住房結(jié)構(gòu)調(diào)整不宜一步到位

　　據(jù)媒體報(bào)道建設(shè)部近日下發(fā)的文件已經(jīng)明確提出，90平方米是指建筑面積，而70％的比例要求是針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。但由于之前關(guān)于90平方米和70的爭(zhēng)論和解釋，出現(xiàn)多個(gè)版本和反復(fù)，人們多數(shù)對(duì)此信息來源及準(zhǔn)確性仍表示質(zhì)疑。不管怎么說，人們還是期盼這個(gè)問題能盡快澄清和明確，否則會(huì)對(duì)新政的實(shí)施執(zhí)行以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作帶來很大的影響。我有些不明白，解釋這個(gè)政策為什么比制定這個(gè)政策還難？新政出臺(tái)已經(jīng)快一個(gè)半月了，到現(xiàn)在還停留在解釋概念的階段。不過，現(xiàn)在總算有了一些眉目。

　　其實(shí)，我是贊成90平米為建筑面積、70比例按城市住宅總量控制。因?yàn)�，如果�?jiān)持按套型建筑面積容易引起人們的概念混亂，而套型建筑面積與建筑面積之間雖有不同，但差別并不大。不過，我從媒體報(bào)道中卻看不到細(xì)則有明確90平方米是指建筑面積的字眼，反而覺得細(xì)則依然在堅(jiān)持采用套型建筑面積的概念，只是將其明確定義為指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成。其實(shí)這兩者是有一些差別的，只是差別不大而已，或者說套型建筑面積近似或約等于建筑面積。

　　可能是大家已經(jīng)厭倦于對(duì)這兩個(gè)概念的糾纏，干脆將兩者等同起來算了。70％的比例按年度城市總量控制，雖然操作難度會(huì)更大，但比較合理和切實(shí)可行。因?yàn)�，如�?0的比例落實(shí)到項(xiàng)目，同時(shí)又對(duì)中小戶型住宅進(jìn)行限價(jià)的話，就會(huì)出現(xiàn)一盤兩制的狀況，難以操作和執(zhí)行。而如果按總量控制，則可以因地制宜，有些項(xiàng)目100建大戶型，有些則可以100建小戶型，有些則按地段限定戶型比例。

　　而且，可以對(duì)整個(gè)是中小戶型的樓盤才要求限地價(jià)和房?jī)r(jià)，定向供應(yīng)給首次置業(yè)的消費(fèi)者，如果供不應(yīng)求就采取公開搖珠抽簽的方式配售；而大戶型和混合戶型則仍按市場(chǎng)價(jià)格和運(yùn)作方式發(fā)售。雖然住宅結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整是十分必要的，但我對(duì)新政能否順利落實(shí)和實(shí)施依然保持懷疑態(tài)度。因?yàn)�，廣州目前住宅供應(yīng)市場(chǎng)是大中戶型居多占70以上，而中小戶型卻不到30。而且，70中小戶型住房比例是應(yīng)當(dāng)包括經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房的，現(xiàn)在廣州這兩個(gè)方面還沒有怎么發(fā)展，中小戶型70的比例一下子都?jí)涸谑袌?chǎng)供應(yīng)的商品住宅上，由倒三七的比例調(diào)整為正三七，180度的轉(zhuǎn)變，可能使地方政府、開發(fā)商和市場(chǎng)都難以適應(yīng)，甚至可能會(huì)因?yàn)橛�速則不達(dá)，而導(dǎo)致調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的新政胎死腹中。這是我最不希望看到的、也是最擔(dān)心的結(jié)果。

　　因此，我建議調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的新政最好采取循序漸進(jìn)、分步實(shí)施的辦法，向廣州這樣的城市，比較適宜第一步由倒三七調(diào)整到倒四六，第二步由倒四六調(diào)整為五五，第三步由五五調(diào)整為正四六，第四步由正四六調(diào)整為正七三，半年或一個(gè)季度調(diào)整一次，這樣12年就能調(diào)整到位，政府、開發(fā)商和市場(chǎng)也有一個(gè)緩沖和適應(yīng)的過程。

　　調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)量化地方責(zé)任針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，已經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)這一《意見》，并要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。制定并實(shí)施建設(shè)規(guī)劃明確新建住房結(jié)構(gòu)比例首先要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在20xx年９月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。其次要明確新建住房結(jié)構(gòu)比例�！笆�一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自20xx年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。稅收、信貸和土地的政策調(diào)節(jié)更具可操作性調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從20xx年６月１日起，對(duì)購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到25％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從20xx年６月１日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。

各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿２年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置。此外，為了有步驟地解決低收入家庭的住房困難，必須加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20xx年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。20xx年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。