市物業(yè)管理工作情況匯報

文章標題：市物業(yè)管理情況匯報

近年來，隨著改革開放和我市經濟的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟的新興服務產業(yè)，在我市經歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識普遍增強，業(yè)主自主管理機制和物業(yè)服務市場競爭機制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。
一、我市推行物業(yè)管理的基本情況
　　作為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，在市委、市政府的正確領導下，一直把推進物業(yè)管理，作為全局一項重點來抓。面對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，法規(guī)制度不健全，運行困難較多等實際，我局制定了“建好機制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業(yè)管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項，推動物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的不斷提高。
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理領域不斷擴展，物業(yè)管理覆蓋面不斷加大。
10多年來，我市的物業(yè)管理從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到辦公樓、學校等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關設施設備的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務、物業(yè)中介等配套服務。截止目前，我市已有物業(yè)管理企業(yè)18家，從業(yè)人員約400人，管理項目30個，總建筑面積152.27萬平方米，業(yè)主委員會共成立4家，全市物業(yè)管理覆蓋率已達50％。在這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理市級優(yōu)秀稱號的5個。
�。ǘ�）依法行政，新建小區(qū)全面實行了物業(yè)管理新體制
　　按照新建住宅區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。房地產開發(fā)企業(yè)在商品房預售前制定物業(yè)管理方案，及時選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務合同，并嚴格按照規(guī)定程序做好物業(yè)項目的接管驗收，對于不符合條件的，一律不準交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設施建設不規(guī)范，給日后的物業(yè)管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉。近年來，新建交付使用的×××小區(qū)、×××小區(qū)、×××小區(qū)等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認可。
　　（三）發(fā)揮職能，物業(yè)管理在老舊小區(qū)和家屬區(qū)逐步推行
我市舊小區(qū)和家屬區(qū)存在比較突出的問題是建管脫節(jié)，臟、亂、差，由于過去政策或監(jiān)管方面的漏洞，舊小區(qū)普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設施不完善等問題，對實施物業(yè)管理帶來了很大阻力。為把小區(qū)引為物業(yè)管理的軌道，近年來，我局以完善小區(qū)配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協(xié)調有關部門對部分舊小區(qū)用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設施等進行整治，改善了居民的居住環(huán)境，提高了居民的生活質量，化解了物業(yè)管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業(yè)管理，逐步被更多的市民所接受。
　（四）加大監(jiān)督力度，物業(yè)管理市場秩序進一步規(guī)范
　　在發(fā)揮市場作用的同時，我局依法加大監(jiān)管力度，依法查處物業(yè)管理活動中的違法規(guī)行為，保證了公平競爭的市場環(huán)境。一是加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質和從業(yè)人員的管理，建立了物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度，嚴格按規(guī)定申報、審批資質等級；二是完善了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案體系建設，建立了全市物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員檔案，將有關部門和執(zhí)法機構對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時記入信用檔案，并及時向社會公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范了市場主體行為。三是強化了物業(yè)管理人員持證上崗管理，組織人員積極參加上級舉辦的物業(yè)管理培訓班，目前全市持證上崗人員達65人，占全部從業(yè)人員的20以上，初步形成專業(yè)化的物管隊伍。四是積極開展達標評優(yōu)活動，根據(jù)上級部署，認真抓了項目的申報，先后有×××住宅小區(qū)、×××小區(qū)等五個住宅小區(qū)獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號。
二、我市物業(yè)管理面臨的困難與問題
　　物業(yè)管理是市場經濟的產物，是城市管理的重要組成部分；物業(yè)管理服務是市場經濟社會中的一種新型商品。隨著城市建設的發(fā)展和國民經濟、人民生活需求的增長，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業(yè)的健康發(fā)展。
一是公眾對物業(yè)管理認識不足，舊觀念轉變難。不少單位和業(yè)主沒有充分認識到推行物業(yè)管理的重要性和緊迫性，習慣于按過去行政性管理的模式運作，一些業(yè)主在交費時往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業(yè)公司難以管理，造成公司與業(yè)主關系緊張。
二是一些歷史遺留小區(qū)建設標準低、規(guī)模小、基礎設施不配套，無物業(yè)管理、社區(qū)管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關政策的支持，致使物業(yè)管理“先天不足”，失去了物業(yè)管理的基本條件，舊住宅小區(qū)仍是物業(yè)管理的薄弱環(huán)

節(jié)。
三是物業(yè)管理的改革有待深化。部分企業(yè)內部制度不健全，競爭機制沒有形成，誰建設、誰管理的現(xiàn)象依然存在，沒有按社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制運行。
四是物業(yè)管理企業(yè)服務水平偏低，存在著服務不到位、收費與服務不相符、“只收費、不服務”或“多收費、少服務”的現(xiàn)象，不適應業(yè)主之需要。一些管理企業(yè)管理不規(guī)范、不到位、居民意見大。
五是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約，有的小區(qū)很難產生業(yè)主委員會或推選出樓長。有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益，影響和制約了物業(yè)管理的推廣和發(fā)展。
六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金，在銷房時沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業(yè)公司進行大修、更新、改造向小區(qū)居民收費，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費。
　三、今后物業(yè)管理的重點
　　當前，物業(yè)管理面臨著許多的問題和挑戰(zhàn)，也存在著巨大的行業(yè)發(fā)展空間。只有充分發(fā)揮好政府調控和市場調節(jié)這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業(yè)管理的水平。
（一）加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督、加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。做好成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等，明確業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，實施物業(yè)管理，明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利義務，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行的各自職責，維護業(yè)主正當權益，引導業(yè)主履行義務，監(jiān)督企業(yè)合法經營。
�。ǘ�）健全管理機制，規(guī)范物業(yè)管理配套設施建設和驗收。積極協(xié)調有關部門，通過出臺相關文件，明確了物業(yè)管理配套設施規(guī)劃、建設的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門參與前期規(guī)劃方案的審定。從項目的審批、規(guī)劃設計方案的審定、建設、驗收等各個環(huán)節(jié)，加強對物業(yè)管理配套設施的管理，力爭從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設施建設與管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進我市物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
　�。ㄈ�）積極創(chuàng)造條件，開展老舊小區(qū)的綜合整治。老小區(qū)整治是解決歷史遺留問題，也是政府實踐“三個代表”的具體體現(xiàn)，其最終目的是改善城區(qū)居民的居住環(huán)境，提高生活質量。應統(tǒng)一思想，將立足點放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區(qū)整治與轉軌。
　　建議將老小區(qū)環(huán)境整治、專項整治、配套設施整治聯(lián)合同步實施；由市政府成立專門的領導機構，設立專項經費，由各相關部門按各自管理的職責實施專項整治，先行解決大環(huán)境與大配套等問題，在此基礎上進行小區(qū)環(huán)境整治。通過聯(lián)合整治，提高整治力度，解決各類難點熱點問題；在轉制條件的創(chuàng)立上，做好老小區(qū)原有公建配套設施的騰退，調整、回購，補建，創(chuàng)造條件，全面推行物業(yè)管理。
　　（四）加強對物業(yè)收費的監(jiān)督，盡快建立“質價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業(yè)管理收費管理辦法》，結合我市實際，會同有關部門制定《物業(yè)管理收費實施細則》，建立“分等定級、質價相符”的物業(yè)管理收費機制，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)收費及收費不規(guī)范的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護業(yè)主的合法權益不受侵害。
　�。ㄎ澹┮�入競爭機制，大力推行物業(yè)管理項目的招投標。通過優(yōu)勝劣汰，促進管理水平的提高。一是按“分業(yè)經營”的原則，打破自建自管的體制，引導物業(yè)管理與房地產開發(fā)分業(yè)經營，改變以前存在的誰建設、誰管理、介入過晚、建管脫節(jié)的問題；二是在前期物業(yè)管理活動中，按照國家有關規(guī)定強制實行招投標制度。由開發(fā)建設單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。通過市場運作，引導扶植規(guī)�；�經營，推出一批規(guī)模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)品牌、樹名牌，帶動物業(yè)管理市場的活躍和發(fā)展；三是提倡規(guī)�；�建設，嚴格按照綜合開發(fā)、配套建設的原則，嚴禁小規(guī)模亂搭亂建的行為，通過上規(guī)模、上品質的項目建設，為后續(xù)管理奠定規(guī)模化經營的基礎；四是規(guī)范業(yè)主自治管理行為，充分發(fā)揮其在自治管理中的作用；五是繼續(xù)開展爭創(chuàng)安全文明小區(qū)活動，同時鼓勵和推行物業(yè)管理企業(yè)通過質量體系認證，規(guī)范企業(yè)運作，樹立企業(yè)形象，以高素質的隊伍和人才、嚴格的管理、優(yōu)質的服務獲得市場競爭優(yōu)勢。
（六）加快建立房屋維修基金制度，完善住房售后維修保障體系。認真按照建委和財政局聯(lián)合下發(fā)的《住宅公共部位共用設施設備維修基金暫行辦法》的有關規(guī)定，按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，以新建商品住宅和已售公房為重點，加快在我市建立住房專項維修基金制度，并加強監(jiān)管，健全維修基金管理的各項制度，明確管理人員的崗位職責和管理權限，切實收好、管好、用好這筆資金。逐漸形成“基金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業(yè)質量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。

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