房地產(chǎn)調(diào)研報告15篇
在日常生活和工作中，大家逐漸認(rèn)識到報告的重要性，其在寫作上具有一定的竅門。那么一般報告是怎么寫的呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)調(diào)研報告，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)調(diào)研報告1
名稱××公司××房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調(diào)研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。
本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
（一）調(diào)研方法
本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。
�。ǘ┱{(diào)研人員
�、俟臼袌鰻I銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。
�、蹫榱舜_保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^環(huán)境
1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項指標(biāo)均以三年為選取年限）
�、賴鴥�(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥�(nèi)生產(chǎn)總值。
�、凵鐣M品零售總額。
�、苋司鐣M品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。
�、喽鞲駹栂禂�(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。
�、岢青l(xiāng)居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
①城市規(guī)劃。
�、诎l(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場分析和預(yù)測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N售增長情況。
�、谖磥韼讉�月的銷售預(yù)測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
①土地政策。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的.地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诰幼∮玫匾�(guī)劃。
�、凵虡I(yè)規(guī)劃。
�、芙煌ㄒ�(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的房地產(chǎn)市場分析
1.項目區(qū)域市場分析
�。裕�
2.項目片區(qū)市場分析
①項目位置。
�、谄瑓^(qū)范圍。
3.項目街區(qū)特點
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
②人口分布及收入構(gòu)成。
4.項目周邊配套
①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t(yī)療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
（八）綜合結(jié)論
�、僭搮^(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。
�、诒緟^(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。
�、郾緟^(qū)域的戶型特點和面積分布情況。
�、鼙緟^(qū)域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。
②市場定位準(zhǔn)確。
③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
�、軕粜驮O(shè)計相對較為合理、實用率高。
�、莓a(chǎn)品的性價比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I銷定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設(shè)施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖�(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。
�、诳們r過高，首付壓力相對較大。
⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。
�、揲_發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機(jī)出現(xiàn)錯位。
（十）調(diào)研結(jié)論
�、夙椖渴袌霏h(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊粽{(diào)研問卷。
�、诮y(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
�、墼L談及會談記錄。
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期
房地產(chǎn)調(diào)研報告2
關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場肯快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場筐融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)�、政策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的`健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場盔行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。
三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。
其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)研報告3
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的`商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4)常平東門區(qū)域。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用。
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)調(diào)研報告4
近年來，由于XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
一、基本情況
此次調(diào)研在�？凇⑽牟齼傻亻_展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�(yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機(jī)階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨�，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國�?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？凇⑷齺唶H機(jī)場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的'住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)調(diào)研報告5
今年以來，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)�！岸唤怠�。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的'房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價，而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)調(diào)研報告6
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況：
20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20__年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的'推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調(diào)研報告7
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機(jī)關(guān)對申報價格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費目的。
涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的'審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進(jìn)行及時管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。
二、對加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議
�。ㄒ唬╅_展針對性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為
�。ǘ┥罨鐣C合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。
�。ㄈ┙⒒A(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格計稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價格（售房均價），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進(jìn)行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。
（四）針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)�。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實時根據(jù)市場價進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。
�。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ取ａ槍π〕擎�(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)調(diào)研報告8
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點:
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產(chǎn)平均價格持續(xù)上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間；對于房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點增加低價普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的.，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分，揭示真實的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應(yīng)對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實際，引導(dǎo)居民合理消費住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)調(diào)研報告9
一、目前我區(qū)房地產(chǎn)基本情況
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目前，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區(qū)、文化名園小區(qū)、傳世經(jīng)典小區(qū)、東方宜家小區(qū)、錦城佳苑小區(qū)、永業(yè)嘉苑小區(qū)、桃源世家小區(qū)、同旺家園小區(qū)、星光花園小區(qū)、漢都華庭小區(qū)、祥頤園小區(qū)二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業(yè)嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項目總面積的40.26%。
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共有7個項目，總占地面積約1007畝，規(guī)劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區(qū)、育才小區(qū)、東風(fēng)花園小區(qū)、中信康橋小區(qū)、同樂雅苑小區(qū)、麗景嘉苑小區(qū)。
二、近三年來**房地產(chǎn)開發(fā)情況
20xx年——20xx年，全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為149.61萬平方米。 20xx年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。20xx年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發(fā)趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產(chǎn)開發(fā)較快，開發(fā)量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現(xiàn)在20xx年基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升的勢頭，發(fā)展趨勢平緩。
根據(jù)以上近三年的數(shù)據(jù)分析可得出：①20xx年房地產(chǎn)開發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區(qū)總計18個房地產(chǎn)項目中，未開工的就有7項，占所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現(xiàn)中途停頓現(xiàn)象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。
三、近三年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問題
1.發(fā)展情況
1993年區(qū)劃調(diào)整后至20xx年的12年中，全區(qū)商品房開發(fā)總量為80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總量就達(dá)到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區(qū)開發(fā)的數(shù)量、開發(fā)規(guī)模及小區(qū)開發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區(qū)，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區(qū)拆遷安置率達(dá)100%，新建商品房空置率在5%以內(nèi)，低于全市15個百分點。同時，在賈從事房地產(chǎn)開發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20xx年發(fā)展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開發(fā)的.數(shù)量和規(guī)模較05年前呈現(xiàn)大幅度的增長。
2.存在問題
雖然我區(qū)近三年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調(diào)的矛盾，已在08年中顯現(xiàn)，導(dǎo)致銷售不旺原因主要有以下幾點：
�、俜课萁ㄔO(shè)戶型結(jié)構(gòu)問題突出。房地產(chǎn)市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結(jié)構(gòu)體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結(jié)構(gòu)千樓一面，小區(qū)綜合配套沒有明顯的特色和突出優(yōu)點，導(dǎo)致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現(xiàn)斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。
�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資項目單一，市場發(fā)展不平衡。目前，我區(qū)投資開發(fā)項目主要集中在住宅項目和少數(shù)配套門面房，并出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的項目太少，一方面與我區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著正確引導(dǎo)的問題。
�、刍A(chǔ)設(shè)施落后，購房吸引力低。一是市政公共設(shè)施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設(shè)滯后于城市發(fā)展。二是城市老城區(qū)部分設(shè)施陳舊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)交通排擠，停車配套設(shè)施不全。三是環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后，垃圾收集、清運和處理設(shè)施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區(qū)全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。
四、影響我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因
我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來，其建設(shè)速度趨緩，銷售幅度放慢，導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發(fā)企業(yè)自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：
①政策的逐步規(guī)范，約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為。至20xx年來，國家在土地、房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結(jié)構(gòu)、商品混凝土推廣、建筑節(jié)能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為，使開發(fā)企業(yè)資金運作的范圍大大縮小，開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，無實力的開發(fā)企業(yè)難以為繼。
②開發(fā)公司資金來源短缺。一是政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目的行政事業(yè)性收費逐步規(guī)范，過去對個別開發(fā)商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續(xù)執(zhí)行，開發(fā)利潤縮水。二是銀行加強(qiáng)對開發(fā)公司三級資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了**房地產(chǎn)公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級開發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級或三級以下開發(fā)資質(zhì)。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導(dǎo)致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現(xiàn)在的4500余元，幾乎翻了一番。據(jù)統(tǒng)計，在06年土建招標(biāo)為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
�、凼袌鲋刃蜻�有待規(guī)范。**區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個別開發(fā)公司出現(xiàn)未經(jīng)過辦理小區(qū)交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現(xiàn)象，部分開發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致建設(shè)速度跟不上和信訪壓力增大。
�、懿疬w難的問題制約了房地產(chǎn)開發(fā)。20xx年，全區(qū)房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區(qū)由于個別釘子戶問題導(dǎo)致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發(fā)企業(yè)形成觀望態(tài)勢，開發(fā)積極性不高。
�、菔袌鲂判牟蛔�。今年我區(qū)新上的房地產(chǎn)項目很少，一方面開發(fā)商對房地產(chǎn)市場信心不足，另一方面開發(fā)商自身資金鏈的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發(fā)不起開發(fā)投資的欲望。
�、拮》勘Ｕ象w系不夠完善。在我區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)至今尚未啟動，商品房在占主導(dǎo)地位，造成了底層消費者買不起房的局面。
五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和措施
1.改善房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的購房需求。
一是學(xué)習(xí)沐陽低地價、低房價的市場開發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開發(fā)建設(shè)，吸引周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購房。二是結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加小戶型結(jié)構(gòu)樓房建設(shè)和中檔房建設(shè)，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當(dāng)開發(fā)低密度、組團(tuán)式、園林小區(qū)建設(shè)，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費群體。
2.擴(kuò)大項目投資范圍，推動商貿(mào)三產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。
房地產(chǎn)市場的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的開發(fā)企業(yè)在政策上，予以優(yōu)惠。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設(shè)逐步向樓宇經(jīng)濟(jì)過渡。
3.提升綜合環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，提升城市功能，特別是重點推進(jìn)山水城區(qū)建設(shè)，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4.利用棚戶區(qū)改造的機(jī)遇，改造建設(shè)老城區(qū)
我區(qū)主城區(qū)還有棚戶區(qū)40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區(qū)改造這個機(jī)遇，制定政策盤活土地，將棚戶區(qū)居民拆遷安置到區(qū)郊，把老城區(qū)土地集中起來，用于居住和商業(yè)開發(fā)，這樣的話，既解決了棚戶區(qū)改造問題，最大的好處是利用老城區(qū)凈地進(jìn)行商品開發(fā)。
六、幾點建議
1.建議區(qū)政府和相關(guān)部門應(yīng)盡快制定出我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導(dǎo)我區(qū)的房地產(chǎn)走規(guī)范化的發(fā)展道路，形成具有一定規(guī)模、資質(zhì)級別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強(qiáng)、承擔(dān)市場風(fēng)險強(qiáng)的企業(yè)。
2.規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造良好投資環(huán)境。
一是規(guī)范政府各部門的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。二是規(guī)范規(guī)費征收，實行一站式服務(wù)，特別是各項手續(xù)和規(guī)費征收。三是盡快解決拆遷難的問題。
3.繼續(xù)完善和改造城市和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是教育水平的提高，醫(yī)療水平的提高，農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，休閑娛樂場所建設(shè)，文化場所建設(shè)等，通過城市功能的不斷完善和建設(shè)改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業(yè)。
4.運用政策杠桿，穩(wěn)定當(dāng)前房價。
目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據(jù)全區(qū)存量房產(chǎn)合理調(diào)節(jié)市場房價，并使之與全區(qū)居民收入水平相適應(yīng)。房價不能過高，要和本地區(qū)收入水平相適應(yīng)，應(yīng)在保證開發(fā)企業(yè)有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房價大起大落的情況發(fā)生。
房地產(chǎn)調(diào)研報告10
近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一個常見重災(zāi)問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設(shè)施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結(jié)為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。
長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強(qiáng)容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題是當(dāng)前和今后的一項重要任務(wù)。
違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原因。其一是利益驅(qū)動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機(jī)制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)，是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。
應(yīng)當(dāng)說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等，還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的.壓力，加劇設(shè)施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此，對容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格。
根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項治理工作實施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點工作思路：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率的，除應(yīng)當(dāng)符合國家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；
2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強(qiáng)度的；
3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。
二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學(xué)下達(dá)規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應(yīng)按下列程序辦理：
1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。
2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的，應(yīng)按以下程序辦理：
�。�1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設(shè)計方案；
�。�2）規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進(jìn)行初審，組織對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調(diào)整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)后下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》；
（3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達(dá)“國有土地出讓金補(bǔ)交清單”，開發(fā)建設(shè)單位持補(bǔ)交清單向財政部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；
�。�4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補(bǔ)交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調(diào)整后的容積率計算收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補(bǔ)交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)。
四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后，對超過土地批準(zhǔn)容積率的用地項目，在扣除因城市空間設(shè)計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準(zhǔn)），應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。
五、調(diào)整容積率的建設(shè)項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標(biāo)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行市場地價補(bǔ)交土地出讓金。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，相關(guān)執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定，補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費，并接受相應(yīng)罰款。
八、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定等部門應(yīng)密切配合、加強(qiáng)溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補(bǔ)繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)用地延期、商品房預(yù)售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù)，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。
九、對違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀(jì)從嚴(yán)處理。
房地產(chǎn)調(diào)研報告11
當(dāng)前，國家正值全面建設(shè)小康社會新的歷史時期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設(shè)為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程
住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長一段時期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能
西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)�，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設(shè)好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能，以廣場的建設(shè)來進(jìn)一步推動舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。
三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發(fā)育不健全，市場運作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個問題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：
一是降低準(zhǔn)入“門檻”，以四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應(yīng)降低到萬元；
二是加大政策支持力度，要對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項目審批、市場準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；
三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
四、以拉動消費、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的`，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現(xiàn)購房愿望，以此拉動住房消費，擴(kuò)大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：
一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國務(wù)院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；
二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號令，要嚴(yán)格按照國務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實力，規(guī)避風(fēng)險。
三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制：
一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購房成本；
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔(dān)保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強(qiáng)購房能力。
房地產(chǎn)調(diào)研報告12
近年來，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄈ╀N售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
�。ㄋ模o正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”，實則是實現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。
�。ㄎ澹┐湛铐椡堤佣�。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費列“其他應(yīng)付款”，年末不申報納稅。
�。笆杖雽嵤詹晦D(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
�。ㄆ撸┡c關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
�。ò耍┒嗔蓄A(yù)提費用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費用”、“待攤費用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用”，借以偷逃稅款。
�。ň牛┨摿谢蛘咛撛龀杀举M用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：
�。�1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；
�。�2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
�。�3）多列利息支出和經(jīng)營費用。
�。�4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議
�。ㄒ唬┟迮c房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。
�。ǘ┙⑸娑愋畔鬟f和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的`立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強(qiáng)化控管。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產(chǎn)調(diào)研報告13
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的`價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調(diào)研報告14
近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題
�。ㄒ唬o證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供"保護(hù)傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。
�。ǘ┱型稑�(biāo)運作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標(biāo)部門對參與競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。
�。ㄈ┨摷龠`法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的'房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費者。
�。ㄋ模┖贤`法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權(quán)益得不到保障。
�。ㄎ澹┣趾οM者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管
土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行�！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為
一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進(jìn)行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴(yán)格審查。
二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為20__萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。
三是加強(qiáng)項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。
�。ㄈ┮詧�(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點違法行為的查處
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。
三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴(yán)格依法查處。
（四）以長效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制
一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時受理消費者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權(quán)益得到維護(hù)。
四是強(qiáng)化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。
五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強(qiáng)工作合力。
房地產(chǎn)調(diào)研報告15
一、xx概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區(qū)域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達(dá)到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達(dá)，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位
xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的'購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。
1、開發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。
濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析
根據(jù)xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價（萬元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價（萬元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價（萬元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點建議
�。ㄒ唬⿷�(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
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