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房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告
房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（一）
一、土地市場(chǎng)狀況
1、成交土地：4月武漢中心城區(qū)無(wú)土地成交。
4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交�？偣┑孛娣e145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬(wàn)元。平均樓面地價(jià)310元/㎡。
德思勤觀察：蔡甸土地市場(chǎng)日漸規(guī)范。蔡甸國(guó)土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場(chǎng)的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。
旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/㎡競(jìng)得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。
2、出讓土地
截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。出讓土地中，漢陽(yáng)有5宗。武昌2宗，漢口3宗。
德思勤觀察：漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，本月漢陽(yáng)區(qū)有5宗土地出讓?zhuān)渲心苓呌?宗，四新區(qū)有2宗。總出讓面積為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開(kāi)發(fā)居住用地，加上政府對(duì)此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)勢(shì)力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。
二、住宅市場(chǎng)狀況
1、新盤(pán)（含加推和新入市項(xiàng)目）分析
2008年4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，比上月的6個(gè)增加了150％。
4月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：
武昌片區(qū)開(kāi)盤(pán)量最大。本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語(yǔ)是本月銷(xiāo)售最好的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出140套中小戶(hù)型，當(dāng)天銷(xiāo)售約100套。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/㎡左右，又是保利開(kāi)發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷(xiāo)售情況火爆。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4280元/㎡，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷(xiāo)售率約為50％。
盤(pán)龍城片區(qū)本月銷(xiāo)售不佳。本月盤(pán)龍城有2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率在10-15％左右。由于國(guó)家對(duì)投資客戶(hù)的限制政策，在盤(pán)龍城片區(qū)投資的客戶(hù)有所減少，市場(chǎng)較冷。
入市新項(xiàng)目較少，4月開(kāi)盤(pán)的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷(xiāo)售情況均不理想。
萬(wàn)元項(xiàng)目增多。本月有5個(gè)10000元/㎡左右的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售最好的是位于漢陽(yáng)片的錦繡長(zhǎng)江，開(kāi)盤(pán)均價(jià)10500元/㎡，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售110套，其余項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。高端項(xiàng)目依然是影響全市房?jī)r(jià)的一個(gè)增長(zhǎng)極，從本月高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)情況可以分析，高端客戶(hù)需求較為穩(wěn)定，而此類(lèi)客戶(hù)考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對(duì)價(jià)格的敏感程度較低。
德思勤觀察：目前的剛性需求市場(chǎng)非常理性，性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，而一般項(xiàng)目銷(xiāo)售不容樂(lè)觀�；嘏畔⑦�有待觀察。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷(xiāo)售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場(chǎng)的波動(dòng)。除了剛性需求和高端需求以外的市場(chǎng)，受寒冬影響較大，銷(xiāo)售起伏較大。
2、住宅銷(xiāo)售分析
成交套數(shù)
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對(duì)比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。
成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系
本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場(chǎng)成交量看，小戶(hù)型的成交比重有所增加，變相說(shuō)明大部分購(gòu)房客戶(hù)的置業(yè)面積逐漸趨小。
德思勤觀察：成交量下跌20％。2008年3月的市場(chǎng)成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場(chǎng)成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤(pán)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開(kāi)盤(pán)，依照武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)是否回暖的判斷尚待時(shí)日。
價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢(shì)。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于2007年。價(jià)格漲幅較小，對(duì)全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒(méi)有明顯回暖勢(shì)頭。
成交總面積與總金額
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，2008年4月全市累計(jì)成交面積38.04萬(wàn)㎡ ，較3月下降了23.8％。累計(jì)成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場(chǎng)尚處于進(jìn)一步探底過(guò)程。
全市小結(jié)：
土地市場(chǎng)上，漢陽(yáng)區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門(mén)檻。
全市市場(chǎng)價(jià)漲量跌。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢(shì)，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)2007年底的下跌之勢(shì)，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。
市場(chǎng)理性回歸，市民置業(yè)以性?xún)r(jià)比優(yōu)先。從目前市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況可以看出，銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目大部分性?xún)r(jià)比都較高或是知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。說(shuō)明客戶(hù)日趨理性，如2007年的瘋狂買(mǎi)房，擔(dān)心不買(mǎi)還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。武漢市場(chǎng)真正進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。
三、區(qū)域成交情況
1、區(qū)域成交情況
4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽(yáng)成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤(pán)量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽(yáng)中心區(qū)房?jī)r(jià)擠壓的客戶(hù)可能選擇該片區(qū)。
武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢(shì)。截至4月以來(lái)，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢(shì)，而中心區(qū)的房?jī)r(jià)及成交量對(duì)全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。
區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：
片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。各片區(qū)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。目前的房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢(shì)。
漢陽(yáng)成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。漢陽(yáng)片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來(lái)還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。
房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（二）
一、2005 年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述
從 2004 年開(kāi)始實(shí)施的本輪次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果在 2005 年開(kāi)始顯露出來(lái)，受此影響濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了一系列的發(fā)展特征：
�、逋顿Y額度增長(zhǎng)降低
備注： 1. 資料來(lái)源，濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局月度快報(bào)數(shù)據(jù)。
2. 為保證數(shù)據(jù)的口徑統(tǒng)一，完成投資額度均為 1-11 月份數(shù)據(jù)。
圖 -1 顯示，自 2002 年以來(lái)濟(jì)南市房地產(chǎn)投資完成額度增幅出現(xiàn)了較明顯的下降，而且在固定資產(chǎn)投資總額中的比重也在下降。充分表明濟(jì)南市房地產(chǎn)投資
總額的增長(zhǎng)幅度不僅在橫向上低于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度，在縱向上低于前些年的增長(zhǎng)幅度。
�、缤顿Y結(jié)構(gòu)略有變化，住宅投資持續(xù)下降
備注： 1. 資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局。
2. 投資額度單位為“ 億元” ，其中 2005 年投資額度為前 10 個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)。
二、濟(jì)南市住宅開(kāi)發(fā)情況簡(jiǎn)介
�、逍卤P(pán)較少，住宅大盤(pán)數(shù)量持續(xù)減少，商業(yè)項(xiàng)目比重較大
2005 年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為數(shù)較少，較大規(guī)模的有魯能· 領(lǐng)秀城、華夏海龍金色陽(yáng)光花園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，此外新開(kāi)工項(xiàng)目有天泰· 太陽(yáng)樹(shù)等幾個(gè)項(xiàng)目。其余的在售項(xiàng)目多為后續(xù)開(kāi)發(fā)或者已建項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售。
但是 2005 年下半年的一些態(tài)勢(shì)值得關(guān)注。通過(guò)濟(jì)南市規(guī)劃局網(wǎng)站的公示，領(lǐng)秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規(guī)模較大的項(xiàng)目陸續(xù)通過(guò)規(guī)劃，開(kāi)始步入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)程。其中領(lǐng)秀城住宅規(guī)劃面積 65.09 萬(wàn)㎡、翡翠城住宅規(guī)劃面積 44.4 萬(wàn)㎡，這預(yù)示著 2006 年商品住宅的供應(yīng)量放大，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè) 2005 年供應(yīng)相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)將在一定程度上為之改觀。
㈡開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中，不同區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各異
住宅開(kāi)發(fā)在以下幾個(gè)區(qū)域比較集中：臘山新區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)東段、省市政府新區(qū)、市中區(qū)南部地區(qū)。周邊項(xiàng)目以新區(qū)開(kāi)發(fā)為主，中心城區(qū)則屬于舊城土地資源優(yōu)化整合。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)內(nèi)以商業(yè)、寫(xiě)字樓為主要開(kāi)發(fā)類(lèi)型。根據(jù)《濟(jì)南時(shí)報(bào)》 2006 年購(gòu)房手冊(cè)的數(shù)據(jù)，由北園大街 - 歷山路 - 經(jīng)十路 - 緯十二路圍合而成的一環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，共計(jì)有 18 個(gè)在售項(xiàng)目，其中寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目有 9 個(gè)； 18 個(gè)在售項(xiàng)目中新開(kāi)工或擬建設(shè)項(xiàng)目 10 個(gè)，而商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目就有 6 個(gè)。
但是 2005 年下半年開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的區(qū)域分布規(guī)律有所變化。無(wú)論東南西中，都有較大的開(kāi)發(fā)面積陸續(xù)出現(xiàn)。這些新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅僅拘泥于現(xiàn)有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應(yīng)和未來(lái)城市發(fā)展預(yù)期。比如中央花園，地處市政配套、區(qū)位形象都不盡理想的主城區(qū)西部，(www.qkfawen.com)但是該項(xiàng)目多在區(qū)域是濟(jì)南市規(guī)劃會(huì)總的大金片區(qū)的核心位置將建成新的城市次中心，未來(lái)的發(fā)展前景樂(lè)觀，并且土地資源相對(duì)富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開(kāi)發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行了多年的運(yùn)作，在土地開(kāi)發(fā)條件成熟的情況下進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性。總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)跟著土地走的 態(tài)勢(shì)非常明顯。
三、濟(jì)南市房地產(chǎn)主要影響因素分析
�、逍鲁鞘幸�(guī)劃的影響
根據(jù)新公布的《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005 年-2020 年) 》，濟(jì)南市的整個(gè)城市規(guī)模和功能布局都將發(fā)生巨大的變化。
�、遍_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)變化
新出臺(tái)的城市規(guī)劃，主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。這些片區(qū)中舊城片區(qū)配套最為成熟，燕山片區(qū)屬于方興未艾的新城，濟(jì)南市住宅開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域是南部、東南部山麓以及高新開(kāi)發(fā)區(qū)等也多屬于這兩個(gè)片區(qū)。其余的四個(gè)片區(qū)：臘山、黨家、王舍人和賢文片區(qū)則是剛剛進(jìn)入城市化進(jìn)程的初始階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較差。
如果這四個(gè)片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開(kāi)發(fā)速度將會(huì)是極其迅速的。
�、渤鞘谢M(jìn)程時(shí)間表值得斟酌
雖然新的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了非常恢宏的藍(lán)圖，但是對(duì)整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程需要認(rèn)真斟酌。
首先推進(jìn)建設(shè)的將是政府機(jī)構(gòu)和其他公共設(shè)施。伴隨著省市政務(wù)機(jī)構(gòu)的動(dòng)遷，與之相配合的全國(guó)十一運(yùn)會(huì)的場(chǎng)館建設(shè)也在同步推進(jìn)過(guò)程中。除此之外，唐冶新城等片區(qū)的建設(shè)、大金片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃也非常引人注目，巧合的是這兩個(gè)片區(qū)分別是歷城區(qū)和槐蔭區(qū)的政務(wù)辦公區(qū)。這說(shuō)明新城市規(guī)劃的第一步，將通過(guò)政府機(jī)構(gòu)和公共設(shè)施的建設(shè)來(lái)進(jìn)行推動(dòng)。
其次，各片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。房地產(chǎn)作為一個(gè)先行行業(yè)，能否迅速發(fā)展有賴(lài)于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)中的房屋開(kāi)發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類(lèi)別。但是無(wú)論哪一種建筑形式，都是以其他產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)的，沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，單純的房地產(chǎn)業(yè)繁榮只不過(guò)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫。所以在新城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程中選擇投資機(jī)會(huì)，應(yīng)該密切關(guān)注各個(gè)片區(qū)是否有足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和前景。并且以此作為投資介入時(shí)間點(diǎn)的重要參考依據(jù)。
再次，重視配套設(shè)施的完善程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格取決于不同地段的級(jí)差地租的差異�；A(chǔ)設(shè)施水平就是構(gòu)成級(jí)差地租差異的重要因素，所以考察新興片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，是選擇投資機(jī)會(huì)和時(shí)點(diǎn)的另一個(gè)重要考慮因素。
�、炒媪糠渴袌�(chǎng)影響巨大
目前省市政府機(jī)構(gòu)動(dòng)遷至經(jīng)十東路沿線(xiàn)，已經(jīng)通過(guò)新的城市規(guī)劃的形式予以確認(rèn)，部分單位的職工宿舍已經(jīng)在建設(shè)之中。伴隨著這些機(jī)構(gòu)在未來(lái)幾年內(nèi)陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內(nèi)的原有住房大部會(huì)進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)。該批存量房質(zhì)量相對(duì)較好，規(guī)�？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費(fèi)人群。
�、尜Y金融通
2005 年全年貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)情況看，M1 與M2 增長(zhǎng)不是同步的，廣義貨幣供應(yīng)量(M2) 余額為29.88 萬(wàn)億元, 同比增長(zhǎng)17.57% ；狹義貨幣供應(yīng)量(M1) 余額為10.73 萬(wàn)億元, 同比增長(zhǎng)11.78% 。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現(xiàn)就是企業(yè)資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預(yù)期目標(biāo)時(shí)，將廣義貨幣供應(yīng)量M2 和狹義貨幣供應(yīng)量M1 增長(zhǎng)率分別定為16% 和14% ，全部金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款2.5 萬(wàn)億元，就是對(duì)這種局面的調(diào)節(jié)。
這樣的宏觀導(dǎo)向同時(shí)還是對(duì)銀行業(yè)的一種關(guān)照。2005 年存貸余額不斷增長(zhǎng)，銀行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本壓力增大，處于改制中的國(guó)有商業(yè)銀行急需提高利潤(rùn)率、充實(shí)資本金，在這種情況下銀行業(yè)盈利要求和放貸沖動(dòng)勢(shì)必非常強(qiáng)烈。因此放松銀根對(duì)銀行業(yè)而言是一種非常重要的政策傾斜。
資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行
加之宏觀經(jīng)濟(jì)層面的固定資產(chǎn)投資增速下滑、消費(fèi)不振，為維持社會(huì)總需求規(guī)模從而確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在增長(zhǎng)。央行應(yīng)該會(huì)適當(dāng)放松銀根，增加貨幣投放。
根據(jù)以上的三個(gè)方面綜合判斷，2006 年的固定資產(chǎn)投資的融資政策空間應(yīng)該比2005 年寬松。
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對(duì)于2006 年主要建材將出現(xiàn)供過(guò)于求，價(jià)格會(huì)有所降低。發(fā)改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時(shí)指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車(chē)、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。具體來(lái)看，鋼鐵產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)能力已經(jīng)大于市場(chǎng)需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬(wàn)噸、擬建能力8000 萬(wàn)噸�！�
盡管產(chǎn)能一路提高，但是生產(chǎn)形勢(shì)并不樂(lè)觀。圖-6 顯示，2005 年的鋼材產(chǎn)量在各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中率先進(jìn)入下降通道。這一走勢(shì)提示，鋼鐵企業(yè)的開(kāi)工率降低，生產(chǎn)能力閑置。在這種情況下，鋼材價(jià)格進(jìn)一步走低是可以預(yù)期的。
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
導(dǎo)致2005 年全行業(yè)銷(xiāo)量增長(zhǎng)、利潤(rùn)下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類(lèi)似。由于干法水泥生產(chǎn)線(xiàn)的大量開(kāi)工，落后的立窯并沒(méi)有立即淘汰，導(dǎo)致產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業(yè)將全行業(yè)預(yù)虧。在這樣的行業(yè)背景下，水泥價(jià)水泥生產(chǎn)線(xiàn)沒(méi)能及時(shí)淘汰，加之2003 年前后的行業(yè)擴(kuò)張，將繼續(xù)目前的盤(pán)整甚至走低的局面。
四、后市展望
應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷與消費(fèi) 能力的關(guān)聯(lián)度不高。當(dāng)前的住宅成交規(guī)模相對(duì)不高，主要還是市場(chǎng)供應(yīng)不足造成的，而不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期波動(dòng)導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水引起的消費(fèi)不足。即房地產(chǎn)的需求本身并沒(méi)有縮減，雖然受到消費(fèi)預(yù)期等因素的影響，但是市場(chǎng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)在強(qiáng)度上與2003 年左右相比并沒(méi)有根本性的變化。
在2006 年受市場(chǎng)供應(yīng)量放大的影響，靜態(tài)市場(chǎng)均衡價(jià)格應(yīng)該向下移動(dòng)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升的情況下，其表現(xiàn)應(yīng)該是市場(chǎng)成交量放大，價(jià)格增速相對(duì)平穩(wěn)。
基于這種判斷，我們認(rèn)為濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產(chǎn)資料的供應(yīng)相對(duì)寬裕。據(jù)此可以形成以下判斷：2006 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將會(huì)有較大回升，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將開(kāi)始重新活躍。
房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（三）
截至XX年年年末，項(xiàng)目總共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)1.25億元，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)20.7%，圓滿(mǎn)地完成了xx集團(tuán)和實(shí)業(yè)公司下達(dá)的各項(xiàng)工作考核指標(biāo)。
二、財(cái)務(wù)控制管理與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
(一)在實(shí)業(yè)公司的監(jiān)管下，財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)突破
1)監(jiān)督與服務(wù)
XX年年初，實(shí)業(yè)公司實(shí)行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財(cái)務(wù)部克服了由于財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財(cái)務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時(shí)間長(zhǎng)等多方面困難，在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財(cái)務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗(yàn)，并向前邁出了一大步，堅(jiān)決做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項(xiàng)工作。
2)合作銀行的選擇
在與銀行商談按揭合作條件的過(guò)程中，財(cái)務(wù)部分析了以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售后的資金安全及時(shí)回流和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷(xiāo)售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過(guò)反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實(shí)業(yè)公司對(duì)香蜜湖項(xiàng)目資金運(yùn)用等方面的具體要求，尋找適合我們項(xiàng)目的合作伙伴，終于在預(yù)定時(shí)間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對(duì)香蜜湖項(xiàng)目的多項(xiàng)最優(yōu)惠的政策。
從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同的復(fù)印件即放款，使得我項(xiàng)目巨額現(xiàn)金回流時(shí)間至少提前了兩個(gè)月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運(yùn)用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時(shí)，同時(shí)也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時(shí)順暢。
房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 意境圖片
三、存在的問(wèn)題和解決的辦法：
xx項(xiàng)目走過(guò)熱火朝天的建設(shè)和銷(xiāo)售階段，回顧過(guò)往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)糾正，有的則是在摸索中暴露出來(lái)甚至影響到工作的，這些不足都會(huì)使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(一)營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳建立的重要性
營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳與工程臺(tái)帳一樣具有重要的作用，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)部門(mén)沒(méi)有類(lèi)似預(yù)算的崗位，費(fèi)用控制和合理計(jì)劃支出的意識(shí)相對(duì)比較薄弱，又不像財(cái)務(wù)部門(mén)與工程部門(mén)這樣可以實(shí)現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用的支出和管理、控制的職能其實(shí)僅僅是由財(cái)務(wù)部門(mén)單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費(fèi)用在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作剛剛開(kāi)始的階段更是款項(xiàng)支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項(xiàng)合作協(xié)議，工作強(qiáng)度和壓力忽然的增加，更是考驗(yàn)我們的認(rèn)真細(xì)心程度，這個(gè)時(shí)候如果能夠按時(shí)記錄營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳，那么每次付款就不會(huì)感覺(jué)混亂，心中有本明白賬。
(二)銷(xiāo)售費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本支出的預(yù)警
項(xiàng)目公司每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整費(fèi)用目標(biāo)，造成費(fèi)用超支各有不同說(shuō)法，實(shí)質(zhì)的原因除了受市場(chǎng)價(jià)格和政策的波動(dòng)之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對(duì)于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項(xiàng)必須按期支付，哪些款項(xiàng)需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財(cái)務(wù)人員有對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目形象進(jìn)度的了解以及良好把控能力。費(fèi)用把控離不開(kāi)事前的預(yù)計(jì)、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個(gè)步驟，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)和時(shí)間走出去，促進(jìn)與內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場(chǎng)的接觸，增強(qiáng)對(duì)每一細(xì)項(xiàng)費(fèi)用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用情況制定出來(lái)的計(jì)劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實(shí)性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計(jì)劃目標(biāo)來(lái)指導(dǎo)日常工作，細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動(dòng)與目標(biāo)對(duì)比就有了預(yù)警信息。
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