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物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度
在當今社會生活中，制度的使用頻率呈上升趨勢，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，以下是小編為大家整理的物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度，歡迎大家分享。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度1
一、運行前的準備工作：
1、首先查看主機電源是否接通，電壓是否正常。系統(tǒng)電壓波動不超過設(shè)計值的正負10％（正常值為365－415）
2、查看兩個水系統(tǒng)是否充滿水，冷凍水是否在正常壓力位，末充滿水的排除故障后補水至滿液狀態(tài)。水壓、壓差，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準（注：空調(diào)水低區(qū)水泵進水1100KPa，出水1450 KPa，冷卻水進水300 KPa，出水700 KPa，高區(qū)冷凍水泵進水1400 KPa，出水1650 KPa）；
3、檢查油溫、油位是否在正常范圍內(nèi)
4、查看管道上的閥門，檢查各種閥門是否均已打開處于工作狀態(tài)，如有誤動，須恢復(fù)到正常狀態(tài)。
5、檢查中央控制屏及控制柜各種信號指示燈是否正常。檢查需供冷區(qū)域末端風(fēng)柜機AHU、PAU和風(fēng)機盤管運行狀態(tài)，根據(jù)當天室外溫度估計運行負荷，以便確定主機負荷、投入臺數(shù)，每開一臺主機，應(yīng)開一組水泵、冷卻水塔配合（注：夏天白天不停機，晚上冷凍回水溫度超過15℃時主機運行）。
6、停用一周以上的重新開機啟用的，必須先預(yù)熱24小時。
7、查看上班的運行記錄，了解主機的運行狀況，如主機為故障停機，先查看電腦的警報信息，排除故障后才能開機（一小時內(nèi)啟動不得超過四次）
8、測量室內(nèi)外的溫度，根據(jù)氣象條件和用戶情況確定運行。
二、開機及運行操作
7、先啟動一臺冷凍水泵，待運行平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用），8、先啟動一臺冷卻水泵，平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用）（注：主機運行中，冷卻水出水溫度升高至38℃時，需加開冷卻水塔風(fēng)扇）；
9、啟動冷卻泵的風(fēng)機：如室外溫度很低，也可啟動一臺，或不啟動。但要保證冷卻效果，冷卻水出水溫度不高于30度。
10、水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運行，泵和電機運轉(zhuǎn)有無異常響動，如有異常，立即停機檢查。
11、確認冷卻水進、回水壓力、壓差，冷凍水進、回水壓力、壓差正常，5分鐘后啟動壓縮機（注：若系統(tǒng)壓力過低，檢查膨脹水箱供水是否正常）；
12、壓縮機啟動后，觀察控制液晶顯示屏顯示，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后機組才算啟動成功。
13、調(diào)節(jié)平衡閥，使水的供回平衡，確保主機的供水量穩(wěn)定、充足。
14、確認主機無異常情況后啟動主機。啟動后觀察壓差、回油情況、出水溫度及運轉(zhuǎn)聲音。如有異常，立即停機檢查。
15、整個系統(tǒng)啟動要全面巡視一遍，觀察參數(shù)及運轉(zhuǎn)情況有無異常。
15、系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)以后，每小時做一次記錄。
16、系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)參數(shù)是否符合標準。
三運行檢查
17、電源：
（1）三相電壓380V±10%
�。�2）三相電流＜1360A
18、油路：
�。�1）油溫≤60℃
（2）油位：不能低于下視鏡1/2
�。�3）油壓：30 KPa~45 KPa
19、導(dǎo)葉開度≤100%
20、排氣溫度：30℃~60℃
21、止推軸承間隙≤60MIL
22、冷凍水：進水7~24℃，出水≥5.5℃
23、冷卻水進水≤34℃，出水≤40℃
24、制冷系統(tǒng)
�。�1）冷凝壓力350~1100 Kpa
�。�2）冷凝溫度15℃~50℃
�。�3）蒸發(fā)壓力200~550 Kpa
�。�4）蒸發(fā)溫度5℃~20℃
25、主機運行負荷、導(dǎo)葉開度察看，檢查有無異響、振動、泄漏現(xiàn)象，注意：機組發(fā)生跳停時，檢查并記錄顯示屏顯示的故障內(nèi)容，消除故障后才能開機，發(fā)生喘振檢查水流壓力、溫度設(shè)定值、電氣元件及導(dǎo)葉執(zhí)行機構(gòu)。
四、停機操作
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26、先關(guān)壓縮機電源，保留總電源使主機處于預(yù)熱狀態(tài)。
27、主機停機10分后，可逐臺關(guān)閉冷卻水泵，以免引起管道的劇烈震動。
28、逐臺關(guān)閉冷凍水泵。
29、完成上述操作以后，對整個系統(tǒng)巡視一遍，確認系統(tǒng)停止運行。
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30、主機故障：這種情況應(yīng)先關(guān)壓縮機開關(guān)，保留主機的總開關(guān)，然后檢查并排除主機故障，短時間不能排除的'需按正常停機操作停機。
31、管路故障：檢修或其它原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，就立即按正常停機程序停止系統(tǒng)運行。排除故障后，再補水投入運行。
32、停電：這種情況應(yīng)按正常停機操作程序關(guān)閉主機開關(guān)，保留電源指示。待恢復(fù)供電后重新啟動運行，同時做好記錄。
33、火警：遇到這咱情況應(yīng)立即關(guān)閉主機總開關(guān)。
�。ㄈ┩C注意事項
34、節(jié)能考慮，冷凍水回水溫度夠低時，降低運行電流，使主機卸載，停冷凍水機組；
35、主機停止3分鐘后，停冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機。注意：確保大廈內(nèi)24小時冷氣供應(yīng)，冷凍水泵24小時運行，間隔6小時交替轉(zhuǎn)換運行。冷卻水回水溫度超過15 ℃，按開機程序啟動機組。根據(jù)季節(jié)、室外溫度變化開啟主機，視節(jié)能考慮，夏天時間段7：00~19：00中途不準停機，確保冷凍出水溫度7℃，回水12℃，冬天時段靈活開啟主機，晚上冷凍回水溫度超過15℃，按開機程序啟動機組。
五、空調(diào)主機房管理規(guī)定
36、空調(diào)主機房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)運行工保管，末經(jīng)許可，非工作人員禁止入內(nèi)。
37、保持機房內(nèi)良好的通風(fēng)和照明
38、空調(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄。
39、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。
40、每周對主機和機房進行清潔，并做好設(shè)備房的消殺來鼠工作
41、每半年對主副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組良好運行狀態(tài)。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度2
“開源節(jié)流，降本增效，經(jīng)濟效益與社會效益同步增長”永遠是金鷹經(jīng)營的重要原則之一。成本是利潤最直接的來源，更是競爭的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理是能耗控制的主力軍，能耗規(guī)范管理要以科學(xué)合理化管控為目的，因此我們在為購物中心提供服務(wù)保障的同時不斷探索新的節(jié)能減排方法和措施。
鹽城金鷹購物中心位于建軍路169號，建筑面積達96000平方米，共有8層營業(yè)樓面，業(yè)態(tài)組合豐富，商品品類齊全，組合了購物、個性快餐、主題餐飲、影視影院等多元化的體量，最大程度上滿足客戶的消費需求。隨著建軍路店經(jīng)營環(huán)境的不斷提升，許多商戶專柜都慕名而來，陸續(xù)要求加入，隨之經(jīng)營面積密度持續(xù)增高，這與能耗是成正比的',能源費用要占到經(jīng)營收入的10%或更高。項目平時每天營業(yè)12個小時以上，設(shè)備運行則超過13小時、各種節(jié)假日營業(yè)長達15-16個小時，且?guī)缀趺刻於继幱跐M負荷運行狀態(tài)。20xx年全年總耗電量18253800度，總支出電費是1552萬余元。中央空調(diào)系統(tǒng)電費272.57萬元，電能耗占比18%左右.
鹽城中心管理處經(jīng)過長期對能耗的使用數(shù)據(jù)對比值的積累，特別是對中央空調(diào)節(jié)能的核心問題進行細化分析，科學(xué)合理運行冷水機組，著重從以下幾個方面有效控制能耗：
一、制冷主機的能耗控制
通過優(yōu)化主機的運行模式，設(shè)定合理的運行參數(shù)，根據(jù)營業(yè)現(xiàn)場實際溫度情況設(shè)定合理的冷凍水出水溫度（出水溫度設(shè)定低了浪費能耗，設(shè)定高了影響賣場購物舒適度）來達到節(jié)能目的。中心商場有3臺冷水機組，制冷量大小各異，根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換、氣溫變化來確定開啟主機的類別及數(shù)量。不參與運行的機組要關(guān)閉冷凍、冷卻水閥門，以減少消耗。
由于冷卻水是開放式循環(huán)系統(tǒng)，空氣中的灰塵，泥沙還有冷卻塔填料里的藻類都有可能會進入冷凝器，造成冷凝器管路的堵塞，從而引起偏流。所以每年都要對中央空調(diào)啟用前后都要進行維保，對冷凝器管路進行清洗，清除管路內(nèi)壁污垢，以提高冷凝器的熱交換效率。風(fēng)柜機組要定時清洗冷凝器翅片，保持翅片的潔凈度。
二、空調(diào)水泵的能耗控制
對冷凍泵、冷卻泵要分別加裝變頻器，溫度傳感器，壓差傳感器等控制元件。當水溫達到額定要求時變頻器降低水泵運行頻率，以降低電機負荷達到節(jié)能。每年冬季設(shè)備停用時，要檢查水泵的葉輪有無破損，隱裂，有否異物卡在渦輪內(nèi)部等。對各管路保溫及時檢查，發(fā)現(xiàn)破損要及時修復(fù)，減少不必要的損耗。
三、風(fēng)機系統(tǒng)的能耗控制
風(fēng)機系統(tǒng)由送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)組成，同樣要給風(fēng)機管路加裝溫控、壓力傳感器等來實現(xiàn)節(jié)能。要經(jīng)常清洗風(fēng)機濾網(wǎng)，確保濾網(wǎng)清潔，保持風(fēng)量通暢，減少風(fēng)阻，同時也要清洗表冷器翅片，提高熱交換效率。
商場內(nèi)每年春秋調(diào)時候，遇到有些專柜只顧為提升品牌形象和整體效果，裝修時卻把回風(fēng)口部分堵塞，嚴重減少回風(fēng)量，這樣既增加風(fēng)機負荷,又影響制冷（供暖）效果。新風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)實際情況合理調(diào)節(jié)，降低室內(nèi)二氧化碳濃度，提升空氣品質(zhì)，提高顧客購物舒適度。對風(fēng)管各風(fēng)閥要及時監(jiān)測調(diào)整，保證各區(qū)域送風(fēng)平衡。盡量避免各區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象。另外對風(fēng)機、電機軸承傳動系統(tǒng)要及時檢查保養(yǎng)，確保設(shè)備安全有效運行。
四、冷卻塔能耗控制
冷卻水溫每超過額定范圍1℃，制冷機組效率就會下降3％。所以冷卻塔要與制冷機組實現(xiàn)聯(lián)動，要根據(jù)冷卻水溫的實際變化情況來自動調(diào)節(jié)冷卻塔電機風(fēng)扇的開啟或關(guān)閉，這樣可以減少操作人員控制的不準確性和滯后性，既可以節(jié)能又能保證機組良好運行狀態(tài)。定時檢測冷卻水質(zhì)，定時給冷卻水加除藻、除垢藥劑，主要是中和冷卻水中的鈣、鎂離子，防止制冷機組冷凝器管路結(jié)垢，影響熱交換效率；減少酸性水質(zhì)對管路的腐蝕，影響機組使用壽命。要調(diào)節(jié)好各冷卻塔布水器撒水量的平衡，把整個冷卻塔作為總散熱面積，提高冷卻水蒸發(fā)散熱效果。避免局部撒水量過小引起不均勻，或撒水量過大引起冷卻水外溢現(xiàn)象。要經(jīng)常檢查撒水器洞口或者積水盤有無雜物、青苔等堵塞撒水口的情況，確保撒水均勻。過濾器需要定期清洗，如果出現(xiàn)沉淀物堵塞，空調(diào)循環(huán)水流經(jīng)過濾器的阻力會增加數(shù)倍，造成能耗浪費。
五、日常運行的能耗控制
1、首先根據(jù)季節(jié)變化和賣場實際溫度情況來確定制冷機組的開啟、關(guān)閉以及冷凍出水溫度的設(shè)定，既要保證賣場內(nèi)良好的購物環(huán)境又要注意節(jié)能。夏季空調(diào)溫度一般設(shè)定在26℃左右，保證人體感舒適的同時也能達到最佳節(jié)電效果。春秋季操作人員要加強現(xiàn)場巡視。注意調(diào)節(jié)好新風(fēng)量與回風(fēng)量，調(diào)節(jié)好新風(fēng)機組的運行，在保證賣場溫度的情況下盡量不開啟冷水機組主機。
2、當中央空調(diào)運行時要加強巡檢和通知各樓層及時關(guān)閉通道防火門。一樓主要通道客流量較大，夏天可加風(fēng)幕機、透明皮簾，冬天要安裝加厚棉布簾，防止暖氣流失，增加能耗。冬季供暖商場一樓效果差，在正大門外加裝玻璃棚房，棚房門上多加一道棉簾，減少冷風(fēng)直接吹入商場。
3、每晚打烊前適當提前關(guān)閉主機、冷卻塔和冷卻泵，僅保留冷凍泵和風(fēng)機循環(huán)，充分利用系統(tǒng)內(nèi)冷熱水的余溫保障運行，不會導(dǎo)致浪費。機組每天可減少30分鐘的運行時間。
能耗有效控制是必須熟悉并掌握本建筑設(shè)施設(shè)備的具體情況才得以開展的，今后在集團領(lǐng)導(dǎo)下我們將進一步升華節(jié)能意識，從降低能耗、廢舊利用、技術(shù)革新、節(jié)約回收等方面深入尋找突破口，對設(shè)備運行進行科學(xué)地管理、有效的運行，將能耗得到合理的控制。讓我們通過實際行動來把金鷹物業(yè)管理這個無形的產(chǎn)品真正體現(xiàn)出有形的價值。
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