影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對策

影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對策 區(qū)委政研室 根據(jù)區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)的安排，區(qū)委政研室會同有關(guān)部門對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行了調(diào)查，現(xiàn)報告如下。 一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況 1999年以來，我區(qū)先后建設(shè)了沿河、林運、酒廠、陽場、西苑、金莊、文化住宅小區(qū)（組團）7個，開發(fā)建設(shè)了臺北商貿(mào)城、箭道街、臺灣街、車站街等商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1.8億元，各類房屋竣工面積13萬平方米，城區(qū)居民人均居住面積達(dá)到25平方米。累計完成舊城改造面積24萬平方米,城區(qū)居住人口達(dá)5萬多人�？v向比較，城市建設(shè)有效地改善了城市居民的居住條件和生活條件，使區(qū)駐地城市面貌大大改觀。橫向比較，我區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的發(fā)展?fàn)顩r相比，仍處于“冷”的狀態(tài)之中。尤其近三年來，我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)面積僅5萬平方米，開發(fā)住宅400余套，凈增城市居住人口1千人左右，阻緩了城市化步伐。但從我區(qū)的有利條件分析，臺兒莊地處徐州、棗莊過渡地帶，京杭運河穿城而過，積淀了深厚的運河文化，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，地綠、水清、氣爽，城區(qū)面貌頗具江南水鄉(xiāng)特色，是人們較為理想的城市居住選擇地。城市規(guī)劃面積30平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到12平方公里，建設(shè)了七縱七橫道路框架，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為配套完善，容納城市人口的余地很大。所以，與全國抑制房地產(chǎn)市場過熱的局面相比，我區(qū)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的初步階段。 二、制約我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素 在全國房地產(chǎn)市場投資規(guī)模居高臨下、房價快速上漲的形勢下，我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不溫不火。針對這一問題，我們進行了調(diào)查分析，認(rèn)為影響我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素很多，但主要問題是土地供應(yīng)不暢，規(guī)劃滯后，影響了房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一是供地時間長、效率低。由于國家對耕地的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)市場只能盤活存量土地，從城市存量土地中取得土地，按理政府應(yīng)該高度壟斷一級土地市場，隨時為二級市場提供土地，但是我區(qū)土地儲備中心沒有資金儲備凈地，無法為開發(fā)商及時出讓土地。如果現(xiàn)儲備、現(xiàn)拆遷，時間周期長，外地開發(fā)商擔(dān)心在土地拍賣時有許多不確定因素，只好別尋它處投資。這樣就形成一個怪圈，即沒有凈地外地有實力的開發(fā)商不來；而有實力的開發(fā)商不來，政府又不先行儲備大宗土地。如此惡性循環(huán)，供地效率低下。二是供地零星，規(guī)劃滯后。實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地以來，共拍賣土地23宗，面積98810平方米（148畝），平均每宗土地只有6.4畝。在供地時，只是將沿街、沿鬧市效益好路邊地塊拍賣，沒有將稍遠(yuǎn)的地塊整體捆綁、統(tǒng)一規(guī)劃后拍賣。由于缺少整體規(guī)劃或者規(guī)劃和供地不能有效結(jié)合，零星插建控制不嚴(yán)，供地零散，住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小，建設(shè)不配套，不便于實施物業(yè)管理。三是開發(fā)力量弱，拆遷費用高。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司只有四家，除區(qū)建設(shè)局下屬的城建綜合開發(fā)公司成立稍早外，其余3家都是2002年后成立的，且4家開發(fā)公司資質(zhì)為允許開發(fā)房地產(chǎn)的最低級（四級），由于成立時間晚、經(jīng)營規(guī)模小、管理不規(guī)范，缺乏資金實力和綜合競爭力，只能承攬一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力，開發(fā)的商品房存在這樣那樣的問題也就見怪不怪了。另外拆遷費用高也影響了我區(qū)房地產(chǎn)市場。開發(fā)商一般只愿購買凈地，但是政府無資金先拆遷，而拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)呈每年遞增之勢，甚至土地出讓金不低拆遷費用，增加了拆遷的難度。如陽場小區(qū)四期開發(fā)工程補償費用需80萬元，而土地出讓金估計40多萬元，政府要賠一半，對于我區(qū)吃飯財政來說，無力投入，拆遷難以進行，即使開發(fā)商愿出80萬元購買土地，財政也沒有收益。 三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對策 隨著城市化進程加快，農(nóng)民變市民是不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢，一部分先富起來的從事二、三產(chǎn)業(yè)或為子女求學(xué)的農(nóng)民要入城居住，城市居民追求更加舒適的居住環(huán)境，這兩方面的住房消費需求，將有力拉動我區(qū)房地產(chǎn)在較長時期出現(xiàn)快速增長。從調(diào)查情況看，房屋銷售基本上不存在積壓，人們購買力旺盛，房地產(chǎn)處于買方市場。我區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大，如果按每年增加城市居住人口1千人計算，大約要開發(fā)5萬平方米的商品房。為使我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，提出以下建議對策。 （一）超前規(guī)劃，加強宣傳，提高人們的購房預(yù)期。做好前期規(guī)劃工作。堅持政府主導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則，在繼續(xù)搞好沿街商住樓開發(fā)的同時，應(yīng)把規(guī)模小區(qū)開發(fā)擺上議事日程，選擇較大的區(qū)域，確定其建設(shè)規(guī)模，爭取每年開發(fā)一個小區(qū)，如金色花園小區(qū)、月河園小區(qū)等。對近期要開發(fā)的納入建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進度安排。土地供應(yīng)前，提前公布土地供應(yīng)的計劃，包括建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)量、區(qū)位、方式、用途等，對住宅小區(qū)提出套型面積、標(biāo)準(zhǔn)、開竣工時間、配套設(shè)施、容積率等控制性要求。新建小區(qū)要突出規(guī)模開發(fā)和精品原則，進行高起點規(guī)劃設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)配套、高水平物業(yè)管理。加強宣傳工作。對擬開發(fā)小區(qū)和建成的住宅利用效果圖、舉辦房交會等形式進行宣傳，通過宣傳提高人們購買預(yù)期和開發(fā)商的投資信心。要抓住當(dāng)前全國控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的時機，大力開展招商引資和項目融資，借助外力求發(fā)展，重點引進實力強、口碑好的開發(fā)企業(yè)來參與我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。 （二）搞好土地儲備，壟斷一級市場，提高經(jīng)營城市的實力。近幾年，政府雖已拍賣土地成交價格2880萬元，但土地出讓金大部分返給了原劃撥單位，因為沒有自有資金，區(qū)土地儲備中心無能力儲備土地，制約了房地產(chǎn)市場發(fā)展。對此，土地儲備中心要研究如何從銀行取得貸款或動員開發(fā)商在自愿前提下先行墊資，使其具有儲備土地的實力。國土部門對列入年度計劃或近期要開發(fā)的建設(shè)用地，有計劃地收回或收購，依法實施拆遷后的凈地進入土地儲備庫，再招拍掛出讓。這樣一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以隨時為開發(fā)商供地，改變土地儲備庫無地儲備的尷尬局面，真正壟斷土地一級市場，提高經(jīng)營城市的實力。 （三）規(guī)范市場，堵住漏洞，形成平等競爭的局面。任何一種產(chǎn)業(yè)沒有一個公平的競爭環(huán)境是發(fā)展不起來的。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分城區(qū)居民私自到城郊農(nóng)村置地買房，有個別單位利用劃撥土地私自開發(fā)房地產(chǎn)，還有的單位和居民不按規(guī)劃私自亂搭亂建。這樣開發(fā)出來的房子土地成本低或無成本，且不繳納各種稅費，因而售價也低。如果不堵住這個“漏洞”，人們?nèi)浩鸲�效仿之，那么房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒒靵y，嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，規(guī)矩房產(chǎn)商開發(fā)出來的商品房在價格上無法與之競爭。據(jù)反映，本地有的開發(fā)商欲壟斷房地產(chǎn)市場，在競拍過程中，威脅其他投標(biāo)人員，甚至毆打外地開發(fā)商，以致外地開發(fā)商不敢問津我區(qū)房地產(chǎn)市場。相關(guān)職能部門應(yīng)切實履行自己的職責(zé)，增強干事創(chuàng)業(yè)的責(zé)任感，大力開展我區(qū)房地產(chǎn)市場清理整頓活動，對私自處置土地、擅自開發(fā)房產(chǎn)、欺行霸市的行為要嚴(yán)厲處罰，以敬效尤。并研究制定出長效治理措施，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，真正形成我區(qū)房地產(chǎn)市場公平競爭、健康發(fā)展的局面。 （四）創(chuàng)造寬松環(huán)境，聚集城市人口，加快城市化進程。我區(qū)屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，財政供養(yǎng)人口月工資在1千元左右，企業(yè)工人月工資平均不到1千元，決定了人們的購買水平和承受能力不高。一方面住宅開發(fā)要以中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用房為主，價格一般在8－12萬元之間。對能夠減免的稅費盡可能減免，降低開發(fā)商供房成本，保持住我區(qū)在售房價格上的優(yōu)勢。另一方面政府應(yīng)創(chuàng)造環(huán)境，推動住房消費，提高人們的購房能力。繼續(xù)加大職工住房貸款力度，區(qū)住房公積金管理中心在這方面做得較好，目前，共歸集住房公積金3000萬元，為住房貸款1000余萬元，僅今年貸款840萬元，全市同期為1900萬元，為提高人們購房能力發(fā)揮了積極作用。今后應(yīng)提高住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)和收繳力度，為進一步加大住房貸款力度提供條件。區(qū)農(nóng)村信用社提供住房貸款2000多萬元，但其利息高達(dá)9厘，用于住房消費負(fù)擔(dān)較重，農(nóng)信社準(zhǔn)備積極創(chuàng)造條件，開辦住房按揭貸款。積極探討用土地置換的方法，將城區(qū)邊緣的村莊整體遷移到城區(qū)，大規(guī)模增加城市人口數(shù)量，聚集城市人氣，加快城市化進程。 （五）領(lǐng)導(dǎo)重視，協(xié)調(diào)一致，推進房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。房地產(chǎn)工作具體到建設(shè)、規(guī)劃、開發(fā)、國土、拆遷等多個部門，涉及到不同的分管領(lǐng)導(dǎo)，需要在工作中形成合力，步調(diào)一致。據(jù)調(diào)查了解，陽場小區(qū)開發(fā)商急于四期工程開發(fā)，已準(zhǔn)備100萬元提供政府搞拆遷，但是涉及方方面面，需要制定聯(lián)合工作方案，統(tǒng)一行動，故工作遲遲難以開展。政府應(yīng)建立該項工作的協(xié)調(diào)機制。年初，由有關(guān)部門拿出小區(qū)開發(fā)的整體計劃，制定工作進度，在實施中各個關(guān)鍵階段應(yīng)加強協(xié)調(diào)，互相配合，行動一致。政府辦公會應(yīng)定期研究房地產(chǎn)工作情況及部署工作，對重點具體工作要一事一議，特事特辦，推進房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。 2005年9月18日  
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