為。

　�。�3）建設階段

　　在項目建設階段的風險主要項目主體風險有招標模式風險、合同風險、工期風險、質(zhì)量風險和成本風險。

　　1、項目主體風險

　　a、發(fā)展商、投資商

　�、僦Ц赌芰Σ�，企業(yè)經(jīng)營狀況不好；投資商撤資或改變投資方向，改變項目目標。

　�、诳燎�、刁難、隨意改變計劃；錯誤的行為和指令，但又不賠償。非程序地干預工程。

　　③不能履約合同，如不及時供應其負責的設備、材料，不及時支付工程款等。

　　b、承包商（分包商、供應商）

　�、偌夹g能力和管理能力不足，沒有適合的技術專家和項目經(jīng)理，不能積極地履行合同，由于管理和技術方面的失誤，造成工程中斷；

　�、跊]有得力的措施來保證進度安全、質(zhì)量要求；

　　③財務狀況不良，挪用項目資金，無力采購和支付工人工資；

　　④工作人員罷工，抗議或怠工消極抵抗；

　�、蒎e誤理解發(fā)展商意圖和招標文件，施工方案錯誤，報價失誤，計劃失誤。

　�、拊O計單位設計錯誤，工程技術系統(tǒng)之間不協(xié)調(diào)，設計文件不完備、不能及時交付圖紙或無力完成設計任務。

　　c、項目管理者（如監(jiān)理工程師）

　�、夙椖抗芾碚叩墓芾砟芰Α⒔M織能力、工作熱情和積極性職業(yè)進道德及公正性差。

　�、诠芾盹L格、文化偏見可能會導致不正確地執(zhí)行合同，在工程中苛刻要求。

　�、墼诠こ讨衅鸩蒎e誤的招標文件、合同條件、下達錯誤的指令。

　　d、其它方面

　　例如：合作方的資信、可靠性差；政府機關工作人員、城市公共供應部門（水、電、氣等）的低效、苛求及個人需要；項目涉及周邊的居民或單位的無理要求等。

　　2、招標模式風險

　　工程招投標是市場經(jīng)濟條件下工程交易的主要方式。由于招標方式、招標條件以及招標過程中一系列變量的影響，有可能使工程成本增加，給工程投資者帶來損失，工程投資者也可能通過增加房地產(chǎn)商品價格而將損失轉(zhuǎn)嫁給消費者。

　　3、合同風險

　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，需要訂立許多合同，如設計合同、施工合同、材料供應合同等。由于合同考慮不周、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴，合同糾紛出現(xiàn)的概率很大。這種糾紛可能會影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給建設過程中各方都造成損失。

　　4、工期風險

　　在競爭激烈的市場環(huán)境中，時間就是金錢。建設期越長，則資金占用期就越長。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目都需要從銀行貸款，占用資金時間越長，所付的利息就越多。即使是自有資金，資金使用時間長會增加成本，有時甚至會因為工期的延誤而導致不能及時交房，造成違約，既可能遭受索賠，又會使企業(yè)形象受到損害。

　　5、質(zhì)量風險

　　房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量與工程成本密切相關。項目質(zhì)量控制不好，可能導致返工、加固處理等，有時還會導致工期的拖延，同時也會增加工程的成本。

　　6、成本風險

　　工程成本風險主要有兩方面：一是材料價格或者人工工資的上漲，會導致建設成本的上升，從而迫使投資者增加資金投入；二是由于消費者需求和偏好的變化使設計方案“過時”，或者由于設計方案不合理、與施工相脫節(jié)等原因引起的設計變更，這些設計變更會帶來工程成本的增加。

　　為了減少上述風險，可采取許多行之有效的措施，如與信譽好的承包商建立伙伴關系、設置預備款應付急用、儲備材料或?qū)嵭胁牧腺M包干辦法、參加保險等。

　�。�4）租售與物業(yè)管理階段

　　房地產(chǎn)租售與物業(yè)管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后一個也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢時，開發(fā)商面臨的主要任務是盡快實現(xiàn)投資回收并獲取利潤，在建及已建的建筑產(chǎn)品也只有在該階段通過各種渠道將其租售出去，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)開發(fā)利潤。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會導致建筑產(chǎn)品積壓，使公司財務狀況出現(xiàn)危機，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，消費者不僅關注房地產(chǎn)的價格和質(zhì)量，而且十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。良好的物業(yè)管理服務不僅有助于提升開發(fā)商的市場形象、加快房地產(chǎn)銷售速度，而且有利于維護消費者和投資者的利益，達到物業(yè)保值和增值的目的。

　　1、市場風險

　　市場風險是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來的損失。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結構及發(fā)育程度等因素的影響。

　�、俜康禺a(chǎn)供給風險。房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品量，其影響因素主要有房地產(chǎn)價格、土地價格和城市土地供應量、稅收政策、建材供應能力、建筑能力和房地產(chǎn)商對未來的預期。當上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)供大于求時，便會發(fā)生供給風險，導致房地產(chǎn)租售困難、價格下降，最終使開發(fā)商蒙受投資損失。

　�、诜康禺a(chǎn)需求風險。房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量，即有效需求。房地產(chǎn)需求的影響因素主要有國民經(jīng)濟發(fā)展''

　　水平、城市化水平、房地產(chǎn)價格、消費者收入水平、消費結構及未來預期、國家有關經(jīng)濟政策等。當上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)需求下降時，如果需求小于供給，便會發(fā)生需求風險，導致房地產(chǎn)租售困難、價格下降。

　　2、價格風險

　　在房地產(chǎn)營銷過程中，科學合理的房地產(chǎn)價格決定了房地產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)投資者為了實現(xiàn)預定的收益目標，必須依據(jù)有關計價理論和政策，根據(jù)自身內(nèi)外部條件，對不同的銷售對象、市場格局、交易情況等，制定出相應的價格策略，以使房地產(chǎn)銷售正�；ＷC投資利潤目標的順利實現(xiàn)。價格風險是指由于房地產(chǎn)定價不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學及不能及時反映價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導致房地產(chǎn)滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會損失收益。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，如供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟因素、社會因素等。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響方向、影響程＇度各不相同，房地產(chǎn)價格是這些因素綜合作用的結果。

　�、俚蛢r風險、低價風險是房地產(chǎn)開發(fā)商有意壓低價格，在達到刺激需求，擴大房地產(chǎn)銷售量的同時可能帶來利潤損失。另外，由于低價在消費者心中總是與質(zhì)次相聯(lián)系，還有可能嚴重損害開發(fā)商在市場中形象的和信譽。低價政策一般適用于房地產(chǎn)供大于求、消費者購買力下降等情況或為了搶占市場份額、促銷以及臨時解決公司財務危機等情況。

　�、诟邇r風險。高價風險是指房地產(chǎn)投資者有意提高價格，以達到盡快回收投資、獲取高額利潤的目的，同時也可能導致由于價格遠離市場而引起房地產(chǎn)銷售困難，并最終可能使開發(fā)商收益下降的風險。高價政策一般適用于房地產(chǎn)需求旺盛、房地產(chǎn)進入市場初期或為迎合消費者虛榮心理等。

　　3、營銷風險

　　房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進行房地產(chǎn)租售的行為。其風險有銷售渠道風險和營銷方式風險等。

　�、贍I銷渠道風險。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過銷售渠道才能實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，達到投資回收并獲取利潤的目的。房地產(chǎn)銷售渠道有自行租售和代理租售兩種。自行租售是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用白己的銷售人員租售自己開發(fā)的房地產(chǎn)，具有銷售成本低的優(yōu)點，但開發(fā)商必須有自己的營銷隊伍，必須投人一定資金進行市場調(diào)研，這就增加了開發(fā)成本，同時還必須面對由于其營銷的非專業(yè)性而帶來的銷售風險。代理銷售是房地產(chǎn)投資者委托房地產(chǎn)中介機構代理租售其開發(fā)完成的房地產(chǎn)，并支付代理費（傭金）包括聯(lián)合及獨家代理。代理租售具有代理機構熟悉房地產(chǎn)市場、擁有豐富營銷知識和經(jīng)驗的營銷人員、銷售渠道廣泛、服務專業(yè)化等優(yōu)點，有利于加快房地產(chǎn)的銷售，但房地產(chǎn)商必須支付傭金，以致其自身利潤減少。選擇代理租售，存在著選擇代理機構不當而導致的銷售量下降的風險。另外，由于代理機構通常不止代理一家業(yè)務，其關心的是完成整體租售利潤目標，而不管租售的房地產(chǎn)是哪一家公司的，因此，開發(fā)商可能要承擔由于代理營銷不積極而導致的銷售量下降風險。

　　②營銷方式風險。房地產(chǎn)營銷方式主要有借助各種傳播媒介的宣傳和市場營銷人員與顧客直接面對面的交流，通過該項工作讓潛在的顧客認識、了解租售的物業(yè)，進而影響其購買或投資行為及決策。傳播媒介宣傳風險是指由于運用媒體廣告、郵寄宣傳材料、樣板房展示等媒體宣傳方式不當而給開發(fā)商帶來的風險。成功的廣告宣傳不僅有助于房地產(chǎn)的銷售，而且可以提高開發(fā)商的知名度。反之，傳播媒介宣傳的失敗，則往往會導致房地產(chǎn)營銷和收益的失敗。

　　4、物業(yè)管理風險

　　所謂物業(yè)管理，即是房地產(chǎn)投資者委托物業(yè)管理公司，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理房地產(chǎn)，為業(yè)主和消費者提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務，包括物業(yè)及其設備日常維護及修繕、綠化、衛(wèi)生、治安等，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標志，而且是房地產(chǎn)開發(fā)商本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力，有助于樹立和提升開發(fā)商自身的市場形象，加快房地產(chǎn)租售速度，而且有助于維護消費者和投資者的利益，達到物業(yè)保值和增值的目的；反之，則會導致投資者信譽受損，房地產(chǎn)銷售不暢并最終影響投資收益。物業(yè)管理風險主要有：

　　①選擇物業(yè)管理公司風險。物業(yè)管理公司一般分為兩類：社會化專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司。無論哪種形式的公司都難免良莠不齊，若選擇不當，則不僅達不到優(yōu)良服務的目的，甚至連物業(yè)的價值也會因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者蒙受巨大風險。房地產(chǎn)投資者在選擇物業(yè)管理公司時應充分了解其背景、業(yè)績及能力等，盡量選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務周到和信譽良好的物業(yè)管理公司。

　　②收費風險。物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對物業(yè)及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他服務所收取的費用，包括管理、服務人員的工資和按規(guī)定計提的福利費，公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費和法定稅費等。物業(yè)管理收費風險主要來源于能否合理指定收費科目、標準以及能否及時、足額收取物業(yè)管理費。

　　第二節(jié)風險評估與分析

　　一、風險評估的內(nèi)容及過程

　　風險評估是對風險的規(guī)律性進行研究和量化，尋找每一種風險的自身規(guī)律和特點，影響范圍和影響量。通過分析的結果有利于采取更有針對性的對策和措施，從而減少風險對項目目標的不利影響。

　�。ㄒ唬╋L險存在和發(fā)生的時間分析

　　即風險可能在項目的哪個階段，哪個環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風險有明顯的階段性，有的風險是直接與具體的工程活動相聯(lián)系的。

　　（二）風險的影響和損失分析

　　風險的影響較為復雜，有的影響而較小，有的影響面很大，可能引起整個工程的中斷。經(jīng)濟形勢的惡化不但會造成物價上漲，而且可能會引起發(fā)展商支付能力的變化，人工工資及各種支出困難。

　　由于設計圖紙?zhí)峁┎患皶r，不僅會造成工期拖延，而且會造成費用提高，（如人工和設備閑置，管理費開支加大），還有可能原本避開冬雨未施工，而未能避開，造成更大拖延和費用增加。

　　由于風險對目標的干擾常常表現(xiàn)在對工程實施過程的干擾，所以風險的影響分析一般通過以下分析過程；

　　1、考慮正常情況下的工期費用、效益。

　　2、考慮風險可能發(fā)生因素，分析實施過程，勞動效益、消耗、各個活動有何變化。

　　3、兩者的差異則為風險的影響。這實質(zhì)上是一個新的化計劃，新的估價。

　�。ㄈ�、風險的級別

　　一級為重點；二級是要顧及；三級是可以不考慮，通過分級來決定對于風險的管理工作。

　　二、風險分析方法

　　風險分析通常是憑借經(jīng)驗，靠預測，但也是有一些基本分析方法可以借助。

　�。ㄒ唬�、例舉法

　　實施過程調(diào)研，建立該類項目的經(jīng)驗知識，在對新項目決策時，或在專家經(jīng)驗法進行分析時給出提示，列出所有可能的風險因素。

　�。ǘ＜医�(jīng)驗法

　　具體做法：

　�、俳M建專家小組，4—8人，有實踐經(jīng)驗和代表性。

　　②通過專家會議，對風險定界，量化。召集人應讓專家多了解項目目標、項目結構、環(huán)境及工程狀況，詳細地調(diào)查并提供信息，有可能組織專家實地考察。并對項目的實施、措施的構想作出說明，使大家對項目有一個共識，否則，容易增加評價的離散程度。

　　③召集人與專家一起定義風險因素及結構、可能的成本范圍與專家對風險進行討論，按以下次序逐漸深入：

　　A引導討論各風險的原因

　　B風險對實施過程的影響

　　C風險影響的范圍（如技術、工期、費用）

　　D將影響統(tǒng)一到對成本的影響上，估計影響量。

　�、茱L險評價

　　各個專家對風險的程度影響量和實現(xiàn)的可能性，給出評價意見。

　�、萁y(tǒng)計專家意見，得到評價結果

　　第三節(jié)風險管理的目標

　　風險貫穿于項目的各個階段，從開始到竣工，延續(xù)到物業(yè)管理。事實上在項目初步評估階段情況更是如此，因為此時不確定因素太多。風險管理就是讓建設項目各方清楚地認識到有哪些風險以及風險有大小，其目標主要是：

　　1、減少風險因素

　　風險因素是引起或增加風險事件發(fā)生機會的條件，它來自外界干擾和自身決策的結果。風險因素的存在，決定著風險事件發(fā)生的可能性。

　　2、減少風險事件

　　風險因素并不導致風險損失的發(fā)生，風險因素通過引發(fā)風險造成風險損失。風險事件是造成風險損失的直接原因，因此，想要減少風險損失就要千方百計減少風險事故。

　　3、減少風險損失

　　一旦有風險事故發(fā)生，就要采取有效措施和對策，盡全力減少風險造成的損失，根據(jù)可采取的對策的比較分析，找出最適宜的對策和方法。而防患于未然是十分必要的。

　　第四節(jié)風險控制和對策

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，綜合性風險和階段性風險，已在前面的篇幅中做了詳細介紹和闡述，在此，本文重點論述階段性風險中項目工程建設階段風險控制的方法和對策。

　　一、風險分配

　　一個房地產(chǎn)工程項目的風險有一定的范圍和規(guī)律性，這些分險必須在項目參加者、投資者、發(fā)展商、項目管理者，各承包商、供應商、合作者之間進行分配，每一個參加者都必須有一定的風險責任。風險分配通常在任務書、責任書、合同、招標文件等內(nèi)定義，在起草這些文件時都應對風險做出預計，定義和分配。只有合理地分配分險，才能調(diào)動各方面的積極性，才能有項目的高效益。正確對等風險，可以有如下益處：

　　1、可以最大限度發(fā)揮各方風險控制的積極性。任何一方如果不承擔風險，他就不可能有管理的積極性和創(chuàng)造性，項目就不可能優(yōu)化。

　　2、減少工程中的不確定性。風險合理分配，就可以比較準確地計劃和安排工作。

　　3、發(fā)展商可以得到一個合理的報價，承包商報價中的不可預見風險費減少。

　　對項目分險的分配，發(fā)展商起主導作用，起草招標文件，合同條件，確定合同類型、確定管理規(guī)范，而承包商，供應商處于從屬地位。但雙方是平等的，不能不顧主客觀條件把風險全部推給對方，對自己負責。

　　風險分配有以下原則：

　　1、從工程整體效益出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方積極性。

　　2、體現(xiàn)公平合理、責權利平衡。

　�。�1）風險責任和權力應是平衡的。

　　風險的承擔是一項責任，即進行風險控制以及承擔風險產(chǎn)生的損失。但同是要給承擔者以控制處理的權力。

　�。�2）風險與機會對等

　　風險承擔者，同時享受風險控制獲得的收益和機會收益。

　　例如承包商承擔物價上漲的風險（即采用固定總價合同），則物價下跌帶來的收益也歸承包商所有，若承擔工期的風險，拖延要支付違約金，則工期提前就應獎勵。

　�。�3）承擔的可能性及合理性

　　給承擔者以預測、計劃、控制的條件和可能性，給他們能迅速采取控制風險措施的時間、信息，否則對他來說，風險管理就是投機。例如：承包商承擔實施方案和報價的風險，則必須給他一個合理的做標時間，同時提供詳細且正確的招標文件特別是設計文件和合同條件，并及時解答承包商作標過程中發(fā)現(xiàn)有問題，這樣他才能理性地承擔風險。

　　3、符合工程慣例，符合通常處理方法

　　慣例通常是能較好反映雙方要求，較為公平合理，另一方面合同雙方對慣例較為熟悉；容易順利實施。如果明顯違反慣例的做法，會顯示出一種不公平，風險也隨之而來。

　　所以風險承擔者應具備的條件是：能最有效地控制導致風險事件，使該風險能控制在其范圍，一旦風險發(fā)生，他能進行有效的處理。

　　二、風險對策

　　對分析出來的風險應有準備和對策，應充分憑借自己的技術管理組織的優(yōu)勢和過去的經(jīng)驗，來消除減少或轉(zhuǎn)移風險。通常的對策有：

　　（一）要求對方提供擔保

　�。ǘ┨崛★L險準備金

　�。ㄈ┘夹g措施

　　對于承包商應選擇有彈性、抗風險能力強的技術方案，準備多套備選方案，采取各種保護措施和安全保障。

　�。ㄋ模┙M織措施：選派得力的技術、管理人才、特別是項目負責人，將風

　　險責任落實到各個組織單元，使大家都對風險負責，提高風險意識。

　　（五）通過合同分配風險