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商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告
隨著個(gè)人素質(zhì)的提升，報(bào)告的適用范圍越來(lái)越廣泛，報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼，下面是小編為大家整理的商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告1
小生不才，96年進(jìn)入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬(wàn)佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標(biāo)為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運(yùn)作，故進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責(zé)歸結(jié)如下：
一、認(rèn)真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和目前狀況。
判斷未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提前進(jìn)行商業(yè)選址規(guī)劃《公司戰(zhàn)略性選址》，將公司戰(zhàn)略發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場(chǎng)的先機(jī)！把每個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地價(jià)值評(píng)估、房屋價(jià)值評(píng)估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報(bào)告、超市銷售利潤(rùn)預(yù)算報(bào)告、百貨銷售利潤(rùn)預(yù)算（租金價(jià)格定位報(bào)告，商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)算）、招商策略的制訂并組織運(yùn)營(yíng)招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施。
二、項(xiàng)目選址/評(píng)估，目前成功實(shí)施的項(xiàng)目：
彭場(chǎng)（百貨大樓）、楊林尾（購(gòu)物中心+步行街）、漁薪購(gòu)物中心、汪橋購(gòu)物中心、五七購(gòu)物中心、章華購(gòu)物中心、陳場(chǎng)購(gòu)物中心、樓河（購(gòu)物中心+步行街）、通�？谫�(gòu)物中心、天門岳口（購(gòu)物中心+步行街）、江陵郝穴（百貨大樓）、張溝（百貨大樓）、峰口（購(gòu)物中心+步行街）、監(jiān)理朱河購(gòu)物中心，毛嘴（購(gòu)物中心+步行街）。
三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的回顧和分析：
投資回收期約為7—8年。最長(zhǎng)的投資回收期不超過(guò)12年。總投資回報(bào)率在32%。
四、資本運(yùn)作：
按20xx年年初本人提供給中央商務(wù)部/開(kāi)發(fā)銀行/農(nóng)行的融資報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：新增加的商業(yè)廣場(chǎng)將服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達(dá)到115.67萬(wàn)人，家庭戶數(shù)26.83萬(wàn)戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項(xiàng)目，計(jì)算明年待建的建筑面積近10萬(wàn)平方米。所需的資金（建筑+設(shè)備）約1.2億。再加上今年至少再增加2—3個(gè)自用土地項(xiàng)目計(jì)算所需的資金缺口將達(dá)到2個(gè)億左右。
五、制訂全年發(fā)展項(xiàng)目選址實(shí)施計(jì)劃，以及全年投資計(jì)劃、協(xié)助各分公司進(jìn)行項(xiàng)目選址。
選址要點(diǎn)：
1、商圈人口劃分；
2、家庭收支狀況；
3、城區(qū)人流動(dòng)向；
4、城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷；
5、選址不要看沿街建筑，細(xì)查背后狀態(tài)；
6、項(xiàng)目立地狀況：易達(dá)性、也就是我們常講的入店率；7市場(chǎng)份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的入祝
六、土地商用價(jià)值評(píng)估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價(jià)值。也就是說(shuō)按市場(chǎng)目前的商鋪?zhàn)饨馉顩r， 核算該土地建成后的租金價(jià)值比是其重點(diǎn)（租金價(jià)值比：是以后招商或買鋪的價(jià)格的根本依據(jù)）
1、土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長(zhǎng)寬比、周遍的側(cè)通道（或側(cè)街區(qū)）的貢獻(xiàn)率、土地長(zhǎng)寬比與常規(guī)土地長(zhǎng)寬的比率等等；
2、項(xiàng)目周遍商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)格；
3、計(jì)算土地縱向/橫向遞減后的價(jià)值；
4、計(jì)算建成后的商用建筑體的租金價(jià)值。（A建筑規(guī)劃一般為3.2；B使用面積占建筑面積的`比例為72.5% ）
七、房屋價(jià)值評(píng)估：
主要是對(duì)地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
采用的方法為：
1、成本計(jì)算法、
2、市場(chǎng)比較法、
3、加權(quán)處理、
4、綜合評(píng)估計(jì)算
八、 項(xiàng)目整體的規(guī)劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)份額結(jié)合后確定主體商業(yè)建筑面積；
2、 建筑群功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)：確定整體項(xiàng)目與周遍建筑狀況，設(shè)計(jì)最佳立體人流動(dòng)線。
3、 整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過(guò)市調(diào)對(duì)主體建筑、商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析 。其主要體現(xiàn)在：
1、超市銷售預(yù)算；
2、百貨經(jīng)營(yíng)預(yù)算；
3、租金價(jià)格定位。相關(guān)預(yù)算：是通過(guò)前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 市場(chǎng)份額計(jì)算法、 消費(fèi)習(xí)性推算法、 經(jīng)營(yíng)能力分析法匯總計(jì)算。
十、 財(cái)務(wù)分析：
1、明確項(xiàng)目的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)（贏利模式）；
2、利潤(rùn)預(yù)算（盈虧臨界線）；
3 、投資總額（終極上線）；
4、投資回收期/回報(bào)率
十一、協(xié)助職責(zé)：
為保證項(xiàng)目贏利模式具有可實(shí)現(xiàn)性，故在以上項(xiàng)目本質(zhì)任務(wù)外；還有三個(gè)協(xié)助職責(zé)：
就公司年度發(fā)展計(jì)劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，進(jìn)行相關(guān)的融資報(bào)告的撰寫；
協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動(dòng)向設(shè)計(jì)調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動(dòng)線設(shè)計(jì)與樓層功能定位之間形成的客流動(dòng)線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
督促相關(guān)部門按項(xiàng)目進(jìn)度展開(kāi)工作，爭(zhēng)取時(shí)間差產(chǎn)生的利潤(rùn)。
十二、相關(guān)公司運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營(yíng)能力是強(qiáng)弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以...整體要以集團(tuán)化作為發(fā)展目標(biāo)，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養(yǎng)殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、服裝經(jīng)營(yíng)管理公司、區(qū)域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營(yíng)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個(gè)品項(xiàng)可以作大作強(qiáng)，通過(guò)自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)、拓展其他區(qū)域。最終形成多元化集團(tuán)公司，提升整體利潤(rùn)空間、在可延伸輻射的區(qū)域內(nèi)做“老大”，形成社會(huì)規(guī)模效益、政治效益。
十三、團(tuán)隊(duì)建設(shè)：
1、各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)傳幫帶；
2、以及相關(guān)預(yù)算進(jìn)行協(xié)助性的指導(dǎo)；
3、商業(yè)建筑規(guī)劃的來(lái)源分析（建筑規(guī)劃服從商業(yè)規(guī)劃）；
4、培訓(xùn)相關(guān)項(xiàng)目接待人員的項(xiàng)目介紹技巧；
5、相關(guān)招商人員價(jià)格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點(diǎn)：
1、根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研、建筑功能定位、招商策略組織招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施；
2、招商團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)、招商實(shí)施過(guò)程中的重大方向調(diào)整�？傮w：以商引商、見(jiàn)好就收、總有一幫炮灰；
3、跟進(jìn)重點(diǎn)客戶的談判以及合同的簽定；
4、為整體項(xiàng)目招商結(jié)果負(fù)責(zé)；
5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告2
一、認(rèn)真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和目前狀況。
判斷未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提前進(jìn)行商業(yè)選址規(guī)劃，將政策落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場(chǎng)的先機(jī)！提供各個(gè)項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告，按每個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值評(píng)估、房屋價(jià)值評(píng)估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報(bào)告、銷售預(yù)算報(bào)告、百貨預(yù)算（商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)算）等相關(guān)分析數(shù)據(jù)供公司決策。
二、項(xiàng)目選址/評(píng)估，且目前公司成功簽定實(shí)施的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目：
彭場(chǎng)（百貨大樓）、楊林尾(購(gòu)物中心+步行街）、漁薪、汪橋、五七、章華、陳場(chǎng)、樓河(購(gòu)物中心+步行街）、通海口、天門岳口(購(gòu)物中心+步行街）、江陵郝穴（百貨大樓）、張溝（百貨大樓）、峰口(購(gòu)物中心+步行街）、、監(jiān)理朱河，毛嘴(購(gòu)物中心+步行街）。
三、已知項(xiàng)目分析（購(gòu)置土地且開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)）如下：
略
以上年凈利潤(rùn)收入按規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)25%計(jì)算，年收入為1745萬(wàn)元，投資回收期約為7-8年。按常規(guī)商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回收期計(jì)算，再除去風(fēng)險(xiǎn)25%，購(gòu)置的土地用于商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目回報(bào)率在31%以上。故整體用于商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)的商業(yè)土地是成功的。但目前剩余出的土地，還處于嘗試階段，贏利狀況到底如何，還有待進(jìn)一步證實(shí)。
四、按年初本人提供給商務(wù)部的融資報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：
新增加的商業(yè)廣場(chǎng)將服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達(dá)到115.67萬(wàn)人，家庭戶數(shù)26.83萬(wàn)戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項(xiàng)目，計(jì)算明年待建的建筑面積近10萬(wàn)平方米。所需的資金（建筑+設(shè)備）約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個(gè)自用土地項(xiàng)目計(jì)算所需的資金流將達(dá)到2個(gè)億左右。
五、制訂的全年投資計(jì)劃，制訂全年發(fā)展項(xiàng)目選址實(shí)施計(jì)劃，協(xié)助各分公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)選址的確定。
選址要點(diǎn)：
1、商圈人口劃分；
2、家庭收支狀況；
3、城區(qū)人流動(dòng)向；
4、城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷；
5、選址不要看沿街建筑，細(xì)查背后狀態(tài)；
6、項(xiàng)目立地狀況：易達(dá)性、也就是我們常講的入店率；
7、市場(chǎng)份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的入住。
六、土地商用價(jià)值評(píng)估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價(jià)值。
也就是說(shuō)按市場(chǎng)目前的商鋪?zhàn)饨馉顩r，其重點(diǎn)：
1、土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長(zhǎng)寬比、周遍的.側(cè)通道（或側(cè)街區(qū)）的貢獻(xiàn)率、土地長(zhǎng)寬比與常規(guī)土地長(zhǎng)寬的比率等等；
2、項(xiàng)目周遍商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)格；
3、計(jì)算土地縱向/橫向遞減后的現(xiàn)有價(jià)值；
4、計(jì)算建成后的建筑體的租金價(jià)值：
a建筑規(guī)劃一般為2.5
b使用面積占建筑面積的比例為72%
七、房屋價(jià)值評(píng)估：
主要是對(duì)地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。采用的方法為：
1、成本計(jì)算法
2、市場(chǎng)比較法
3、加權(quán)處理
4、綜合評(píng)估計(jì)算
八、項(xiàng)目整體的規(guī)劃
1、主體建筑面積的確定：經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)份額
2、建筑群規(guī)劃設(shè)計(jì)：確定整體項(xiàng)目與周遍建筑狀況，設(shè)計(jì)一個(gè)外部人流動(dòng)線。
3、整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過(guò)市調(diào)對(duì)主體建筑、獨(dú)立商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析。
其主要體現(xiàn)在：
1、超市銷售預(yù)算；
2、百貨經(jīng)營(yíng)預(yù)算；
3、租金價(jià)格定位；
銷售預(yù)算是通過(guò)前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合：市場(chǎng)份額計(jì)算法、消費(fèi)習(xí)性推算法、經(jīng)營(yíng)能力測(cè)算法，進(jìn)行相關(guān)的銷售預(yù)測(cè)。
十、財(cái)務(wù)分析：
1、明確項(xiàng)目的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)（贏利模式）、
2、利潤(rùn)預(yù)算、
3、投資總額、
4、投資回收期、
5、投資回報(bào)率
十一、協(xié)助職責(zé)：
為保證項(xiàng)目贏利模式具有可實(shí)現(xiàn)性，故在以上項(xiàng)目本質(zhì)任務(wù)外；還有三個(gè)協(xié)助職責(zé)：
1、協(xié)助財(cái)務(wù)，就公司年度發(fā)展計(jì)劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，便于財(cái)務(wù)進(jìn)行相關(guān)的融資報(bào)告提供依據(jù)；
2、協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動(dòng)向設(shè)計(jì)調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動(dòng)線設(shè)計(jì)與樓層功能定位之間形成的客流動(dòng)線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
3、協(xié)助招商：就目前項(xiàng)目商業(yè)步行街的功能定位與招商品項(xiàng)之間的協(xié)調(diào)。為形成整體商業(yè)建筑體的商業(yè)價(jià)值逐步提升，奠定基礎(chǔ)。
十二、相關(guān)公司運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營(yíng)能力是強(qiáng)弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以，在日常工作就目前所得知的狀況進(jìn)行相關(guān)的建議。
十三、團(tuán)隊(duì)建設(shè)：
各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)傳幫帶，以及相關(guān)預(yù)算進(jìn)行協(xié)助性的指導(dǎo)。例如西流河、楊林尾進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)分析后進(jìn)行的選址后，在陳場(chǎng)項(xiàng)目中其已經(jīng)掌握選址的核心：即不要看沿街門面的房屋，細(xì)查后面狀況。導(dǎo)致公司在多次選址未果的狀況下，成功選定現(xiàn)在項(xiàng)目，且實(shí)現(xiàn)后面水池低成本的購(gòu)置。以及發(fā)展小組成員之間的互相協(xié)助工作。
十四、今年的工作重點(diǎn)
工作重點(diǎn)1：還是以公司戰(zhàn)略規(guī)劃為主導(dǎo)，進(jìn)行相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)廣場(chǎng)選址進(jìn)行指導(dǎo)和評(píng)估。重點(diǎn)項(xiàng)目為：皂市、張港、龔場(chǎng)、張金、浩口、埠河、南平、新溝、郭河、沔城、玉皇（轉(zhuǎn)型）。
結(jié)合目前公司在今年在建商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所需要的現(xiàn)金流考慮。以各個(gè)分公司所在的城區(qū)，進(jìn)行便利店全方位覆蓋式為主導(dǎo)。在公司進(jìn)行轉(zhuǎn)型調(diào)整階段，進(jìn)行城區(qū)市場(chǎng)加固，為公司調(diào)整轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取一段時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)調(diào)整與市場(chǎng)份額加固兩不誤。在公司調(diào)整提升經(jīng)營(yíng)能力階段，還要實(shí)現(xiàn)：將來(lái)進(jìn)入其他市場(chǎng)時(shí)，便利店迅速占領(lǐng)城區(qū)市場(chǎng)，組建分公司或辦事處，奠定一個(gè)基礎(chǔ)。先小到大的低風(fēng)險(xiǎn)投資。（當(dāng)然，需要企化后勤保障部共同形成一套可復(fù)制的企業(yè)形象；采購(gòu)研發(fā)一套可復(fù)制的商品結(jié)構(gòu)/利潤(rùn)結(jié)構(gòu)；人事和運(yùn)營(yíng)共同研發(fā)一套可持續(xù)發(fā)展的人才培養(yǎng)模式）。
工作重點(diǎn)2：將現(xiàn)有項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)商業(yè)步行街部分的功能定位與招商形成統(tǒng)一；以研發(fā)一套適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值可持續(xù)增長(zhǎng)的模式作為重點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告3
小生不才，96年進(jìn)入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬(wàn)佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標(biāo)為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運(yùn)作，故進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責(zé)歸結(jié)如下：
一、認(rèn)真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和目前狀況。
判斷未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提前進(jìn)行商業(yè)選址規(guī)劃《公司戰(zhàn)略性選址》，將公司戰(zhàn)略發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場(chǎng)的先機(jī)!把每個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地價(jià)值評(píng)估、房屋價(jià)值評(píng)估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報(bào)告、超市銷售利潤(rùn)預(yù)算報(bào)告、百貨銷售利潤(rùn)預(yù)算（租金價(jià)格定位報(bào)告，商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)算）、招商策略的制訂并組織運(yùn)營(yíng)招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施。
二、項(xiàng)目選址/評(píng)估，目前成功實(shí)施的項(xiàng)目：
彭場(chǎng)(百貨大樓)、楊林尾(購(gòu)物中心+步行街)、漁薪購(gòu)物中心、汪橋購(gòu)物中心、五七購(gòu)物中心、章華購(gòu)物中心、陳場(chǎng)購(gòu)物中心、樓河(購(gòu)物中心+步行街)、通�？谫�(gòu)物中心、天門岳口(購(gòu)物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峰口(購(gòu)物中心+步行街)、、監(jiān)理朱河購(gòu)物中心，毛嘴(購(gòu)物中心+步行街)。
三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的回顧和分析：
投資回收期約為7-8年。最長(zhǎng)的投資回收期不超過(guò)12年�？偼顿Y回報(bào)率在32%。
四、資本運(yùn)作：按20xx年年初本人提供給中央商務(wù)部/開(kāi)發(fā)銀行/農(nóng)行的融資報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：
新增加的商業(yè)廣場(chǎng)將服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達(dá)到115.67萬(wàn)人，家庭戶數(shù)26.83萬(wàn)戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項(xiàng)目，計(jì)算明年待建的建筑面積近10萬(wàn)平方米。所需的資金(建筑+設(shè)備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個(gè)自用土地項(xiàng)目計(jì)算所需的資金缺口將達(dá)到2個(gè)億左右。
五、制訂全年發(fā)展項(xiàng)目選址實(shí)施計(jì)劃，以及全年投資計(jì)劃、協(xié)助各分公司進(jìn)行項(xiàng)目選址。
選址要點(diǎn)：1商圈人口劃分;2家庭收支狀況;3城區(qū)人流動(dòng)向;4城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷;5選址不要看沿街建筑，細(xì)查背后狀態(tài);6項(xiàng)目立地狀況：易達(dá)性、也就是我們常講的入店率;7市場(chǎng)份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的入祝
六、土地商用價(jià)值評(píng)估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價(jià)值。也就是說(shuō)按市場(chǎng)目前的商鋪?zhàn)饨馉顩r， 核算該土地建成后的租金價(jià)值比是其重點(diǎn)(租金價(jià)值比：是以后招商或買鋪的價(jià)格的根本依據(jù)) 1土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長(zhǎng)寬比、周遍的側(cè)通道(或側(cè)街區(qū))的貢獻(xiàn)率、土地長(zhǎng)寬比與常規(guī)土地長(zhǎng)寬的比率等等; 2項(xiàng)目周遍商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)格; 3計(jì)算土地縱向/橫向遞減后的價(jià)值; 4 計(jì)算建成后的商用建筑體的租金價(jià)值。(A建筑規(guī)劃一般為3.2;B使用面積占建筑面積的比例為72.5% )
七、房屋價(jià)值評(píng)估：主要是對(duì)地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
采用的方法為：1成本計(jì)算法、2市場(chǎng)比較法、3加權(quán)處理、4綜合評(píng)估計(jì)算
八、 項(xiàng)目整體的規(guī)劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)份額結(jié)合后確定主體商業(yè)建筑面積;
2、 建筑群功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)：確定整體項(xiàng)目與周遍建筑狀況，設(shè)計(jì)最佳立體人流動(dòng)線。
3、 整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過(guò)市調(diào)對(duì)主體建筑、獨(dú)立商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析 。
其主要體現(xiàn)在： 1超市銷售預(yù)算; 2百貨經(jīng)營(yíng)預(yù)算; 3 租金價(jià)格定位。相關(guān)預(yù)算：是通過(guò)前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 市場(chǎng)份額計(jì)算法、 消費(fèi)習(xí)性推算法、 經(jīng)營(yíng)能力分析法匯總計(jì)算。
十、 財(cái)務(wù)分析：
1、明確項(xiàng)目的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)(贏利模式);
2、利潤(rùn)預(yù)算(盈虧臨界線);
3 、投資總額(終極上線);
4、投資回收期/回報(bào)率
十一、協(xié)助職責(zé)：
為保證項(xiàng)目贏利模式具有可實(shí)現(xiàn)性，故在以上項(xiàng)目本質(zhì)任務(wù)外;還有三個(gè)協(xié)助職責(zé)：
就公司年度發(fā)展計(jì)劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，進(jìn)行相關(guān)的融資報(bào)告的撰寫;
協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動(dòng)向設(shè)計(jì)調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動(dòng)線設(shè)計(jì)與樓層功能定位之間形成的'客流動(dòng)線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié);
督促相關(guān)部門按項(xiàng)目進(jìn)度展開(kāi)工作，爭(zhēng)取時(shí)間差產(chǎn)生的利潤(rùn)。
十二、相關(guān)公司運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營(yíng)能力是強(qiáng)弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以。。。整體要以集團(tuán)化作為發(fā)展目標(biāo)，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養(yǎng)殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、服裝經(jīng)營(yíng)管理公司、區(qū)域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營(yíng)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個(gè)品項(xiàng)可以作大作強(qiáng)，通過(guò)自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)、拓展其他區(qū)域。最終形成多元化集團(tuán)公司，提升整體利潤(rùn)空間、在可延伸輻射的區(qū)域內(nèi)做“老大”，形成社會(huì)規(guī)模效益、政治效益。
十三、團(tuán)隊(duì)建設(shè)：
1各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)傳幫帶;2以及相關(guān)預(yù)算進(jìn)行協(xié)助性的指導(dǎo);3商業(yè)建筑規(guī)劃的來(lái)源分析(建筑規(guī)劃服從商業(yè)規(guī)劃);4培訓(xùn)相關(guān)項(xiàng)目接待人員的項(xiàng)目介紹技巧; 5相關(guān)招商人員價(jià)格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點(diǎn)：
1、根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研、建筑功能定位、招商策略組織招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施;2、招商團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)、招商實(shí)施過(guò)程中的重大方向調(diào)整。
3、跟進(jìn)重點(diǎn)客戶的談判以及合同的簽定;4、為整體項(xiàng)目招商結(jié)果負(fù)責(zé);5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
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