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對(duì)油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考
社區(qū)物業(yè)管理是油田經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續(xù)部分實(shí)現(xiàn)了分開分立和獨(dú)立核算，按照集團(tuán)公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，社區(qū)物業(yè)走什么樣的發(fā)展路子，如何實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結(jié)合油田社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況，根據(jù)石化集團(tuán)公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，就今后社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展模式作一初步探討。 一、油田現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式的基本特點(diǎn) 勝利油田地處鹽堿荒灘，經(jīng)過幾十年的開發(fā)建設(shè)，已成為我國(guó)東部地區(qū)一個(gè)重要的石油工業(yè)基地。由于油田生產(chǎn)的分散性和艱苦性，在油田開發(fā)建設(shè)過程中，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，逐步形成了散布于百里油區(qū)的工業(yè)和物業(yè)布局。在原來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，油田職工住房都是企業(yè)自建、自管，并配套建設(shè)了包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務(wù)在內(nèi)的企業(yè)辦社會(huì)體系。1997年，勝利油田在借鑒國(guó)內(nèi)外社區(qū)管理和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將企業(yè)辦社會(huì)部分整體剝離，在全油田范圍內(nèi)按區(qū)域劃分先后成立了10個(gè)社區(qū)管理中心，油田物業(yè)管理在社區(qū)層面上實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化。從近幾年的運(yùn)轉(zhuǎn)情況看，社區(qū)成立以后，油田物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)走上了正確的發(fā)展軌道，目前已形成一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。從整體來說，現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)： 1、以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使物業(yè)管理作為一個(gè)系統(tǒng)占有了重要地位。原來油田的職工住房建設(shè)與管理以及教育衛(wèi)生等，分散于各個(gè)二、三級(jí)單位，是作為生活后勤來對(duì)待的，只是生產(chǎn)的后勤保障，其地位得不到應(yīng)有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動(dòng)性的自發(fā)狀態(tài)。在許多人眼里，生活后勤是“養(yǎng)老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負(fù)擔(dān)。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認(rèn)真重視的一個(gè)迫切問題。尤其是有些辦社會(huì)負(fù)擔(dān)重的單位，非經(jīng)營(yíng)性支出越來越高，嚴(yán)重影響到生存和發(fā)展。社區(qū)成立以后，把原來分散于各個(gè)單位的辦社會(huì)部分集中起來，實(shí)行條塊結(jié)合的矩陣式專業(yè)化管理模式，并在全局平衡的基礎(chǔ)上保證社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本投入，一方面使主營(yíng)單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營(yíng)業(yè)務(wù)，另一方面，從社區(qū)本身來說，也第一次有了自己明確的管理范圍、管理對(duì)象和管理內(nèi)容，原來分散于各單位的“副業(yè)”成為集中于社區(qū)的“主業(yè)”，有力地促進(jìn)了社區(qū)工作的發(fā)展。在社區(qū)的努力和各方面的大力支持下，油田物業(yè)管理水平有了明顯提高，物業(yè)管理從規(guī)模到內(nèi)容都成為油田工作的重要組成部分，社區(qū)經(jīng)濟(jì)也成為油田經(jīng)濟(jì)中不可缺少的重要板塊。 2、按區(qū)域進(jìn)行集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，促進(jìn)了油田物業(yè)資源的優(yōu)化配置。原來，由于各單位相互獨(dú)立，各自為政，分片建設(shè)，自成系統(tǒng)，所以油田物業(yè)資源的浪費(fèi)十分嚴(yán)重。尤其是各單位之間的重復(fù)建設(shè)，不僅浪費(fèi)了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。譬如：每個(gè)小區(qū)都建設(shè)獨(dú)立的供熱、供水、供電系統(tǒng)，不僅加大了投資，而且由于規(guī)劃混亂，造成系統(tǒng)配套不完備，管理難度大，居民的水、電、氣、暖供應(yīng)得不到充分保障。社區(qū)成立后，能夠從區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮規(guī)劃居民區(qū)內(nèi)物業(yè)資源的配置，有利于減少重復(fù)建設(shè)和各種浪費(fèi)。 3、社區(qū)物業(yè)基本形成了“建、管、修一體化”的格局，加快了油田住宅建設(shè)步伐。多年來，由于受“先生產(chǎn)、后生活”觀念的影響，加上各單位對(duì)住宅建設(shè)投入不足、管理不善，油田職工住宅緊張的局面始終沒能得到根本改變。由于受體制和機(jī)制的影響，有的單位住宅雖然建起來了，但在管理上不到位，水不通、燈不明、外排堵塞、路不平的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，職工群眾的意見很大。社區(qū)成立以后，住宅建、管、修的責(zé)任主體明確了，加上近幾年房改政策的貫徹實(shí)施，油田住宅建設(shè)速度明顯加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社區(qū)還加大了對(duì)老區(qū)配套系統(tǒng)更新改造的力度，目前1990年以前住宅樓內(nèi)的水、電、暖系統(tǒng)已基本改造完畢，老區(qū)其他生活配套基礎(chǔ)設(shè)施也得到了比較徹底的改造，舊區(qū)呈現(xiàn)出了新的容顏。由于實(shí)行“建、管、修”一體化，近幾年油田住宅小區(qū)建設(shè)和改造已逐步引入了小區(qū)規(guī)劃的理念，更加講求建筑形式的多樣性，建筑布局的合理性，小區(qū)綠化工作也得到加強(qiáng)，使廣大居民享受到了現(xiàn)代化的建筑氣息。 4、社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化，使社區(qū)管理和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。勝利油田的物業(yè)管理由于工礦企業(yè)的特殊性質(zhì)，從一開始就是把提高對(duì)居民的服務(wù)水平和質(zhì)量放在第一位的。社區(qū)成立以后，各物業(yè)公司以“居民是親人，服務(wù)是天職”為宗旨，狠抓了小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)保潔、治安巡邏等各項(xiàng)工作，并深入推行了ISO9001質(zhì)量管理體系和HSE管理體系，物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服務(wù)承諾落實(shí)，從接聽用戶報(bào)修電話開始，對(duì)為用戶提供服務(wù)的經(jīng)過、記錄、收費(fèi)情況等進(jìn)行了規(guī)范，充分體現(xiàn)了“440”的“事事靈”和“時(shí)時(shí)靈”的特點(diǎn)，得到了居民的廣泛好評(píng)。由于對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的考核辦法是將居民滿意率作為一項(xiàng)重要指標(biāo)，并將這一指標(biāo)與工資獎(jiǎng)金直接掛鉤，所以各物業(yè)公司都在提高居民滿意率方面采取了一些具體措施，服務(wù)態(tài)度改善了，服務(wù)范圍拓寬了，社區(qū)居民得到了更加便捷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 5、服務(wù)與創(chuàng)收相結(jié)合，使物業(yè)管理成為油田經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。油田社區(qū)是企業(yè)社區(qū)，最終要走向社會(huì)獨(dú)立生存，而且這種改革步伐正在顯著加快，因此必須堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)服務(wù)開拓市場(chǎng)增加創(chuàng)收，增加創(chuàng)收補(bǔ)貼管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足。目前，社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要有兩個(gè)方面。一是節(jié)支。積極推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，在社區(qū)與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與物業(yè)站之間、物業(yè)站與各專業(yè)隊(duì)之間形成了明確的甲乙方關(guān)系，依靠市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)內(nèi)部挖潛，降本增效，輔之以其他方面的挖潛增效措施，物業(yè)管理費(fèi)用大幅度降低。二是創(chuàng)收。隨著油田職工福利逐步貨幣化，社區(qū)物業(yè)公司充分發(fā)揮貼近職工、貼近生活和自己擁有的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)商點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方面取得了很大成績(jī)。有些物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場(chǎng)，取得了比較顯著的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，為市場(chǎng)化發(fā)展積蓄了后勁。 二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題 油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進(jìn)步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個(gè)獨(dú)立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長(zhǎng)期帶有行政計(jì)劃的色彩，在由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，存在的問題主要有： 1、油田社區(qū)點(diǎn)多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應(yīng)發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)設(shè)施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個(gè)社區(qū)分布于山東省的東營(yíng)、濱州、濟(jì)南、德州、淄博五個(gè)市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實(shí)力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點(diǎn)多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個(gè)點(diǎn)上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。 2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀(jì)的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時(shí)間。雖然物業(yè)管理達(dá)到了一個(gè)新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、低水平服務(wù)，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時(shí)，由于法規(guī)制度不健全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國(guó)家和地方政府也出臺(tái)了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個(gè)獨(dú)立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實(shí)踐。 3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營(yíng)單位后勤服務(wù)系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務(wù)仍然是為內(nèi)部職工家屬和企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容、對(duì)象和運(yùn)行機(jī)制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉(zhuǎn)型過程中的過渡體制，目前行政計(jì)劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務(wù)開拓的積極性，又沒有多少參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對(duì)封閉，沒有產(chǎn)生真正的競(jìng)爭(zhēng)，管理上的隨意性和盲目性很大。 4、職工家屬的思想觀念需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。在過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，油田職工的住房、生活服務(wù)等基本上是由企業(yè)負(fù)擔(dān)，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強(qiáng)的福利觀念，對(duì)物業(yè)管理中的收費(fèi)行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認(rèn)同，但對(duì)“花錢買服務(wù)，花錢買享受”，還是不能像購(gòu)買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對(duì)待�？陀^地說，這既是一個(gè)觀念問題，同時(shí)也是一個(gè)政策問題。如果不能適當(dāng)提高職工工資，變福利型的“暗補(bǔ)”為消費(fèi)型的“明補(bǔ)”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費(fèi)，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實(shí)現(xiàn)。 5、物業(yè)建設(shè)和管理沒有形成有效的投入產(chǎn)出機(jī)制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補(bǔ)貼會(huì)越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個(gè)重要矛盾。現(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費(fèi)外，基本上實(shí)行的是對(duì)居民低收費(fèi)，且收費(fèi)到位率比較低，物業(yè)管理收費(fèi)連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤(rùn)了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時(shí)間長(zhǎng)、設(shè)施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補(bǔ)、邊管理、邊建設(shè)，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個(gè)問題。 6、油田內(nèi)部物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內(nèi)部的水、電、氣、暖設(shè)施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調(diào)整改造，物業(yè)資源的配置已經(jīng)比較優(yōu)化。但受局部利益的驅(qū)動(dòng)，有些內(nèi)部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項(xiàng)目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務(wù)市場(chǎng)萎縮，社區(qū)物業(yè)運(yùn)行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會(huì)進(jìn)一步加劇。 7、油地關(guān)系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農(nóng)雜居，受各種因素的影響，油地關(guān)系不時(shí)出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對(duì)社區(qū)施工、收費(fèi)等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內(nèi)搞一些維修工程，往往會(huì)遭到周邊地方勢(shì)力的無端干擾和阻撓。整個(gè)油區(qū)建筑市場(chǎng)秩序極不規(guī)范，強(qiáng)要工程、漫天要價(jià)、強(qiáng)行裝運(yùn)沙石料等現(xiàn)象十分普遍。 8、物業(yè)管理人員的素質(zhì)亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務(wù)人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對(duì)口，技術(shù)水平低，缺少應(yīng)有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊(duì)伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質(zhì)的人才少，引進(jìn)和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)，并切實(shí)解決人浮于事的問題，是一個(gè)必須解決的重要課題。 三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。油田近幾年實(shí)行社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐充分證明，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對(duì)了。目前的主要任務(wù)，是適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平和自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的能力。根據(jù)油田實(shí)際情況和物業(yè)管理自身的發(fā)展規(guī)律，油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)該是：以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變；經(jīng)費(fèi)來源由以單位支付為主向以住戶繳納為主轉(zhuǎn)變；服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 1、堅(jiān)持企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，服務(wù)與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經(jīng)濟(jì)的主體。勝利油田的社區(qū)經(jīng)濟(jì)目前有兩項(xiàng)基本任務(wù)：一是加強(qiáng)內(nèi)部管理，搞好服務(wù)創(chuàng)收，努力減少油田的補(bǔ)貼；二是在零補(bǔ)貼后，通過管理和創(chuàng)收實(shí)現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個(gè)方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收不斷擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，提高自立生存能力。多年來，油田物業(yè)管理一直是以服務(wù)為主體的，創(chuàng)收不是一個(gè)硬性的任務(wù)指標(biāo)，社區(qū)基本上是靠油田的補(bǔ)貼來維持。隨著油田補(bǔ)貼逐年減少和零補(bǔ)貼的即將到來，社區(qū)要自立生存，必須在創(chuàng)收上多做文章。除了在油田政策范圍內(nèi)提高收費(fèi)水平、擴(kuò)大收費(fèi)范圍以外，今后社區(qū)經(jīng)營(yíng)的重心要放在服務(wù)創(chuàng)收上。從形勢(shì)發(fā)展看，現(xiàn)在已到了對(duì)油田物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的時(shí)候了。明確這一點(diǎn)，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的眼光來審視自己的經(jīng)營(yíng)行為，把服務(wù)創(chuàng)收與追求利潤(rùn)作為自己的最高追求；二是可以引導(dǎo)各單位和廣大居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，使其切實(shí)把物業(yè)管理作為一種商品來對(duì)待。當(dāng)然，服務(wù)是創(chuàng)收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng)收必須建立在為居民提供高水平服務(wù)的基礎(chǔ)之上。服務(wù)與創(chuàng)收并重，在搞好服務(wù)的前提下增加創(chuàng)收，不僅可以增強(qiáng)物業(yè)公司作為企業(yè)的自立生存能力，而且有利于全油田物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。 2、堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。市場(chǎng)化運(yùn)作就是在培育建立內(nèi)部物業(yè)管理市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司要通過招投標(biāo)來取得物業(yè)管理項(xiàng)目的管理權(quán)。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)看，只有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過市場(chǎng)上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動(dòng)力，才能激勵(lì)各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和素質(zhì)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。因?yàn)樵谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，企業(yè)內(nèi)有追求經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)力，外有搞不好就會(huì)被淘汰的壓力，必將在努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫。從油田實(shí)際情況看，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)階段的一個(gè)必然結(jié)果，未來3—5年，油田物業(yè)管理將打破行政區(qū)域界限重新“洗牌”�，F(xiàn)在各物業(yè)公司雖然都在搞服務(wù)、搞創(chuàng)收，但都封閉在各個(gè)區(qū)域，服務(wù)水平的高低、質(zhì)量的好壞與其生存并沒有多大關(guān)系，所以有的物業(yè)公司無形當(dāng)中形成了一種惰性。只有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能給其以壓力和動(dòng)力，才能把那些經(jīng)營(yíng)不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出局。同時(shí)，各物業(yè)公司內(nèi)部也要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理公司與各專業(yè)隊(duì)伍之間形成明確的甲乙方關(guān)系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。 3、堅(jiān)持社會(huì)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的公司，當(dāng)然要強(qiáng)調(diào)營(yíng)利性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及為業(yè)主提供各類有效服務(wù)的管理活動(dòng)。但是，物業(yè)公司是一個(gè)以密集的人群（居民）及其相關(guān)建筑物業(yè)為管理對(duì)象的企業(yè)，其工作目標(biāo)不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務(wù)、為自己營(yíng)利上。尤其是油田的物業(yè)管理，本身就是社區(qū)下屬的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，更應(yīng)把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設(shè)結(jié)合起來，在社會(huì)化服務(wù)上多做文章。這也是提高物業(yè)管理公司的知名度、樹立過硬品牌的一條途徑。物業(yè)管理集經(jīng)營(yíng)與管理于一體，也應(yīng)當(dāng)成為社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)思想。因?yàn)樯鐓^(qū)的職能是制定發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、完善服務(wù)設(shè)施、強(qiáng)化管理職能等，主要是著力于宣傳組織、協(xié)調(diào)管理層面上的，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來從事計(jì)劃的實(shí)施。所以，社區(qū)建設(shè)要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區(qū)建設(shè)作為主要內(nèi)容、主要目標(biāo)，兩者攜手共建，共同開創(chuàng)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的新局面。 4、在政策扶持下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國(guó)家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后油田工作的一個(gè)重要方面。但油田物業(yè)管理目前還處于起步狀態(tài)，作為一個(gè)獨(dú)立的工礦區(qū)，物業(yè)管理又不得不承擔(dān)大量的企業(yè)辦社會(huì)職能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，相當(dāng)一部分物業(yè)管理處于虧損狀態(tài)。相比而言，油田的物業(yè)管理基礎(chǔ)更差、難度更大，離開油田的政策支持，很難得到進(jìn)一步發(fā)展。就油田物業(yè)管理承擔(dān)的職能來說，大部分屬于企業(yè)辦社會(huì)的范疇，原來是作為一個(gè)包袱和負(fù)擔(dān)來看的。所以，油田應(yīng)尊重現(xiàn)實(shí)，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。油田對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①規(guī)劃方面的政策扶持。油田新上建設(shè)項(xiàng)目和進(jìn)行住宅建設(shè)，要堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃的原則，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，把新上項(xiàng)目與社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮。這樣既可以節(jié)省建設(shè)投資，又可以加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。②資金方面的政策扶持。一是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入，如社區(qū)道路建設(shè)、主干管線更新改造等，必須由油田承擔(dān)資金費(fèi)用；二是承擔(dān)企業(yè)辦社會(huì)部分的資金費(fèi)用，如社區(qū)治安管理、道路管理等，本身應(yīng)是城市政府的職能，其費(fèi)用需由油田來承擔(dān)；三是給予社區(qū)以必要的費(fèi)用補(bǔ)貼，在社區(qū)物業(yè)管理不可能短期內(nèi)自立生存的情況下，油田給予費(fèi)用補(bǔ)貼是必要的必須的，這樣也有利于增強(qiáng)社區(qū)自身的造血功能。另外，油田社區(qū)物業(yè)管理還要積極爭(zhēng)取地方政府的政策扶持，主要有三個(gè)方面：①資金方面的扶持。油田社區(qū)是地方城市建設(shè)的重要組成部分，但多年來，油田每年上繳地方的上億元城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)卻很少用于油田社區(qū)建設(shè)。油田應(yīng)爭(zhēng)取地方政府對(duì)油田社區(qū)給予城建維護(hù)費(fèi)返還政策，返還資金用于對(duì)油田社區(qū)進(jìn)行整治改造，這樣不僅有利于改善居民的生活環(huán)境，也有利于改善投資環(huán)境，吸引外資，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。②稅收方面的政策扶持。油田物業(yè)管理應(yīng)充分利用國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，搞好稅務(wù)策劃，爭(zhēng)取地方政策對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在稅費(fèi)方面給予一定程度的優(yōu)惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)調(diào)好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關(guān)系，使其在政策范圍內(nèi)給予盡可能多的政策傾斜，同時(shí)規(guī)范社區(qū)經(jīng)濟(jì)秩序，給物業(yè)管理造就一個(gè)比較寬松的外部環(huán)境。 四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的重點(diǎn)取向 根據(jù)上述思路和模式構(gòu)想，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，油田物業(yè)管理工作的重點(diǎn)取向應(yīng)該是： 1、在堅(jiān)持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行重新整合，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機(jī)構(gòu)，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對(duì)分散的情況下，這種管理體制是可行的。實(shí)踐表明，實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營(yíng)單位和用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動(dòng)的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應(yīng)將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅(jiān)持。但是，由于社區(qū)內(nèi)部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個(gè)行業(yè)又都有各自的運(yùn)行規(guī)律，實(shí)踐證明把幾個(gè)行業(yè)硬性合在一起運(yùn)行效果也并不好，所以應(yīng)對(duì)社區(qū)的物業(yè)管理資源進(jìn)行重新組合�；驹O(shè)想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個(gè)獨(dú)立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資格和能力，同時(shí)加大專業(yè)化重組的步伐，形成內(nèi)部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊(duì)伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊(duì)伍形成甲乙方關(guān)系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場(chǎng)機(jī)制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當(dāng)中分離出來，打破社區(qū)界限實(shí)行專業(yè)化管理，具體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內(nèi)部整合的過程中，要堅(jiān)持集中規(guī)劃、集中建設(shè)、集中管理的原則，對(duì)一些邊遠(yuǎn)的住宅小區(qū)逐步進(jìn)行整體搬遷。 2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。隨著油田取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化分配，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)的模式運(yùn)作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經(jīng)之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進(jìn)行商品住宅開發(fā)，按市場(chǎng)價(jià)格出售給職工，然后進(jìn)行全面的物業(yè)收費(fèi)管理。實(shí)行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對(duì)住房建設(shè)和物業(yè)管理進(jìn)行綜合考慮，從效益最大化目標(biāo)出發(fā)，對(duì)住宅建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，在減少建設(shè)投資、提高建筑質(zhì)量的同時(shí)，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基礎(chǔ)。二是有利于加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好的物業(yè)管理是建設(shè)的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對(duì)住房將有越來越高的需求，原來住房建設(shè)管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權(quán)責(zé)不清、物業(yè)建設(shè)不利于管理、配套不完善、設(shè)施不齊全、接管驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)等現(xiàn)象，將會(huì)越來越引起居民的不滿。所以，實(shí)行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設(shè)和管理是同一產(chǎn)業(yè)鏈上的兩個(gè)環(huán)節(jié)，從全國(guó)情況看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個(gè)獨(dú)立的工礦區(qū)，實(shí)行“建管修一體化”，可以將房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個(gè)社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。 3、走“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”之路，拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級(jí)階段，在今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務(wù)創(chuàng)收的同時(shí)，必須堅(jiān)持“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經(jīng)營(yíng)具有廣闊的市場(chǎng)，明顯的優(yōu)勢(shì)，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務(wù)為主的多元經(jīng)營(yíng)大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經(jīng)營(yíng)應(yīng)立足于培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)向以下行業(yè)拓展：①房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進(jìn)行商品房建設(shè)同時(shí)，要充分利用社區(qū)的土地、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，積極參與社會(huì)性房地產(chǎn)開發(fā)。②家庭裝飾服務(wù)業(yè)。這是一個(gè)新興的行業(yè)，具有廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務(wù)隊(duì)伍，為居民提供服務(wù)。③家政服務(wù)業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務(wù)業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務(wù)到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個(gè)表現(xiàn)。現(xiàn)在有的社區(qū)家政服務(wù)業(yè)已經(jīng)起步，今后的重點(diǎn)在于引導(dǎo)居民的消費(fèi)需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢(shì)在加快，而各方面都缺乏應(yīng)有的準(zhǔn)備。開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務(wù)業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務(wù)，既有可靠持久的市場(chǎng)，又能避免大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會(huì)上也有很大市場(chǎng)，且利潤(rùn)水平比較高。物業(yè)管理公司應(yīng)在搞好內(nèi)部施工和管理的同時(shí)，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設(shè)每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應(yīng)深挖內(nèi)部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項(xiàng)目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會(huì)通用性比較強(qiáng)的行業(yè)，如交通運(yùn)輸?shù)�，有條件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項(xiàng)目�？偟目矗鐓^(qū)物業(yè)管理開展多元化經(jīng)營(yíng)，不能求高求大，而應(yīng)立足于拾遺補(bǔ)缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。 4、走管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新之路，努力實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務(wù)、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務(wù)為主，技術(shù)含量不高，基本上屬于勞動(dòng)密集型
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