加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研工作報告

　　隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

　　一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

　　（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

　�。ǘ�）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

　�。ㄈ�）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

　　（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付�；�于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

　　二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

　　（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督

　　1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導物業(yè)管理公司應當依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

　　2、加強住宅裝修前的管理要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

　　3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理

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