物業(yè)工作計(jì)劃集合15篇
時(shí)間就如同白駒過(guò)隙般的流逝，我們的工作又進(jìn)入新的階段，為了今后更好的工作發(fā)展，我們要好好計(jì)劃今后的學(xué)習(xí)，制定一份計(jì)劃了�？墒堑降资裁礃拥挠�(jì)劃才是適合自己的呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)工作計(jì)劃，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)工作計(jì)劃1
商業(yè)、寫(xiě)字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類(lèi)型，也有封閉式的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓類(lèi)型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)給開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司帶來(lái)的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。
一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。
我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：
�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。
相對(duì)于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)�！�
實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問(wèn)題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開(kāi)發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫(xiě)字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無(wú)人牽頭的小業(yè)主就成了一盤(pán)散沙。
物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類(lèi)糾紛，有利于小區(qū)的和諧。
�。ǘ╇S著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。
深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類(lèi)侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。
出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開(kāi)發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開(kāi)發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。
在減少了開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無(wú)疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降，不過(guò)因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。
二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類(lèi)型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。
�。ㄒ唬┰诮邮荛_(kāi)發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：
1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款
在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍：
�。�1）明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類(lèi)行業(yè)或者店鋪的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類(lèi)似行業(yè)的范圍。
�。�2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。
2、開(kāi)業(yè)日期與開(kāi)業(yè)率的約定
對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)業(yè)日期要求商家開(kāi)業(yè)前向管理方出具書(shū)面函件，明確其開(kāi)業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無(wú)法正式開(kāi)業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開(kāi)始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。
對(duì)于因開(kāi)業(yè)日期不明確或者開(kāi)業(yè)率不足導(dǎo)致無(wú)法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開(kāi)業(yè)的具體日期、逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開(kāi)業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開(kāi)業(yè)是否為整體開(kāi)業(yè)；如不是，則要確定開(kāi)業(yè)率是多少，開(kāi)業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來(lái)合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。
3、租金遞增率的設(shè)定
經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無(wú)甚爭(zhēng)議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開(kāi)發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過(guò)對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，借鑒周邊類(lèi)似物業(yè)的租金確定方式來(lái)確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。
4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛
除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金�？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞�，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見(jiàn)于大型商廈。如深圳華X萬(wàn)X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
但是，如何確定商戶的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問(wèn)題，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問(wèn)題；如果是由商戶各自收銀，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營(yíng)業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。
5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞
物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問(wèn)題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開(kāi)始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的'法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行具體明確的約定。
6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防
在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問(wèn)題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。
�。�1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。
（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無(wú)須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。
�。�3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢(qián)款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。
（4）租賃終止后的裝修處理。一般說(shuō)來(lái)，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問(wèn)題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無(wú)權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書(shū)證，以便雙方結(jié)算。
�。�5）對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開(kāi)啟、開(kāi)啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。
7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定
一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無(wú)法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：
�。�1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。
（2）對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。
（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類(lèi)型或相似地段、類(lèi)型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評(píng)估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。
8、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)
在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問(wèn)題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。
首先應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來(lái)水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書(shū)面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來(lái)突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴?wèn)題，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢(qián)，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門(mén)委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧�，這種約定因干涉他合同而無(wú)效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。
9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)
制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書(shū)，寫(xiě)明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過(guò)期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。
其次，如商戶超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無(wú)利害關(guān)系人數(shù)人見(jiàn)證下清退承租商戶物品的做法。
�。ǘ�、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范
1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過(guò)失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。
事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬(wàn)一發(fā)生不測(cè)事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購(gòu)買(mǎi)足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買(mǎi)如下保險(xiǎn)：
�。�1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；
�。�2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。
（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車(chē)場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。
2、商業(yè)物業(yè)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防
商業(yè)地產(chǎn)停車(chē)場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，因管理停放的車(chē)輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車(chē)輛毀損。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內(nèi)停放的車(chē)輛大多價(jià)值不菲，因此該類(lèi)糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。
物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車(chē)服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無(wú)論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車(chē)位使用服務(wù)關(guān)系。但車(chē)位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無(wú)法免責(zé)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤(pán)發(fā)生地下停車(chē)場(chǎng)浸水事件，車(chē)主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請(qǐng)注意以下方面：
�。�1）建立車(chē)位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車(chē)位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車(chē)憑證上。
�。�2）完善停車(chē)場(chǎng)硬件，要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等。
(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。
(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來(lái)臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車(chē)位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車(chē)場(chǎng)，一般防空區(qū)域是有三防門(mén)的，及時(shí)放下此門(mén)便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車(chē)輛通過(guò)的便利，用水泥封閉三防門(mén)下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。
(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無(wú)損，對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定，保存至少30天。
(8)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。
三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)
俗語(yǔ)常說(shuō)“有始有終”。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn)，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無(wú)錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類(lèi)型與相關(guān)問(wèn)題
商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。
1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”
協(xié)議的主體是開(kāi)發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開(kāi)發(fā)商。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商說(shuō)明情況，取得開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾書(shū)，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：
（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專(zhuān)項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問(wèn)題）。
�。�2）要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。
�。�3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。
�。�4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
�。�5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)�、道閘、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車(chē)泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
（6）對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車(chē)位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。
2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。
這類(lèi)交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：
�。�1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì)撤場(chǎng)，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。
�。�2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問(wèn)題發(fā)生的資料遺失，如開(kāi)發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無(wú)法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來(lái)函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專(zhuān)人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。
�。�3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分，需去函說(shuō)明，取得快遞回執(zhí)。（4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。
�。�5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過(guò)正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過(guò)激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書(shū)面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。
�。ǘ┪飿I(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題
一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法取得物業(yè)管理利潤(rùn)，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：
1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分�！睂�(duì)于無(wú)人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
�。�1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；
�。�2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開(kāi)發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；
（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說(shuō)服解釋工作；
(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；
(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；
(6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開(kāi)發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類(lèi)分箱封存并標(biāo)記清晰；
（7）通知開(kāi)發(fā)商接收管理資料、交接證明文書(shū)和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;
(8）對(duì)于開(kāi)發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；
�。�9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書(shū)證明資料以及催促開(kāi)發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收，對(duì)方不簽收的，通過(guò)特快專(zhuān)遞、公證、見(jiàn)證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。
2、充分依靠政府物業(yè)主管部門(mén)和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說(shuō)明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證；必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。
3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。
�。�1）工程類(lèi)資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證；
�。�2）為了追討開(kāi)發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類(lèi)制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書(shū)并保證送達(dá)；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；
�。�3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；
�。�4）撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議；
�。�5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來(lái)帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。
總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見(jiàn)，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。
物業(yè)工作計(jì)劃2
有效實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作,現(xiàn)擬定以下工作計(jì)劃:
一、三個(gè)小區(qū)公共事務(wù)方面全面推行租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。
1、召開(kāi)全體工作人員總動(dòng)員會(huì),明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進(jìn)展。
2、為提高費(fèi)用收繳率,確保財(cái)務(wù)良性循環(huán),以專(zhuān)題會(huì)議形式組織各物業(yè)助理、前臺(tái)人員、領(lǐng)班級(jí)以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)《各種費(fèi)用追繳工作流程》。
3、以專(zhuān)題會(huì)議形式,組織三個(gè)小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報(bào)管理制度》、《案例通報(bào)操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類(lèi)負(fù)面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。
4、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對(duì)講機(jī)、巡更棒、門(mén)崗電腦等,并認(rèn)真貫徹實(shí)施,明確責(zé)任關(guān)系,誰(shuí)損壞誰(shuí)負(fù)責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。
5、回顧三個(gè)小區(qū)從去年7月份以來(lái)各方面情況,以對(duì)比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、xx華庭項(xiàng)目全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿意。
1、督促管理處及時(shí)做好26-29幢摩托車(chē)位車(chē)牌的制作及安裝;并督促管理處及時(shí)頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車(chē)從6月1日起全面執(zhí)行收費(fèi)。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實(shí)工作。
2、繼續(xù)跟進(jìn)26-29幢綠化種植工作。
3、督促及時(shí)做好部份綠化帶殘缺空白補(bǔ)種工作。
4、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位規(guī)劃等。
5、做好個(gè)別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長(zhǎng)到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等),確保項(xiàng)目工作正常運(yùn)行。
6、擬定"xx華庭首屆業(yè)主委員會(huì)成立方案"及籌備會(huì)一系列工作措施,為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎(chǔ)。
三、xx居項(xiàng)目對(duì)第三期部分摩托車(chē)不配合管理工作進(jìn)行加強(qiáng),發(fā)揮標(biāo)識(shí)識(shí)別作用,強(qiáng)化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強(qiáng)收費(fèi)工作。
1、加強(qiáng)第四、五期摩托車(chē)租賃辦理管理工作,杜絕各種長(zhǎng)期免費(fèi)停車(chē)現(xiàn)象,維護(hù)秩序正常。
2、與財(cái)務(wù)協(xié)調(diào),及時(shí)做好壞帳處理。
3、督促全面檢測(cè)該項(xiàng)目紅外報(bào)警系統(tǒng)情況,找出問(wèn)題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運(yùn)行。
4、對(duì)個(gè)別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動(dòng)員拆除,以免影響整體觀容。
5、督促完善該項(xiàng)目小區(qū)商鋪的資料管理。
6、督促做好第一期、第二期部分樓梯個(gè)別部位的朽木處理,維護(hù)物業(yè)的完好。
7、督促做好第五期共7幢對(duì)講機(jī)故障檢修。
四、xx項(xiàng)目督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。
1、做好外圍紅線報(bào)警的使用與維護(hù),包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。
2、制定安全警報(bào)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤與核實(shí),并明確解除警報(bào)及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。
3、跟進(jìn)落實(shí)好會(huì)所泳池的開(kāi)張營(yíng)業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作,包括門(mén)票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。
4、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車(chē)位地面欄桿的安裝、車(chē)位產(chǎn)權(quán)面積的'明確(公司要求架空車(chē)位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉(cāng)庫(kù)等工作的完善。
5、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。
6、督促做好各種費(fèi)用的追收。
7、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門(mén)扇的安裝。
8、跟進(jìn)部分綠化植物的補(bǔ)種和改造等(如:大門(mén)入口處即將枯死的大葉油棕樹(shù)3棵,應(yīng)該更換)。
五、其它事項(xiàng)xx"士多"招商登記等工作配合。
1、按公司《議事日程》要求開(kāi)展各項(xiàng)日常工作。
2、協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)完成好各項(xiàng)工作任務(wù)。
以上計(jì)劃,敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核指示。
物業(yè)工作計(jì)劃3
自去年12月份組織架構(gòu)調(diào)整以來(lái)，XX區(qū)日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下順利開(kāi)展，在清潔、綠化工作方面質(zhì)量有明顯改善與提高，但在小區(qū)車(chē)輛管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、部門(mén)內(nèi)隊(duì)伍培訓(xùn)建設(shè)等方面仍然較薄弱。對(duì)我個(gè)人來(lái)講，一直在物業(yè)客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)以及社區(qū)文化活動(dòng)為主，對(duì)其他部門(mén)在技術(shù)操作、內(nèi)部管理方面知識(shí)掌握不夠全面，尤其是對(duì)工程、保安在工作細(xì)化管理上更是弱項(xiàng)，20xx年將是我們物業(yè)工作全面提升一年，我將針對(duì)欠缺與不足努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司發(fā)展需求。特制定20xx年物業(yè)管理工作計(jì)劃：根據(jù)公司在新一年度戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署，XX區(qū)在20xx年工作計(jì)劃將緊緊圍繞“服務(wù)質(zhì)量提升年”來(lái)開(kāi)展工作，主要工作計(jì)劃有：
一、 全面實(shí)施規(guī)范化管理
在原有基礎(chǔ)上修訂各部門(mén)工作手冊(cè)嗎，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行，加大制度執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄作為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)、有據(jù)可查。
二、 執(zhí)行績(jī)效考核工作，提高服務(wù)工作質(zhì)量
以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。
三、 強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度
根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性開(kāi)展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)、服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)提高。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。
四、 結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整安防體系
從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對(duì)小區(qū)住戶安防知識(shí)宣傳力度，打開(kāi)聯(lián)防共治局面。
五、 完善日常管理，開(kāi)展便民工作，提高住戶滿意度
以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，讓住戶滿意，大力開(kāi)展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù)，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
六、 根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計(jì)劃，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，創(chuàng)建和諧社區(qū)
根據(jù)年度工作計(jì)劃，近階段工作重點(diǎn)是：
1.根據(jù)營(yíng)運(yùn)中心下發(fā)《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計(jì)劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善，按實(shí)施日期落實(shí)到位。
2.根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門(mén)員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。
3.擬定車(chē)輛臨停收費(fèi)可行性方案。
4.配合運(yùn)營(yíng)中心“溫馨社區(qū)生活剪影”等社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展，組織相關(guān)部門(mén)做好準(zhǔn)備工作。
5.按部門(mén)計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。
20xx年XX區(qū)將以務(wù)實(shí)工作態(tài)度，以公司整體工作方針為方向，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績(jī)。
XX社區(qū)
20xx年X月X日
物業(yè)工作計(jì)劃4
忙碌的20xx年即將過(guò)去�；厥卓蛣�(wù)部一年來(lái)的工作，感慨頗深。這一年來(lái)客服部在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下、在客服部全體人員的積極努力配合下、在發(fā)現(xiàn)、解決、總結(jié)中逐漸成熟，并且取得了一定的成績(jī)。
一、建立客戶服務(wù)中心網(wǎng)上溝通渠道
現(xiàn)在，越來(lái)越多的客戶喜歡在網(wǎng)上查詢和交流信息。在后勤總公司的網(wǎng)頁(yè)下面設(shè)立客戶服務(wù)中心的電話和郵箱，有利于便捷與客戶聯(lián)系溝通，滿足顧客需要，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、建立客服平臺(tái)
（一）成立客戶監(jiān)督委員會(huì)。由監(jiān)事會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立客戶監(jiān)督委員會(huì)。行使或者義務(wù)行使對(duì)后勤服務(wù)監(jiān)督職能；
�。ǘ┙①|(zhì)量檢查制度。改變物業(yè)內(nèi)部質(zhì)量?jī)?nèi)審為各個(gè)中心交叉內(nèi)審（這項(xiàng)工作也可以有人力資源部行使）；
�。ㄈ└愫每头芭_(tái)服務(wù)：
1.客戶接待，作好客戶的接待和問(wèn)題反映的`協(xié)調(diào)處理；
2.服務(wù)及信息傳遞。包括縱向—實(shí)施由顧客到總公司，橫向—實(shí)施物業(yè)內(nèi)部之間、客服中心與各個(gè)中心之間、客服中心與校內(nèi)的有關(guān)部門(mén)之間信息轉(zhuǎn)遞交流等等，以及其他信息咨詢；
3.相關(guān)后勤服務(wù)的跟蹤和回訪；
4.24小時(shí)服務(wù)電話。
（四）協(xié)調(diào)處理顧客投訴；
�。ㄎ澹└愫每蛻艚哟栈顒�(dòng)，主動(dòng)收集和處理客戶意見(jiàn)；
�。┙⒖蛻魴n案。包括家屬區(qū)、教學(xué)區(qū)、學(xué)生社區(qū)；
�。ㄆ撸└愫靡庖�(jiàn)箱、板報(bào)及黑板報(bào)、溫馨提示等服務(wù)交流。
三、機(jī)構(gòu)建設(shè)
�。ㄒ唬┏闪⒑笄诳偣究蛻舴⻊�(wù)中心：
目前客戶服務(wù)部隸屬于能源中心，辦公室在物業(yè)管理中心，主要為物業(yè)系統(tǒng)服務(wù)工作的職能可以延伸，行之有效。然而，客服的外延可以擴(kuò)大到總公司范圍，為我校后勤服務(wù)業(yè)做大做強(qiáng)提供機(jī)構(gòu)上的支持。成立總公司下屬的客服中心，便于全面協(xié)調(diào)服務(wù)。
�。ǘ┤藛T編制至少x人：
要搞好客戶服務(wù)，只有經(jīng)理一人是不行的，要改變以前客戶服務(wù)部只有一人的不正常狀態(tài)，大學(xué)生來(lái)了又走。人力資源不低于二人的編制，工作人員具有xx學(xué)歷，有利于客服機(jī)構(gòu)框架的建立和穩(wěn)健運(yùn)行，改變顧此失彼的現(xiàn)狀，便于逐步建立規(guī)范和完善客服工作。
四、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
往年客戶服務(wù)部一般辦公費(fèi)開(kāi)支在物管中心，黑板報(bào)等大一點(diǎn)的開(kāi)支由動(dòng)力部支付。根據(jù)目前情況，有些基礎(chǔ)工作還要進(jìn)行，日常工作也有所開(kāi)支，不造預(yù)算可能沒(méi)有經(jīng)費(fèi)，按照節(jié)約的原則，編造經(jīng)費(fèi)預(yù)算xxx元∕月全年公務(wù)經(jīng)費(fèi)xxxx元。
客服中心是按照現(xiàn)代企業(yè)服務(wù)的運(yùn)行需要設(shè)置的，這正是當(dāng)年總公司設(shè)立客戶服務(wù)部的正確性所在。有了顧客滿意就可能有市場(chǎng)，有了顧客滿意就可能樹(shù)立品牌和顧客的支付。客服中心其工作可能與總公司辦公室和人力資源（質(zhì)量管理）部有交叉關(guān)系，但是，客服中心主要服務(wù)對(duì)象是顧客，以顧客滿意為焦點(diǎn)，是業(yè)務(wù)部門(mén)而不是管理部門(mén)。今后雙福園區(qū)物業(yè)服務(wù)如果能夠競(jìng)標(biāo)成功，客服中心可以采取“龍湖小區(qū)”的模式。
以上工作計(jì)劃僅作為客戶服務(wù)部為總公司舉行的“干部務(wù)虛會(huì)”，“質(zhì)量、改革、發(fā)展”，提出的思路，不一定馬上實(shí)行。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，客戶服務(wù)工作要根據(jù)自身特點(diǎn)，逐漸改良，不斷推進(jìn)，我們?cè)诠ぷ髦胁粩嗵剿�，目的是為了�?shí)實(shí)在在做好后勤服務(wù)作，努力把公司做大做強(qiáng)。
物業(yè)工作計(jì)劃5
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧xx年工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人�！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專(zhuān)業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為xx年物業(yè)開(kāi)展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開(kāi)展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo)：
人員當(dāng)月流動(dòng)率小于
人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到
人員招聘到崗率達(dá)到
員工生活滿意度達(dá)到
�、眻F(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性�？�(jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。
�、踩耸滦姓繉烟岣邌T工素質(zhì)作為部門(mén)工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的'培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開(kāi)拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
�、吃谔岣吖芾硪蟮耐瑫r(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾�，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽(tīng)取員工意見(jiàn)加以綜合，并及時(shí)給予改善。
�、葱б媸瞧髽I(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門(mén)、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。
�、敌姓矫妫瑢⒁耘浜蠘I(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)展工作的需要為前提，積極與各部門(mén)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;
強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于xxx%;
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于xxx%;
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)xxx%;
小區(qū)綠化完好率不低于xxx%;
綠化覆蓋率不低于xxx%;
管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到xxx%;
二期收費(fèi)率達(dá)到xxx%;
生活垃圾日清率為xxx%;
工作重點(diǎn)：
根據(jù)對(duì)xx年
物業(yè)工作計(jì)劃6
20xx年，XX物管處日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下得以順利開(kāi)展，保安、工程、清潔、客服等工作方面質(zhì)量都有明顯改善與提高，但在小區(qū)車(chē)輛秩序管理、公共設(shè)施設(shè)備維保管理、部門(mén)內(nèi)部員工隊(duì)伍建設(shè)等方面比較薄弱，20xx年將是我們物業(yè)管理工作計(jì)劃全面提升一年，我們將針對(duì)所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商發(fā)展要求。特制定了20xx年物業(yè)管理工作計(jì)劃：
一、保安管理
1、做好小區(qū)治安管理，維護(hù)良好治安秩序。
2、對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊(duì)員培訓(xùn)。繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)正常秩序，給業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、幽雅居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無(wú)任何刑事案件發(fā)生。
3、加強(qiáng)部門(mén)內(nèi)部力量梯隊(duì)建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。
4、做好小區(qū)消防安全工作，力求做到全年無(wú)任何消防安全事故。
5、加大軍事訓(xùn)練力度，在20xx年度中使部門(mén)員工整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)提高。
6、以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。
二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理
1、對(duì)整個(gè)小區(qū)電氣、給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作。
2、加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。
3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。
三、環(huán)境衛(wèi)生管理
1）環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)河道清潔加強(qiáng)對(duì)樹(shù)葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2）要求保潔部制定嚴(yán)格工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)衛(wèi)生清潔美觀。
3）要求保潔部按照開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)行。
四、客服管理
1）繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。
2）進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到96%左右。
3）密切配合各部門(mén)工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見(jiàn)、建議。
4）完善客服制度和流程，部門(mén)基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。
5）加強(qiáng)部門(mén)培訓(xùn)工作，確�？头䥺T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。
根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)。
五、完善管理處日常管理，開(kāi)展便民工作，提高業(yè)主滿意度，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保，讓業(yè)主滿意，更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。大力開(kāi)展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)也增加管理處多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。
六、根據(jù)公司年度計(jì)劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。
根據(jù)公司年度管理工作計(jì)劃，20xx年工作重點(diǎn)還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家、市級(jí)各部門(mén)制定各項(xiàng)法律、法規(guī)以及公司制定各項(xiàng)規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善。根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門(mén)員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。擬定業(yè)主車(chē)輛按規(guī)定停放到位可行性方案。配合開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)銷(xiāo)售活動(dòng)開(kāi)展，組織相關(guān)部門(mén)做好準(zhǔn)備工作。
20xx年物管處將以務(wù)實(shí)物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績(jī)。
篇二：小區(qū)物業(yè)工作計(jì)劃
根據(jù)x城市物業(yè)管理現(xiàn)狀，xx物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹(shù)立xx物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主需求，不斷提高管理處業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小成本為公司獲取最大社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計(jì)劃：
一﹑充分發(fā)揮xx物業(yè)公司團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。
1﹑每半月召開(kāi)一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作同時(shí)，積極充分聽(tīng)取基層員工呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。
2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工凝聚力和向心力。
二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹(shù)為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識(shí)。
轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”思想，樹(shù)立以業(yè)主為中心全新服務(wù)理念。
三﹑激活管理機(jī)制
1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門(mén)員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。
2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報(bào)修）電話，全方位聆聽(tīng)業(yè)主聲音。
3﹑制定切實(shí)可行管理措施，推行“首問(wèn)責(zé)任制”。
4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。
5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾員工提供發(fā)展空間與機(jī)會(huì)。
7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工凝集力。
四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。
2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作滿意率達(dá)90%以上。
3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。
5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。
6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩社區(qū)活動(dòng)；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容板報(bào)。
7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。
8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上；物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。
五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。
管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主培訓(xùn)實(shí)施小組，對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：
1。新入職培訓(xùn)
為新招員工提供基本知識(shí)和基本操作技能培訓(xùn)。培訓(xùn)目是使新員工了解公司基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)），熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度（如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等），掌握基本服務(wù)知識(shí)（如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等），掌握崗位工作具體要求（如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新工作環(huán)境并掌握必要工作技能。
崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司發(fā)展史、公司規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。
2。在職培訓(xùn)
培訓(xùn)內(nèi)容：
1、xx物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度
2、xx公司《員工手冊(cè)》
3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)
4、各部門(mén)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)
通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。
六、提升xx物業(yè)服務(wù)品牌，樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。
1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗復(fù)合型人才管理機(jī)制。
2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工原則，對(duì)小區(qū)所有機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大改觀。
5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底分類(lèi)整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料保密制度、借查等規(guī)章制度。
6、車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放；臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理；更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。對(duì)需要保管車(chē)輛采取保管措施，簽訂車(chē)輛保管合同，車(chē)主支付保管費(fèi)。
7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件處理等培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。
七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施
管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主催交力度，有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施，每月統(tǒng)計(jì)，落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施，開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。
1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。
2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。
3、節(jié)約管理成本，減少不必要開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品采購(gòu)與支出。
4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。
八、其它工作。
1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問(wèn)題解決。
2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。
物業(yè)工作計(jì)劃7
根據(jù)社區(qū)在新一年度的戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署,陳村路社區(qū)在20xx年工作計(jì)劃將緊緊圍繞"服務(wù)質(zhì)量提升"來(lái)開(kāi)展工作,主要工作計(jì)劃有:
一、全面實(shí)施規(guī)范化管理
在原有基礎(chǔ)上修定各項(xiàng)規(guī)章制度,規(guī)范工作流程,按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行,加大制度的執(zhí)行力度,讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理,健全各式檔案,將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn),做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。
二、執(zhí)行績(jī)效考核工作,提高服務(wù)工作質(zhì)量
以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各級(jí)工作職責(zé),責(zé)任到人,通過(guò)檢查、考核,真正做到獎(jiǎng)勤罰懶,提高員工的`工作熱情,促進(jìn)工作有效完成。
三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度
根據(jù)社區(qū)工作部署,制定培訓(xùn)計(jì)劃,提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展崗位素質(zhì)教育,促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè),服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn),并在實(shí)際工作中檢查落實(shí),提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì),為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。
四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系
從制度規(guī)范入手,責(zé)任到人,并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行,結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),加大對(duì)小區(qū)住戶安防知識(shí)的宣傳力度,打開(kāi)聯(lián)防共治的局面。
五、完善日常管理,開(kāi)展便民工作,提高住戶滿意度
以制度規(guī)范日常工作管理,完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保,讓住戶滿意,大力開(kāi)展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有服務(wù),在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
六、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)建和諧社區(qū)
組織社區(qū)居民參加由居委會(huì)組織的文話活動(dòng)，加強(qiáng)居民之間和居民與工作的聯(lián)系，為全面建設(shè)和諧社區(qū)共同努力。
20xx年陳村路社區(qū)將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度,以社區(qū)整體工作方針為方向,保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo),在扎實(shí)開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)工作，全面提升服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)創(chuàng)佳績(jī)。
物業(yè)工作計(jì)劃8
1、潔凈綠化平常辦理任務(wù)
一年去本著對(duì)員工劃一公允、公道、地下的本則，增強(qiáng)員工相同、交換，培育員工的團(tuán)隊(duì)認(rèn)識(shí)戰(zhàn)散體凝集力，使員工以仆人翁義務(wù)感投進(jìn)任務(wù)，任務(wù)從悲觀主動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)自動(dòng)，并年夜年夜的削減了職員活動(dòng)。
2、員工培訓(xùn)任務(wù)
員工培訓(xùn)任務(wù)做為平常任務(wù)的目標(biāo)使命（果年夜部門(mén)是新員工，皆是外行或底子已做過(guò)潔凈任務(wù)），操縱午時(shí)歇息時(shí)候每周一次，每次2小時(shí)的散中培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包羅：《潔凈根基技術(shù)》、《崗?fù)ぢ氊?zé)》、《操縱平安》、《潔凈劑的機(jī)能戰(zhàn)利用》、《機(jī)械裝備的利用》等，并按照現(xiàn)實(shí)環(huán)境擬定了各崗?fù)さ摹秿復(fù)げ倏v規(guī)程》及《查抄規(guī)程》、《培訓(xùn)規(guī)程》、《說(shuō)話行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)》及相干的任務(wù)方法，同時(shí)正在平常任務(wù)中沒(méi)有中斷的引導(dǎo)戰(zhàn)培訓(xùn)，培訓(xùn)任務(wù)貫串全部上半年度，經(jīng)查核，員工實(shí)操查核100%及格，實(shí)際查核95%合格。其他對(duì)兩組工頭停止了下層辦理才能培訓(xùn)，使下層辦理不竭增強(qiáng)戰(zhàn)提升。
3、員工儀容儀表
對(duì)兩班組員工平常的儀容儀表、規(guī)矩禮儀、考勤規(guī)律、高低班排隊(duì)、同一工鞋（員工自購(gòu)）等嚴(yán)酷請(qǐng)求，并應(yīng)用到平常任務(wù)中，潔凈綠化員工的團(tuán)體抽象及教養(yǎng)獲得很年夜提升。
4、平常保凈任務(wù)
增強(qiáng)一期的平常保凈辦理，特別是會(huì)所空中晶面處置、玻璃渾洗、地毯渾洗、油煙機(jī)渾洗等任務(wù)皆按打算完成，并按周打算、月打算按期完成對(duì)各個(gè)衛(wèi)存亡角清算、天湖、仙子湖落葉清算、溪火泉源泥沙清算、噴泉渾洗、下火講渾撈及山路渾掃等各項(xiàng)靈活任務(wù)，同時(shí)減鼎力度對(duì)中圍及草坪落葉渾掃，渣滓搜集，衛(wèi)死量量有了很年夜的改良戰(zhàn)提升、渣滓搜集渾運(yùn)實(shí)施日產(chǎn)日渾。
5、東西物料辦理
為節(jié)制本錢(qián)，根絕物料華侈，潔凈綠化物料實(shí)施專(zhuān)人專(zhuān)管，嚴(yán)酷發(fā)、收掛號(hào)，并按打算用量發(fā)用。經(jīng)常使用東西實(shí)施以舊換新，東西實(shí)施自我保管，誰(shuí)拾掉誰(shuí)補(bǔ)償，正在確保量量環(huán)境下，能省的必然省該用的便用，同時(shí)協(xié)同推銷(xiāo)停止物料量量的把閉，物料單價(jià)的`市場(chǎng)考查，選用量量靠得住、公道的價(jià)錢(qián)的物料，潔凈物料耗損正在數(shù)目、價(jià)錢(qián)上皆降低良多，實(shí)正做到開(kāi)源節(jié)省。同時(shí)做好各類(lèi)機(jī)器裝備的利用、保管養(yǎng)護(hù)任務(wù)，以提升機(jī)器裝備的利用壽命。
6、潔凈拓荒任務(wù)
正在確保平常保凈任務(wù)同時(shí)，兩期支樓單位潔凈拓荒、及因?yàn)闈B漏火維建后潔凈、又一鄉(xiāng)賣(mài)樓部、榜樣房開(kāi)下班做擺正在全部任務(wù)之尾位，按照現(xiàn)實(shí)環(huán)境，迷信公道變更員工，停止公道放置潔凈拓荒、地板挨蠟戰(zhàn)綠化動(dòng)物布置等任務(wù)，正在全部員工的配合盡力下，美滿完成并放置員……去年打算一樣能夠按照部分職責(zé)來(lái)講，詳細(xì)到那些職責(zé)選用何種方式計(jì)劃落實(shí)實(shí)行，進(jìn)度及節(jié)制計(jì)劃，并對(duì)本年的不敷采納改進(jìn)計(jì)劃及防備辦法，同時(shí)連系公司的成長(zhǎng)計(jì)劃，調(diào)解任務(wù)的標(biāo)的目的及重面，做到事前打算，事中節(jié)制，過(guò)后總結(jié)，使部分任務(wù)融進(jìn)公司的成長(zhǎng)年夜計(jì)中。
物業(yè)工作計(jì)劃9
20xx年，物業(yè)公司在xx集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，稟承集團(tuán)“xxxx”的宗旨，努力工作，求實(shí)創(chuàng)新，圓滿完成了全年工作任務(wù)。20xx年，是集團(tuán)倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是我們工作繼往開(kāi)來(lái)的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“服務(wù)”的理念外，還要開(kāi)拓工作思路，準(zhǔn)確分析公司發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，提倡實(shí)干意識(shí)，同心同德，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。今年我公司工作重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行集團(tuán)倡導(dǎo)的xxx貫標(biāo)工作，做好日常工作，提高公司服務(wù)質(zhì)量
這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說(shuō)如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時(shí)隨地都能找到。盡管如此，我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好，為xx、為集團(tuán)爭(zhēng)光。
二、整頓干部隊(duì)伍
物業(yè)公司由原x個(gè)中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時(shí)沒(méi)有進(jìn)行競(jìng)聘，經(jīng)過(guò)將近一年時(shí)間的'工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，今年會(huì)在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行調(diào)整，完善干部隊(duì)伍，選拔高素質(zhì)、能力強(qiáng)的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。
三、合理規(guī)劃部門(mén)
公司建立之初部門(mén)的規(guī)劃經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點(diǎn)對(duì)公司部門(mén)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整，合理劃分部門(mén)，現(xiàn)暫確定為x個(gè)部門(mén)。
四、進(jìn)行定編、定崗、減員增效
考慮到物業(yè)公司隊(duì)伍龐大，經(jīng)費(fèi)比較緊張，公司準(zhǔn)備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來(lái)，不允許不敬業(yè)不愛(ài)崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。
五、有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行干部、員工的培訓(xùn)
在xx個(gè)星期之前，我們已經(jīng)做了x級(jí)崗到班組長(zhǎng)的培訓(xùn)，為期一個(gè)星期。培訓(xùn)之后，每個(gè)班組長(zhǎng)都寫(xiě)了心得體會(huì)，大家普遍認(rèn)為很有必要進(jìn)行這樣的培訓(xùn)。正是因?yàn)槲覀児镜念I(lǐng)導(dǎo)看到現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)象，即集團(tuán)，學(xué)校，包括公司的任務(wù)下達(dá)到班組長(zhǎng)這一級(jí)或者到部門(mén)經(jīng)理的時(shí)候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒(méi)有徹底傳達(dá)到每一位員工。這樣勢(shì)必影響整個(gè)集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量的提高�；谶@種考慮，我們已經(jīng)進(jìn)行了第一輪培訓(xùn)，接下來(lái)，我們會(huì)有計(jì)劃、有步驟地將培訓(xùn)普及，使每一位員工都有可能參與其中。
六、調(diào)動(dòng)全公司員工積極性，多渠道進(jìn)行創(chuàng)收
在xx集團(tuán)所有公司當(dāng)中，論創(chuàng)收能力，我們物業(yè)公司恐怕是最低的，因?yàn)樗械墓ぷ鞫际菄@“服務(wù)”這個(gè)主題進(jìn)行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設(shè)法創(chuàng)造收益，“xxxx”，盡我們最大努力把創(chuàng)收工作做好。
物業(yè)工作計(jì)劃10
一、完善保潔部各項(xiàng)規(guī)章制度。
本年度為規(guī)范保潔員工言行、提高工作效率，對(duì)《保潔崗位職責(zé)》《保潔行為規(guī)范》《保潔日�？己思�(xì)則標(biāo)準(zhǔn)》《保潔流程標(biāo)準(zhǔn)》《績(jī)效考核條例》等相關(guān)管理制度進(jìn)行了重新修定，并新制定了《保潔安全操作管理?xiàng)l例》《客流量高峰期保潔要求》《突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》《離崗簽到規(guī)范》等管理制度，使員工的日常工作都有章可循、有制可約，各項(xiàng)制度的實(shí)施對(duì)提高員工工作積極性、主動(dòng)性和自律性等方面起到了實(shí)效性作用，讓員工自動(dòng)自發(fā)地履行各自的崗位職責(zé)。使商場(chǎng)內(nèi)外的保潔工作在原來(lái)的基礎(chǔ)上有了大的改善和提高，使各區(qū)域的衛(wèi)生質(zhì)量都達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
二、控制保潔材料成本，節(jié)能降耗。
貫徹公司節(jié)能降耗的精神，本著節(jié)約就是為公司省錢(qián)的思想，加強(qiáng)了保潔節(jié)約意識(shí)的引導(dǎo)，號(hào)召員工本著從自我做起，從細(xì)節(jié)做起，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
其一、衛(wèi)生間的水不用時(shí)及時(shí)關(guān)閉，減少洗塵推、拖拍的次數(shù)，清理垃圾時(shí)，在袋子里的垃圾不到三分之二的情況下，把幾個(gè)袋子的垃圾折合在一個(gè)袋子里。
其二、對(duì)甩干機(jī)的使用進(jìn)行了實(shí)際操作培訓(xùn)，制定相關(guān)管理制度，減少使用頻率，延長(zhǎng)了甩干機(jī)的使用壽命。
其三、對(duì)保潔日常工具及設(shè)施設(shè)備的使用進(jìn)行嚴(yán)格的掌控，深入了解工具及設(shè)施設(shè)備的使用情況，工具按照計(jì)劃用量合理領(lǐng)用；設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行維護(hù)，并協(xié)同行政部門(mén)進(jìn)行物料、設(shè)施配件更換的質(zhì)量及價(jià)格把關(guān)，把保潔費(fèi)用支出合理地控制在預(yù)算范圍內(nèi)，真正做到了開(kāi)源節(jié)流。
三、員工綜合素質(zhì)提升。
員工的素質(zhì)是公司形象的重要組成部分，為了提高保潔員工的整體素質(zhì)，對(duì)保潔員工進(jìn)行了管理規(guī)范流程、保潔禮儀禮貌、服務(wù)安全意識(shí)的多次培訓(xùn)及考核，取得一定的成效，使員工在安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、整體形象上有了很大的提高；明白自身的素質(zhì)及保潔服務(wù)質(zhì)量好壞和公司的形象息息相關(guān)，全年度有六名員工拾到顧客的手機(jī)、錢(qián)包、物品上交后歸還顧客，受到顧客好評(píng)。沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一例顧客及商戶投拆員工服務(wù)不到位的現(xiàn)象，為商戶、顧客營(yíng)造一個(gè)舒適整潔的經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
四、本年度所做的主要工作：
其一、商場(chǎng)日常保潔工作
1、對(duì)外包單位藍(lán)天保潔進(jìn)行了有效的監(jiān)督，使外圍襄棉路段、人民路段、長(zhǎng)虹路段的地面保潔工作基本達(dá)到我司的要求。
2、完成商場(chǎng)節(jié)日期間客流量高峰期的保潔工作。對(duì)商場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員的合理調(diào)整安排、引導(dǎo)員工提高區(qū)域整體兼管意識(shí)，完成商場(chǎng)節(jié)日期間的全面保潔工作；
3、完成雨雪天氣的商場(chǎng)保潔工作；雨雪天氣的保潔工作采取防護(hù)措施：四個(gè)大門(mén)的主要出入口、扶梯上下出入口的防滑提示、吸水地毯的鋪設(shè)、主要通道的人員增補(bǔ)、五樓樓頂?shù)孛娴牡芈╇s物清理、調(diào)動(dòng)員工對(duì)門(mén)外主通道進(jìn)行鏟雪清理、對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)的污漬滲水的清理；
4、完成商場(chǎng)綠植及五樓綠植的日常管理工作；
其二、年度保潔工作
1、完成地下停車(chē)場(chǎng)高空管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備的除塵及a座b座多處污水管網(wǎng)的全面清掏，確保管網(wǎng)設(shè)施的清潔達(dá)標(biāo)及污水管網(wǎng)的正常運(yùn)作；
2、完成外圍的玻璃雨蓬、步行街的景觀燈、二號(hào)門(mén)上方龍骨的全面清洗工作；并根據(jù)春、夏、秋、冬不同季節(jié)的保潔工作、商場(chǎng)內(nèi)外的保潔服務(wù)內(nèi)容及要求做了充分的安排和計(jì)劃，并全面地落實(shí)到位。
其三、計(jì)劃外的保潔工作
1、完成集團(tuán)辦公室遷移到酒店后新辦公區(qū)域的開(kāi)荒保潔工作；
2、完成了商場(chǎng)改建玻璃門(mén)的多次清洗工作；
3、完成五樓辦公室改建期間垃圾雜物的清理、外墻玻璃的高空清洗及改建完畢后地面及細(xì)節(jié)的全面開(kāi)荒保潔；
4、完成步行街展臺(tái)周邊的墻面清洗及展臺(tái)內(nèi)外的全面保潔工作；
5、完成長(zhǎng)虹路、人民路施工改建期間對(duì)我司外圍玻璃雨蓬、商場(chǎng)主要通道、地下停車(chē)場(chǎng)造成的灰塵污染的相關(guān)保潔工作；
其四、班長(zhǎng)及員工的培訓(xùn)工作
1、為提高基層管理人員的管理水平，在4月份對(duì)班長(zhǎng)進(jìn)行了崗位職責(zé)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、執(zhí)行力提升的培訓(xùn)工作，讓班長(zhǎng)了解部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)章制度、了解崗位職責(zé)、了解各崗位操作流程、用行動(dòng)和自身的形象來(lái)影響員工，教育員工，要求員工做到的自己先要做到，更好地發(fā)揮承上啟下的管理作用。
2、6月份，10月份對(duì)員工進(jìn)行了團(tuán)隊(duì)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、節(jié)能降耗意識(shí)、績(jī)效考核細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)、安全管理操作條例、突發(fā)事件應(yīng)急處理流程等綜合培訓(xùn)，為提高保潔員工的服務(wù)安全意識(shí)、應(yīng)變能力、工作效率起了很好地推進(jìn)作用；
五、保潔工作中存在的問(wèn)題
其一、保潔安全意識(shí)不足�？土髁扛叻迤诩坝暄┨鞖獾纳虉�(chǎng)的日常保潔，各種液狀的'污染物質(zhì)稍處理不及時(shí)就會(huì)帶來(lái)不可預(yù)知的安全隱患；閉店后地面的清洗操作、安全通道的清洗、外圍項(xiàng)目的高空清洗操作等都涉及到安全，個(gè)別員工在操作過(guò)程中防范意識(shí)不夠，沒(méi)有按照規(guī)定時(shí)間而提前操作、還有些員工在操作過(guò)程中不采取任何提示措施而進(jìn)行清洗操作。安全操作保潔工作才能保證商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為此，每天例會(huì)對(duì)員工進(jìn)行安全意識(shí)的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，讓員工從思想上重視安全的重要性，讓員工意識(shí)到保潔安全操作不能有一絲一毫的大意、懈怠，任何的疏忽都會(huì)給自身、他人及公司帶來(lái)嚴(yán)重的后果；
其二、保潔員工年齡偏大，文化程度較低，保潔工作時(shí)間長(zhǎng)、工作單調(diào)枯燥，思想容易產(chǎn)生波動(dòng)。個(gè)別員工工作紀(jì)律稍差，在客流量少時(shí)有扎堆聊天現(xiàn)象；還有些員工對(duì)月度評(píng)比、日�？己擞信懦馇榫w；針對(duì)這些問(wèn)題，在加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行思想教育的同時(shí)，關(guān)心員工的生活，多和員工溝通，使員工的思想意識(shí)水平提高，工作從被動(dòng)變主動(dòng)。對(duì)違紀(jì)員工進(jìn)行正確地引導(dǎo)，把績(jī)效考核條例和人性化管理相結(jié)合，減少員工的違紀(jì)現(xiàn)象；對(duì)員工進(jìn)行日常行為規(guī)范和考核細(xì)則的學(xué)習(xí)，讓員工清楚明了考核是對(duì)員工多方面的綜合能力評(píng)比（工作態(tài)度、工作責(zé)任心、團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)配合度、工作質(zhì)量、工作紀(jì)律）。只有通過(guò)評(píng)比才知道自身還有哪些不足，還要哪些方面需要改進(jìn)；要求管理人員在對(duì)員工的日常考核工作中要公平公正。檢查工作中不走過(guò)場(chǎng)，對(duì)于表現(xiàn)好的要鼓勵(lì)，不合標(biāo)準(zhǔn)、違反工作紀(jì)律的要進(jìn)行處罰，使員工能夠從心里認(rèn)可考核制度，從而能夠有效地落實(shí)。
其三、專(zhuān)業(yè)技能知識(shí)不足：公司在不斷發(fā)展壯大，高科技材料也層出不窮，我們現(xiàn)有的保潔知識(shí)已無(wú)法保證對(duì)高科技材料的清潔保養(yǎng)，在今后的工作中，要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，豐富部門(mén)的專(zhuān)業(yè)技能知識(shí)，為做好保潔工作打下良好的基礎(chǔ)；
物業(yè)工作計(jì)劃11
一年之計(jì)在于春，對(duì)于小區(qū)現(xiàn)狀存在的問(wèn)題及解決方法，根據(jù)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主座談會(huì)研討，將20xx年主要重點(diǎn)工作方面作個(gè)計(jì)劃，接受業(yè)主監(jiān)督與意見(jiàn)反饋。
1:配合小區(qū)燃?xì)獍惭b。燃?xì)馐前惭b小區(qū)的頭等大事，小區(qū)申請(qǐng)接入燃?xì)庾?0xx年以來(lái)，一直未能得到落實(shí)�，F(xiàn)在業(yè)主及我管理處的'配合下，燃?xì)夤疽呀?jīng)把燃?xì)饨拥澜尤胄^(qū)外圍墻藝術(shù)學(xué)院門(mén)口。在新的一年里，我管理處將依據(jù)伯爵山莊業(yè)主委員會(huì)20xx字第001001號(hào)工作聯(lián)系函指示，對(duì)管道燃?xì)獍惭b一事依法依規(guī)協(xié)助處理。
2:設(shè)法解決通訊問(wèn)題。因小區(qū)電信、移動(dòng)、網(wǎng)通等各類(lèi)通訊信號(hào)接收弱，不少業(yè)戶多次向電信部門(mén)投訴及向管理處、業(yè)委會(huì)反映。我管理處早期配合業(yè)主委員會(huì)曾與鐵塔公司聯(lián)系引入解決方法，但此事未能落地。在新的一年，我管理處將加強(qiáng)聯(lián)系溝通，及時(shí)盡早解決問(wèn)題。
3:小區(qū)路燈亮化問(wèn)題。目前小區(qū)有部分照明燈具因線路問(wèn)題無(wú)法得到恢復(fù)，在20xx年1月21日與業(yè)主的座談會(huì)上業(yè)戶提出的亮化改造管理處會(huì)分步細(xì)化計(jì)劃落實(shí)。
4:小區(qū)安全隱患及違建。目前小區(qū)山崗右側(cè)圍墻的圍合，2-1門(mén)口圍墻問(wèn)題，爭(zhēng)取在年后盡早處理完善，解決圍墻問(wèn)題帶來(lái)的安全隱患。配合伯爵山莊業(yè)委會(huì)制定違建情況介定，對(duì)于現(xiàn)存違建情況繼續(xù)與城管對(duì)接投訴，爭(zhēng)取得到解決。
5:小區(qū)綠化。在秋未冬初，在小區(qū)草坪缺損處補(bǔ)種了"二月花"草種，目前覆蓋范圍還少，待春初看長(zhǎng)勢(shì)后再視小區(qū)情況再采購(gòu)補(bǔ)裁草種。
6:小區(qū)保潔。在20xx年1月21日與業(yè)主的座談會(huì)上業(yè)戶提出對(duì)于公寓樓樓梯扶手、樓道玻璃清潔方面，加強(qiáng)培訓(xùn)檢查保潔落實(shí)情況。
7:軼序維護(hù)。對(duì)軼序員加強(qiáng)培訓(xùn)，對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員依規(guī)登記詢問(wèn)。對(duì)公共區(qū)域停車(chē)、裝修、堆放雜物等加強(qiáng)管控。
8:公共區(qū)域滲漏。公寓樓頂蓋板口在10月時(shí)用PVC軟片包圍保護(hù)，目前看來(lái)取得一定效果。10幢2樓，13幢2樓伸縮縫處滲漏問(wèn)題，爭(zhēng)取在新的一年里落實(shí)解決。
9:地下網(wǎng)管。與市政科等部門(mén)聯(lián)系，爭(zhēng)取小區(qū)雨污分流落實(shí)。加強(qiáng)對(duì)窨井的檢查，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清理。對(duì)于商戶，特別是餐飲業(yè)者要求排污做隔油池，防止小區(qū)排水管堵塞。
希望廣大業(yè)主監(jiān)督與參與，對(duì)管理處提供建議意見(jiàn)，讓廣大業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)之美好。
物業(yè)工作計(jì)劃12
一、努力學(xué)習(xí)，加強(qiáng)自身修養(yǎng)，不斷提高個(gè)人素質(zhì)
在日常生活和工作中，我要努力學(xué)習(xí)別人的好思想和好作風(fēng)，不斷加強(qiáng)自身修養(yǎng)、提高個(gè)人素質(zhì)。要時(shí)常堅(jiān)持做到“工作要向高標(biāo)準(zhǔn)看齊，生活要向低標(biāo)準(zhǔn)看齊，艱苦奮斗、助人為樂(lè)”，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“三老四嚴(yán)”的作風(fēng)。我雖還不是一個(gè)黨員，但要以一個(gè)黨員的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己，不斷提高個(gè)人的思想覺(jué)悟水平。在此期間，還要時(shí)刻記著以自己的實(shí)際行動(dòng)影響和帶動(dòng)大家把各項(xiàng)工作做到位。與此同時(shí)，我還要結(jié)合站上的工作安排和本隊(duì)實(shí)際情況，積極協(xié)助隊(duì)長(zhǎng)帶領(lǐng)全隊(duì)員工認(rèn)真學(xué)習(xí)處、站各項(xiàng)會(huì)議精神和上級(jí)的文件精神，上傳下達(dá)貫徹執(zhí)行上級(jí)的各項(xiàng)工作要求，始終把綜合隊(duì)的服務(wù)理念“服務(wù)追求完美，住戶享受幸�！必瀼芈鋵�(shí)到各自的實(shí)際工作中去。
二、工作中的學(xué)習(xí)要求
1、作為物業(yè)管理人員，今后要多學(xué)習(xí)一些物業(yè)管理知識(shí)，向書(shū)本鉆研、向區(qū)長(zhǎng)和樓長(zhǎng)學(xué)習(xí)，不恥下問(wèn)，增加知識(shí)面，力爭(zhēng)學(xué)以致用。多了解一些社區(qū)知識(shí)，把小區(qū)當(dāng)成自己的家。要時(shí)常學(xué)習(xí)鉆研物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)一些內(nèi)容要多了解，對(duì)一些重點(diǎn)部分要時(shí)刻牢記在心，大膽實(shí)踐。
2、技能管理的學(xué)習(xí)要有目標(biāo)，有計(jì)劃的學(xué)習(xí)一些經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，抓緊時(shí)機(jī)多向有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)，同時(shí)有計(jì)劃地看看有關(guān)的書(shū)，聯(lián)系自己的工作實(shí)踐，以求能活學(xué)活用。
3、對(duì)水廠的工作過(guò)程及流程已有一定的認(rèn)識(shí)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要多觀察、多思考，以求對(duì)水廠的工作有所幫助。對(duì)食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多學(xué)習(xí)。對(duì)公寓的管理了解也很膚淺，以后也要多向人們請(qǐng)教，以求想問(wèn)題能更全面，把工作進(jìn)一步做好。
三、牢記自己的崗位職責(zé)，做好隊(duì)長(zhǎng)的`好助手
1、水廠的核算工作已交給別人半年多了，但自己摸索出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)不能忘，還要及時(shí)向他人請(qǐng)教以求深化，因?yàn)檫@是一筆貴重的財(cái)富。同時(shí)，還能對(duì)水廠和公寓結(jié)算工作有所幫助。維修監(jiān)管督促工作移交給大廳兩個(gè)多月了，但工作經(jīng)驗(yàn)不能忘，還要繼續(xù)發(fā)揚(yáng)以往的上進(jìn)精神。維修班還時(shí)常來(lái)綜合隊(duì)所管的部門(mén)進(jìn)行維修工作，所以對(duì)他們的監(jiān)管和協(xié)作還在繼續(xù)。
2、做好隊(duì)長(zhǎng)的好助手，時(shí)刻以人為善，以隊(duì)長(zhǎng)和站長(zhǎng)為榜樣，多了解人、關(guān)心人，必要時(shí)要胸懷大局，多做自我批評(píng)，堅(jiān)持以人為本的原則，在安排工作時(shí)要時(shí)常來(lái)鼓勵(lì)人，激發(fā)人們的自尊心和上進(jìn)心，讓人們?cè)谧杂X(jué)、自愿中發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，努力把上級(jí)安排的工作做好，且為下一步工作的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。
物業(yè)工作計(jì)劃13
根據(jù)公司的布署要求，制定了20xx年度工作計(jì)劃，本年度物業(yè)管理工作將緊緊圍繞"服務(wù)質(zhì)量提升"年來(lái)開(kāi)展，全力開(kāi)展景區(qū)的精神文明建設(shè)，積極配合各單位的相關(guān)工作，與此同時(shí)，我們還將努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)，不斷探索物業(yè)管理新思路，爭(zhēng)取創(chuàng)造物業(yè)管理工作的新局面，今年的主要工作計(jì)劃有：
一、實(shí)施規(guī)范管理健全工作制度
在原有工作制度的基礎(chǔ)上，優(yōu)化工作制度，規(guī)范工作流程，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。完善管理機(jī)制，提高工作效能，健全各式電子檔案，繼續(xù)以創(chuàng)建電子檔案、規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)，有證可查。
二、強(qiáng)化學(xué)習(xí)機(jī)制提升業(yè)務(wù)水平
根據(jù)方針政策，制定培訓(xùn)學(xué)習(xí)計(jì)劃，提高業(yè)務(wù)水平與服務(wù)意識(shí)。有針對(duì)性的開(kāi)展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)、服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。對(duì)員工從禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、溝通能力、自律性等方面進(jìn)行培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，全面提高服務(wù)能力與水平，強(qiáng)化員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，為發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。
三、制定考核制度提高服務(wù)質(zhì)量
以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核等方式，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效順利的完成。
四、結(jié)合實(shí)際建立安防體系
完成監(jiān)控、門(mén)禁、巡更及護(hù)欄等設(shè)施的安裝調(diào)試后，從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對(duì)景區(qū)客戶安防知識(shí)的.宣傳力度。
五、開(kāi)展多原化活動(dòng)創(chuàng)建和諧
積極組織開(kāi)展各類(lèi)活動(dòng)，提高景區(qū)員工及客戶的知識(shí)面與道德修養(yǎng)，大力宣揚(yáng)"護(hù)林防火，人人有責(zé)"的消防安全的重要性，2014年將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度為動(dòng)力，以整體工作方針為指導(dǎo)，保質(zhì)保量的完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績(jī)。根據(jù)年度工作計(jì)劃，近階段的工作重點(diǎn)是：
1、優(yōu)化改進(jìn)相關(guān)制度，嚴(yán)格按有關(guān)制度執(zhí)行工作，建立并實(shí)行例會(huì)制度。
2、組織工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求，提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。
3、制定培訓(xùn)計(jì)劃，并按計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作，提高管理人員的業(yè)務(wù)能力。
4、做好20xx-20xx年度費(fèi)用統(tǒng)計(jì)及清繳工作。
物業(yè)工作計(jì)劃14
第一，提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范前臺(tái)服務(wù)。
自從我部在20xx年提出“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”的工作方針以來(lái)，20xx年是該方針全面落實(shí)的一年。無(wú)論我們?cè)谌粘９ぷ髦杏龅绞裁磫?wèn)題，都可以不推諉地把工作做好，負(fù)責(zé)到底。無(wú)論是否屬于這個(gè)崗位，都需要跟進(jìn)落實(shí)，才能保證公司各項(xiàng)工作的慣性，使工作處于良性狀態(tài)，大大提高我們的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。據(jù)記錄統(tǒng)計(jì)，今年前臺(tái)接到電話26000多個(gè)，接到維修10300多個(gè)，其中接待業(yè)主日常維修7000多個(gè)，公共維修3300多個(gè)；日均電話70多，日均接待30多，日均回訪20多。
在實(shí)行“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”政策的同時(shí)，我們?cè)?月份對(duì)前臺(tái)進(jìn)行了培訓(xùn)。主要為前臺(tái)服務(wù)規(guī)范、前臺(tái)服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)、禮儀禮儀、說(shuō)話禮儀、送客禮儀、回答禮儀、行為規(guī)范、前臺(tái)業(yè)務(wù)規(guī)范用語(yǔ)等。培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行筆試和日�？己�，每周在前臺(tái)提出“微笑、問(wèn)候、標(biāo)準(zhǔn)”等服務(wù)口號(hào)。我們按照平時(shí)的成績(jī)獎(jiǎng)罰到月底，大大提高了前臺(tái)服務(wù)，贏得了廣大業(yè)主的認(rèn)可。
第二，規(guī)范服務(wù)流程，物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。
隨著新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施和其他相關(guān)法律法規(guī)的完善，人們對(duì)物業(yè)公司的要求越來(lái)越高。物業(yè)管理不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀，而是走向?qū)I(yè)化、程序化、規(guī)范化。在公園的日常管理中，我們嚴(yán)格控制和加強(qiáng)檢查，發(fā)現(xiàn)了公園內(nèi)的非法經(jīng)營(yíng)和裝飾。從管理服務(wù)的角度，我們善意勸說(shuō)并及時(shí)制止，并與公司法律顧問(wèn)多溝通，制定了相應(yīng)的整改措施，如修建小閣樓、安裝外陽(yáng)臺(tái)蓋等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我們立即發(fā)出整改通知，責(zé)令其立即整改。
第三，轉(zhuǎn)變職能，建立傭金制度。
以前客服部門(mén)對(duì)收費(fèi)工作不夠重視。沒(méi)有專(zhuān)職收費(fèi)人員，樓管兼職收費(fèi)，周六周日才收。結(jié)果樓管把檢查放在第一位，充電放在第二位。這樣樓管就沒(méi)有壓力了，收多收少，甚至收一樣的東西都是一樣的，嚴(yán)重影響了收費(fèi)率。因此，從今年第二季度開(kāi)始，我們開(kāi)始改革，取消樓宇管理人員，設(shè)置專(zhuān)職收費(fèi)員，工資與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接掛鉤，建立激勵(lì)機(jī)制，不辭退不適應(yīng)改革的樓宇管理人員。通過(guò)改革，招聘專(zhuān)職收費(fèi)員被證明是有效的。一期充電率從55%提高到58%；第二期從60%提高到70%；第三階段從30%增加到40%。
第四，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平
物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)法律制度不完善的行業(yè)，涉及面很廣。專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)很重要。然而，物業(yè)管理的理論還不成熟，實(shí)踐中缺乏經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)逐漸形成，要走上正軌還需要很長(zhǎng)時(shí)間。這些客觀條件都決定了我們的員工需要不斷學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)行業(yè)的法律、法規(guī)和趨勢(shì)，這對(duì)我們做好工作是非常有利的。
客戶服務(wù)部是與業(yè)主打交道最直接、最頻繁的部門(mén)，員工的素質(zhì)代表著企業(yè)的形象，所以我們一直在做好員工培訓(xùn)工作，提高整體服務(wù)水平。我們培訓(xùn)的主要內(nèi)容如下:
(1)做好禮儀培訓(xùn)，規(guī)范gfd
好的形象給人一種喜悅和喜悅的感覺(jué)。物業(yè)管理首先是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，接待業(yè)主來(lái)訪。我們熱情周到，面帶微笑，心地善良，讓業(yè)主即使帶著情緒來(lái)，我們周到的服務(wù)也會(huì)減少情緒，讓我們解決業(yè)主的問(wèn)題。在這方面，陳經(jīng)理專(zhuān)門(mén)對(duì)整個(gè)部門(mén)的員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，這完全是酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工的要求。如果接待員接電話，她必須在鈴響三次以內(nèi)接電話。第一句是“您好”，天元物業(yè)×號(hào)×為您服務(wù)”。前臺(tái)服務(wù)人員一定要站著服務(wù)，無(wú)論是公司領(lǐng)導(dǎo)還是業(yè)主經(jīng)過(guò)前臺(tái)都要打招呼，這樣既提升了客服部門(mén)的形象，也在一定程度上提升了整個(gè)物業(yè)公司的'形象，凸顯了物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)。
(二)做好專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)技能
除了禮儀培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)是主要的。我們定期對(duì)員工進(jìn)行這方面的培訓(xùn)。主要是結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)管理辦法》等污染法律法規(guī)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，從法律上解決實(shí)踐中遇到的問(wèn)題。我們還邀請(qǐng)了工程碩士給我們講解關(guān)于工程維護(hù)的知識(shí)。如果業(yè)主報(bào)修的話，我們應(yīng)該可以分辨出維修地點(diǎn)，基本處理方法，師傅應(yīng)該帶什么工具，工程質(zhì)量各個(gè)部分的保修期。這些問(wèn)題搞清楚了，才能向業(yè)主宣傳。讓業(yè)主清楚的知道，物業(yè)管理不是永遠(yuǎn)有保障的，交了物業(yè)費(fèi)之后的一切，我們公司都不負(fù)責(zé)。我們就拿幾個(gè)經(jīng)典案例一起討論分析學(xué)習(xí)，物業(yè)公司在發(fā)生糾紛的情況下承擔(dān)多大的責(zé)任。我們都需要在工作中學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗(yàn)。
第五，組織活動(dòng)，豐富社區(qū)文化
物業(yè)管理需要體現(xiàn)人性化管理，開(kāi)展各種有趣的社區(qū)文化活動(dòng)，這是物業(yè)公司與業(yè)主之間的橋梁。前幾年，物業(yè)公司還組織了大量的社區(qū)文化活動(dòng)，如一些晚會(huì)、花園活動(dòng)、短途旅游和各種象棋比賽。已被全體業(yè)主認(rèn)可，但結(jié)合物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，0。3元/平米的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)連日常管理費(fèi)用都保障不了，更何況組織這些活動(dòng)要花很多錢(qián)。在這種情況下，我們應(yīng)該克服困難，拓寬思路，多思考方式，合理利用園區(qū)資源開(kāi)展有償活動(dòng)。
根據(jù)實(shí)際情況，我們聯(lián)系了一些電器城、健身器材中心、英利來(lái)蛋糕店、嬰幼兒早教中心等單位在園區(qū)開(kāi)展活動(dòng)。這些公司提出提供一個(gè)完整的項(xiàng)目，公園的主人參與其中是為了好玩。經(jīng)銷(xiāo)商不僅分發(fā)禮物，而且物業(yè)公司還收取一定的費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的不足。
通過(guò)反復(fù)的活動(dòng)，體現(xiàn)了xx小區(qū)人性化的物業(yè)管理，同時(shí)加強(qiáng)了物業(yè)公司與業(yè)主的溝通交流，為公司增加了一筆收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月20xx日以來(lái)，園區(qū)以活動(dòng)形式收取的現(xiàn)金和實(shí)物共計(jì)約13850元。
第六，檢查二期水表未安裝，追回經(jīng)濟(jì)損失。
今年客服部一直在配合工程部對(duì)二期沒(méi)有水表的住戶進(jìn)行調(diào)查。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約有50戶家庭自入住以來(lái)沒(méi)有安裝水表，也從未繳納過(guò)水費(fèi)。我們必須趕緊安裝手表，并盡最大努力收回成本。而且在安裝的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)了新的問(wèn)題。許多卡式水表需要新電池。面對(duì)這種情況，我們部門(mén)派出專(zhuān)人負(fù)責(zé)這九棟樓的篩查和水費(fèi)收取。在工程部的配合下，到目前為止，我們已經(jīng)安裝了36個(gè)水表，并收回了成本。
第七，實(shí)行新的自來(lái)水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)調(diào)整水價(jià)。
今年7月，全市自來(lái)水價(jià)格統(tǒng)一調(diào)整，園區(qū)20xx戶以上。我們必須在6月底前逐戶結(jié)清水費(fèi)，以利于7月份水費(fèi)平穩(wěn)過(guò)度上漲。鑒于這種情況。時(shí)間緊，任務(wù)重。我們及時(shí)調(diào)整頻率，把員工分成不同的區(qū)域，讓客服部門(mén)的所有員工都停下來(lái)，加班收水費(fèi)。通過(guò)大家的共同努力，我們盡了最大努力在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成了這項(xiàng)任務(wù)。7月份的水價(jià)從2。0元/噸提高到2。每噸8元。與此同時(shí)，我們基本上已經(jīng)走過(guò)了從未收過(guò)水費(fèi)的家庭。約有50戶被發(fā)現(xiàn)失蹤，總回收成本約為2，454英鎊。7元。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我部要求以后水費(fèi)按月收取，而不是以前規(guī)定每季度收取一次，這樣可以減少工作失誤，詳細(xì)了解每家每戶。
第八，煞費(fèi)苦心，住戶滿意度調(diào)查。
按照計(jì)劃，滿意度調(diào)查從20xx年11月開(kāi)始。我們要求收費(fèi)員收費(fèi)，并重新注冊(cè)了車(chē)主的聯(lián)系電話。我們會(huì)在車(chē)主資料中重新輸入車(chē)主的最新聯(lián)系方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已發(fā)放1610份，至今已歸還1600份，回收率62%。
20xx將是全新的一年。隨著我們服務(wù)質(zhì)量的不斷提高和社區(qū)配套設(shè)施的逐步完善，x x物業(yè)公司將朝著更高更強(qiáng)的目標(biāo)邁進(jìn)，客戶服務(wù)部全體員工將繼續(xù)保持高昂的工作熱情，以更加飽滿的精神迎接新的一年，共同努力為x x x物業(yè)公司譜寫(xiě)新的輝煌篇章！
物業(yè)工作計(jì)劃15
一、指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)
xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要部門(mén)，擔(dān)負(fù)著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭(zhēng)取全面完成后勤公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。
二、基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強(qiáng)做大。因此，物業(yè)服務(wù)中心今年工作的重點(diǎn)，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，盡快與市場(chǎng)接軌，大力拓展校內(nèi)外市場(chǎng)，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。
三、具體實(shí)施辦法
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè)
1、對(duì)現(xiàn)有的.制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐步向ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。
2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對(duì)站級(jí)的考核細(xì)則和考核辦法，落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合�？荚u(píng)結(jié)果與分配相結(jié)合的考評(píng)分配體系。
3、進(jìn)一步完善中心的二級(jí)管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé)，逐步使二級(jí)單位成為自主經(jīng)營(yíng)、績(jī)效掛鉤，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨(dú)立核算單位。
4、進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站，實(shí)行包干使用、節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)、超支自理的激勵(lì)機(jī)制，努力降低運(yùn)行成本。
5、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專(zhuān)業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。
6、爭(zhēng)創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)“文明公寓”活動(dòng)。6號(hào)樓、9、10號(hào)樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專(zhuān)等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)在年內(nèi)達(dá)到“文明公寓”標(biāo)準(zhǔn)。
（二）進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益
1、進(jìn)一步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)觀念。各管理站要積極引入市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營(yíng)造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。
2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵(lì)政策，對(duì)服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場(chǎng)，爭(zhēng)取年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)較去年有較大幅度的增長(zhǎng)。
3、做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。爭(zhēng)取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標(biāo)中獲勝，拿下一個(gè)點(diǎn)。
4、下半年武進(jìn)校區(qū)新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取拿到1—2個(gè)點(diǎn)，拓展武進(jìn)校區(qū)市場(chǎng)。
5、進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)標(biāo)，力爭(zhēng)拓展1—2個(gè)點(diǎn)，使中心的市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益均獲得較大幅度的提高。
新的學(xué)期已經(jīng)開(kāi)始，我們新一屆團(tuán)委學(xué)生會(huì)即將開(kāi)展新的活動(dòng)，現(xiàn)將本學(xué)期的計(jì)劃擬定如下：
一、工作宗旨：帶頭學(xué)習(xí)宣傳黨和國(guó)家的重要方針政策，全心全意為青年團(tuán)員和同學(xué)們成長(zhǎng)成才服務(wù)。
二、工作目標(biāo)：在院黨委和校團(tuán)委、學(xué)生會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，強(qiáng)化使命感和責(zé)任感，全面完成院團(tuán)委、學(xué)生會(huì)本期日常工作，并結(jié)合我院專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際情況，開(kāi)展具有較強(qiáng)針對(duì)性的活動(dòng)，重點(diǎn)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、實(shí)踐活動(dòng)和制度建設(shè)，致力于提高同學(xué)們參與各類(lèi)集體活動(dòng)的積極性，擴(kuò)大我院學(xué)生工作活動(dòng)的效益和影響。
三、工作思路：秉承服務(wù)型和學(xué)習(xí)型的宗旨，立足本院，面向全校，并且適當(dāng)?shù)淖哌M(jìn)社會(huì)，開(kāi)展一系列比較有特色和影響力的活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的工作目標(biāo)。
四、具體工作計(jì)劃
（一）、思想制度建設(shè)
1、結(jié)合我院專(zhuān)業(yè)特色，加強(qiáng)我院學(xué)生干部的理論素養(yǎng)，提高思想認(rèn)識(shí)。
2、例會(huì)之前的學(xué)習(xí)交流。在每次例會(huì)之前十分鐘，將由團(tuán)委學(xué)生會(huì)及各部主要負(fù)責(zé)人輪流講講自己的一些經(jīng)驗(yàn)或者一些好的建議，與在座的所有同學(xué)一起交流，共同提高。
3、我院團(tuán)委學(xué)生會(huì)定位是服務(wù)型+學(xué)習(xí)型。服務(wù)型，即我們的宗旨是為同學(xué)們服務(wù)，這也是我們開(kāi)展一切活動(dòng)的中心；學(xué)習(xí)型，即我們團(tuán)委學(xué)生會(huì)各部門(mén)都要不斷加強(qiáng)自身的建設(shè)，不斷學(xué)習(xí)各種好的經(jīng)驗(yàn)以求不斷進(jìn)步。
�。ǘ⒔M織制度建設(shè)
為了努力使各項(xiàng)工作達(dá)到透明化、公開(kāi)化，我院在制度建設(shè)方面制定了一系列計(jì)劃，以方便和規(guī)范我院各項(xiàng)工作的開(kāi)展。
1、部長(zhǎng)公開(kāi)競(jìng)選制
面向全體二年級(jí)同學(xué)，采取“公開(kāi)，公平，自愿”的原則，公開(kāi)招聘各部部長(zhǎng)，為我院今后學(xué)生工作的開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。
2、團(tuán)委學(xué)生會(huì)主要干部聯(lián)系點(diǎn)制度
主要是面向新生，由部長(zhǎng)以上的主要學(xué)生干部與各個(gè)新生宿舍建立一種聯(lián)系，每個(gè)人都負(fù)責(zé)一個(gè)宿舍，經(jīng)常地進(jìn)行溝通交流，也加強(qiáng)我們團(tuán)委學(xué)生會(huì)在學(xué)生中的影響力。
3、制定各類(lèi)規(guī)章制度
一是加強(qiáng)制度建設(shè)，積極有效做好一些規(guī)章制度的制定和完善工作，著重于團(tuán)委學(xué)生會(huì)工作程序的修訂，使之能夠更加貼切院團(tuán)委學(xué)生會(huì)的工作實(shí)際，在工作中積極組織協(xié)調(diào)，發(fā)揚(yáng)民主，講究實(shí)效。
二是進(jìn)一步完善我們的部長(zhǎng)例會(huì)制度。
4、確定“一個(gè)重點(diǎn)，兩個(gè)分支”的總體工作思路。
這一工作思路是在確定組織部的職能與科學(xué)定位后開(kāi)展的，具體來(lái)說(shuō)：“一個(gè)重點(diǎn)”就是一切工作都要圍繞“全心全意提高全院學(xué)生的綜合素質(zhì)以及他們的成長(zhǎng)和成材服務(wù)”，兩個(gè)分支是以百分百的熱情做好本職工作，協(xié)調(diào)好本院各個(gè)部門(mén)之間的工作關(guān)系，配合好其它部門(mén)的工作；結(jié)合評(píng)估進(jìn)一步做好院內(nèi)制度規(guī)則和文化的建設(shè)，努力豐富同學(xué)們的課余時(shí)間。
5、材料檔案管理制度
做好團(tuán)委學(xué)生會(huì)各個(gè)部門(mén)的文件的管理，將各部門(mén)的文件保管好并存檔。
6、階段考核制度
定期對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行階段的考核，采取打分制度，將從廣大同學(xué)中廣泛征求意見(jiàn)，并且結(jié)合團(tuán)委學(xué)生會(huì)其他部門(mén)的意見(jiàn)綜合進(jìn)行考核。
7、各部門(mén)內(nèi)部組織建設(shè)
�。�1）、對(duì)各部干事進(jìn)行培養(yǎng)，使其對(duì)各部事務(wù)有一定了解，并給干事們以實(shí)際鍛煉機(jī)會(huì)，使其具有一定籌劃活動(dòng)，組織活動(dòng)以及團(tuán)隊(duì)合作精神。
�。�2）、定期舉行各部會(huì)議，邀請(qǐng)各班相關(guān)人員參加，主要是傳達(dá)學(xué)校學(xué)院的精神和舉措，同時(shí)在團(tuán)委學(xué)習(xí)會(huì)議上積極聽(tīng)取老師和其它部門(mén)負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，對(duì)已出現(xiàn)的問(wèn)題要盡快快解決，對(duì)相關(guān)責(zé)任人實(shí)行通報(bào)批評(píng)。
（3）、部長(zhǎng)、副部長(zhǎng)以身作則，踏實(shí)努力，按時(shí)按質(zhì)完成工作。
�。�4）、樹(shù)立責(zé)任意識(shí)，做人要有責(zé)任心，做事要負(fù)責(zé)任。
�。�5）、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，文娛部?jī)?nèi)部要緊密團(tuán)結(jié)，密切配合。
�。�6）、培養(yǎng)干事創(chuàng)新意識(shí)，不要墨守成規(guī)。
�。�7）、重視各部?jī)?nèi)部成員之間地相互學(xué)習(xí)，以求共同進(jìn)步。
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