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對(duì)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的幾點(diǎn)思考
近幾年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理成為煤炭企業(yè)改變企業(yè)辦社會(huì)職能、增加企業(yè)效益的一個(gè)重要途徑，因此，我們必須進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作，推進(jìn)煤炭企業(yè)整體發(fā)展。就此，本人談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。一、煤炭企業(yè)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
1、沒(méi)有真正脫離“母體”，依賴(lài)性較強(qiáng)。由于許多煤炭企業(yè)改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，一直對(duì)物業(yè)管理實(shí)行內(nèi)部補(bǔ)貼，造成物業(yè)管理部門(mén)“斷奶絕糧”的危機(jī)感和壓力感不強(qiáng)，工作缺乏主動(dòng)性和創(chuàng)造性，等、靠、要的思想嚴(yán)重，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
2、職工群眾思想觀念陳舊，對(duì)物業(yè)管理在認(rèn)識(shí)上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，仍然存在“我是企業(yè)的人，為企業(yè)做了貢獻(xiàn)，住房應(yīng)該、收費(fèi)不行”的落后思想，排斥物業(yè)管理，不能配合企業(yè)的改革舉措。
3、物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度低。市場(chǎng)化是物業(yè)管理的核心，是物業(yè)管理企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基本條件，但由于物業(yè)管理范圍受限、市場(chǎng)發(fā)育不夠、消費(fèi)觀念落后等原因，一方面物業(yè)管理部門(mén)的收入有限，管理成本大，經(jīng)營(yíng)積極性不高，缺乏擴(kuò)張市場(chǎng)占有份額的積極性和競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面職工群眾不愿多交物業(yè)管理費(fèi)用，也對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)需求僅僅建立在“滿(mǎn)足基本需要”的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理部門(mén)的經(jīng)營(yíng)范圍受到很大限制，經(jīng)濟(jì)效益難以提高。
4、從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，服務(wù)水平亟待提高。由于煤炭企業(yè)的物業(yè)管理部門(mén)絕大多數(shù)是由原來(lái)企業(yè)的后勤部門(mén)改制后成立的，人員組成復(fù)雜，文化程度不高，業(yè)務(wù)不熟練，工作中缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和責(zé)任感，造成了用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理部門(mén)服務(wù)意見(jiàn)比較大，甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務(wù)糾紛，影響了物業(yè)管理部門(mén)的自身形象。
5、物業(yè)管理仍然存在不規(guī)范行為。受多方面因素影響，這些不規(guī)范行為主要表現(xiàn)在：有的沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；有的物業(yè)管理主體不合，未經(jīng)批準(zhǔn)亂收費(fèi)；有的物業(yè)管理人員不按規(guī)定持證上崗等等。
二、今后煤炭企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)采取的對(duì)策和措施
隨著煤炭企業(yè)改革發(fā)展的深入，煤炭企業(yè)物業(yè)管理也面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，必須針對(duì)物業(yè)管理中表現(xiàn)出來(lái)的種種矛盾和問(wèn)題，深入分析并認(rèn)識(shí)加以解決，徹底擺脫企業(yè)辦社會(huì)的狀況，為煤炭企業(yè)輕裝上陣、加速發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
1、大力實(shí)施主輔分離改革，建立良好的運(yùn)行機(jī)制
煤炭企業(yè)的物業(yè)管理，目的就是為了改變企業(yè)辦社會(huì)的狀況，使煤炭主業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展，所以必須將物業(yè)管理企業(yè)從主業(yè)中剝離出去。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[2002]859號(hào)文件《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員實(shí)施辦法》，對(duì)國(guó)有大中型企業(yè)在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整、重組改制和主輔分離中，利用非業(yè)主資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)，改制創(chuàng)辦面向市場(chǎng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，分流安置企業(yè)富余人員和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)職工的，按規(guī)定享受免征企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，可以說(shuō)是國(guó)有企業(yè)近年來(lái)沒(méi)有遇過(guò)的。因此，作為符合條件的煤炭企業(yè)，必須牢牢抓住這一機(jī)遇，大力實(shí)施主輔分離改革，理順和規(guī)范主業(yè)與分離輔業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、隸屬關(guān)系，成立獨(dú)立的物業(yè)管理法人實(shí)體，從而達(dá)到爭(zhēng)取國(guó)家優(yōu)惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業(yè)管理單位，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行運(yùn)作，或?qū)嵭泄煞葜聘脑�，或進(jìn)行民營(yíng)化改制，以新的機(jī)制增強(qiáng)企業(yè)活力，最終使物業(yè)管理單位成為自我經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。
2、正確引導(dǎo)，增強(qiáng)職工群眾的物業(yè)管理意識(shí)
人們對(duì)任何一件新生事物的認(rèn)識(shí)，都需要有一個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理作為新生事物，也要給職工群眾一個(gè)接受的過(guò)程。但在這個(gè)過(guò)程中，管理者必須積極主動(dòng)地做大量細(xì)致的工作，使職工群眾在最短的時(shí)間內(nèi)接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業(yè)管理的意義、政策和要求，對(duì)物業(yè)所有人和使用人進(jìn)行正面引導(dǎo)、幫助，使其逐步樹(shù)立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費(fèi)觀念。另一方面，物業(yè)管理部門(mén)要嚴(yán)格依法規(guī)范自身的經(jīng)營(yíng)管理行為，并以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的熱情、周到服務(wù)，使職工群眾真正感受到物業(yè)管理為其帶來(lái)的諸多方便和實(shí)惠，自覺(jué)地參與和支持物業(yè)管理，以求達(dá)到物業(yè)管理部門(mén)與職工群眾“雙羸”的目的，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理不斷走向成功。
3、建章立制，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展提供良好的運(yùn)行秩序。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2003年9月1日開(kāi)始實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)初步形成了有利于物業(yè)管理市場(chǎng)快速、健康發(fā)展的政策和法律、法規(guī)體系，建立起了更加完善的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)秩序。而煤炭企業(yè)要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，深入研究培育和發(fā)展煤炭企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)的環(huán)境、條件、措施及辦法，盡快出臺(tái)適合煤炭企業(yè)大集團(tuán)公司物業(yè)管理的運(yùn)行制度，以便形成早日與全國(guó)的物業(yè)管理接規(guī)，實(shí)現(xiàn)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的健康快速發(fā)展。一是要按照專(zhuān)業(yè)化的要求成立業(yè)主委員會(huì)，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進(jìn)一步提高業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，使其自覺(jué)地履行好相應(yīng)的義務(wù)，正確地行使好自己的權(quán)利。二是要深入研究物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)條件和面臨的各種困難，切實(shí)幫助企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加經(jīng)濟(jì)效益。三是煤炭企業(yè)的物業(yè)公司要加強(qiáng)自身隊(duì)伍建設(shè)，狠練“內(nèi)功”，不斷提高其各級(jí)管理人員的素質(zhì)和執(zhí)業(yè)水平、牢固樹(shù)立“以人為本”、“客戶(hù)至上”的經(jīng)營(yíng)思想，嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)實(shí)守信，用一流的管理、一流的服務(wù)、一流的信譽(yù)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，自覺(jué)遵守物業(yè)管理活動(dòng)的各項(xiàng)游戲規(guī)則。
4、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場(chǎng)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)管理部門(mén)以物業(yè)管理“謀生”，靠物業(yè)管理“發(fā)財(cái)”。物業(yè)管理部門(mén)成為獨(dú)立的法人實(shí)體后，市場(chǎng)的大小將成為它生存與發(fā)展的最大問(wèn)題。而從目前煤炭企業(yè)物業(yè)管理的形勢(shì)看，還有相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)空間。一是隨著房產(chǎn)制度改革深入，職工住房逐步實(shí)現(xiàn)商品化，大多數(shù)由單位投資修建的福利房已按房改政策規(guī)定賣(mài)給了職工個(gè)人，其房屋的性質(zhì)相應(yīng)轉(zhuǎn)為私有，房屋的占有關(guān)系也由過(guò)去單一的公有制轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)私有化和業(yè)主多元化，這一現(xiàn)狀決定了培育發(fā)展物業(yè)管理增量市場(chǎng)的可能性和必要性。二是大部分煤炭企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的還很少，基本上還是簡(jiǎn)單的安全、維修、衛(wèi)生管理等服務(wù)，沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套運(yùn)行方式，這一現(xiàn)狀決定了培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場(chǎng)的迫切性和重要性。為此，如果通過(guò)必要的企業(yè)行為和切實(shí)可行的組織形式將這些物業(yè)管理的“盲點(diǎn)”納入統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，不僅可以極大改善人居環(huán)境，提供必要的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)良好的社會(huì)治安秩序，而且可以吸納企業(yè)富余人員參加工作，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步培育和擴(kuò)大物業(yè)管理增量市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的物業(yè)管理市場(chǎng)體系，為更加普遍地推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。
5、開(kāi)拓創(chuàng)新，不斷探索物業(yè)管理的有效途徑。
實(shí)行物業(yè)管理必須不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，努力探索內(nèi)部管理的新路子，但不管是運(yùn)用哪種管理模式，都必須要符合煤炭企業(yè)的實(shí)際。在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理將會(huì)不斷面臨新的問(wèn)題、新的機(jī)遇，作為物業(yè)管理單位的經(jīng)營(yíng)者們，要開(kāi)拓創(chuàng)新，深入研究和系統(tǒng)思考物業(yè)管理問(wèn)題，探索并建立起既符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和法律法規(guī)要求，又符合煤炭企業(yè)實(shí)際情況的、科學(xué)適用的物業(yè)管理體制，推動(dòng)煤炭企業(yè)物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)新的跨越。
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